（2014）攸法民一初字第2055号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-10-10
案件名称
谭建凡与刘希建设用地使用权合同纠纷一审民事判决书
法院
攸县人民法院
所属地区
攸县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
谭建凡,刘希,谭慧中
案由
建设用地使用权合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2014）攸法民一初字第2055号原告谭建凡，男，汉族,住湖南省攸县。委托代理人谭一中（系原告谭建凡之子）代理权限：特别授权。被告刘希，男，汉族,住湖南省攸县。委托代理人陈美娟（系被告刘希之母）代理权限：一般代理。第三人谭慧中，女，汉族，住湖南省攸县。原告谭建凡与被告刘希、第三人谭慧中建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2014年11月13日立案受理后，依法由审判员谢媚适用简易程序于2014年12月9日进行了独任审理。后依法转为普通程序，组成由审判员谢媚担任审判长，审判员何麟、人民陪审员皮运连参加的合议庭，先后于2015年7月28日、8月18日公开开庭审理了本案。原告谭建凡、被告刘希及其委托代理人陈美娟均到庭参加了诉讼，原告谭建凡的委托代理人谭一中参加了第二次与第三次庭审活动。第三人谭慧中参加了第一次庭审活动第三人谭慧中，经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加第二次与第三次庭审活动。本院缺席审理了本院，本案现已审理终结。原告谭建凡诉称：第三人谭慧中系原告谭建凡之女。被告刘希与第三人谭慧中原系夫妻关系，后于2013年9月协议离婚。原告谭建凡系拆迁户，攸县城关建设投资经营有限公司在城关镇永佳社区安置区安置了两空地基给原告谭建凡。2008年3月7日，原告谭建凡与被告刘希《交换协议》，约定：刘希五年内购一栋两空三层的二手房，或者在城关镇购两空长12m、宽8.24m的地基，并负责承建框架结构后，刘希才能拥有谭建凡安置地基的所有权。但事后，被告刘希在安置地基上新建房屋后五年内，一直未履行《交换协议》的约定。原告谭建凡请求法院判令：1、解除原、被告于2008年3月7日签订的《交换协议》，拆迁安置地基归原告谭建凡所有；2、被告刘希在安置地基上所建房屋的1/2产权归原告谭建凡所有；3、被告刘希在安置地基上所建房屋的出租收入，原告谭建凡享有50%的租金收益份额。原告谭建凡为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、原告谭建凡的身份证、户口簿复印件各1份，拟证明原告谭建凡起诉的主体适格；2、《离婚协议书》1份，拟证明被告刘希与第三人谭慧中曾存在婚姻事实；3、《交换协议》1份，拟证明原、被告是在被告刘希父母不同意用其现有的房屋及土地与原告谭建凡的安置地基进行交换的背景下才签订该交换协议，协议约定被告刘希违约则两空安置地基与1/2的房屋产权均归原告谭建凡所有的事实；4、《通知》1份，拟证明交换协议的五年履行期限即将届满，原告谭建凡于2013年2月7日督促被告刘希与第三人陈慧中履行协议的事实；5、《房屋拆迁安置区建房基脚超深补偿协议》1份，拟证明被告刘希新建房屋的地基系原告谭建凡拆迁补偿的安置地基，拆迁户的户主系原告谭建凡的事实；6、攸县城市建设投资经营有限公司出具的《证明》1份，拟证明攸县城市建设投资经营有限公司扣除了应当支付给原告谭建凡的拆迁补偿款172813元的事实；7、《门面租赁合同》1份，拟证明被告刘希与第三人谭慧中在婚姻存续期间将房屋出租给了他人，产生了孳息，该孳息的50%应当归原告谭建凡所有的事实；8、《借条》1张，拟证明被告刘希建房时借原告谭建凡6万元，约定按月利率10‰计息的事实；9、（2013）攸法民一初字第1556号民事判决书1份，拟证明生效的法律文书已确认原、被告于2008年3月7日签订的《交换协议》系附条件的协议，该协议还有履行的可能，未履行协议的责任在于被告刘希的事实。