（2015）宁民终字第3429号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-09-02

案件名称

上诉人段巧兰与被上诉人仲均房屋租赁合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

段巧兰,仲均

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第3429号上诉人（原审原告、反诉被告）段巧兰，女，1963年4月14日生，汉族，个体工商户。委托代理人何世宏，安庆市龙山法律服务所法律工作者。委托代理人段书明，男，1970年10月12日生，汉族。被上诉人（原审被告、反诉原告）仲均，女，1958年1月5日生，汉族，无业。委托代理人左元俊，男，1953年11月10日生，汉族。上诉人段巧兰与被上诉人仲均房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2014）六沿民初字第1360号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月9日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人段巧兰及其委托代理人段书明、何世宏，被上诉人仲均的委托代理人左元俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。段巧兰原审诉称，原告经中介公司介绍，于2014年6月16日接手聂龙飞与被告签订租赁合同。合同签订后几天，租赁房的大房东常红林为防止同业竞争，出面干预不准原告经营包子铺。不得已，原告找被告解决问题，经双方多次协商于同月26日达成租赁协议，被告答应让原告自找下家，期间不收取租金等等。但事后，被告阻挠原告与下家达成转租协议，并通过诉讼要求确认双方的租赁关系无效，后经法院审理判决驳回了其诉讼请求。就在前一诉讼期间，被告将租赁房转租给第三方，导致原告无法履行租赁协议，严重损害了原告的合法权益，故提起本案诉讼要求被告：⑴解除双方间的租赁合同及租赁协议；⑵立即返还原告的房屋押金、租金合计20000元；⑶赔偿原告支付的中介费2000元、房屋转让费35000元、店铺装修费25190元、转让房屋花费交通费850元合计60190元；⑷支付违约金35000元；⑸承担本案诉讼费用。仲均原审辩称，1、原告所述案情不属实，被告是在原告诱骗下签的租赁协议。被告是个女的，被骗了。2、原租赁合同自双方签订租赁协议后即自行解除。租赁协议签订后，原告在3个多月内未将占有房屋（承租权）转让出去，无权要求被告承担租赁费用；3、被告为减少损失，于10月8日将房屋转租出去，后因大房东涨租金，承租人不愿继续承租，租赁房又空置下来。被告原本等原告转出房屋（承租权）后，也将房屋（出租权）转出，由于原告不作为，使被告失去了出租和转让机会；4、被告未直接从原告处收过钱款，原告向原承租人聂龙飞支付55000元，与被告毫不相干。鉴于原告的违约行为，被告反诉要求：⑴判令原告承担租赁协议的违约责任，⑵原告自行承担给付聂龙飞的租金及押金20000元，⑶原告赔偿被告损失的房屋转让费、延误租赁费及大房东上涨租金造成的被告直接损失合计85050元，⑷原告承担违约金5000元，⑸承担反诉费用。针对仲均的反诉，段巧兰原审辩称：1、原告不存在违约，不应承担违约责任；2、双方在租赁协议中明确约定了原告转让承租权的期限，原告不应承担大房东摘自涨价而造成的所谓损失，请求驳回被告的反诉请求。原审法院经审理查明，2104年3月，被告仲均从案外人汪长江处受让取得了位于本区葛关路571号一间门面房的承租权（下称涉案房屋），为此支付转让费32000元，并与涉案房屋的出租人常红林补签了一份续租合同，约定年租金为40000元。同年4月，被告将涉案房屋转租给案外人聂龙飞，双方订有书面合同，约定年租金为54000元、租期自2014年4月1日至2017年4月1日；合同签订后，聂龙飞向被告支付押金5000元和半年租金27000元。聂龙飞租房后不久便对外招租。同年6月，原告段巧兰通过南京馨屋房产经纪有限公司（下称中介公司）了解到涉案房屋，欲承租该房经营包子店。