（2015）三中民终字第04767号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-03
案件名称
杨学俭与常啓堯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨学俭,徐×,常啓堯,北京华阳房地产发展有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）三中民终字第04767号上诉人（原审被告、反诉原告）杨学俭，男，1950年1月1日出生。委托代理人马晓斌，北京市众朋律师事务所律师。上诉人（原审第三人）徐×，女，1955年2月6日出生。委托代理人赵艺璇，北京市首信律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）常啓堯，男，1986年3月19日出生。委托代理人张金澎，北京市卓代律师事务所律师。委托代理人常×（常啓堯之母），1960年4月23日出生。原审第三人北京华阳房地产发展有限责任公司，住所北京市朝阳区六里屯北里18号楼A座4层。法定代表人蒋志伟，董事长。委托代理人祁俊远，北京市中闻律师事务所律师。上诉人杨学俭、徐×因与被上诉人常啓堯、原审第三人北京华阳房地产发展有限责任公司（以下简称华阳地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第07876号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人杨学俭及其委托代理人马晓斌、上诉人徐×及其委托代理人赵艺璇、被上诉人委托代理人张金澎、常×到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2013年11月，常啓堯起诉至原审法院称：我与杨学俭于2007年10月30日签订《房屋买卖合同》，约定我购买杨学俭所有的位于朝阳区×号房屋（以下简称涉诉房屋），总价款100万元。我于合同签订后次日即向杨学俭付清全部房款，并实际居住使用该房屋至今。目前，办理房屋所有权转移登记手续的条件已经完全具备，但杨学俭拒绝履行过户义务。现诉至法院要求杨学俭协助我办理涉诉房屋的所有权转移登记手续。杨学俭辩称并反诉称：我处分涉诉房屋时属于无权处分；签订合同并非我的真实意思表示，因此涉诉合同应属无效。涉诉合同签订于2007年，没有中介公司提供服务。我与常啓堯之母是朋友关系。不同意常啓堯诉讼请求。另我提起反诉要求：1.确认常啓堯与我签订的《房屋买卖合同》无效；2.常啓堯腾退房屋；3.常啓堯向我支付房屋使用费240000元。徐×述称：不同意常啓堯诉讼请求，同意杨学俭反诉请求。我在本案中要求：1.确认常啓堯与杨学俭之间的房屋买卖合同无效；2.常啓堯腾退涉诉房屋。华阳地产公司述称：涉诉房屋可以办理产权证。涉诉其他三方诉讼请求与我公司没有法律关系，不发表意见。常啓堯对杨学俭反诉、徐×独立请求的辩称：不同意杨学俭反诉请求。杨学俭承诺涉诉房屋没有法律纠纷并出具权属证明前提下才与其签订合同。杨学俭称常×以与其结婚为前提出卖涉诉房屋是严重的歪曲事实。不同意徐×的请求。原审法院经审理查明：1998年5月12日，华阳地产公司与徐×签订《北京市内销商品房预售契约》，约定徐×向华阳地产公司购买涉诉房屋，约定建筑面积169.28平方米，房屋价格981824元。审理中，杨学俭提交北京市朝阳区人民法院（2002）朝民初字第5465号民事判决书，以证明涉诉房屋权利人为徐×。该判决认定徐×欠付部分购房款，并判令徐×向华阳地产公司支付剩余购房款十三万余元。华阳地产公司认可该判决的真实性，表示根据判决徐×一方交纳八万元，根据其公司财务记录显示为杨学俭交纳。