被告刘希辩称：（1）原告谭建凡要求被告刘希归还拆迁安置地的诉讼请求缺乏依据。其理由是：原告谭建凡在2006年就已经把拆迁安置地基交付给了被告刘希与第三人谭慧中建房，并于2010年4月12日签订了《居民宅基地使用权处置书》，将拆迁安置地处置给了第三人谭慧中。被告刘希与第三人谭慧中于2013年9月12日协议离婚前系合法夫妻，拆迁安置地的使用权应当归夫妻二人共有，协议离婚时双方约定房屋产权归被告刘希与女儿刘露共有。（2）被告刘希没有违约行为。在《交换协议》约定的5年期限内，被告刘希与第三人谭慧中在茶陵做服装生意，就委托被告刘希的父亲在攸县城内找了几处二手房让原告谭建凡挑选，但是原告谭建凡拒绝看房。2013年2月7日，原告谭建凡到茶陵下了《通知》。被告刘希提出在协议期限届满前的一个月内由原告谭建凡自选二手房，谈妥价钱后由被告刘希付款。该提议遭到了原告谭建凡的拒绝。（3）原告谭建凡不享有该房屋的产权，亦无权享有该房屋的50%租金收益。综上，被告刘希请求驳回原告谭建凡的诉讼请求。被告刘希为支持其答辩主张，向本院提供了如下证据：1、房屋产权情况、私人住宅建设用地规划审批单、土地登记卡各1份，拟证明本案诉争房屋登记的所有权人系第三人谭慧中、共有权人系被告刘希的事实；2、《居民宅基地使用权处置书》1份，拟证明2010年4月12日原告谭建凡将拆迁安置的地基处置给第三人谭慧中的事实；3、《离婚协议书》、《离婚登记审查处理表》各1份，拟证明被告刘希与第三人谭慧中离婚时协议对诉争房屋进行了分割的事实；4、《房屋拆迁补偿安置协议》、《房屋拆迁安置区建房基脚超深补偿协议》各1份，拟证明攸县城关建设投资经营有限公司已支付原告谭建凡补偿款213017元的事实；5、《通知》1份，拟证明通知载明的内容与协议无关的事实；6、谭建凡出具的《声明》1份，拟证明原告谭建凡认可拆迁安置地基的价值150万余元的事实；7、证人易某、蔡某、刘某出具的书面证明各1份，拟证明交换协议没有履行的责任在于原告谭建凡的事实；8、《交换协议》1份，拟证明被告刘希履行了协议的事实。第三人谭慧中辩称：原告谭建凡系第三人谭慧中的父亲，被告刘希系第三人谭慧中的前夫。1996年10月，第三人谭慧中与被告刘希登记结婚。婚后双方共同生育女孩刘露。2006年，第三人谭慧中与被告刘希找原告谭建凡协商，希望原告谭建凡将其拆迁安置的两空地基让与其建房。房屋建成后，被告刘希才于2008年3月7日与原告谭建凡签订《交换协议》。2013年，第三人谭慧中与被告刘希协议离婚。因被告刘希没有在交换协议约定的期限内履行义务，诉争房屋的宅基地应当归原告谭建凡所有，房屋产权的一半归原告谭建凡所有。在双方签订的《离婚协议》中，第三人谭慧中自愿将其所享有的1/2房屋产权赠予女儿刘露。该约定侵犯了原告谭建凡的权利。第三人谭慧中没有向本院提供证据。庭审中本院组织了当事人进行了质证，双方当事人发表了如下质证意见：（一）原告谭建凡提供的9份证据：1、被告刘希认为：（1）对证据1即身份证与户口薄、证据2即离婚协议、证据5即补偿协议均无异议；（2）对证据3即交换协议的真实性没有异议，但是对其证明目的有异议，该协议约定了三种可供履约的方式：一是被告刘希的父母百年之后用其父母现有的房屋置；二是五年内被告刘希在攸县县城内购置两空地基，并建好基本框架；三是五年内，经原告谭建凡同意，购置一栋两空三层的二手房；（3）对证据4即通知的真实性没有异议，但是对证明目的有异议，认为该通知的内容与交换协议的内容缺乏关联性；（4）对证据6即城建投出具的证明的真实性没有异议，但是认为该证明说明的仅仅是数据，原告谭建凡应当提供有效票据予以证实；（5）对证据7即租赁合同的真实性没有异议，但是认为原告谭建凡无权对房屋出租收入享有权利；（6）对证据8即借条的真实性没有异议，被告刘希已偿还了原告谭建凡的借款本金6万元，利息是用于冲抵原告谭建凡居住期间的费用；（7）对证据9即判决书的真实性没有异议，但是认为该判决书认定交换协议有继续履行的可能，不存在违约的问题。