（2014）丹民初字第5360号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-18
案件名称
周敏与丹阳市智峰经贸公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
丹阳市人民法院
所属地区
丹阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省丹阳市人民法院民 事 判 决 书（2014）丹民初字第5360号原告周敏。丹阳市云阳镇万仁药品超市经营者。委托代理人徐如先，丹阳市开发区法律服务所法律工作者。被告丹阳市智峰经贸公司，住所地：丹阳市新民东路59号。法定代表人岳仲鎏，经理。委托代理人韦正夫，江苏维尔达律师事务所律师。原告周敏与被告丹阳市智峰经贸公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周敏及其委托代理人徐如先、被告丹阳市智峰经贸公司的法定代表人岳仲鎏及委托代理人韦正夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周敏诉称：2011年4月20日，原告与他人合伙经营丹阳市万仁药品超市，租赁被告位于城河路208-11四间门市房及青少年校外活动中心东侧自东向西第六间门市房，租期十年。2014年，租赁的门市房由丹阳市政府征收，原被告于2014年7月3日签订协议，约定2014年7月4日打开药店大门，由双方派人对现存药品进行整理、打包、转移。但被告于7月3日晚强行打开经营场所及药品仓库，单方将店内的所有药品、经营设施全部清空，且至今下落不明。房屋征收后，被告支付原告装修费272365元。现要求被告赔偿中西药损失764752.34元、停产停业损失520884元、过渡费40068元、职工安置费45240元、开业宣传费87924元、签约搬迁奖120204元，承担违反租赁合同的违约金200000元，补偿余下7年可得利益损失70万元。被告丹阳市智峰经贸公司辩称：一、依据原被告2011年4月及2014年7月3日的协议约定，被告未实施违约或侵权行为。2011年4月的协议并未约定交换使用年限，涉案房屋系丹阳市人民政府征收，属不可抗力，非被告故意违约，且被告在收到征收通知后，于2013年8月22日派员将书面通知送达原告，之后双方多次进行协商，但因原告提出的补偿标准过高，并以政府为其办理“医保刷卡”为前提条件，致协商不成。2014年7月3日，双方达成先将物品搬离的协议，协议签订后，原告亲自打开药店大门，参与、指挥了对物品的整理、打包和搬离工作，原告明知物品被恒温保存在他处，被告亦多次要求原告派员进行清点登记，原告拒不配合，导致被搬离的物品至今仍封存在他处，具体价值无法确认。二、原告已领取全部装修补偿款272365元，其合理损失已基本得到补偿。三、被告非征收主体，原告主张停产停业费、过渡费、职工安置费等，如有依据亦应向征收部门主张。四、原告主张的药品损失、违约金、可得利益损失无事实和法律依据。五、因原告不肯派员清点接收，造成的药品超过保质期而报废的，该责任应由原告自行承担。六、原告的主张，明显超过被告订立合同时所能预见的合理损失范围，应予驳回。经审理查明：因被告丹阳市智峰经贸公司出资1060万元用于筹建改造青少年校外活动中心，经协议，青少年校外活动中心将改造后的世范楼临白云街自东向西共六间门市房交由丹阳市智峰经贸公司经营、使用、出租。原告周敏系丹阳市云阳镇万仁药品超市经营者。2011年4月，原告周敏与被告丹阳市智峰经贸公司签订协议书一份，约定原告将城河路208-11号门市房和二楼用房提供给被告使用，被告将青少年校外活动中心大门东侧自东向西共三间门市房提供给原告使用，交换使用期间，双方的水电等其他费用各自承担。2011年5月，丹阳市云阳镇万仁药品超市与被告签订协议书一份，约定被告将青少年校外活动中心大门东侧第四间门市房提供给原告使用，租金7万元／年，租期十年。2013年，丹阳市政府决定对城河北路西侧片区进行征收改造，上述租赁房屋属于该片区。2014年7月3日，原被告签订协议书一份，称为配合市政府旧城改造，丹阳市云阳镇万仁药品超市应于2014年7月5日前清理搬出房屋内所有物品，将房屋交还被告，同时约定丹阳市云阳镇万仁药品超市需于2014年7月4日打开经营场所大门，由原、被告派员对现有药品进行整理打包后搬出，转移至其他地方后双方派员清点，清单由双方签字认可。