（2014）深福法民三初字第1283号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-13
案件名称
深圳市华达讯实业有限公司与深圳市中图实业有限公司、深圳市赛格物业发展有限公司、深圳市赛格集团有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
深圳市福田区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
{C}广东省深圳市福田区人民法院民事判决书（2014）深福法民三初字第1283号原告深圳市华达讯实业有限公司，住所地深圳市福田区华强北路法定代表人梅卫华，该公司总经理。委托代理人ＸＸ，系该公司法律顾问。被告深圳市中图实业有限公司,住所地深圳市宝安区宝城13区宝民一路法定代表人庄宏亮。委托代理人陈日，广东邦德尔律师事务所律师。委托代理人王艳红，广东邦德尔律师事务所律师。被告深圳市赛格物业发展有限公司，住所地深圳市福田区深南中路法定代表人李永平，该公司董事长。委托代理人马冬青，广东德纳律师事务所律师。被告深圳市赛格集团有限公司，住所地深圳市福田区华强北路法定代表人孙盛典。委托代理人肖坤，系该公司员工。委托代理人姜俊明，系该公司员工。第三人王玉丽第三人李彦璇委托代理人王艳红，广东邦德尔律师事务所律师。委托代理人陈日，广东邦德尔律师事务所律师。原告深圳市华达讯实业有限公司诉被告深圳市中图实业有限公司（以下简称中图公司）、深圳市赛格物业发展有限公司（以下简称赛格物业公司）、深圳市赛格集团有限公司（以下简称赛格集团公司）、第三人王玉丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后于2015年1月9日公开开庭进行了审理，后本案依法追加李彦璇为第三人并转普通程序，于2015年8月18日再次公开开庭进行了审理。原告委托代理人ＸＸ、被告中图公司委托代理人王艳红、被告赛格物业公司委托代理人马冬青、被告赛格集团公司委托代理人姜俊明到庭参加第一次庭审，原告委托代理人ＸＸ、被告中图公司并第三人李彦璇共同委托代理人陈日、被告赛格物业公司委托代理人马冬青、被告赛格集团公司委托代理人肖坤到庭参加了第二次庭审。第三人王玉丽经本院合法传唤，二次均未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2003年9月1日，原告承租被告中图公司在被告赛格物业公司承租的赛格大厦3楼西约150平方米的铺位，时至2007年9月1日开始，原告单位应被告中图公司的要求，按一年一签租赁上述场地经营。最后一份合同是2013年9月1日至2014年8月31日，时至2014年5月6日被告赛格集团公司涉及他人专利侵权案，在深圳市中级人民法院审理，但案件同时涉及到被告赛格物业公司和被告中图公司。于是，第三人王玉丽以被告中图公司通信器材经营部主管的身份在原告单位借走了原告与被告中图公司于2013年9月1日签订的租赁合同原件和押金单，其称是用于向中级法院举证，别无它用。原告单位当时信以为真，便将由原告单位执存的租赁合同原件和押金单原件如实地交给了第三人王玉丽，并按第三人王玉丽的意思盖章了一份空白的租赁合同。但原告单位万万没有想到的是，第三人王玉丽是早有预谋而给原告单位设的套，即以盖空白的合同忽悠法院是假，乘机收取原告单位与其所在的工作单位被告中图公司租赁合同原件与押金单原件是真，达到合同到期其违约，原告单位也无法出示合同原件，难以立案之目的。2014年7月2日，被告中图公司指派第三人王玉丽通知原告单位合同到期不再续签合同，原告单位此时才恍然大悟，手中持有与被告中图公司签订的租赁合同原件没了，要求第三人王玉丽返还合同原件与押金单原件，第三人王玉丽总是以种种理由或借口拒不返还；原告单位只好找被告中图公司法定代表人庄宏亮洽谈返还合同原件与押金单原件等事宜，庄宏亮以合同原件与押金单原件已交给被告赛格物业公司为由，拒不返还；后与庄宏亮之妻李彦璇交谈得知合同原件与押金单原件仍在庄宏亮老板手中。原告单位万般无奈之时，只好委托律师到深圳市中级人民法院查档，通过查档得知，第三人王玉丽借故收走租赁合同原件和押金单原件并没有用于向深圳中院举证，而是用伪造的合同向深圳中院举证，即由李彦璇与原告单位签订的租赁合同举证。