（2015）湖民初字第1300号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-12-31
案件名称
施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司与和润创展（厦门）实业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一审判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司,和润创展（厦门）实业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十二条，第二百一十三条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第1300号原告施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人洪继忠，公司总经理。委托代理人赖丽娜、谢阿有，福建信海律师事务所律师。被告和润创展（厦门）实业发展有限公司，住所地厦门市思明区。法定代表人ＸＸ云。原告施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司（以下简称施霖高诚公司）与被告和润创展（厦门）实业发展有限公司（以下简称和润创展公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月5日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月12日公开开庭进行了审理。原告施霖高诚公司的委托代理人赖丽娜、谢阿有到庭参加诉讼，被告和润创展公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施霖高诚公司诉称，2012年10月1日原、被告签订一份《物业租赁合同》，由和润创展公司承租施霖高诚公司所有的址于厦门市湖里区泗水道619号1801室、1802室、1803室A的办公室（建筑面积总计为843平方米）及位于湖里区泗水道615号编号分别为104、105的两个车位，租赁用途为办公，租赁期限自2012年10月1日至2016年9月30日止，并约定该物业的月租金在合同租期的前两年内不变，即办公室月租金为35元／平方米，车位月租金为300元／车位，自第三年起，月租金每年递增10%。租金付款方式为每月5日前将当月的月租金支付至施霖高诚公司指定的银行账户。合同签订后，施霖高诚公司依约将租赁标的交付给和润创展公司使用，但自2014年4月始，和润创展公司便未按时缴交租金及应收服务费，自2014年7月始，亦未缴交物业费、公维金、停车费、水电费，拖欠金额总计达1398274.05元，已构成违约。2014年8月5日施霖高诚公司向和润创展公司发出催款函，但和润创展公司却置之不理，故施霖高诚公司诉至法院请求判令：1、解除原、被告于2012年10月1日签订的《物业租赁合同》；2、和润创展公司立即将厦门市湖里区泗水道619号1801室、1802室、1803室A的办公室及位于湖里区泗水道615号编号分别为104、105的两个车位腾退给原告；3、和润创展公司立即支付2014年4月至2015年1月之房屋租金（包括应收服务费）332658.15元及违约金（每逾期支付一日，支付相当于欠费金额2%的迟延履行违约金至实际还款之日止，具体详见附件违约金计算依据），并支付2015年2月1日起至房屋返还之日止按每月33115.5元标准计算房屋占用费；4、施霖高诚公司有权没收被告之租赁保证金90315元；5、施霖高诚公司立即支付2014年7月至2014年12月之物业费用36366元及2014年7月至2014年11月之水电费20194.08元，2015年1月至房屋返还之日止之物业费用及2014年12月至房屋返还之日止之水电费；6、本案诉讼费用由和润创展公司承担。被告和润创展公司未作答辩。经审理查明，厦门市湖里区泗水道619号1801、1802、1803室房屋及位于厦门市湖里区泗水道615号地下一层104号、105号车位登记的权属人为施霖高诚公司。2012年10月1日，施霖高诚公司作为出租方与作为承租方的和润创展公司双方签订一份《物业租赁合同》，主要约定如下：1、施霖高诚公司将位于厦门市湖里区泗水道619号1801、1802、1803室房屋及位于厦门市湖里区泗水道615号地下一层104号、105号车位出租给和润创展公司。2、租赁期限为4年，自2012年10月1日起至2016年9月30日止。月租金为办公室月租金和车位月租金的总和，首两年月租金为30105元，第三年月租金为33115.5元，第四年月租金为35701.15元，承租方应于每月5日前将当月的月租金支付至出租方指定的银行账户；3、承租方应在合同签署前向出租方支付相当于该物业3个月月租金数额的租赁保证金即90315元，因承租方不履行本合同和／或承租方的其他原因致使本合同提前解除或终止的，出租方有权不再退还承租方已付的全部租赁保证金。4、租赁期间因租赁物业发生的物业管理费用，由承租方承担并应在物业公司规定的期限内自行向其缴纳该等费用，因使用或为使用本合同项下物业而产生的一切装修费、维修费、水费、电费、通讯费、网络费、中央空调费等其他所有费用由承租方执行承担，因合同项下物业租赁产生的一切税收由承租方承担。5、承租方逾期支付合同项下的租金、租赁保证金或合同约定的由承租方承担的任何费用，每逾期一日，承租方应当向出租方支付相当于欠费金额2%的延迟履行违约金。逾期超过30日，经出租方书面催告，承租方仍不缴纳的，出租方可以解除合同，承租方不能支付到期租金或双方约定由承租方应付的任何其他款项，出租方有权终止合同并收回物业。