2014年6月16日，原、被告及聂龙飞三方到中介公司，并由原、被告和中介公司签订一份租赁合同，约定：被告同意将涉案房屋出租给原告使用，租期自2014年6月20日至2017年3月29日，被告向原告缴纳人民币5000元作为房屋租金押金（保证金），如合同期未满被告收回房屋，将承担35000元违约金，等等。同月18日，原告向聂龙飞支付转让费35000元、押金5000元及（至2014年9月底）的剩余租金15000元；同日，被告也向原告出具一份收条，记明收到房租押金5000元。次日，聂龙飞将涉案房屋交付给原告。后因同一地段已有经营包子的店铺，前一手出租人常红林出面不许原告经营包子。原、被告就此事协调未果，于2014年6月26日经中介公司见证又签订一份租赁协议，约定：“经双方协商，原告愿意将被告商铺转让，直到找到下家为止，且不允许做同行业。期间，不收取原告租赁费用。届时，被告需将原告已支付租房押金5000元及房屋租金15000元合计20000元退还给原告。被告不承担任何违约金，且承认原告承租房屋月租金为4500元。被告确保与下家签订的租赁期限至少为24个月，即两年时间”。此后，依照原告说法，其还给被告一套钥匙。同月29日，被告认为前述租赁协议“存在不平等条约”，拟定一份终止协议通知书送至中介公司，但原告未予理会。嗣后，原告曾找到一丁姓女子商谈租赁事宜未果。同年8月8日，被告诉至原审法院要求确认双方的租赁合同及租赁协议无效，原审法院认为被告的诉讼主张不符合法律规定，遂判决驳回了其诉讼请求。期间即同年10月8日，被告将涉案房屋出租给他人，后因上一手出租人增涨租金而中断，随后于2015年2月4日又重新出租。另查明，原告为承租涉案房屋向中介公司支付了2000元代理费，为经营包子店支付加盟费10000元、购置服装花费450元、采购食品袋花费2400元，并定制了价值11165元的厨具和价值5490元的门头装饰灯箱。以上事实，有原、被告陈述、租赁合同、租赁协议、（仲均）收条、（聂龙飞）收条、（2014）六沿民初字第935号民事判决书，以及各项收据、送货单、定制单、交通费票据附卷佐证。针对2014年6月18日为何出现二份收条，原告解释称：二份收条上的押金是同一笔钱，其将5000元押金交给被告后，被告又交给了聂龙飞，因为她要退还聂龙飞所交的押金。针对未与丁姓女子达成转租事宜的原因，原告律师提供一份自行采集的调查笔录，表明是因为被告索要并抬高转让费而未能成功，但被告代理人不予认可，并声称从未索要过转让费。原审法院认为，原告段巧兰花费55000元从聂龙飞处购得涉案房屋承租权，却不能正常使用开办包子店，除去被告仲均承诺退还的20000元外，其仍损失35000元无着落；而被告仲均因为好心答应不收租金，也同样面临着在下一手承租人出现前无租金收益的囧境。但是，双方都应当信守承诺。双方达成租赁协议后，相互不再负担租赁合同义务，原告还交还钥匙一套，这表明双方既未变更原租赁关系，也未建立起新的租赁关系，而是对原租赁关系的解除清算。基于此，被告不能对解除协议再行解除（终止），原告也不能依据原租赁合同来主张权利。原告在与被告达成租赁协议前，对自己为筹备包子店而花费的加盟费、服装费等已有预知，协议中未予涉及，视为不再向被告主张，这与该协议强调“被告不承担任何违约金”一脉相承。原、被告商定允许原告寻找下家、出售承租权，以弥补原告短短数天亏空的35000元，但是，因为双方没有设定合理的转让期限，所以挤压了被告收取租金的预期，被告非但可能长期无收益，还要向上一手出租人交纳租金，这显然对其不利。但是，囿于双方自愿合意，这一不利益（或不公平）不是确认合同无效的法定依据，被告不能正确理解和适用法律，错误地坚持无效诉讼，当然得不到原审法院支持。原、被告解除原租赁合同后，特别是当被告清算退还20000元后，双方间本无瓜葛，被告为减少原告损失承诺等待下家出现而负担不利益，这一渡让利益（或负担不利益）超出了原租赁合同的解除清算范畴，是新的合同性质（条款），且是无偿的，可援引赠与合同的相关规定平衡双方间的利益。据此，原告无权强制要求被告履行空置房屋的义务。原告主张被告阻挠其转让承租权，从而侵害其相关权益，因其证据形式不符合认证要求，原审法院不予采信，进而不支持其对应诉求。被告放弃租金收益且负担空置房屋的租金成本，系本人自愿，原告不负有赔偿义务。双方协议解除原租赁合同，不是违约行为，原告亦无须承担违约责任。所以，被告的反诉请求，缺乏事实依据，原审法院不予支持。