（2015）桂阳法民初字第573号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-10-14
案件名称
胡志敏与邹大会租赁合同纠纷一案 一审民事判决书
法院
桂阳县人民法院
所属地区
桂阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡志敏,邹大会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2015）桂阳法民初字第573号原告胡志敏，男委托代理人刘潭武，桂阳县东升法律服务所法律工作者。被告邹大会，男原告胡志敏诉被告邹大会租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月3日立案受理，依法组成合议庭，于同年5月13日公开开庭进行了审理。原告代理人刘潭武、被告邹大会均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡志敏诉称，原告承租了被告邹大会位于舂陵大道五里桥地段的土地经营地磅及货场业务，并于2012年4月1日签订了《场地租赁合同》，约定：一、租期从2012年4月1日至2022年3月31日；二、甲方所出租给乙方的场地，在乙方租用期间，乙方所投资增添设施、建筑、装饰，乙方租用期满后，由乙方自行处理，不得久留在此地，政府征收所补偿费用，乙方投资归乙方所有，甲方投资归甲方所有，乙方无权干涉；三、如果政府征收，须有正规证件才可终止合同。合同履行中，原告用水泥硬化租赁地，安装磅秤，修建挡水墙，经营不到两年，该地段的土地被政府征收，并给予了被告补偿，其中水泥硬化损失按50元／平方米补偿了29250元，挡水墙补偿了2500元。依合同约定，上述补偿费应归原告所有，可是被告拿到补偿款后，未支付给原告，特向法院提起诉讼，请求：1、依法解除原、被告之间签订的《场地租赁合同》；2、被告立即返还地面水泥硬化补偿款29250元及挡水墙补偿费2500元，并承担本案的诉讼费。庭审中，原告依拆迁补偿协议，将上述诉求中水泥硬化补偿费变更为29275元，挡水墙补偿费变更为3600元，共计32875元。为支持其诉讼，原告向本院提交了如下证据：1、原告的身份证复印件，拟证明原告的诉讼主体资格；2、场地租赁合同复印件，拟证明第一、原告承租了被告位于舂陵大道五里桥地段的土地经营货场，第二、原告依约对场地进行了水泥硬化修建了挡土墙；3、收款凭证及发票，拟证明原告为修建挡土墙、场地硬化购买水泥，河沙等支出及支付工人工资；4、拆迁补偿协议复印件，拟证明被告领取了政府拆除原告修建的挡土墙及场地水泥硬化的补偿款，未依约给原告。庭审后，6月1日原告方向本院提交：证据5、一组拆迁前所摄地磅及货场现场照片原件17张，拟证明拆迁前地磅及货场现状。被告邹大会辩称，第一，原、被告签订租赁合同是事实，合同虽是和原告签的，但实际经营人是原告父母，即原告父母借原告的名义签订该合同，原告办过磅房及货场未办相关手续，是非法的；第二，2014年5月，桂阳县政府因城市规划需要将过磅房及附近的非法经营场所全部拆毁并征收，修建沿路观光绿化带。被告就问过原告父母，是否还要再租，原告父母表示还想再租再经营，想要国家补偿。实际上，原告父母瞒着政府偷偷经营。到同年12月30日晚上，原告父母曾到被告家口头协商不租该场地，也再未交过租金。2015年2月左右，经被告与政府多次协商，才谈好空坪的补偿问题，原先组上按被告家4.5口人计算，共分得空坪约有300平方米，这次只征了一半面积。当时，被告还打电话告诉原告，平地已经补偿，磅秤要其去找政府协商补偿问题。因为原告没有租被告的场地，所以原告就没有补偿款，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告邹大会未向本院提交证据。经本院组织庭审质证，被告对证据1-2、4-5都无异议；对证据3的真实性有异议，不认可。根据当事人的举证、质证情况，本院认证如下：证据1-2、4具有真实性、合法性、关联性，可以作为本案的定案依据。证据3不符合证据的合法形式，又无其他证据佐证，无法自证其真实性、关联性，故不予采信。根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方的陈述及庭后调查，本院查明事实如下：胡祖国系原告胡志敏的父亲，胡志敏家为经营地磅及货场业务，租赁了被告邹大会位于桂阳县骏马大道（又称舂陵大道）五里桥地段炮场边的一块场地，面积300平方米左右，为办理营业执照、交纳税费等方便以胡志敏（乙方）的名义，于2012年4月1日与邹大会（甲方）签订了场地租赁合同，双方约定：“一、租期暂定十年，自2012年4月1日至2022年3月31日；二、租金，前五年，6880元／年，后五年，8000元／年；三、付款方式：半年一付，如租金拖欠或不交，后果由乙方负责；四、甲方所出租给乙方的场地，在乙方租用期间，乙方所投资增添设施、建筑、装饰，乙方租用期满后，由乙方自行处理，不得久留在此地，政府征收所补偿费用，乙方投资归乙方所有，甲方投资归甲方所有，乙方无权干涉；七、甲方在乙方租期未满时，双方都不得有任何借口无故停租或毁约，如果政府征收，须有正规证件的手续，才可终止合同，如甲方违约，自愿赔偿给乙方贰拾万元整人民币；乙方违约赔偿甲方贰万元整人民币。