原告单位在发现上述问题后，本着息讼解纷的原则，多次与第三人王玉丽沟通，要求其返还原告单位与被告中图公司签订的租赁合同原件和押金单原件，第三人王玉丽承认租赁合同原件与押金单原件在其手中，就是坚决不予返还。双方多次协商无果，于2014年10月22日发生争吵，被告中图公司报警，当警察到场了解到双方争议的焦点属民事纠纷引起，指引原告单位与被告中图公司到福田区房屋租赁管理局华强北所调解。途中，被告中图公司的工作人员王玉丽、杨建民等人突然反悔不愿去福田区房屋租赁管理局华强北所处理问题。于是，原告单位通过调查得知，租赁标的物所有权人是被告赛格集团公司所有，其授权二级单位有权使用诉争的铺位，无权对诉争的铺位出租，导致原告单位一直蒙在鼓里。既然被告中图业公司与被告赛格物业公司签订的租赁合同没有登记，不具备租赁合同的法律效力，那么，被告中图公司与原告单位之间签订的转租合同是从合同，自订立时不具有法律效力。被告中图公司违法转租，应依法承担相应的法律责任；被告赛格物业公司利用自己手中掌握的法人印章，既与被告中图公司签订租赁合同，又与第三人李彦璇签订租赁合同，将同一租赁标的物予以二次租赁，即订立阴阳合同，行为违法；第三人王玉丽身为被告中图公司的工作人员，其利用自身分管赛格工业大厦二、三楼租赁管理工作的权利，在原告单位骗取租赁合同原件和押金单原件不还，是民事诈欺行为，亦应承担返还合同原件和押金单原件的法律责任；被告赛格集团公司对被告赛格物业公司的监管不严，给原告单位造成了经济损失，应依法承担连带之责。据此，请求法院判令：1、确认原告与被告中图公司签订的租赁合同无效；2、被告中图公司返还2013年9月1日至2014年8月31日已交租赁费700000元及履约保证金170000元；3、被告赛格物业公司赔偿原告单位安装消防安全报警器、电源线老化更新所造成的经济损失共30000元；4、被告赛格物业公司对被告中图公司违法转租的行为承担连带责任；5、被告赛格集团公司对上述2-4项诉求承担连带责任；6、被告中图公司返还签订的2013年9月1日至2014年8月31日的合同原件和押金单原件。庭审中，原告当庭放弃第三项及第六项诉讼请求。被告中图公司答辩称：一、被告中图公司与原告之间签订的《租赁合同》合法有效。1、被告中图公司自2007年1月1日起租赁位于深圳市福田区华强中心赛格工业大厦三楼西区铺位至今，对于自2013年1月1日起至2014年12月31日止的这份租赁合同，是因被告中图公司公章由法定代表人携带出深圳市，被告中图公司提前授权委托李彦璇与被告赛格物业公司签订《房屋租赁合同》。因此，被告中图公司有权将承租物业转租给原告。2、被告中图公司与原告所签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。合同中约定的租赁期限为2013年9月1日起至2014年8月31日止，该期限在被告中图公司有权转租的期限内，且被告中图公司已全面履行租赁合同。租赁合同也因租赁期限界满而终止。二、被告中图公司无事实及法律依据返还原告所交付的租赁费及履约保证金。1、原告在租赁期限内已将租赁物业转租给第三人，其已实际占有使用租赁物业，被告中图公司不存在返还其租赁费的事由。2、原告因存在欠付租金及擅自转租的违约行为，被告中图公司无需退还其履约保证金。依据合同第三条，原告须在每月六号前交付当月租金给被告中图公司，但原告至今未交付2014年8月份的租金，欠付租金已超过4个月。在原告未按约履行的情形下，被告中图公司依据《合同法》第115条及《担保法》第89条的规定，无需返还履约保证金。三、对于被告中图公司借用的与原告间的租赁合同及租赁保证金收据，被告中图公司认为合同已履行完毕，而原告也未要求返还，被告中图公司随时可返还。综上所述，被告中图公司与原告间的租赁合同，合法有效，且因租赁期限界满而终止,且原告存在转租及欠付租金的违约行为，因此被告中图公司不存在返还其租金及履约保证金的事由。请法庭驳回原告的诉讼请求。被告赛格物业公司答辩称：1、原告诉求被告赛格物业公司赔偿其安装消防报警器、电源线老化更新所造成的损失缺乏事实及法律依据，涉案工业大厦连廊部分是被告赛格物业公司依法出租给李彦璇的，现租赁合同已履行完毕，物业公司与原告之间没有任何事实及法律上的联系。