（2015）珠中法民三终字第355号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-07-26
案件名称
江涛与陈朝民租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广州铁路运输中级法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈朝民,江涛
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第355号上诉人（原审被告）：陈朝民，男，汉族，住广东省普宁市。公民身份号码：×××XXXX。委托代理人：慈安宁，广东益诺众承律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江涛，男，汉族，住珠海市香洲区。公民身份号码：×××XXXX。委托代理人：文才，广东晨光律师事务所律师。委托代理人：李金花。上诉人陈朝民与被上诉人江涛租赁合同纠纷一案，陈朝民不服珠海市香洲区人民法院（2014）珠香法民三初字第628号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明，江涛为个体工商户珠海市拱北海利商务酒店的经营者。江涛2006年12月1日向珠海市邮政局承租包含本案房产之内的珠海市夏湾金东苑小区A楼房屋，合同约定不得转租楼房给他人使用。2008年3月13日，海利酒店与陈朝民签订《场地租赁合同》，合同约定：1、海利商务酒店将位于珠海市拱北夏湾金东苑小区A楼的“海利商务酒店”二楼整层1800平方米出租给陈朝民经营洗浴、健身、足部全身按摩使用；2、场地的租赁期从2007年12月31日起至2020年12月31日止，海利商务酒店给予陈朝民5个月的免租金装修期，租金需在每月5号前支付。租金为2007年12月31日至2010年12月31日每月90000元；2010年12月31日至2013年12月31日每月93600元；2013年12月31日至2016年12月31日每月99000元；2016年12月31日至2020年12月31日每月104400元；3、陈朝民租赁期间使用的电费1.2元／度，按供水或供电部门的收费标准缴纳，每月10日前交由海利商务酒店代收；垃圾处理费及陈朝民应分摊的物业管理费、电梯费等全部费用以3000元／月，由陈朝民在每月20日前向海利商务酒店交纳；4、陈朝民逾期交纳月租金、保证金及合同约定的其它费用时，对逾期交纳金额，按每日1%。向海利商务酒店支付滞纳金，陈朝民超过二个月不缴纳且经催告仍不交纳的，海利商务酒店有权解除合同，收回出租场地，并不退还保证金；对于陈朝民的装修，海利商务酒店不予补偿；5、如因司法机关认定陈朝民有违法经营活动，海利商务酒店有权解除合同，收回出租场地，并不退还保证金，对于陈朝民的装修，海利商务酒店不予补偿。此外，合同还对其他内容作了相关约定。上述合同签订后，海利商务酒店依照约定将场地交付给陈朝民使用。2013年12月5日，陈朝民经营的健康中心因组织卖淫嫖娼违法犯罪活动被公安机关查处，2013年12月6日，场地被公安机关查封。2013年11月开始，陈朝民没有缴纳租金及其他费用。2014年2月26日，江涛向陈朝民发出《解约通知》，2014年3月4日，江涛再次通过邮寄和登报方式向陈朝民发出《催告函》，要求解除合同，收回场地，支付相关费用。江涛统计陈朝民所欠水电费情况为：2013年11月23364元，2013年12月21553元，2014年1月6235元，2014年2月2414元，2014年3月1600元，2014年4月1600元。陈朝民只认可2013年11月的数额，之后的水电费不认可。江涛在一审的诉讼请求为：1、判令解除珠海市拱北海利商务酒店同陈朝民于2008年3月13日的《场地租赁合同》；2、判令陈朝民立即支付自2013年11月份起至场地腾退给江涛之日止的租金、管理费、水电费共计657966元，滞纳金50841.03元（暂计算至2014年4月，之后另行计算，直至将场地腾退给江涛之日止），维修漏水工程款（江涛垫付）19174元；三项合计人民币727981.03元；3、本案诉讼费用由陈朝民负担。一审法院认为，江涛从珠海市邮政局承租房产，再将其中二楼的部分转租陈朝民，虽然江涛承租房产的合同中约定不得转租，但自2007年至2014年期间，出租人并未对转租行为提出异议，可认定江涛与陈朝民签订的《场地租赁合同》有效，双方应依约履行。