徐×认为该判决证明涉诉房屋权利人为徐×，杨学俭无权处分；根据前述《北京市内销商品房预售契约》，1998年涉诉房屋价款即九十八万余元，加上契税及交易费用高于一百万元，9年后杨学俭以一百万元出售明显不符合常理等。杨学俭与徐×二人原系夫妻（1978年6月登记结婚），2003年4月11日双方在北京市宣武区人民法院调解离婚。案号为北京市宣武区人民法院（2003）宣民初字第2203号民事调解书中，该二人经法院主持调解自愿达成如下协议：一、徐×与杨学俭自愿离婚；二、无其他纠纷。北京市宣武区人民法院2003年4月11日笔录中，法院询问双方是否有住房问题需法院处理，该二人均回答没有；法院询问二人是否有共同财产，二人均回答已协商好，不需法院处理。2007年10月30日，常啓堯与杨学俭签订《房屋买卖合同》。约定常啓堯向杨学俭购买涉诉房屋，建筑面积170平方米。合同第二条”房屋权属情况”载明：（一）、出卖人由于种种原因至今未办理房产证，原房产草签合同姓名为徐×（杨学俭之前妻），该房屋所有权现归出卖人所有。出卖人同意将位于朝阳区202号房屋，计建筑面积170.00平方米出售给买受人。成交价格100万元整；买受人采取自行交割方式付款，合同生效之日，买受人将房价款存入出卖人指定银行账户。合同第四条”房屋产权及具体状况的承诺”载明：（一）出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记证或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应的责任。（二）出卖人承诺该房屋无任何家庭财产纠纷。（三）出卖人应当尽快协助买受人办理该房屋权属转移登记手续。合同第五条”房屋的交付”载明：出卖人应当在2007年9月30日前将该房屋交付给买受人。杨学俭与常×均表示涉诉合同签订时双方系男女朋友关系。常啓堯提交其与案外人”北京颐辉物业管理有限责任公司”（以下简称颐辉物业）签订于2007年9月28日的《物业管理委托协议》、《物业费、取暖费结算协议》、物业费收据及发票，以及网通业务单、户口簿，以证明常啓堯与杨学俭就涉诉房屋进行交割的事实及常啓堯自入住开始至今交纳物业费、供暖费；2008年2月4日后，常啓堯等户籍住址为涉诉房屋。《物业费、取暖费结算协议》中，常啓堯与颐辉物业约定：涉诉房屋产生的物业费及供暖费，2007年9月28日后由常啓堯负担，之前由杨学俭负担。杨学俭认可该证据真实性，但不认可关联性及证明目的；杨学俭表示，2003年其与徐×协议离婚时，双方无任何纠纷，登记在谁名下的财产归谁所有，杨学俭只是涉诉房屋使用权人。常啓堯提交存取款凭证及转账证明（分别为2007年10月10日两笔，即370000元及540001元；以及2007年10月31日一笔70000元）；以及手书转账明细（含2007年10月10日支付现金20000元），证明常啓堯向杨学俭支付房款一百万元。杨学俭认可前述证据真实性，但不认可关联性及证明目的。杨学俭提交落款时间为2013年12月15日、常×1签名的”关于常×12007年购房款的说明”，称常×12007年因购房向常×借购房款；常×委托杨学俭垫付2668802.58元并汇入卖房人账户，房款由常×向杨学俭偿还，常×1与杨学俭之间不存在债权债务关系。之后，常×1已向常×还清全部房款（其中一笔经常×同意直接汇入杨学俭账户）。证明中”说明人”处为”常×1”签名。常啓堯称证人应出庭，不认可该证明真实性。杨学俭另提交银行交易记录，以证明2007年6月1日，杨学俭分两次向常×1（常×的哥哥）借款2668802.58元；常×于2007年10月10日支付的370000元实际上是替常×1还款。常啓堯不认可该交易记录的证明目的，并提交”杨学俭记账单”，以证明杨学俭为常×1垫付房款已还清；另提交2007年10月6日签订的《居间服务合同》及《北京市房屋买卖合同》等，以证明常啓堯购房款部分来源系常×父母售房所得。