（2015）佛三法民一初字第350号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-07
案件名称
佛山市三水裕华房地产发展有限公司与杨燕萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市三水裕华房地产发展有限公司,杨燕萍
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛三法民一初字第350号原告（反诉被告）佛山市三水裕华房地产发展有限公司，住所地：佛山市三水区。组织机构代码：××。法定代表人关建辉，该公司总经理。委托代理人张晓佳、范才能，广东XX律师事务所律师。被告（反诉原告）杨燕萍，女，汉族，住佛山市三水区。公民身份号码：×××3469。原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司诉被告杨燕萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法由审判员黄凤腾适用简易程序于2015年6月16日、2015年7月30日二次公开开庭进行了审理。在审理过程中，被告杨燕萍于2015年6月29日向本院提起反诉，本院予以受理。本案开庭时，原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司的委托代理人范才能、张晓佳、被告杨燕萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司诉称：2013年7月30日，被告与原告签订编号为2XXXX5的《商品房买卖合同》，向原告购买位于佛山市三水区XX街道XX大道XX号XXX花园XX座XX房（下称“该物业”）。该物业总价为人民币612538元。《商品房买卖合同》（下称“合同”）第六条约定，被告应在2013年7月30日支付首期房款人民币192538元，剩余房款420000元，被告应于2013年7月30日前申请办理按揭手续，并按照按揭方式付款。合同第七条规定，如被告逾期付款在180日内的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人继续履行合同的，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。同日签订的《商品房买卖合同》补充协议第二条规定，因被告的原因致使被告提出的银行按揭申请全部或部分未获批准，原告有权要求被告在15天内一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款。如未在15天内支付剩余款项的，则原告有权按合同约定的违约金计算标准向被告收取违约金。合同签订后，被告仅仅支付了首期房款，因被告自身的原因其按揭贷款申请未获银行批准，尚有420000元的房款未付，为此，原告曾于2013年11月19日向被告寄发《一次性支付剩余房款通知书》，要求被告15日内向原告支付剩余房款420000元。但被告至今仍未支付。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院请求判令：1、被告向原告支付房款420000元；2、被告向原告支付违约金98910元（违约金自2013年12月4日起暂计至2015年3月20日，并从2015年3月21日起至债务实际清偿日止按日万分之五计算），合计518910元；3、本案诉讼费由被告承担。被告杨燕萍辩称：因信用卡征信问题，被告不能办理银行贷款手续，且被告没有能力支付剩余房款，故被告请求解除原、被告于2013年7月30日签订的《广东省商品房买卖合同》，被告杨燕萍反诉称：2013年7月30日，原、被告签订《广东省商品房买卖合同》后，被告已向原告支付首期款192538元，对于剩余房款，被告积极办理贷款按揭手续，后因被告的征信问题，一直未能办理成功。期间，被告积极向原告的工作人员反映上述情况。最后，银行通知被告不能办理按揭贷款，致使被告无法向原告支付剩余房款，该情况银行也通知了原告。被告认为因其无能力支付剩余房款，应该解除双方签订的购房合同，且无法支付房款所造成的违约责任，因不是被告故意或者恶意造成的，被告认为原告诉请中要求被告承担的违约金数额过高，请求法院依法判决降低违约金数额。同时，因解除双方的购房合同，原告应当退还被告之前缴纳的首期款192538元。综上所述，为了维护被告的合法权益，被告依法提起反诉，请法院依法判令：1、解除原告与被告于2013年7月30日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2XXXX5）；2、原告退还被告向其支付的首期款192538元。原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司反诉辩称：第一、房屋买卖合同是双方在平等、自愿的基础上经过充分协商签订的，对合同双方依法具有法律效力。双方都应当按照合同约定主张权利、履行义务。第二、合同约定除首期款外，剩余购房款420000元被告采取按揭贷款的方式支付，合同约定了被告办理按揭贷款的时间。但被告没能按时办理按揭贷款，并且不能办理按揭贷款的原因正如被告自己所说是由于其征信问题。很显然，被告不能办理按揭贷款并支付剩余购房款的原因既不是由于原告的原因导致的，也不属于不可归责于买卖双方的原因，被告不能办理按揭贷款就是由于其自身的过错、自身的原因导致的。按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，被告不享有《商品房买卖合同》的解除权。综上所述，被告的反诉请求没有事实和法律依据，原告请求依法驳回被告的全部反诉请求。经审理查明，被告对原告在起诉状中陈述的事实不存异议，且被告在反诉中未提出新的事实，故本院对原告在起诉中陈述的事实予以确认。本院认为，2013年7月30日原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司与被告杨燕萍签订《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》系双方在平等自愿、协商一致基础上签订，内容合法，属于有效合同。合同签订后，被告杨燕萍依约支付了首期款192538元，并未存在违约行为，剩余购房款420000元未依约支付，系因被告个人信用卡存在征信瑕疵导致按揭未予批准所致。虽系被告个人原因，但确属被告在签约时未曾预料和知悉的原因所致，主观上不存在违约故意，因此，被告的违约情形不同于故意不履行和延期履行合同的违约情形，其违约责任也应区别处理。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之精神，对于以按揭形式付款的购房者存在逾期付款或不能付款情形时，应以被告过错程度为依据处理。本案中，被告过错较小，被告要求降低违约金的请求本院予以采纳。同时，被告签约购房是以按揭付款为基础，因按揭未批，双方合同履行客观不能，被告杨燕萍要求解除合同及返还首期款192538元的请求，本院予以支持。原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司诉请被告杨燕萍支付剩余购房款420000元及按照日万分之五标准违支付约金的请求，本院不予支持。关于被告逾期付款违约金，本院酌定为以未付款420000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从应付款之日即2013年12月4日起至本院判决生效之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、解除原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司与被告杨燕萍于2013年7月30日签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号：2XXXXXX5）。二、原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司于在本判决生效之日起十日内返还被告首期款192538元。三、被告杨燕萍在本判决生效之日起十日内支付原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司以未付房款420000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，从2013年12月4日起至本判决生效之日止计算的违约金。四、驳回原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取即4495元，由原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司负担3000元，被告杨燕萍负担1495元。反诉案件受理费2075元，由原告佛山市三水裕华房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 黄凤腾二〇一五年八月十八日书记员 胡颖妍 更多数据：搜索“”来源：