（2015）中一法沙民一初字第696号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-08-01
案件名称
潘水凤与黄小平房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
潘水凤,黄小平,中山市创二房地产服务有公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百一十五条，第一百零七条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法沙民一初字第696号原告：潘水凤，女，汉族，住广东省罗定市，公民身份号码×××7227。委托代理人：赖成、罗树秀，均系广东弘力律师事务所律师。被告：黄小平，男，汉族，住四川省华崟市，公民身份号码×××5010。委托代理人：林少杰、郑家麟，分别、律师助理。第三人：中山市创二房地产服务有公司，住所地中山市西区，组织机构代码××。法定代表人：杨志军，职务总经理。委托代理人：陈冠荣、范新华，均系广东香山律师事务所律师原告潘水凤诉被告黄小平房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据原告潘水凤的申请，依法追加中山市创二房地产服务有公司（以下简称创二公司）为第三人参加诉讼，并依法由审判员董爱民独任审判，公开开庭进行了审理。原告潘水凤及其委托代理人罗树秀，被告黄小平的委托代理人林少杰，第三人创二公司的委托代理人范新华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘水凤诉称：2014年8月6日，原、被告在中山市创二房地产服务有限公司（以下简称创二公司）的协调下签订了《房地产买卖合同》一份，合同约定被告将其位于中山市沙溪镇星宝路3号星宝明珠花园8幢1504房的房地产以630000元的价格转让给原告，合同还约定了定金、付款方式、过户时间、交付时间及违约责任等条款。原告根据合同的约定支付定金及履行了其他应尽的义务。但被告并未按合同约定的时间履行还清贷款、注销抵押登记、递交过户文件资料等义务，经原告多次催促，被告仍拒绝办理。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。为此，原告特依法诉至法院，请求判令：1.解除原、被告于2014年8月6日签订的《房地产买卖合同》；2.被告返还双倍定金合共240000元；3.被告支付律师费20000元；4.由被告承担本案的诉讼费。原告潘水凤为其主张的事实及诉讼请求向本院提交的证据有：1.房地产买卖合同；2.收据2份及中国工商银行转账凭证；3.中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；4.委托代理协议及律师费发票。被告黄小平辩称：一、不同意解除房屋买卖合同。理由如下：1.解除合同的事由必须是一方根本性违约，导致无法实现合同的目的。本案合同在2014年8月6日签订之后，在同年的8月12日，被告收齐了原告交付的120000元定金的同时，将交易的房屋钥匙交付给原告，由原告自行使用。在同年的8月份，被告又配合原告到中国银行中山分行签署了一些文件，配合原告办理了按揭贷款的申请手续。2.本案的基本事实是，被告等待原告取得银行同意贷款430000元的同意书之后确定付出贷款的日期，就马上去申请过桥资金，归还抵押贷款，注销抵押、交易过户、收到按揭付款、归还过桥资金，节余归自己的流程。通过一系列的、连贯的作业来实现本案合同的目的。3.从合同的条款来看，该430000元房屋付款的条件不明朗。（1）合同第三条第（二）款第2项第（1）点规定，买方申请银行按揭贷款430000元给卖方。（2）合同第十四条规定，买方于过完户应尽力配合经纪方创二公司、卖方办理银行放款手续，直至3个月内放款为止，金额430000元整（具体金额以银行同贷书为准）。4.从上述列举的合同内容来看，原告以按揭方式支付430000元购房价款，但是银行同意贷款多少钱给原告并不确定，银行实际贷款多少钱不确定，如果不同意贷款、不足额贷款，原告如何支付？在什么期限内支付等均不确定。因此，合同从2014年8月6日签订至今，都没有履行完毕，主要在于原告没有取得银行同意贷款430000元的书面文件。也是原告无法承诺给被告：如果银行不同意、不足额贷款，原告有何补救措施及什么期限限支付430000元等原因所致。5.由于合同存在不确定的付款条件，被告只能等待原告给出明确可行的付款方案，就可以完成联系过桥资金、归还抵押贷款、交易过户、取得430000元的价款、归还过桥资金、节余归己的全部过程。可以说，被告急于收回510000元的愿望比原告更加迫切。6.被告卖价630000元的房屋，仅仅收到不足20%的定金，就把房屋交付给原告自行使用。