乙方在租用期间，如因其它原因，乙方有权转租他人使用。”合同签订后，原告因经营过磅及货场业务需要，将场地进行了改造，铺设水泥，安装磅秤，修建挡土墙。直到2014年4月因桂阳县政府对骏马大道（又称舂陵大道）沿路景观提质改造工程建设，需征收被告场地及沿路周边土地修建沿路观光带，下令停止经营并拆除原告及沿路一带的经营场所，但原告家断断续续仍经营着过磅业务，直到同年12月30日原告父母还到被告家里协商过解除租赁合同一事，但双方并未达成一致，此后，原告未再向被告交纳租金，也未再经营过磅业务。2015年1月，经多次协商，被告与桂阳县正和镇政府（以下简称正和政府）签订拆迁补偿协议，被告被拆迁建（构）筑物面积585.5平方米，正和政府按10元／平方米的整平费用，补偿被告5855元，按50元／平方米的混凝土费用，补偿被告29275元，挡土墙20立方米，按180元／立方米，补偿被告3600元，并全部支付到位。但被告以原告从2014年12月30日之后未交租金，双方租赁合同已经解除为由，一直拒付原告补偿款。庭审后，本院多次到拆迁后现场勘验，7月1日，又从桂阳县住建局调取了桂阳县骏马大道（舂陵大道）观光带图纸，并根据该图纸向桂阳县城郊乡火田村五里桥组组长黄远辉进一步调查了解，仍无法明确涉案场地具体面积及四至，但根据五里桥组当时分配荒山地的规定：一口人分得3米宽、17.5米长的荒山地，邹大会家按4.5口人计算，就是13.5米宽，再乘以17.5米长，共计分得面积236.25平方米（3米／口人×4.5口人×17.5米）的荒山地由其管理。同时查明，依据郴州市人民政府2009年3月1日颁布施行的郴政发（2009）第5号《郴州市人民政府关于印发﹤郴州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法﹥的通知》中附件四郴州市生产、生活设施及其他地上附着物补偿标准第15项，水泥路面补偿标准为40元／平方米。本院认为，本案争议的焦点一是原告是否应给付被告拆迁补偿款及给付金额。首先，依据2012年4月1日原、被告签订的《场地租赁合同》第七条之约定，如遇政府征收，可以终止合同，现涉案场地政府已拆迁并建成沿路观光带，无法继续经营，原、被告均可依约解除合同，故原告要求解除合同的请求，予以支持；其次，原告截止到2014年12月30日后才实际停止经营行为及交纳场地租金，而早在2014年4月涉案场地已纳入政府拆迁范围，原告应及时退出该场地的占有、使用，被告也无权再将涉案场地继续出租，同时，依原、被告之间的《场地租赁合同》第四条：“政府征收所补偿费用，乙方投资归乙方所有，甲方投资归甲方所有，乙方无权干涉”之约定，被告理应给付原告应得的拆迁补偿款，故被告认为因2014年12月30日后原告没有租用被告的场地，也未交纳租金，就不应给付原告补偿款，无事实及法律依据，不予支持。最后，根据原告提交的证据及本院的现场勘验来看，原告租赁经营被告场地之前，被告已对该场地进行整平处理，原告承包租赁经营期间所进行的必要投资铺设水泥地面及修建挡土墙是在此基础上发展而来的。涉案32875元拆迁补偿款是对被拆迁地段的整平、混凝土（50元／平方米×585.5平方米即29275元）及挡土墙（3600元）的补偿，再依《郴州市人民政府关于印发﹤郴州市集体土地上房屋拆迁补偿安置办法﹥的通知》中对水泥路面的补偿标准为40元／平方米，故其中50元／平方米包含了被告平整土地的费用10元／平方米应予扣除，另鉴于本案双方当事人均无法说明涉案场地的具体面积及四至，根据现有证据及现场勘验亦无法固定，结合被告家从组上分得管理的荒山地面积236.25平方米及当事人双方签订的场地租赁合同载明的面积300平方米左右等本案的实际情况，根据公平原则，应认定为300平方米为宜，故被告应从已取得的混凝土拆迁补偿款29275元中给原告12000元（40元／平方米×300平方米）补偿，及挡土墙的补偿3600元，共计15600元。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、解除原告胡志敏与被告邹大会之间的场地租赁合同；二、被告邹大会给付原告胡志敏拆迁补偿款15600元，于本判决生效后10日内履行；三、驳回原告胡志敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费674元，保全申请费350元，合计诉讼费用1024元，原告胡志敏承担584元，被告邹大会承担440元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于郴州市中级人民法院。审 判 长 龙 琼人民审判员 雷英专人民陪审员 谢小桂二〇一五年八月十八日书 记 员 余开聪附相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：