合同约定陈朝民应于每月5日前支付租金，超过二个月经催告仍未缴纳的，江涛可解除合同，还约定如因司法机关认定陈朝民有违法经营活动，江涛有权解除合同。现陈朝民自2013年11月开始拖欠缴纳租金，而且因违法经营被公安机关查处，场地被封，陈朝民的行为违反双方合同约定，构成违约，应依约承担违约责任，江涛要求解除合同，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。合同约定2010年12月31日至2013年12月31日，每月租金93600元，2013年12月31日至2016年12月31日，每月租金99000元，每月支付垃圾处理费及应分摊的物业管理费、电梯费等费用3000元，陈朝民应依约支付腾退房产之前占用期间的租金和使用费以及管理费。合同约定由陈朝民代收水电费，具体按照供水、供电部门的标准缴纳，陈朝民认可2013年11月的水电费用23364元，江涛此部分请求一审法院予以支持，关于2013年12月之后的水电费用，陈朝民没有证据证明具体的代付行为及金额，应承担举证不力的法律后果，一审法院不予支持。合同约定陈朝民应按时缴纳月租金、保证金及合同约定的其他费用，逾期交纳的，与逾期缴纳的金额，按每日1‰支付滞纳金，陈朝民因自身经营问题拖延支付租金及其他费用，应该支付滞纳金，陈朝民认为已经支付押金，可以弥补江涛损失，不同意支付滞纳金，与合同关于滞纳金的约定目的不符，不予采纳。但双方约定日1‰的计算标准明显过高，一审法院予以调整，按照拖欠金额以每日万分之三的标准计付违约金，合同约定每月5日缴纳租金、每月10日支付水电费、每月20日支付管理费，所以租金的滞纳金应从当月6日计算至实际缴纳之日，管理费自当月21日起算，水电费因当月结束才能知道实际数额，应从下月的6日开始计算。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除珠海市拱北海利商务酒店同陈朝民于2008年3月13日签订的《场地租赁合同》；二、陈朝民于本判决发生法律效力之日起七日内向江涛支付2013年11月至实际腾退房屋给江涛之日期间的租金、使用费，其中2013年11月、12月租金按照每月93600元，2013年12月31日至2016年12月31日期间租金使用费按照每月99000元的标准计算；三、陈朝民于本判决发生法律效力之日起七日内向江涛按照每月3000元的标准支付2013年11月至实际腾退房屋给江涛之日期间的垃圾费、物业管理费、电梯费等管理费用。四、陈朝民于本判决发生法律效力之日起七日内向江涛支付拖欠费用的滞纳金，滞纳金以前述第二、三项中每月拖欠的本金为基数，按每日万分之三的标准，租金的滞纳金自当月6日起，管理费的滞纳金自当月21日起，分别计至实际付清之日；五、陈朝民于本判决发生法律效力之日起七日内向江涛支付2013年11月的水电费23364元，并按每日万分之三的标准计算自2013年12月11日至付清之日的滞纳金；六、驳回江涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74150元，由江涛负担636元，陈朝民负担73514元。上诉人陈朝民不服一审判决，向本院提起上诉：一、原审判决认定事实不清，请求二审法院查清本案事实的情况下依法改判。1、陈朝民从未不愿搬出租赁的场地即位于珠海市拱北夏湾金东苑小区A楼的“海利商务酒店”二楼，究其原因造成陈朝民无法搬出租赁场地原因是江涛将陈朝民租赁场地的大门锁住，陈朝民无法将租赁场地的财物搬出，原审判决在未查清事实的情况下而作出判决，对陈朝民明显不公。2、江涛虽在原审提交的证据中提交了《解约通知》及《催告函》，但这两份证据并不能证实江涛允许陈朝民搬出租赁场地的财物，而事实在案件诉讼前，陈朝民曾要求江涛将租赁二楼的房锁打开，陈朝民立即将租赁房屋的财物搬走，但江涛不予理睬，使陈朝民无法搬走财物，也即无法将二楼租赁物腾退，这责任在江涛，而非陈朝民故意不予腾退。在本案诉讼过程中，经双方当事人委托的代理人努力，于2014年12月18日双方的当事人及受托人才在江涛打开被锁租赁场地的门锁，双方才对二楼的财物进行了清点，但清点工作并未完成的情况下，原审判决却已下判，并判决陈朝民支付到腾退为止的租金，这显然违背了事实和双方签订“场地租赁合同”的规定。二、陈朝民租赁江涛场地共投资数百万元人民币进行装修和购买设备，因场地被公安机关查封整顿（时间是三个月），陈朝民本人也被公安机关出具了刑事拘留文书，而非陈朝民故意不予交租和履行合同，这一切江涛是清楚的，江涛原审提供的证据也证实了上述事实。