常啓堯提交”证明”一份，内容为：”徐×和杨学俭于2003年4月11日在宣武区人民法院办理了离婚手续，并将座落于朝阳区×号（即×号）的房屋产权归属杨学俭所有。由于种种原因至今未办理房产证，为避免今后办理此处房屋房产证时发生纠纷，特出具此证明。”该”证明”无落款时间，徐×在该证明下方签订，徐×名字下方有”（仅诉讼用）”字样。常啓堯提交该证据为证明涉诉房屋在杨学俭与徐×离婚时分割给杨学俭；及常啓堯不存在明知涉诉房屋所有权人为徐×仍与杨学俭签订合同的事实。杨学俭及徐×认可该签字的真实性，但表示系在徐×与华阳地产公司之间的诉讼中，杨学俭作为徐×委托代理人，徐×写给杨学俭用于填写代理权限的。为此，杨学俭向法院申请就该”证明”中文字打印部分与徐×手写签名生成时间一致性、先后顺序进行鉴定；徐×申请就该”证明”中打印文字及手写内容生成时间进行鉴定。由于客观条件限制，杨学俭及徐×前述鉴定申请均无法进行。杨学俭另提交针对”马×”的”律师询问笔录”，以证明常啓堯提交的末端有徐×签名的”证明”系伪造；并证明常啓堯与杨学俭签订房屋买卖合同是有条件的。常啓堯认为该证据应属于证人证言，并以证人未到庭为由不认可该证据。常啓堯提交常×与杨学俭、常×、常啓堯往来短信及常×与杨学俭之间邮件，以证明杨学俭毁约等。杨学俭认可前述证据真实性，但不认可关联性及证明目的。前述短信及往来证据包含有杨学俭曾提到举报常×1涉嫌刑事犯罪等内容。常啓堯提交杨学俭手书给杨学俭之子的信三封，证明杨学俭曾嘱托其子杨×将涉诉房屋过户到常啓堯名下。杨学俭认可三封信真实性，但不认可关联性及证明目的，称系常×未经允许私自拿走。审理中，常啓堯证人常×（自×之妹）、孟×（自×之母）、韩×（自×之前男友）出庭作证，分别证明涉诉事件相关情节。对于前述证言，杨学俭均以证人与常×存利害关系为由不予认可。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案争议焦点之一，常啓堯与杨学俭之间签订涉诉房屋买卖合同是否有效。本案中，杨学俭及徐×均以杨学俭无处分权为由，要求法院确认涉诉房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，法院不予支持。本案争议焦点之二，是涉诉房屋买卖合同是否可以继续履行。根据本案当事人提交的证据可知，杨学俭早在2003年4月11日即与徐×离婚，且双方均表示并无住房问题需要法院处理，共同财产问题亦已协商好。杨学俭表示其与徐×约定涉诉房屋归徐×所有、杨学俭仅为使用权人。但由于杨、徐二人早已离婚，在涉诉房屋无权属登记的情况下，杨学俭实际占有涉诉房屋，常啓堯有理由信赖杨学俭系涉诉房屋产权人。常啓堯等从2007年10月后已入住涉诉房屋，并于2008年2月将户籍住址登记为涉诉房屋的地址。如徐×确为涉诉房屋权利人且不同意出售涉诉房屋，其长期未向常啓堯等主张权利的行为与常理不符。综合前述，涉诉房屋虽曾系杨学俭及徐×之夫妻共同财产，但二人在离婚时财产分割过程中应已合意将涉诉房屋确定归杨学俭所有。即使涉诉房屋仍系杨学俭及徐×夫妻共同财产，徐×的行为也应表明其同意出售涉诉房屋。徐×未能证明涉诉房屋买卖合同签订时涉诉房屋市值，且考虑到涉诉房屋尚未办理权属证明的特点，故其关于涉诉房屋系以明显低价售予常啓堯的陈述法院不予采纳。此外，常啓堯提交的有徐×签名的”证明”，杨学俭及徐×均未能证明其系伪造，法院对其真实性予以采信。杨学俭未能证明常啓堯与其签订合同过程中存在欺诈、胁迫等事由，故涉诉房屋买卖合同的签订系双方真实意思表示，合同真实有效，双方应继续依约履行。因此，杨学俭反诉要求腾退房屋及支付使用费的诉讼请求缺乏事实依据，法院不予支持；同理，徐×要求腾退房屋的诉讼请求法院亦不予支持。本案争议焦点之三，是本案中常啓堯一方向杨学俭支付一百万元的性质问题。首先，杨学俭举证不足以证明常×1与杨学俭之间存在债权债务关系，以及该债务系通过常×偿还。