（2015）市中民初字第1517号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-03
案件名称
朱长华与枣庄市海天房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
枣庄市市中区人民法院
所属地区
枣庄市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱长华,枣庄市海天房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百三十条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
山东省枣庄市市中区人民法院民 事 判 决 书（2015）市中民初字第1517号原告：朱长华。委托代理人：彭增念，枣庄峄城泓扬法律服务所法律工作者。被告：枣庄市海天房地产开发有限公司。法定代表人：种衍排，经理。组织机构代码：××。住所地：枣庄市薛城区天山南路**号。委托代理人：崔振，山东龙头律师事务所律师。原告朱长华与被告枣庄市海天房地产开发有限公司（以下简称枣庄海天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告朱长华的委托代理人彭增念与被告枣庄海天公司的委托代理人崔振到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱长华诉称：2012年7月31日，原告购买被告在市中区文化东路南侧开发的泰和园小区3-1-1011室商品房一处，双方签订《商品房买卖合同》，该房于2013年1月23日交付，被告迟迟未出具购房发票。合同中被告承诺：交房前基础设施、公共配套建筑达到正常运行标准，交付使用后90日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，以便原告办理房产物权登记，并约定违约责任。但交房后原告发现被告与供电部门未建立正式供电合同，目前仍使用建筑临时用电，暖气与热力公司也未交接，该工程没有通过规划及竣工验收。资料备案不完整、绿化及批准用地少于规划用地等诸多问题，致使原告无法办理房产证。为此小区业主多次与被告交涉并上访寻求政府解决。被告也屡次表示限期完成各项指标，但却屡次食言，至今未有任何进展，原告的居住环境、绿化面积及使用条件未达到规划要求。原告认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，因被告未履行合同义务，导致原告合法权益遭受严重侵害，故原告提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，限期完成各项验收及商品房初始登记，协助原告办理房产证；2、判决被告承担违约金43605元（其中供电设施未达到使用要求的违约金285元、公共绿地未达到使用要求的违约金285元、未能办理产权登记的违约金43035元）；3、诉讼费由被告承担。被告枣庄海天公司辩称：1、被告愿意协助原告办理房产登记等事宜；2、被告认为原告要求的违约金过高。原告朱长华为证明其主张的事实，向本院提供以下证据：提交国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程开工许可证以及商品房预售许可证复印件各一份，证明：被告开发的泰和园小区符合前期审批的法律规定，并取得了预售许可证，预售行为合法；提交商品房买卖合同一份，证明：2012年7月31日，原、被告签订商品房买卖合同，由原告以556000元的价格购买被告在市中区文化东路南侧开发的泰和园小区3-1-1101室商品房一处，合同第19条约定，在商品房预售后由被告方办理合同备案，双方共同办理转移登记，约定中显示，被告应于交房90日内向房管部门提供资料，进行产权登记备案，同时约定违约金，因被告责任，未于交房90日内向房管部门提供资料，进行产权登记备案的，自登记期限届满次日到实际取得产权登记之日，按日计算，支付全部已付款万分之一的违约金，对该违约金的金额原告主张至起诉之日。另外，该合同约定，对于基础配套设施即供电，约定于2012年12月31日前达到使用条件，如未达到使用条件，约定违约金为一次性支付相当于房屋总价款0.05%的违约金，合同第11条第2款对于公共绿地的约定，在2013年6月30日达到使用条件，如因此项违约，被告应一次性支付相当于房屋总价款0.05%的违约金；提交收据一份，证明：原告已根据合同约定全额履行了合同义务，支付了房屋价款；提交上房流程表一份，证明：该房被告于2013年1月23日向原告交付；提交被告向泰和园小区全体业主张贴的告知书一份，证明：截止到2014年11月23日，被告没有完成对开发楼房的综合验收，并且不具备办理房产证的条件，供电设施仍使用建筑临时用电，未与供电局完成正式供电任务；提交2015年5月20日被告对枣庄市信访局所作出的回复一份，证明：被告没有在规定的期限内包括至今完成正式供电任务，未达到办理房产证的条件；提交照片四张及小区规划图一张，证明：有三张照片是现在该小区业主使用临时用电的情况，原告认为现在使用的临时用电是不具备使用条件的，第四张照片是该小区规划范围内的最南首，依据规划平面图显示，应属于集中绿地，但事实上通过照片显示该块绿地已经变成了停车场，并且该停车场也不属于该小区的使用范围，因此，上述证据证实被告在约定的期限内对用电及绿地的规划均存在违约行为。被告枣庄海天公司对原告朱长华提供的上述证据发表如下质证意见：对证据1无异议；对证据2，原告主张合同中约定的供水、供电没有达到使用条件，我公司认为原告提交的证据不能证明其目的；对证据3无异议；对证据4无异议；对证据5、6无异议；对证据7无异议。被告枣庄海天公司未提交证据。经庭审举证、质证，本院对证据作如下分析认定：对于原告朱长华提供的证据，被告枣庄海天公司对其真实性均无异议。经审查，原告提供的证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院对其证明力予以确认。经审理，本院认定事实如下：被告枣庄海天公司以出让方式取得了位于枣庄市市中区文化东路南侧的土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房，定名为泰和园小区。被告枣庄海天公司先后取得了该工程的建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程开工许可证以及商品房预售许可证。2012年7月31日，原告朱长华（买受人）与被告枣庄海天公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，主要约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于市中区文化东路3号的土地使用权，出让证号为市中国用（2010）第283号。