被告更有诚意继续履行合同，而且原告没有任何损失。二、如果原告坚持解除合同，被告不同意追究其违约责任，同意退还120000元本金给原告。理由如下：如前所述，合同约定430000元的价款，由原告向第三方银行申请按揭贷款来支付。但是，对于这个不确定的请款，就是如果不同意、不足额、不按期等，没有后续的补救措施。原告没有明确承诺的话，合同也难以继续履行。因此，被告也同意解除合同。但是，应当以协商、互不追究违约责任的条件下解决问题。三、关于双倍返还定金的问题。合同法规定，双倍返还订金仅限于一方根本性违约导致不能实现合同目的的严重事件。在本案中，只要原告能够给出银行什么期限前发放贷款到被告的指定银行帐户的承诺，并且给出相应的担保，被告会在10-30天内，找到过桥资金，办理一系列如前所述的手续，就可以实现合同双方的目的。不存在根本性违约、无法实现合同目的的情况。原告要求解除合同，双倍返还定金的诉讼请求，是不能成立的。四、关于原告要求被告支付20000元律师费的问题。1、合同法规定，定金是履行合同的担保，是合同的违约方对不违约方的损失的补偿，如果判决双倍返还定金给不违约方，不违约方不能举证其损失大于定金数额，则不能额外要求赔偿损失。在本案中，假如法院判决解除合同并且判决双倍返还定金，但是原告不能证明其损失大于120000元的定金数额，原告也无权要求被告支付20000元的律师费作为损失的赔偿。2、本案的合同第九条违约责任规定，如果买方在收到定金后不依合同条约将房地产售予买方，则卖方须返还双倍定金予买方以弥补买方之损失，唯买方不可要求进一步赔偿；对于第九条（4）规定的“诉讼所需的律师费由违约方承诺”，被告认为合同表达不明确，究竟是原告的律师费还是被告的律师费由违约方承担？意思自治的费用由违约方承担，没有法律依据。诉讼费，由法院按照行政法判决负担。律师费由违约方负担属于意思自治。但是没有生效判决证明哪一方违约，原告该项诉求没有法律依据、没有证据证明。综上，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告黄小平就其辩解主张向本院提交的证据有：中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表及对应的房地产权属证书。第三人创二公司述称：涉诉的房屋买卖合同是包含了房屋买卖合同关系和居间合同关系，如果买卖双方确认解除买卖合同关系的话，我方同意。但是三方的居间合同已经完成，不存在解除的问题。第三人创二公司就其陈述意见未向本院提交证据。经审理查明：2014年8月6日，潘水凤（买方）、黄小平（卖方）及创二公司（经纪方）签订房地产买卖合同，约定：黄小平以630000元的价格将其名下位于中山市沙溪镇星宝路3号星宝明珠花园8幢1504房［房地产权证号：02××26，国有土地使用证号：国（2012）易2408276号］的房地产转让给潘水凤。前述房地产处于抵押状态，黄小平应于签署本合同之日起100个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续，并将房地产证原件托管于创二公司处作为办理过户手续之用。如黄小平需委托担保公司融资赎楼，则黄小平须于前述本合同之日5个工作日内出具全权委托公证书给担保公司和创二公司指定人员；同时潘水凤须积极协议黄小平办理一切相关手续，即须依照本合同规定及时足额支付款项。付款方式如下：第一部分房款为定金120000元，其中10000元在签订合同时支付，其余110000元在本合同生效后5个工作日内再向黄小平支付。本条所约定的定金在未查验房地产产权清晰之前须交由创二公司或创二公司指定帐户监管，潘水凤所交保证金在本合同成立时自动转为定金，并视为黄小平收讫，并由黄小平交给创二公司代为保管，买卖双方同意适用担保法和合同法的定金规则，创二公司在查验该房地产产权，国土局表明此产权清晰，无抵押或其他权利负担，并在黄小平将房地产证原件托管于创二公司处后，将定金转给黄小平。第二部分房款510000元以银行按揭付款：上述第二部分楼款中潘水凤申请银行按揭贷款430000元（具体贷款金额以银行出具的《同意购房抵押贷款通知书》为准）支付给黄小平，办理按揭所需费用由买方自理，否则视为潘水凤违约。潘水凤需于2014年12月20日前申请按揭，黄小平须无条件配合潘水凤提交申请按揭所需法律文书，双方均不得故意拖延，否则视为违约。潘水凤须在2015年2月5日前付首期款80000元（根据实际贷款金额多退少补）直接支付给黄小平。如果黄小平在收取定金后不依合同条约将该房地产售予潘水凤，则黄小平须返还双倍定金予潘水凤以弥补潘水凤的损失，唯潘水凤不可要求进一步赔偿或逼使黄小平履行此合同；黄小平须在潘水凤补齐定金时将该房屋交给潘水凤使用；本合同履行过程中如发生争议，各方应及时协商解决，并采取措施避免损失的发生或扩大。