（2015）岳民初字第04134号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-17
案件名称
黄涛、江晓明与长沙市志宏房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市岳麓区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2015）岳民初字第04134号原告黄涛。原告江晓明。上述两原告共同委托代理人颜龙。上述两原告共同委托代理人周东文。被告长沙市志宏房地产开发有限公司。法定代表人姚正昌。委托代理人粟建权。原告黄涛、江晓明诉被告长沙市志宏房地产开发有限公司（以下简称“志宏公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员肖必芳适用简易程序公开开庭进行了审理。书记员杨晓担任法庭记录。原告黄涛、江晓明的共同委托代理人颜龙、周东文，被告志宏公司的委托代理人粟建权到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告黄涛、江晓明诉称：2007年6月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的西岸润泽府第11栋3单元1206号房，合同生效后原告依约支付了全部购房款454352元和相应的办证、资料费用。但被告并没有按《商品房买卖合同》第十五条的约定按时办理房屋所有权证，并且土地使用权证在原告的长期催促下至今仍未办理，这严重影响了原告对所购房屋的占用、处分和收益，阻碍了房屋的正常交易流转，极大的贬损了房屋价值，使得西岸润泽府的房价远低于周边小区，给原告造成了难以估量的损失。经向有关部门查证，导致这一切的原因是被告擅自调整容积率，未补缴相应的土地出让金所致，责任完全在被告，被告除应继续为原告办理土地使用证外，还应依《商品房买卖合同》第十五条有关违约责任的约定，按已付房款1％向原告支付违约金4544元；另被告还应就其擅调容积率的违约行为向原告支付已付房款1％的违约金4544元。现原告特起诉，请求人民法院依法判令：1、被告履行为原告办理国有土地使用权证的义务；2、被告支付原告违约金9088元（暂计算至2015年2月28日）；3、被告承担本案诉讼费用。被告志宏公司辩称：第一、根据涉案《商品房买卖合同》签订、履行事实，具体每个案件办理国土证的时间节点并不完全相同，请求人民法院根据原告提交的有效证据予以核实，确认各案办理国土证的截止日期。第二、被告逾期办证是事实，逾期办证的原因不是被告的主观故意，是国家政策的调整以及国家对办公用房政策的限制等原告导致被告被动地发生违约行为，且并未造成原告经济损失，请求人民法院酌情依法判决。第三、被告认为合同约定的违约金计算标准过高，请求法院依法调整，降低违约金的计算标准，西岸润泽府有一千多户业主，如果按照合同约定的标准支付，恐怕是难以支付，被告将会破产。第四、原告在违约金的计算时间上有误，根据部分合同约定，国土证应当在房产证办妥后180个工作日内办理，原告按房产证办妥后180个日历日计算违约金显然不符合合同约定。关于容积率的调整问题，被告认为容积率的调整发生在商品房买卖合同签订之前，被告不构成违约，不应当承担违约责任。第五、对原告的证据原件同意由人民法院核实，对人民法院审查结果予以认可。第六、原告于2015年6月提起本案诉讼，根据法律规定，原告的诉请已超过法律规定的二年诉讼时效，请求人民法院依法予以驳回。经审理查明：2007年6月25日，原、被告签订了《商品房买卖合同》一份，原告购买了被告开发的位于长沙市岳麓区岳麓大道179号西岸·润泽府第11栋3单元1206号房。该合同第四条约定房屋总金额为454352元；合同第八条约定房屋的交付时间为2007年12月28日前；合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起十五日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告依约履行了付款义务，被告依照合同约定将商品房交付给原告使用。2010年01月26日，涉案房屋取得房屋所有权证；现因“西岸润泽府”项目容积率调整，需要办理修改土地出让合同手续，并补缴相应的土地出让金，致该房屋的国有土地使用权证至今未办理，原告于2015年6月9日诉至本院。上述事实有原、被告的当庭陈述，原、被告提交并经庭审质证的《商品房买卖合同》、购房发票、房屋所有权证等证据证明，本院予以确认。本院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性效力性规定，具有法律效力。双方当事人均应严格按照合同的约定享有权利和履行义务。被告依约将房屋交付给原告使用后，在2010年01月26日将涉案房屋登记在原告名下，但至今未为原告办理国有土地使用权证；根据双方合同约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。现国土证一直未办理，明显超过了原、被告双方约定的期限，被告应当承担违约责任；故对原告诉请被告办理国有土地使用权证的请求，本院予以支持。考虑到出卖人在为买受人办理权属证书过程中的主要义务是将办理权属证书需由出卖人提交的资料报产权登记机关办证，而产权登记机关用于审查和办理手续的时间，出卖人无法控制，故根据本案的事实，本院确认被告应当在本判决生效后90日内将办理国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证。被告认为原告的诉请已过两年诉讼时效，对此，本院认为，原告要求被告办理国有土地使用权证，是原告购买该房屋后所享有的物上请求权，不应适用诉讼时效的规定；对原告要求被告承担逾期办理国土证的违约金，因属于债权的范畴，应当受到两年诉讼时效的限制。本案中，被告自商品房交付原告使用后365个工作日的次日即存在违约行为，原告应当在此后的两年之内主张被告逾期办证所产生的违约金，而原告在2015年6月9日才诉至本院，亦未提供诉讼时效中断、中止的相关证据，其请求权已超过两年诉讼时效，由此丧失胜诉权，故对原告要求被告承担逾期办证的违约金4544元的诉请，本院不予支持。对原告主张被告擅调容积率应向原告支付违约金4544元的诉请，本院认为，因双方合同并没有就擅自调整容积率的行为约定违约金的计算方式，且被告逾期办理国有土地使用权证系因为容积率的调整所导致，故对原告的该主张本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告长沙市志宏房地产开发有限公司在本判决生效后90日内将办理原告黄涛、江晓明所购位于长沙市岳麓区岳麓大道179号西岸·润泽府第11栋3单元1206号商品房的国有土地使用权证登记需由出卖人提供的相关资料报国土部门入窗办理国有土地使用权证；二、驳回原告黄涛、江晓明的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取25元，由被告长沙市志宏房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 肖必芳二〇一五年八月十八日书记员 杨 晓 微信公众号“”