正因为不存在违约，被告援引《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定的减损规则，系适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第九十八条、第一百八十六条第一款和第一百八十八条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条、第五十六条的规定，判决：一、仲均于判决生效后10日内向段巧兰退还20000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回段巧兰的其他诉讼请求。三、驳回仲均的反诉请求。本诉案件受理费2360元，由段巧兰负担1960元、仲均负担400元；反诉案件受理费1251元，由仲均负担。上诉人段巧兰不服原审判决，向本院提起上诉称，1、依据上诉人与被上诉人2014年6月26日签订的《租赁协议》，被上诉人同意上诉人寻找下家租赁，期间为两年的时间。可当上诉人按《租赁协议》约定寻找下家期间，被上诉人于2014年10月8日将涉案门面房对外出租，阻却了上诉人寻找下家的机会。2、原审判决认定上诉人与被上诉人解除租赁合同并清算无任何依据。3、原审判决认为“除去被告仲均承诺退还的20000元外，其仍损失35000元无着落”错误，实际上，上诉人为取得所涉房屋的承租权实际支出的费用达86000元。4、双方在租赁协议中已经约定了两年的期限，并非没有设定期限。5、原审判决遗漏了聂龙飞作为本案当事人。综上，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人仲均辩称，1、被上诉人系和聂龙飞之间签订的合同，聂龙飞违约和上诉人进行私下交易，被上诉人和上诉人不存在合同关系，且被上诉人没有收取上诉人任何款项，上诉人的相关款项都是交给聂龙飞的。2、上诉人和被上诉人签订的《租赁协议》存在欺诈。上诉人和被上诉人之间不存在要约承诺关系，所以被上诉人是受欺诈才签订了《租赁协议》。上诉人当时陈述三、五天就可以将房屋转让出去，但实际上三个多月没有转让出租，因为被上诉人在向上家缴纳房租，为了减少损失，被上诉人才将房屋租给他人。3、被上诉人因为对方的行为遭受了8.5万元的损失，但为了息事宁人没有上诉。综上，请求二审法院依法判决，判令上诉人赔偿我方损失。二审中，上诉人申请证人孙和俊出庭作证，证明2014年7月份，其曾经和上诉人联系，想从上诉人处承租房屋做小吃，双方已经基本上谈拢意向，但因为听上诉人打电话给被上诉人，被上诉人说另外要加转租费3万元，所以没有谈拢。被上诉人认为证人不能说清其打算承租房屋的周边情况，证人证言不真实。二审查明的其他事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年6月26日签订的《租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被上诉人称上诉人在签订该协议过程中存在欺诈，但未能提供证据加以证明，本院不予采信。根据该租赁协议，被上诉人允许上诉人将所承租的房屋转租，期间不收取上诉人任何租赁费用。上诉人认为被上诉人自行将房屋转租的行为违反了上述租赁协议的约定，构成违约。对此，本院认为，该租赁协议中对上诉人将所承租房屋转租的期间约定为“直到找到下家为止”，并不明确；上诉人认为《租赁协议》中约定了两年的期限，但该约定系对承租人与被上诉人签订的租赁合同期限的约定，并非对上诉人寻找下家的期间的约定。因此，《租赁协议》对于房屋转租期限的约定不明，双方后对该期限又未能协商一致，应视为被上诉人同意上诉人在合理期限内转租。自双方签订《租赁协议》至被上诉人于2014年10月8日将涉案房屋出租他人已逾三个月，在此合理期间内，上诉人有机会将所承租房屋转租，因此，被上诉人并未违反协议约定。上诉人还认为被上诉人故意阻挠其转租房屋，但是被上诉人和上诉人寻找的承租人签订房屋租赁协议需要双方协商一致，现双方未能协商一致尚不足以证明被上诉人故意阻挠上诉人转租。因此，上诉人要求被上诉人承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2360元，由上诉人段巧兰负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　马　帅二〇一五年八月十八日书　记　员　　罗程允来源：百度搜索“”