原告也没有向法庭提交任何证据证明被告赛格物业公司造成其损失。因此，原告的诉求无理无据。2、原告诉求被告赛格物业公司为其与被告中图公司的租赁纠纷承担连带责任，缺乏事实及法律依据。涉案物业由被告赛格物业公司依法出租，至于原告与被告中图公司的租赁关系，与被告赛格物业公司无关。连带责任是根据法律规定或者当事人有效约定而产生的民事责任，本案的租赁纠纷并不符合有关法律和司法解释对连带责任适用条件的相关规定，因此原告的诉讼请求缺乏事实及法律依据，请求法庭依法驳回。被告赛格集团公司答辩称：被告赛格集团公司不是涉案房屋租赁合同的相对人，因此原告要求被告赛格集团公司对其诉讼请求的2-4项承担连带责任没有法律依据。一、合同是当事人之间设立、变更或终止民事权利义务关系的协议。作为一种民事关系法律，合同关系不同于其他民事法律关系的重要点就在于合同关系的相对性。在本案中，与原告签订涉案合同的相对人是被告中图公司，而不是被告赛格集团公司。因此原告要求被告赛格集团公司对其诉讼请求承担连带责任无法律依据。二、被告赛格集团公司对原告所谓的损失没有过错，也没有实施违法行为给原告造成损失，因此原告要求被告赛格集团公司承担连带责任没有事实依据。涉案物业属于被告赛格集团公司所有，被告赛格集团公司委托了被告赛格物业公司经营。为了便于管理，被告赛格物业公司将涉案物业出租给被告中图公司并签订了房地产租赁合同，之后被告中图公司将所承租的物业转租给原告。被告赛格物业公司与被告赛格集团公司均是独立的法人实体，依法独立经营。在被告赛格集团公司没有过错，也没有对原告实施侵权行为的情况下。原告以被告赛格集团公司对被告赛格物业公司监管不严为由，要求被告赛格集团公司承担连带责任没有事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。第三人王玉丽未答辩，开庭时缺席。第三人李彦璇答辩意见同被告中图公司。被告中图公司提起反诉称：被告中图公司与原告租赁合同纠纷一案，被告中图公司与原告于2013年9月1日签订的《租赁合同》，由原告承租位于深圳市福田区华强中心赛格工业大厦三楼西区铺位。合同约定:租期为2013年9月1日起至2014年8月31日止，每月租金为人民币85000元，履约保证金人民币170000元；原告必须在每月6号前将租金交给被告，如有拖延，每天按总额的0.5%收取滞纳金；原告不得擅自将全部铺位转租第三人，否则视为违约。但原告至今仍未交付2014年8月份的租金及2014年7月、8月的电费、管理费、消杀费的行为已构成违约，且存在铺位全部转租给第三人的违约行为。另，合同期满后，原告仍收取了涉案物业中4个铺位2014年9月的租金共计30500元。据此，请求法院判令：1、原告支付被告所欠付的2014年8月份的租金人民币85000元及滞纳金（自2014年8月6日起按每日万分之五计至还款之日止，暂计至2014年12月6日止为51000元）；2、原告支付被告所欠付的2014年7月、8月的电费、管理费、消杀费共计人民币8145.4元；3、原告返还其收取的涉案物业中4个铺位2014年9月份的租金人民币30500元；4、不予返还原告履约保证金人民币170000元；5、由原告承担本案诉讼费用。针对被告中图公司的反诉，原告答辩称：被告中图公司没有与房屋所有权人签订租赁合同，其没有出租权利，故被告中图公司无权向原告没收租金，追索损失。被告赛格物业公司针对被告中图公司的反诉称：被告中图公司的反诉与被告赛格物业公司无关，对原告与被告中图公司的租赁关系不清楚。被告赛格集团公司针对被告中图公司的反诉称：涉案房产归被告赛格集团公司所有，被告赛格集团公司委托被告赛格物业公司出租，对原告与被告中图公司的租赁关系不清楚。第三人李彦璇对被告中图公司的反诉没有异议。本院查明，原告（承租人、乙方）与被告中图公司（出租方、甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于深圳市华强北路的赛格工业大厦第三层西区铺位出租给乙方使用，建筑面积170平方米，租期从2013年9月1日起至2014年8月31日止。