（2015）大民二终字第01305号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-10-13

案件名称

朱秋芳与卢彩莲房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

朱秋芳,卢彩莲

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第01305号上诉人（原审原告）：朱秋芳，大连安佳房产经纪有限公司员工。委托代理人：卢俊锋、何岩，辽宁弘权律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢彩莲。委托代理人：裴玉，辽宁恩派律师事务所律师。原审原告朱秋芳与原审被告卢彩莲房屋买卖合同纠纷一案，大连经济技术开发区人民法院作出（2015）开民初字第1077号民事判决，朱秋芳不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人朱秋芳及其委托代理人何岩，被上诉人卢彩莲的委托代理人裴玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱秋芳一审诉称：2014年8月13日，原、被告签订房屋买卖协议，协议约定，被告将位于大连经济技术开发区恒安里某房屋出售给原告，总房款为35万元，定金为35万元，被告应于30日内配合原告过户，如到期未配合过户，被告应双倍返还定金。现被告不配合过户，故请求判令被告将大连经济技术开发区恒安里某号房屋过户给原告。被告卢彩莲一审辩称：买卖协议对房屋面积、产权变更发生的税费由谁承担、房屋交付时间都没有具体的约定，协议约定价格与被告购买价格相差悬殊，被告的签字手印是先形成的而内容是原告后自行制作的，以上说明买卖协议是虚假的，双方之间没有真实的房屋买卖意思表示；被告也没有收到原告给付的款项，故不同意原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2014年8月6日，被告购买大连经济技术开发区恒安里某号房屋一套，房款522,261元为一次性交付。2014年8月13日，原、被告签订买卖协议一份，协议约定，原告购买被告案涉房屋，总房款35万元，定金35万元，如被告30日内未配合过户必须双倍返还定金。同日，原告向被告出具一份内容为收到原告购房定金35万元的收条。同日，被告向原告出具借条一份，内容为：今借原告35万元，于2014年9月13日还清，如不能按期还款，被告将恒安里19栋30-4号房屋过户给原告，税费由被告全部承担。上述买卖协议、收条、借条打印部分由原告制作，被告签字摁手印后，原告自行填写了填充部分（房屋坐落、价款等）。2014年10月31日，被告取得案涉房屋所有权证。案涉房产证由被告委托原告代办。原告陈述，因王福生向原告借款，原告向王福生要东西，王福生说被告名下的案涉房产可以便宜卖给原告，被告会同意办理手续，这个过程被告是知道的。被告陈述，因王福生向原告借款，王福生让被告配合原告签订上述材料，被告出于情面才在原告提供的材料签的字。一审法院认为：原、被告虽然签订案涉房屋的买卖协议，但被告购买案涉房屋价格是50余万元，与买卖协议约定的35万元相差悬殊；对案涉35万元，被告还向原告出具了借条；结合双方关于买卖协议形成过程的陈述，说明双方之间没有真实的房屋买卖意思表示，对原告请求被告配合办理案涉房屋过户的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，大连经济技术开发区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，作出如下判决:驳回原告朱秋芳的诉讼请求。案件受理费50元、保全费2270元，由原告负担。朱秋芳的上诉理由及请求是：一、一审法院认定双方没有真实的房屋买卖意思表示，明显错误。卢彩莲是完全民事行为能力人，应当完全清楚在买卖协议及借条上签名的后果及应负的法律责任。朱秋芳在卢彩莲签字时对其没有采取任何欺诈、胁迫等非法手段，卢彩莲对买卖协议及借条签字确认，应当承担相应的法律后果。一审法院认定案涉房屋购买的价格与卢彩莲购买的价格相差悬殊、卢彩莲还出具了借条，再结合买卖协议形成过程的陈述得出了双方没有真实房屋买卖意思表示的结论，明显错误。价格有差异很正常，卢彩莲出具的借条中约定，到期不能还款应将案涉房屋过户给朱秋芳，由此可见朱秋芳是希望取得案涉房产的。结合双方买卖协议形成过程的陈述，本案中的买卖协议实际上属于以房抵债性质，卢彩莲用自有房屋为王福生偿还其欠朱秋芳的借款，该买卖协议及借条合法有效，朱秋芳有权要求卢彩莲履行。二、一审法院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条作出判决，朱秋芳无法理解该法条与本案之间的关系。庭审中，朱秋芳要求变更上诉状中第三条为：是因王福生着急用钱向我们借钱，我们不借，王福生才将此房卖给朱秋芳。故请求：撤销一审判决，支持朱秋芳的诉讼请求。卢彩莲二审答辩认为：不同意朱秋芳的上诉请求。根据庭审及双方当事人陈述，卢彩莲没有出售房屋的意向，朱秋芳也没有交付房款，故本案房屋买卖的基础不存在。朱秋芳在原审中提供了一张借条，即使不考虑该债务是否真实存在，该条款也属于流质条款，根据物权法的规定，流质条款的约定是无效的，因此也不能产生将案涉房屋直接过户给朱秋芳的法律后果。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，民事活动必须遵守法律，遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的基本原则，当事人应当依据真实的基础法律关系合法主张权利。本案中，首先，从朱秋芳提交的证据来看，其在提交一份买卖协议证明双方存在买卖关系的同时亦提交了一份借条，借条记载的内容为“今借朱秋芳350,000元,于2014年9月13日前还清，如卢彩莲不能按期还款，卢彩莲将案涉房屋过户给朱秋芳”。对此，朱秋芳在上诉状中自述“结合双方买卖协议形成过程的陈述，本案中的买卖协议实际上属于以房抵债性质，卢彩莲用自有房屋为王福生偿还其欠朱秋芳的借款”。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十二条之规定，“一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明”，因此，结合朱秋芳本人在上诉状、庭审中的陈述及本案房屋买卖合同签订的形式、过程，案涉房屋在买卖的形式之下实际上还存在民间借贷的法律关系。而另一方面，从朱秋芳购买案涉房屋的过程来看，也存在不符合一般房屋买受人购买二手房交易习惯之处：首先，朱秋芳本人作为房屋中介公司的工作人员，其与卢彩莲签订的房屋买卖协议却没有具体约定二手房买卖通常应具备的一般交易细节，且将定金直接约定为与房款等额的35万元，不合常理；其次，朱秋芳称此前并不认识卢彩莲，而其主张直接用现金向卢彩莲支付了高达35万元的款项，同时未保留其他取款、付款的相关凭证，显然有违二手房安全交易的一般交易习惯；第三，双方在买卖协议中约定案涉房屋的价款为35万元（2014年8月13日），明显低于卢彩莲此前购买案涉房屋时商品房买卖合同中（2014年8月6日）记载的房屋价款522,261元；第四，朱秋芳在庭审中对案涉房屋的朝向、同层情况均无法作出明确陈述，不足以证明其曾到案涉房屋内实地查看过房屋情况。综合以上事实和理由，本院认为，本案中，在朱秋芳未能提供充分证据证明其与卢彩莲存在真实的房屋买卖意思表示和合同关系的情况下，朱秋芳要求卢彩莲履行房屋过户义务的诉请不应得到支持，一审法院认定是正确的，本院对此予以维持。朱秋芳的上诉理由不具备事实和法律依据，本院不予采纳。另外，鉴于双方当事人均陈述借贷关系尚可能涉及到案外人王福生，且本案案由系房屋买卖合同纠纷，故对借贷一节在本案中不予审查认定。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（上诉人预交），由上诉人朱秋芳负担。本判决为终审判决。审　判　长　　宫黎明审　判　员　　王　鹏代理审判员　　季　烨二〇一五年八月十八日书　记　员　　耿　艳关注微信公众号“”