协商不成的，任何一方都可以依法向房地产所在地的人民法院提起诉讼，诉讼所需的调查费、诉讼费、律师费等费用由违约方或过错方承担。双方特别约定：买卖双方协商一致于2015年2月5日前，黄小平无条件过户给潘水凤，当天潘水凤支付首期款于黄小平；过户后潘水凤应尽力配合经纪方及卖方办理银行放款手续，直至3个月内放款为止，金额为430000元（具体金额以同意书为准）。合同还约定了其它相关事项。合同签订当日，潘水凤向黄小平支付了定金10000元。2014年8月12日，潘水凤向黄小平支付定金110000元。同年8月12日，黄小平将涉案房屋的钥匙交给了潘水凤。2014年10月15日，潘水凤和创二公司的工作人员到中国银行申请房屋按揭贷款手续，黄小平也协助潘水凤一起到银行办理申请房屋按揭贷款手续。潘水凤提交的打印日期为2015年5月14日的中山市土地房产产权出具档案资料证明表显示，涉案房地产仍处于最高额抵押状态［他项登记字号：粤房地他项权证中府字第0113002033号，三房地产抵押金额：1905000元］。2015年5月19日，潘水凤以黄小平未按合同约定的时间履行还清贷款、注销抵押登记、递交过户文件资料等义务，行为已构成违约为由，向本院提起诉讼，主张前述实体权利。另查：2015年5月13日潘水凤为提起本案诉讼委托广东弘力律师事务所律师作为本案诉讼代理人，支付诉讼代理费20000元。又查：黄小平提供了打印时间为2015年8月20日的中山市土地房产产权出具档案资料证明表显示，涉案房地产已无抵押和查封记录；涉案的房地产权属证书亦显示该房地产已于2015年8月19日注销了抵押登记。本院认为：潘水凤、黄小平与创二公司于2014年8月6日签订《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，符合民事法律行为的生效要件，合法有效。本案争议焦点在于潘水凤主张解除合同条件是否成就；合同不能继续履行是可归责于哪一方的原因造成的。黄小平确认潘水凤已经按照上述房地产买卖合同的约定支付定金并一同向中国银行申请房屋按揭贷款手续的事实，本院予以认定。根据上述合同约定：前述房地产处于抵押状态，黄小平应于签署本合同之日起100个工作日内还清贷款、办妥解除抵押登记手续。即黄小平应于2014年11月15日前办妥解除涉案房地产的抵押登记手续。但根据潘水凤提交的打印日期为2015年5月14日的中山市土地房产产权出具档案资料证明表显示，涉案房地产仍处于抵押状态。虽然涉案房地产已于2015年8月19日注销了抵押登记，但无法改变黄小平未依约履行相关义务，致使其不能于2015年2月5日前将涉案房屋无条件过户给潘水凤的事实。故合同不能继续履行的根本原因就在于黄小平未依约及时解除涉案房地产的抵押登记手续造成的，黄小平的行为已构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务”当事人可以解除合同的规定，且在潘水凤不同意继续履行前述房屋买卖合同下，潘水凤主张解除合同并要求黄小平承担违约责任的诉求，理由成立，本院予以支持。又依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照〈中华人民共和国担保法〉约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，则黄小平应当向潘水凤双倍返还定金共计240000元。关于潘水凤主张的律师费20000元，该费用属于上述《房地产买卖合同》第九条第4款约定的情形，故本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第一百零七条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告潘水凤与被告黄小平及第三人中山市创二房地产服务有公司于2014年8月6日签订的《房地产买卖合同》；二、被告黄水平黄小平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告潘水凤双倍返还定金共计240000元；三、被告黄水平黄小平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告潘水凤返还律师费20000元。如果被告黄小平未按本判决指定的期间向原告履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5200元，减半收取2600元（原告潘水凤已预交），由被告黄小平负担（被告黄小平于本判决生效之日起七日内迳付原告潘水凤）。如不服本判决，应于本判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 董爱民二〇一五年八月十八日书记员 陈桂清雷珊 微信公众号“”