另查明，2012年10月11日至2014年7月15日期间，和润创展公司中国银行厦门市分行的账户及案外人林紫峰的中国工商银行厦门分行的账户分14次向施霖高诚公司兴业银行厦门梧村支行的账户共转入款项701051.77元。上述14笔转款中，案外人林紫峰的10笔转款的收款回单中均载明了转款用途：2013年8月19日转款99345.5元载明的用途为“和润创展”，2013年10月24日转款9031.5元的载明的用途为“和润-7.8.9房租服务费”，2013年12月20日转款31305元载明的用途为“10租赁费2013年会议室电费”，2014年1月8日转款的30315元载明的用途为“11月份”租赁费，2014年2月24日转款39316.5元载明的用途为“12月份租赁费30105，服务费9031.5”，2014年3月19日转款30105元载明的用途为“2014年1月租赁费”，2014年3月31日转款30315元的用途载明为“2014年2月租赁费”，2014年5月7日转款3826.27元的用途载明为“租赁登记备案手续费及税费”，2014年5月30日转款39436.5元载明的用途为“3月租赁费及第1季度服务费”，2014年7月15日转款9331.5元载明的用途为“第二季度服务费”。庭审过程中，施霖高诚公司确认服务费即为双方合同中约定的税费、空调费，同时确认上述分14次转入的款项系支付以下相关租赁费用：1、2012年10月11日汇入的120420元为当月的租赁费及租赁保证金；2、2012年11月27日汇入的60234元为支付2012年11、12月份的租赁费用及2012年10月份的部分税费；3、2013年1月22日支付的99346.5元系支付2013年第一季度的租赁费、2012年10月的部分税费、2012年10月-11月税费，多转1824元用于抵扣之后产生的税费；4、2013年3月21日汇入的97522.5元用于支付2013年第2季度租赁费及扣除前一次多转账部分后的税费；5、2013年8月19日汇入的99346元，系用于支付2013年第3季度的租赁费及第2季度的税费；6、2013年10月24日汇入的9031.5元系用于支付第3季度的税费；7、2013年12月20日汇入的31305元，系用于支付2013年10月的租赁费及全年的空调费1200元；8、2014年1月8日汇入的30105元，系用于支付2013年11月的租赁费用；9、2014年2月24日汇入的39136.5元系用于支付2013年12月的租赁费及2013年第四季度的税费；10、2014年3月19日、3月31日各汇入的30150元用于支付2014年1、2月份的租赁费；11、2014年5月7日汇入的3826.27元用于支付租赁登记备案手续费及税费；2014年5月30日支付的39436.5元用于支付2014年3月的租赁费、2014年第1季度的税费及空调费300元；13、2014年7月15日汇入的9331.5元用于支付2014年第2季度的税费及空调费300元。还查明，厦门芊慧物业服务有限公司出具的《2015年1月份水电费代收通知单》中体现用户名称为和润创展公司地点为湖里大厦18F的用户截至2014年1月份应缴水电费合计21104.80元。厦门芊慧物业服务有限公司出具的《2015年第一季度物业费缴交单》中体现用户名称为和润创展公司地点为湖里大厦18F的用户截至2014年3月份产生的物业费用为54549元，其中1-3月份共产生物业费18183元。诉讼过程中，施霖高诚公司提供部分租赁费及服务费发票，发票显示施霖高诚公司曾向和润创展公司开具了一张金额为3826.27元的服务费发票，同时显示施霖高诚公司曾向和润创展公司开具了2014年4、5、6三个月份的服务费发票，每月的服务费金额为3010.50元，其他服务费300元。同时施霖高诚公司明确双方合同的解除之日为起诉日及2015年2月5日，厦门市湖里区泗水道619号即为湖里大厦。以上事实，有施霖高诚公司提供的《物业租赁合同》、收款回单、物业费用缴交单、水电费代收通知单、物业费及服务费发票、租金支付明细为证，还有双方当事人的陈述和庭审笔录相佐证。本院认为，被告和润创展公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃抗辩权利。原、被告双方签订的《物业租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应按合同约定的内容享有权利、履行义务。合同签订后，施霖高诚公司依约将讼争房屋交付被告使用，但和润创展公司未依约足额支付租金，自2014年4月份起长期拖欠租金，已经严重违约，其行为已经表示不再愿意履行交付租金的义务，施霖高诚公司有权要求解除租赁合同，施霖高诚公司主张双方签订的租赁合同于起诉日即2015年2月5日解除，本院予以支持。双方合同解除后，施霖高诚公司有权要求和润创展公司将相关租赁房屋腾退给施霖高诚公司，但应给予必要合理的期限，同时施霖高诚公司根据合同约定有权没收和润创展公司支付的租赁保证金90315元。和润创展公司在租赁期限内未依约按期足额支付租金，依法负有向施霖高诚公司支付租金的义务，根据合同约定，2014年4月至2014年9月，每月租金为30105元，2014年10月至2015年2月每月租金为33115.5元，和润创展公司应按此标准支付至合同解除前即2015年2月4日前的租金计30105元×6个月＋33115.5元×4个月＋33115.5元×4天／28天=317822.79元。2015年2月5日双方租赁合同解除后，施霖高诚公司有权按照33115.5元的标准向和润创展公司主张房屋占有使用费。