因为，在杨学俭可能举报常×1涉嫌刑事犯罪的情况下，常×1及其配偶与杨学俭之间存在利害关系。但是，常啓堯向法院提交的”杨学俭记账单”可以证明，杨学俭关于曾为常×1垫付房款的证明目的。故法院对常×1证言中关于杨学俭为常×1垫付房款陈述的真实性予以采信。但该证据并不足以证明，常×于2007年10月10日及10月31日向杨学俭支付的一百万元系前述”常×1房款”。由于涉诉房屋买卖合同中约定交房时间为2007年9月30日，早于合同签订的2007年10月30日。该情节说明，在合同签订前双方已就合同进行履行。因此，常×于合同签订前二十日左右向杨学俭支付房款难谓与常理不符。而且，常×向杨学俭支付的几笔款项发生时间均距离合同签订之日相近，且总额与合同总金额相符。故法院认为常啓堯提交的房款支付证明足以证明其已履行了涉诉房屋买卖合同项下的付款义务。综合前述，杨学俭应依约配合常啓堯办理涉诉房屋产权过户手续。尽管华阳地产公司表示徐×尚未履行完毕判决义务，但该义务已由判决认定，不应因此对抗善意第三人。基于合同相对性，涉诉房屋应先由华阳地产公司配合登记在徐×名下，然后再从徐×名下转移登记至常啓堯名下。据此，原审法院于2014年12月作出判决：一、华阳地产公司于判决生效之日起七日内配合办理涉诉房屋所有权属证书于徐×名下；二、前述第一项判决履行完毕后，徐×立即配合常啓堯将涉诉房屋权属转移登记至常啓堯名下；三、驳回杨学俭的全部反诉请求；四、驳回徐×全部诉讼请求。原审法院判决后，杨学俭、徐×不服，向本院提起上诉。杨学俭的上诉请求为：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。上诉理由为：1.原审判决错误认定事实。杨学俭与常×是男女朋友关系，双方实际上共同居住生活多年。杨学俭与前妻徐×离婚有很大的原因就是因为常×，并因此净身出户。2003年杨学俭离婚后确与常×甜蜜地生活了几年。为了达到与常×共同生活目的，以及从徐×处夺回涉案房屋，杨学俭同意了常×的要求。杨学俭盘算着无论是与常×签合同也好，还是与常啓堯签订合同，只要能达到霸占徐×房子的目的就行，也由于常×不断的纠缠，才有常啓堯先签物业和供暖协议，在出现常×打款的记录，最后才签署《房屋买卖合同》的反常事实，而且当时合同约定房价100万，是明显不合理的低价。银行打款也只是为了存留凭条证据，证明房屋买卖交易，钱在银行转了一圈之后，都用于与常×共同生活期间的生活支出。杨学俭多次讲明，《内销商品房预售契约》签字的主体是徐×，杨学俭与徐×在法院的离婚调解书中未明示房屋分配给杨学俭，在双方无争议的情况下，契约权利人是徐×并无变更，以当时情况，不足以证明杨学俭拥有本案诉争房屋的产权。原审判决书对杨学俭进行的房屋产权人的推断是错误的；2.原审法院以非法证据作为定案的依据。常啓堯在原审法院提交的《商品房买卖合同》、付款票据、离婚调解书以及写给杨学俭之子杨×的家信等证据，属于杨学俭的生活重要凭证和个人隐私材料，本应由杨学俭持有，现由常啓堯提供出来，是极不正常的，是常×从杨学俭处盗取的。常啓堯提交的徐×签名的”证明”是虚假的。徐×的上诉请求为：1.撤销原判、依法驳回被上诉人常啓堯的全部诉讼请求；2.确认杨学俭与常啓堯签订《房屋买卖合同纠纷》无效；3.判令常啓堯腾退涉案房屋。其上诉理由为：1.原审判决违背客观事实，认定《房屋买卖合同》是有效的。徐×作为涉案房屋的权利主体，杨学俭没有法定权利处分涉案房屋，其处分行为也未得到徐×的处分授权。常啓堯在签订《房屋买卖合同》时，就知道涉案房屋买卖的主体是徐×，其却与杨学俭签订买卖合同，其不属于善意第三人。常×代常啓堯签订《房屋买卖合同》，但常啓堯未授权常×的，杨学俭并未与常啓堯达成合意，杨学俭恶意串通常×，在徐×不知情的情况下，违法处分徐×的房屋，是无效行为；2.