（2015）沈中民二终字第01900号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-08-27
案件名称
上诉人刘铁军、李玲与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司因物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘铁军,李玲,辽宁恒泰物业发展有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沈中民二终字第01900号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘铁军，男，1973年4月6日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。上诉人（原审被告、反诉原告）：李玲，女，1973年6月3日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区。二上诉人共同的委托代理人：冯洪峰，辽宁世阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：辽宁恒泰物业发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区。法定代表人：孟庆魁，该公司总经理。委托代理人：张立茹，女，1962年2月5日出生，汉族。委托代理人：朱宁，男，1978年9月12日出生，汉族。上诉人刘铁军、李玲与被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第01734号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告辽宁恒泰物业发展有限公司诉称：原告按合同约定进行了物业服务工作，被告所居住的房屋建筑面积为115.06平方米，被告却拖欠2012年7月6日至2013年12月31日的物业费，故诉至法院，请求法院判令被告给付拖欠的物业费1934元、滞纳金3301元及本案诉讼费用。原审被告刘铁军、李玲辩称：欠费时间和数额属实，不交物业费是有原因的，物业和开发商是一家，物业服务不到位，房屋存在严重质量问题，卧室屋顶漏水、发霉、四周墙皮严重脱落，烟囱管道损坏、墙皮脱落、严重渗水，客厅窗户严重进水，玻璃损坏等问题，阁楼顶楼严重存水、漏水，因偷工减料造成楼顶填料层下陷，下雨后能存水达5厘米厚，面积占据顶层面积的三分之二（约20平方米），形成一个蓄水池，后来漏水到屋内并浇坏一台电脑，物业始终没有给予解决。原审刘铁军、李玲反诉原告诉称：反诉原告交纳了2010年7月6日至2012年7月5日的物业费2760元，后因物业维修房屋不及时且撤出园区而拒绝继续交纳。反诉被告出售的房屋存在严重质量问题，给反诉原告造成严重的经济损失。房屋存在的问题有卧室屋顶漏水、发霉、四周墙皮严重脱落，烟囱管道损坏、墙皮脱落、严重渗水，客厅窗户严重进水，玻璃损坏等问题，阁楼顶楼严重存水、漏水，因偷工减料造成楼顶填料层下陷，下雨后能存水达5厘米厚，面积占据顶层面积的三分之二（约20平方米），形成一个蓄水池，后来漏水到屋内并浇坏一台电脑。反诉原告就房屋屋顶漏水问题层十余次找无业人员进行协商处理，但是始终没有给予解决。2011年春天，曾找到当时物业焦主任并递交了书面反映材料，答复是只能等工程队来维修，后来物业又自行离岗一个月，在此情况下我不得已找工程队进行维修，花费2280元。2012年6月起，反诉被告受街道办事处委托对恒泰骏景小区进行代管。2013年6月末的一场大雨后，阁楼顶层再次漏水并浇坏电脑，这次是大面积漏水。当时也找到物业房管人员来现场查验，得到的答复还是等开发商的工程队来维修，因当时是预计，为了避免扩大经济损失，不得已自己再次花钱找人重做的屋顶防水并刮大白，花费2900元，电脑折旧800元。另外客厅及阁楼的玻璃存在自行爆裂、严重漏气等现象并得不到及时维修，而自行更换玻璃花费800元。综上所述，反诉被告已经于2012年2月自行撤园并没有提供相应物业服务，反诉原告有权拒绝给付物业费及滞纳金，并要求其部分返还已收取物业费537元，同时反诉被告没有及时履行合同约定的维修义务，应当赔偿经济损失6780元。原审反诉被告辽宁恒泰物业发展有限公司辩称：我公司通过正式招投标进驻，是根据相关通告从2008年11月至2013年12月31日一直为园区提供物业服务，我公司在2012年6月18日至2012年7月5日期间共17天根据社区通知暂时没有提供服务，在我们诉讼请求中已经扣除一个月物业费，因此我公司不存在多收反诉原告537元问题，2012年7月6日至2013年12月31日反诉原告欠1973元。我公司不是房屋质量问题的责任主体，不应承担民事责任，房屋质量问题我公司在服务中已经起到沟通协调的作用。原审法院查明：原告（反诉被告）辽宁恒泰物业发展有限公司是具有合法经营资格的物业管理企业，与被告（反诉原告）刘铁军、李玲签订《前期物业管理服务协议》，约定服务收费标准为商品住宅：按产权面积，1.20元／月／平方米，商业网点：按产权面积，0.6元／月／平方米，电梯费：按年计算，144年／张。但原告实际按照1元／月／平方米收取商品住宅物业费。被告（反诉原告）刘铁军、李玲系居住在由原告（反诉被告）负责物业管理服务的小区业主，其住宅建筑面积为115.06平方米。另查，被告（反诉原告）拖欠原告（反诉被告）从2012年7月6日至2013年12月31日的物业费1934元，2012年6月5日至2012年7月5日的物业费已扣除。再查，2012年3月3日，原告（反诉被告）张贴《致恒泰骏景小区业主告知书》，写明：“业委会已于2012年1月31日将我公司解聘，现业委会不让我公司收取物业费，也不与我公司交接，让我公司处于尴尬局面。现园区所发生的相关各项费用我公司也无力支付，因此无法再继续为园区业主服务，从即日起停止服务。”