陈朝民请求二审法院在陈朝民与江涛清点完二楼租赁场地财物的情况下，确定一个搬迁的时间，让陈朝民搬出，腾退租赁场地，陈朝民同意将所交18万元押金补赔给江涛。其它再无债权债务关系，陈朝民希望二审法院支持陈朝民的上诉请求。被上诉人江涛答辩称：一、陈朝民在上诉状中诉称江涛将租赁场地的大门锁住导致其无法搬出租赁场地，该陈述是不真实的。1、根据一审查明的事实，江涛将租赁场地出租给陈朝民经营洗浴、健身、足部全身按摩使用，陈朝民在经营期间组织卖淫嫖娼违法犯罪活动被公安机关查处，导致租赁场所被公安机关查封并贴上封条，江涛从未将租赁场地的大门锁住。2、公安机关的查封行为具有强制法律效力，在没有公安机关允许情况下，任何人都不敢擅自将租赁场地的大门打开，在未经公安机关许可下，江涛不能也不敢打开被查封住的租赁场地的大门。因此，不存在江涛不允许陈朝民将租赁场地的财物搬走的事实。3、本案一审审理过程中，陈朝民被公安机关取保候审，经向公安机关申请，公安机关于2014年12月17日解除租赁场地查封、揭开封条、打开租赁场地的大门。在这种前提下，为确认被告存放租赁场地的物品，江涛与陈朝民于2014年12月18日才对陈朝民存放在租赁场地的财物进行了清点，但是清点之后，陈朝民仍然没有将财物搬走，也没有向江涛腾退租赁场地。因此，陈朝民在上诉状中诉称江涛将租赁场地的大门锁住导致其无法搬出租赁场地，该陈述是不真实的。二、一审判决确认陈朝民向江涛支付2013年11月至实际腾退房屋给江涛之日期间的租金、使用费等费用，有充足的事实依据和法律依据。1、本案江涛与陈朝民签订的是租赁合同，租赁合同的对价是一方提供租赁物，相对方缴纳租金，在江涛已经按照约定将租赁场地提供给陈朝民后，如期缴纳租金是陈朝民的义务。陈朝民因违反法律规定在租赁场地内组织卖淫嫖娼违法犯罪活动被公安机关查封整顿，这是导致租赁场地不能经营的直接原因，也是陈朝民实施违法犯罪行为的后果，该不利后果应由陈朝民自行承担。这与江涛没有任何关系，也不能作为江涛不缴纳租金的抗辩理由。只有在江涛无法提供租赁物，陈朝民才具备不缴纳租金的抗辩权。2、租赁合同约定租金需在每月5号前支付，本案中，自2013年11月开始，陈朝民就未按照合同约定支付租金等费用。因陈朝民逾期支付租金等费用超过2个月，江涛依据与陈朝民签订的《场地租赁合同》向陈朝民发出书面的《解约通知》和《催告函》，要求与其解除租赁合同，并要求其搬走场地内属于陈朝民所有的全部物品，但是陈朝民并没有搬走，也没有将租赁场地腾退给江涛，而是继续占有使用。如前所述，由于陈朝民的违法犯罪行为导致租赁场地被公安机关查封，在查封期间，仍应认定为陈朝民占有使用租赁物，仍应当支付租金、管理费、水电费等费用。因此，一审判决陈朝民支付租金、使用费等费用至房屋实际腾退之日止是正确的，也是有事实依据和法律依据的。综上所述，陈朝民的上诉请求没有事实依据和法律依据，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求贵院依法驳回陈朝民的全部上诉请求，维持原判，以维护江涛的合法权益。二审期间，上诉人陈朝民向本院提交《财产清点清单》的新证据，拟证明从2014年12月18日起承租人陈朝民才可以搬走其物品。被上诉人江涛对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。但主张陈朝民从2014年12月18日起承租人陈朝民才可以搬走其物品的原因是因为2014年12月17日公安机关才解除对陈朝民物品的查封，而不是江涛的原因导致陈朝民不能搬走物品。双方对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，上诉人陈朝民上诉主张是因为被上诉人江涛的原因导致未能搬走自己的物品，但陈朝民未提交相应证据予以证明，相反，诚如一审法院查明事实所示，陈朝民未能搬走其物品的原因为其经营的涉案场所因违法犯罪活动而被公安机关查处，场地亦被公安机关查封。因此，上诉人陈朝民的上诉请求没有事实及法律依据，依法应予以驳回。一审法院查明事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币19817元，由陈朝民负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨卫星代理审判员 朱 玮代理审判员 牟宏微二〇一五年八月十八日书 记 员 陈妙斯 更多数据：