乙方所租用铺位的租金为每月85000元，履约保证金为170000元，乙方自负市场所用的管理费、消杀费、水费、电费等一切费用；乙方必须在每月六号前将租金交给甲方，如有拖延，每天按总额的0.5%收取滞纳金，拖欠达十五天以上，甲方有权单方终止合同，并追回所欠租金及滞纳金；乙方不得擅自将全部铺位转租第三人，如转让第三人，须经甲方同意，否则视为违约，甲方有权收回铺位；在合同期满时，乙方在同等条件下有优先租赁权；如续租，乙方须提前2个月向甲方提出续租要求。且在期满前1个月内办好续租手续，超过规定时间段，视为放弃，甲方不另行通知。2013年9月29日，被告中图公司向原告法定代表人梅卫华开具收款收据，收到梅卫华交来租二楼西区保证金170000元、9月租金85000元、8月费用550元。支付方式为转账，以入账为准。此后，每月租金及相关费用大部分都由原告法定代表人梅卫华的账户转入第三人李彦璇的账户。被告中图公司均向原告开具相应的收据。2014年7月16日，原告向被告中图公司发出续签合同申请书，要求续租涉案租赁物业。2014年7月23日，被告中图公司向原告出具告知书，称因业主方经营需要，合同期满后不再与原告续租。原告确认2014年8月份租金85000元，原告未支付。2014年7月、8月的电费、管理费、消杀费8145.4元（7月份电费3192.8元+管理费928元+消杀费8.1元+8月份电费3080.4元+管理费928元+消杀费8.1元），被告主张原告也未支付，原告确认未支付的事实，但是对金额不予确认。2014年8月31日，原告搬离涉案租赁房屋。庭后，原告于2015年1月20日向本院提交书面说明称确实欠付被告中图公司2014年8月租金以及2014年7月、8月的相关费用，原告要求在17万元的押金中扣减。第二次庭审时，原告又对欠付的上述费用金额不予确认。另查，2013年1月5日，第三人李彦璇与被告赛格公司签订《房屋租赁合同》，约定被告赛格公司将位于深圳市福田区华强北赛格工业大厦三楼西的房屋出租给第三人李彦璇使用。租赁期限为2013年1月1日至2014年12月31日，租赁期限内不得擅自将租赁房屋转租第三人。对于该份合同，被告中图公司与第三人李彦璇均称第三人系被告中图公司的股东，也是被告中图公司法定代表人的配偶。受被告中图公司委托与被告赛格物业公司签订租赁合同，房产实际是公司使用，并由被告中图公司转租给原告。被告赛格物业公司称在与第三人李彦璇签订租赁合同时，被告中图公司未向被告赛格物业公司出具委托书，委托第三人李彦璇代为签订租赁合同。并认为租赁合同的相对方系第三人李彦璇。对于为何被告赛格物业公司每月出具的收费通知单上显示客户名称为被告中图公司，而非第三人李彦璇。被告赛格物业公司陈述称：涉案房产之前一直出租给被告中图公司使用。虽然2013年-2014年的租赁合同是与第三人李彦璇签订，但实际使用人还是被告中图公司。庭审中，原告承认在2013年9月-2014年8月期间，实际使用涉案房产，并隔成小间铺面对外出租。被告中图公司与被告赛格物业公司庭审中也陈述，知道原告有转租行为。再查，虽然2014年8月31日原告已向被告中图公司返还涉案房产，但被原告隔出的A18号铺面实际承租人并未搬离，并于2014年9月22日，向原告支付电费、房租、管理费等共计20392元（其中房租20000元）。原告也向A18用户开具相应的收据。第二次庭审时，原告承认收到该笔款项，并主张在租赁保证金中扣除。关于为何被告赛格集团公司是房产实际所有人，但由被告赛格物业公司对外签订租赁合同的问题。被告赛格物业公司提交深圳市福田区赛格工业大厦业主委员会的复函，该业委会同意被告赛格物业公司利用被告赛格工业大厦3楼连廊做商业用途以弥补管理费的不足。本院认为，原告与被告中图公司成立事实上的租赁合同关系。关于原告主张其与被告中图公司之间租赁合同无效的问题。首先，虽然与被告赛格物业公司签订租赁合同的系第三人李彦璇，而将涉案房产出租给原告的系被告中图公司。但第三人李彦璇系被告中图公司的股东。被告赛格物业公司虽认为合同相对方是第三人李彦璇，但也认为无论是被告中图公司还是第三人李彦璇签订合同，实际使用涉案房产的人都是被告中图公司。第三人李彦璇对于被告中图公司将涉案房屋转租给原告也是清楚并且同意的。