2012年7月5日，沈阳市于洪区北陵街道办事处张贴通告，内容为：通告一，根据住建部（2009）274号《业主大会和业主委员会指导规则》第四十三条第三款规定，恒泰骏景小区业委会主任及两名委员资格终止。根据第五十八条规定，在第一届业委会产生之前由社区代行业主委员会职责。通告二，通过向沈阳市房产局小区物业主管部门查询获悉，沈阳朕豪物业公司由于在没有与原物业正式交接的情况下强行进驻恒泰骏景小区，被市房产局给予记20分的处罚，并禁止该企业两年内承接新的物业管理项目及参加各类评选活动，因此已丧失在恒泰骏景小区的物业服务资格。通告三，为了恒泰骏景小区居民的正常生活不受影响，经北陵街道与恒泰物业公司协商，恒泰骏景暂由恒泰物业公司提供临时物业服务，待新一届业委会产生后，再由业委会负责招聘物业。2012年10月11日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“在园区业主的积极支持、大力配合下，辽宁恒泰物业发展有限公司逐步提升服务品质，全心全意为全体园区业主服务。为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，直至新一届业主委员会成立为止，由业主委员会召开全体业主大会，再代表全体业主签订新的劳动服务合同。”2012年10月15日，沈阳市于洪区北陵街道七彩阳光社区张贴通知，内容为：“为了确保物业服务能够良性循环，决定由恒泰物业公司继续为恒泰骏景小区服务，如家里有什么问题的可到恒泰物业进行报修备案，并希望恒泰骏景的广大业主积极配合物业公司工作主动交纳物业服务费，以保障园区物业服务工作能够平稳、有序地运转，给大家一个祥和温暖的家园。”2014年7月31日，于洪区陵西街道七彩阳光社区出具一份证明，内容为：辽宁恒泰物业发展有限公司2010年8月至2013年12月31日期间为恒泰骏景小区提供物业服务，期间，从2012年6月18日至2012年7月4日辽宁恒泰物业发展有限公司未对恒泰骏景小区提供物业服务。在庭审中，原告（反诉被告）明确表示同意放弃2012年6月5日至2012年7月5日的物业费。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中双方签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司，原告（反诉被告）履行了管理服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主，被告（反诉原告）享受了原告（反诉被告）提供的管理与服务即应履行交纳相应费用的义务。另外，关于原告（反诉被告）的服务期限问题，该园区所属社区及街道办事处张贴通告决定由原告（反诉被告）继续提供物业服务，并结合社区证明可以认定原告（反诉被告）为该园区提供物业服务至2013年12月31日。关于被告提出的服务质量问题，其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。关于原告（反诉被告）提出的要求被告（反诉原告）支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告（反诉原告）刘铁军、李玲提出的反诉，因反诉的诉讼请求与本诉的诉讼请求之间无牵连性，故本案中不予处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百二十五条、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十、第二百三十三条之规定，原审法院判决如下：一、本诉被告（反诉原告）刘铁军、李玲于本判决发生法律效力之日起十日内向本诉原告（反诉被告）辽宁恒泰物业发展有限公司交纳其拖欠的自2012年7月6日至2013年12月31日期间的物业费1934元；二、驳回本诉原告（反诉被告）辽宁恒泰物业发展有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告（反诉原告）刘铁军、李玲承担；反诉案件受理免收。宣判后，刘铁军、李玲不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：原审法院没有审理上诉人的反诉主张违反法律程序，被上诉人自2012年3月3日就公告停止物业服务，直到2012年7月5日才由其提供临时物业服务，上诉人提供的证据足以证明被上诉人的物业服务存在质量瑕疵。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人辽宁恒泰物业发展有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人的当庭陈述笔录及前期物业管理服务协议、通告等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于上诉人提出被上诉人没有证据证明提供合法服务，无权主张物业费的上诉主张，本院认为，因被上诉人依据前期物业管理服务协议，为上诉人所在的园区提供了物业服务，且根据该园区所属社区及街道办事处张贴通告的内容，并结合社区出具的证明，能够认定被上诉人为该园区提供了物业服务期限至2013年12月31日，故被上诉人有权主张物业费。关于上诉人提出其没有享受到物业服务，不同意支付物业费的上诉主张，本院认为，因上诉人未能提供相应证据证明其未享受到物业服务，而作为业主的上诉人亦实际接受了被上诉人提供的物业服务，其应当支付相应的物业费。关于上诉人提出原审法院未予审理其反诉请求程序违法的主张，因上诉人所提出反诉的诉讼请求与本诉的诉讼请求之间无牵连性，原审法院不予处理并无不当，对上诉人的上诉主张，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘铁军、李玲负担。本判决为终审判决。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年八月十八日书 记 员 王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。 来自：