常啓堯与杨学俭签订的《房屋买卖合同》是二人串通的证据，不是合法交易的证据。且常啓堯提交的徐×签名的”证明”系伪造，原审法院没有支持对此进行证据进行鉴定，直接认定该证据真实有效，证据不足。常啓堯同意原判。华阳地产公司虽不同意原判，但并未上诉。本院查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。另查，本院审理中，经询问，徐×和杨学俭均认可，在2008年至2009年期间，多次出国旅游并住在一起。徐×于2015年5月，以杨学俭处分涉案房屋侵害其合法权益一事，已向法院提起离婚后财产纠纷之诉。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、民事调解书、民事判决书、笔录、证明、银行交易明细、存取款凭证、物业服务协议、物业费及取暖费票据、录音录像及文字整理稿、收据等证据在案为证。本院认为：本案争议的焦点为常啓堯与杨学俭签订的《房屋买卖合同》是否系双方真实意思表示；杨学俭向常啓堯出卖房屋是否为无权处分，是否侵犯了徐×的合法权益。首先，关于常啓堯与杨学俭签订的《房屋买卖合同》是否系双方真实意思表示。常啓堯为证明双方买卖关系真实存在，向法院提供了《房屋买卖合同》、短信记录、书信等证据加以佐证，经审查，《房屋买卖合同》对房屋权属情况描述清晰、准确，对成交价格和房屋交付时间也明确进行了约定，而从事后履行状况看，杨学俭实际收取了常啓堯支付的购房款，并在其与常啓堯之母常×结束男女朋友关系后未向常啓堯主张房屋权利，并嘱托其子杨×将涉诉房屋过户至常啓堯名下等事实，可以确认杨学俭向常啓堯出卖房屋系双方真实意思的表示。现其上诉主张向常啓堯出卖房屋只是为达到霸占徐×房子的目的，收取的购房款已用于与常×共同生活期间的生活支出，并据此否认双方签订《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，因杨学俭就上述陈述没有提供证据加以佐证，该主张也与常啓堯提供的短信及杨学俭的上诉意见相矛盾，故本院不予采纳。第二，杨学俭向常啓堯出卖房屋是否为无权处分，是否侵犯了徐×的合法权益。据已查明的事实，涉案房屋取得时间为徐×与杨学俭婚姻关系存续期间，但是该房屋始终未能办理权属登记，杨学俭于2003年4月11日即与徐×离婚，且双方均表示并无住房问题需要法院处理，共同财产问题亦已协商好。自此后，徐×未再占有、使用房屋，也没有对房屋进行过任何管理，而是任由杨学俭、常×、常啓堯长期居住，综合上述事实，徐×的行为明显不符合常人对重大财产的处理态度，常啓堯据此判断杨学俭与徐×离婚时已合意将涉案房屋确认归杨学俭所有，具有事实依据。有关徐×辩称其对杨学俭出卖房屋一事并不知情一节，本院注意到，本案发生距杨学俭与徐×协议离婚已十年有余，徐×对重大财产长期不闻不问已有悖于常理，加之现有证据也能反映出杨学俭在买卖合同签订后与常×交往期间，多次与徐×出国旅游并住在一起，二人关系较为密切，在此情况下，徐×未从杨学俭处得知房屋处置情况的几率极低，故本院对徐×上述主张实难采信。综上，杨学俭、徐×的上诉请求和理由均无事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由杨学俭负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院），反诉案件受理费2450元，由杨学俭负担（已交纳），原审第三人北京华阳房地产发展有限责任公司诉请受理费35元，由徐×负担（已交纳）；二审案件受理费140元，由杨学俭负担70元（已交纳），由徐×负担70元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 孙承松审 判 员 薛 妍代理审判员 胡 泊二〇一五年八月十八日书 记 员 孙思逸 来自：