该地块土地面积为11062.7平方米，规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名泰和园小区，建设工程规划许可证号为建字第3704-2011033，施工许可证号为2011006；第二条商品房销售依据：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为枣庄市住房和城乡建设局，商品房预售许可证号为（枣）房预售证第1116号；第三条基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第3号楼东1单元11层东1户，房屋代码为91984；该商品房用途为住宅，属钢筋混凝土结构，该商品房预测建筑面积共129.33平方米；第四条计价方式与价款：该商品房价款按建筑面积计算，单价为每平方米4407.33元，总金额人民币57万元；……第七条付款方式及期限：买受人应当在2012年7月31日前支付全部总房价款；……第十条交付时间和条件：（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：1、房地产开发项目取得竣工综合验收备案证明或分期竣工综合验收备案证明，2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第十一条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件：（一）城市基础设施：1、上水、下水：2012年12月31日达到使用条件，2、供电：2012年12月31日达到使用条件，3、供暖：2012年12月1日达到使用条件，4、燃气：2012年12月31日达到使用条件……如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.05%的违约金，并采取措施保证相关设施于约定日期后30日内达到交付条件，届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求解除合同和给予赔偿，出卖人赔偿数额为0.01%。（二）公共服务及其他配套设施（包括但不限于建设工程规划许可证附件及附图中载明的公共服务设施配套建设指标）：1、公共绿地：2013年6月30日达到使用条件，2、小区内非市政道路：2013年5月1日达到使用条件，3、物业管理用房：2013年5月1日达到使用条件，以上设施如果在约定期限内未达到交付使用条件或者未竣工的，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款0.05%的违约金，并采取措施保证相关设施于约定日期后30日内达到交付条件，届时仍不能达到交付条件的，买受人有权要求解除合同和给予赔偿，出卖人赔偿数额为0.01%；……第十九条房屋登记：……（三）转移登记：1、商品房交付使用后，双方同意共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。2、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内办讫房屋所有权登记的，买受人有权解除合同。买受人选择解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人选择不解除合同的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；……”。2012年7月23日，原告向被告交纳了全部购房款57万元，被告枣庄海天公司出具收据一份予以确认。2013年1月23日，被告枣庄海天公司将本案所涉房屋交付给原告朱长华，原告在上房流程表上签字确认，被告枣庄海天公司加盖了公章，对“该业主交房资料审查合格并缴清费用”予以确认。2014年11月23日，被告枣庄海天公司向泰和园小区业主张贴告知一份，内容为“近期开发公司由于急于解决小区的供暖和物业方面的问题，其他有关事项未能按计划完成，为此公司对业主特表示歉意。公司领导对业主关心的有关事项非常重视，专门开会落实责任并规定完成时限，春节前确保完成以下任务：1、与供电局协调完成正式供电任务。2、与政府有关部门协调完成综合验收并具备办理房产证条件。3、完成有关业主住房遗留的维修整改任务。”被告枣庄海天公司并未按照上述告知解决正式供电问题及综合验收问题，导致泰和园小区业主到枣庄市信访局信访。2015年5月20日，被告枣庄海天公司向枣庄市信访局作出回复，承诺“于7月10日前办结尚欠市中区供电局的240万元配套费”，并对办理房产证问题，认为“因正式供电不解决，已施工完毕的消防联动设备无法启动导致消防无法验收，更无法进行综合验收，又如何办理房产证？针对以上事项面临最大的难题就是支付供电配套费，此项如不办结一切都是空谈，所以我公司必将全力尽快办理”。截止到一审法庭辩论终结时，被告枣庄海天公司仍未能解决正式供电问题和综合验收问题。本院认为：原告朱长华与被告枣庄海天公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按合同约定享有权利、履行义务。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了全部购房款，被告于2013年1月23日将房屋交付给原告，但至今未能协助原告办理房屋所有权登记。因此，原告要求被告继续履行合同义务，协助原告办理房屋所有权登记，于法有据，本院予以支持。商品房的各项验收及初始登记，系应由被告提出申请由相关单位或职能部门予以完成，因此无法直接判令被告限期完成各项验收及商品房初始登记，应由被告按照合同约定将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房屋所有权登记。根据庭审查明的事实，被告至今未能完成泰和园小区的正式供电，原告按照《商品房买卖合同》的约定，要求被告按照房屋总价款的0.05%支付违约金285元，符合合同约定，本院予以支持；被告未能完成该项目工程规划的公共绿地配套设施的建设，原告按照《商品房买卖合同》的约定，要求被告按照房屋总价款的0.05%支付违约金285元，符合合同约定，本院予以支持；被告未能按照约定在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告应按照《商品房买卖合同》的约定自期限届满之次日起向原告支付已付房款每日万分之一的违约金，原告现要求被告支付至起诉之日的违约金43035元（57万元×0.0001×755天），符合合同约定，本院予以支持。被告关于原告要求的违约金过高的辩称，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：原告朱长华与被告枣庄市海天房地产开发有限公司继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，被告枣庄市海天房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告朱长华办理坐落于枣庄市市中区泰和园小区3号楼东1单元11层东1户房屋的所有权登记；被告枣庄市海天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱长华违约金人民币43605元；驳回原告朱长华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费890元，由被告枣庄市海天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审 判 长 孙启磊人民陪审员 任泽昌人民陪审员 岳崇法二〇一五年八月十八日书 记 员 宋 超 搜索“”