双方合同中约定租赁期间产生的物业管理费用、水电费、空调费及合同项下的租赁物业产生的一切税收由承租方承担，施霖高诚公司作为讼争租赁物的所有权人有权主张合同期内必然发生的物业费用，截至2015年3月份产生的物业费用为54549元，其中2015年1-3月份共产生物业费18183元，截至合同解除前的2015年1月份，扣除两个月的物业费后，和润创展公司应承担物业费用为54549元-18183元／3个月×2个月=42427元。截至2014年1月份讼争租赁房屋应缴水电费合计21104.8元，为必然发生的费用，亦应由和润创展公司承担。合同解除后产生的水电费、物业费，施霖高诚公司已经没有再行主张的合同权利，当事人之间就此部分费用可待实际发生后另行解决。双方合同中虽未约定服务费即相关税费的具体数额，但结合施霖高诚公司提交的收款单及服务费发票，可以认定租赁期间每月服务费即相关税费、空调费的数额为3110.5元，该部分费用与水电费用均为必然产生的费用依约应由和润创展公司承担，该部分费用均为按月支付，截至合同解除前和润创展公司尚有7个月的到期服务费即21773.5元尚未缴纳。和润创展公司逾期支付租金，根据合同约定应当支付违约金，但合同约定违约金按拖欠金额的日2%计算的标准过高，本院依法予以调整，违约金可参照银行同期同类贷款基准利率的四倍计算（具体计算方式见附件逾期支付租金违约金计算表），以所欠金额为基数自逾期之日起计算。关于应收服务费部分的迟延履行违约金，因合同中未就服务费的具体数额及付款期限作出约定，施霖高诚公司关于服务费部分的违约金主张本院不予支持。被告和润创展公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第二百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2012年10月1日签订的《物业租赁合同》解除。二、被告和润创展（厦门）实业发展有限公司应于本判决生效之日起三十日内，将厦门市湖里区泗水道619号1801、1802、1803室房屋及位于厦门市湖里区泗水道615号地下一层104号、105号车位腾退给原告施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司。三、被告和润创展（厦门）实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给原告施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司截至2015年2月4日的房屋租金317822.79元及逾期支付租金的违约金（违约金以逾期支付金额为基数，自每期逾期之日起按中国人民银行同类贷款基准利率的四倍计至本判决确定的支付日止，每期付款金额及逾期违约金起算日见附表）。四、被告和润创展（厦门）实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司自2015年2月5日起的房屋占有使用费（按每月33115.5元标准计至房屋实际腾退之日止）。五、原告施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司有权没收被告和润创展（厦门）实业发展有限公司交纳的租赁保证金90315元。六、被告和润创展（厦门）实业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司物业费42427元、水电费21104.8元、服务费（税费及空调费）21773.5元。七、驳回原告施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司的其他诉讼请求。如果被告和润创展（厦门）实业发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费20708元，由原告施霖高诚商务咨询（厦门）有限公司负担9846元，被告和润创展（厦门）实业发展有限公司承担10862元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 张占甫人民陪审员 张开顺人民陪审员 杨红霞二〇一五年八月十八日书 记 员 吴朝旭附表：迟延支付租金的违约金计算表租赁期间租金（单位：元）应支付日期（年.月.日）违约金起算日（年.月.日）2014.4.1-2014.4.30301052014.4.52014.4.62014.5.1-2014.5.31301052014.5.52014.5.62014.6.1-2014.6.30301052014.6.52014.6.62014.7.1-2014.7.31301052014.7.52014.7.62014.8.1-2014.8.31301052014.8.52014.8.62014.9.1-2014.9.30301052014.9.52014.9.62014.10.1-2014.10.3133115.52014.10.52014.10.62014.11.1-2014.11.3033115.52014.11.52014.11.62014.12.1-2014.12.3133115.52014.12.52014.12.62015.1.1-2015.1.3133115.52015.1.52015.1.62015.2.1-2015.2.44730.792015.2.52015.2.6附页：本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条第当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 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