（2015）九法民初字第08288号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-10-19
案件名称
何建军与冯晓阳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
何建军,冯晓阳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2015）九法民初字第08288号原告何建军，男，汉族，1987年5月12日生，住湖南省道县。委托代理人郭士金，重庆创鼎律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告冯晓阳，男，汉族，1982年10月12日生，住重庆市九龙坡区。原告何建军诉被告冯晓阳房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员谭炼适用简易程序于2015年8月4日公开开庭进行了审理。原告何建军及其委托代理人郭士金到庭参加诉讼，被告冯晓阳经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告何建军诉称，原、被告于2015年3月31日签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于××××区××××道98号20幢2单元×××××号房屋。原告向被告支付定金2万元，然而被告严重违约，迟迟不解除房屋抵押权，导致合同无法履行。经原告再三催促，被告向原告仅返还1万元，后无法联系。原告现向本院起诉请求判决：1、被告向原告返还定金3万元，并按约定支付违约金；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为要求被告返还定金1万元，并支付违约金5万元。被告冯晓阳未答辩。经审理查明，被告冯晓阳是××××区××××道98号××××××××××号房屋登记的所有权人。2015年3月31日，原告何建军（乙方）与被告冯晓阳（甲方）、案外人重庆爱城房地产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，约定乙方购买甲方所有的九龙坡区火炬大道98号20幢2单元×××××号房屋；房屋成交价格468800元；乙方于签订合同当日向甲方支付购房定金2万元，甲方收取定金后不得将房屋转售第三方或作其他抵押；乙方于过户当日支付购房款9万元；如有一方未按合同约定内容履行，导致合同无法实际履行，视为违约，违约方应向守约方支付房屋成交额百分之二十的违约金。合同尾部被告签字确认收到乙方购房定金2万元。2015年5月18日，原告向被告拨打电话并录音，通话记录显示：“何：你资金不够你要跟我说撒，你这种不接电话不好得撒，你上回不是说你那个房子你没得钱解押得，然后，你不卖给我吗你应该及时的把钱拿给我撒，我要到这个钱要买房子的嘛。冯：嗯嗯嗯，你这样，我马上给你转一万过来，你收一下，明天再给你转一万过来。”庭审中，原告申请证人莫琴、胡开林出庭作证。证人莫琴出庭陈述：莫琴到银行取款2.5万元，交给原告用于支付涉案房屋的购房定金及中介费；证人胡开林出庭陈述：胡开林陪同原告前往签订房屋买卖合同，原告当日向被告支付了定金2万元。2015年5月左右，胡开林陪同原告与被告就房屋过户事宜进行协商，被告明确表示不愿意办理解押和过户，原告提出要求被告返还定金，被告称没带钱。原告称，被告于2015年5月18日下午向原告返还定金1万元，并称余下1万元定金第二天到被告工作单位领取，但第二天无法联系上被告，至今未支付；原、被告双方的买卖关系，被告的行为表明已不再履行，原告也同意解除；合同解除导致原告的资金被占用，不能进行二次购房，耽误购房时间；由于被告未按约定解除抵押导致不能过户，应按约定承担合同总价款20%的违约金，原告只主张5万元。上述事实，有当事人陈述、房屋登记信息查询证明、房屋买卖合同、手机通话录音资料、证人莫琴、胡开林出庭证言等证据在卷为凭，足以认定。本院认为，被告经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系放弃行使诉讼权利的行为，由此产生的法律后果应自行承担。原、被告签订的房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，不违法法律法规强制性规定，合法有效，双方应当按约定履行各自的义务。原告已按约定支付了定金，被告应当按约履行房屋过户义务。双方的通话录音和证人胡开林出庭证言，形成证据锁链，结合被告已实际向原告返还部分定金的行为，可以认定被告不愿继续履行房屋买卖合同。现原告也表示同意解除买卖关系，不要求被告继续履行合同，被告应当将原告支付的购房定金返还给原告，扣除被告已经返还的款项，尚欠原告定金1万元，故对原告要求被告返还定金1万元的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。被告的行为表面不再履行合同义务，原告有权要求其承担违约责任。对于违约金金额确定问题。违约金兼具补偿性和惩罚性功能，但以补偿性为主。合同约定的违约金为合同成交价的20%即93760元，综合考量被告的违约行为给原告造成的实际损失，约定的违约金明显过高。从公平原则以及违约金功能良性发挥角度出发，结合违约的具体情形、过错程度、实际损失等因素，本院酌情调整违约金为2万元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告冯晓阳于本判决生效之日起5日内向原告何建军返还购房定金1万元；二、被告冯晓阳于本判决生效之日起5日内向原告何建军支付违约金2万元；三、驳回原告何建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费650元，由原告何建军负担250元，被告冯晓阳负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 谭 炼二〇一五年八月十八日书记员 张彩娥