协议签订后，原被告于当天即至万仁药品超市，打开超市大门，对药品、物品进行整理打包，存放在实验小学，后又转移至被告公司，现仍然存放于被告公司。2014年7月11日、7月12日丹阳市云阳镇万仁药品超市函告被告，认为被告严重违约，存在违法、侵权行为，要求其承担经济损失。被告于2014年7月16日进行了回复，回复中提到要求原告速派员与被告一起进行拆箱清点登记，把损失减少到最低程度。2014年7月16日，被告给付原告装修补偿款273765元。之后，被告又两次书面通知原告派员处理药品和物品，原告以被告违反7月3日的协议及强行搬走药品为由拒绝进行清点、确认。根据丹阳市人民政府房屋征收办公室与丹阳市青少年校外教育活动中心就丹阳市白云街34号（建筑面积10321.57㎡）签订的房屋征收补偿协议，丹阳市青少年校外教育活动中心应取得房屋价值补偿53404893元、搬迁费165146元、直接经营损失补偿1602147元、租金损失补偿961289元、按期签约奖825726、提前签约奖30000元等各项补偿共计60449100元。原告承租的四间门市房面积约267㎡。本案审理过程中，原、被告共同对存放于被告处的药品进行了清点，原告认为有部分药品灭失，应由被告负赔偿责任。被告对此予以否认，原告也未能提供相关证据佐证。另有部分药品在2014年7月3日前已超过保质期。经本院征求被告意见，被告表示为妥善处理本案纠纷，愿意在征收补偿范围外给予适当补偿。以上事实，有丹阳市青少年校外教育活动中心证明、协议书、函、付款申请表、中国建设银行客户专用回单、征收补偿协议、征收补偿结算单及当事人在庭审中陈述等证据所证实。本院认为：原、被告签订的两份房屋租赁协议，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方均应按约履行。合同在履行过程中，因遇政府征收，合同目的无法实现，合同应当终止履行。鉴于房屋被政府征收系不可归责于双方的事由，故对于合同不能履行而造成的损失，可按公平原则进行分担。原告主张停产停业损失、搬迁费、搬迁奖等，可参照被告应取得的相关征收补偿进行确定。因案涉房屋约267㎡，占总面积的比例为2.59%（267㎡／总面积10321.57㎡），故相对应的补偿应为：直接经营损失补偿41444.5元、搬迁费4277.3元。参考药店装修补偿均归原告所有的情况，本院酌定案涉房屋应得的直接经营损失补偿41444.5元、搬迁费4277.3元均归原告所有。至于原告主张的开业宣传费、余下7年可得利益损失、职工安置费，缺乏依据，被告也未取得相关补偿，本院对此不予支持。原告主张的签约奖，应属被征收人所有，与原告无关。另原告主张违约金20万，缺乏依据，故本院对此亦不予支持。对于原告主张的药品损失，原告认为有部分药品灭失，但在2014年7月3日清理药店时，有原告及其工作人员在场清理，当时并未形成药品明细，虽然此后药品一直由被告保管，但不能证明因被告强行打开药店导致药品损失或因其保管不善而导致药品遗失。而且，原告明知药品由被告代管，理应及时取回，但经被告多次发函，原告拒不配合领取，造成损失扩大。此外，部分药品在转移时已过保质期。凡此种种，均不能由被告承担责任。故对原告此一请求，依据不足，本院不予支持。鉴于原告因征收导致停业，确实存在一定损失，而被告可取得的直接经营损失偏少，另外药品在清点和转运过程中不排除有所损耗的可能，被告亦表示为妥善处理本案纠纷，愿意在征收补偿范围外给予适当补偿，故本院根据本案情况并按照公平原则，酌定由被告另行补偿原告26万元。对原告其他诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告丹阳市智峰经贸公司于本判决生效之日起十日内给付原告周敏补偿款260000元，直接经营损失、搬迁费45721.8元，共计305721.8元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费26632元，由原告负担20000元，由被告负担6632元（此款原告已垫付，本院不再退还，被告应于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省镇江市中级人民法院，同时向该院（开户行：工商银行镇江市永安路分理处，账号：11×××61）预交上诉案件受理费。审 判 长 孙志平人民陪审员 马艳琴人民陪审员 黄莉莉二〇一五年八月十八日书 记 员 王 琳 关注公众号“”