原告认为承租人和转租人并非同一人，而主张合同无效，没有事实和法律依据。其次，虽然被告赛格物业公司与第三人李彦璇之间的租赁合同约定不得转租，但从本院查明的事实来看，被告赛格物业公司对于原告在将房产分割后对外转租的行为是清楚的，且从未对此提出过异议，第三人李彦璇作为从业主手上承租房产的合同相对方，是房产的合法使用权人，其亦明确同意和认可原告对外转租这一行为。故原告认为被告中图公司非法转租而导致其与被告中图公司签订的合同无效，也没有法律依据。对于原告的该项诉讼请求，本院予以驳回。因原告当庭自认在涉案租赁合同期限内，实际已使用涉案房产并对外转租。原告再诉请返还已支付的所有租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同约定的退还租赁保证金的条件是原告返还涉案房产并结清所有费用，并未约定延期支付租金，被告中图公司无权没收租赁保证金。对于被告中图公司反诉请求没收租赁保证金，本院不予支持。原告请求返还租赁保证金，本院予以支持。被告赛格物业公司与被告赛格集团公司并非与原告签订租赁合同的相对方，且原告也未提交证据证明租赁保证金实际由被告赛格物业公司或被告赛格集团公司收取。原告主张被告赛格物业公司与被告赛格集团公司对被告中图公司返还租赁保证金的责任承担连带清偿责任，没有法律依据，本院不予支持。原告未按照合同约定按期向被告中图公司支付2014年8月份的租金、2014年7月、8月的相关费用，违反合同约定。被告中图公司有权要求原告支付2014年8月份租金85000元、2014年7月、8月的电费、管理费、消杀费8145.4元。关于被告中图公司诉请逾期支付租金的滞纳金的问题。原告虽在第一次庭审之后向法院提交书面说明要求在租赁保证金中抵扣租金和相关费用，但在该说明中并未明确具体抵扣的金额。且原告也未提交证据证明有明确告知被告中图公司要求抵扣尚欠的费用和租金。第二次庭审时，原告又对于被告提出的欠付2014年7月及8月的费用金额不予确认。原告主张抵消，未通知被告中图公司，也未明确具体抵消的金额。被告中图公司有权要求原告支付自2014年8月7日起计算至本判决做出之日（2015年8月18日）止按照每日万分之五的标准计算的逾期支付租金的滞纳金15980元（85000元×376天×0.05%）。关于被告中图公司要求原告返还原告多收取的涉案物业部分铺位9月份的租金的请求。对于双方确认的原告收取的A18铺面9月租金20000元，本院予以确认。其余铺面的租金，被告中图公司并未提交证据证明，原告也予以否认，对被告中图公司的该部分反诉请求，本院不予支持。原告当庭主张上述租金在租赁保证金中予以抵扣，本院予以确认。综上，原告尚欠被告中图公司2014年8月租金85000元、滞纳金15980元；2014年7月、8月电费、管理费、消杀费8145.4元；待返被告中图公司2014年9月铺面租金20000元。抵扣原告留存在被告中图公司处租赁保证金170000元。被告中图公司应向原告返还40874.6元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告深圳市中图实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市华达讯实业有限公司返还40874.6元；二、驳回原告深圳市华达讯实业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告深圳市中图实业有限公司的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12800元（已由原告预交），由原告负担10382元、由被告中图公司负担2418元。反诉案件受理费6469.68元（已由被告中图公司预交），由原告承担2424元、由被告中图公司承担4045.68元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到交费通知之次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 吴 颂人民陪审员 陈 绍 粦人民陪审员 杨 晓 萍二〇一五年八月十八日书 记 员 俞婷婷（代）茶丽梅