2、第三人谭慧中对上述证据的真实性均无异议。（二）被告刘希提供的5份证据：1、原告谭建凡认为：（1）对证据1即产权资料的真实性没有异议，房屋产权已登记在被告刘希与第三人谭慧中的名下，原告谭建凡已履行了交换协议所约定的义务；（2）对证据2即处置书的真实性没有异议，但是认为被告刘希没有履行交换协议约定的义务，拆迁安置地基的使用权仍应属于原告谭建凡；（3）对证据3即离婚协议的真实性没有异议，但认为该协议只对被告刘希与第三人谭慧中产生约束力，对原告谭建凡不产生约束力；（4）对证据4即补偿协议的真实性没有异议，该补偿协议是对老房屋的补偿款，而不是拆迁安置地的补偿款；（5）对证据5即通知的真实性没有异议，该通知是原告谭建凡督促被告刘希与第三人谭慧中履行协议；（6）对证据6即谭建凡出具的声明没有异议；（7）对证据7即证人证言的真实性与效力均有异议，其中证人刘某系被告刘希的父亲，与本案有利害关系，证人易某与证人蔡某均未出庭作证；（8）对证据8即交换协议没有异议。2、第三人谭慧中认为：对证据1、2、3、4、5、6、8的真实性均无异议，对证据7有异议，证人刘某系被告刘希的父亲，与本案有利害关系，证人易某与证人蔡某均未出庭作证。本院对原、被告提供的证据进行审查并结合当事人发表的质证意见，认为：（一）原告谭建凡提供的9份证据：证据1、5、6、9均符合证据的有效要件，本院均予以认定；对证据2、3、4、8的真实性均予以认定，但是对原告谭建凡的证明目的需结合本案案情综合认定；证据7在本案中不予采用。（二）被告刘希提供的8份证据：证据1、2、4、6均符合证据的有效要件，本院均予以认定；证据3、5、8的真实性予以认定，但是对被告刘希的证明目的需结合本案案情综合认定；证据7中证人刘某系被告刘希的父亲，与本案有利害关系，证人易某与证人蔡某均未出庭作证，本院对该证据表述的内容与被告刘希的证明目的需结合本案案情作综合认定。经审理查明：第三人谭慧中系原告谭建凡之女。1996年10月24日，被告刘希与第三人谭慧中登记结婚。婚后，双方共同生育女孩刘露。2006年下半年，因建设攸县城关镇滨江风光带的需要，攸县城市建设投资经营有限公司对原告谭建凡原居住的位于攸县城关镇滨江社区居委会皂角组城东区河街125号房屋进行了拆迁。2006年11月17日，原告谭建凡与攸县城市建设投资经营有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。后，原告谭建凡被安置在攸县联星街道（原城关镇）永佳社区永新安置区B区。2007年，原告谭建凡将安置取得的两空地基让与被告刘希和第三人谭慧中夫妇建房。2008年1月1日，房屋落成。2008年3月7日，原告谭建凡作为甲方与被告刘希作为乙方签订了《交换协议》。协议内容如下：“……经多次协商，甲方与乙方父母暂无法达成地基与房屋交换的一致意见，且乙方父母不愿跟乙方承建的新房居住的条件下，甲、乙双方才达成协议：1、甲方的两空地基由乙方承建，承建后乙方同意甲方居住，乙方并且提供好的居住条件和方便。2、乙方同意在父母百年后将父母现有的房屋归甲方所有，甲方同意将乙方承建的两空地基归乙方所有。3、五年之内，乙方或者帮甲方购置两空新地基（长12米，宽8米，城关镇内），并负责新地基的基本框架结构的承建，乙方才能拥有甲方现有两空地基的所有权；乙方或者在有限期内，经甲方同意，购置一栋两空三层的二手房作为乙方交换甲方两空地基的条件。4、因乙方借用甲方陆万元现金，甲方同意此陆万元的利息作为在乙方居住期内的房租费用。5、甲方承建的新房产权证办理必须用乙方夫妻的名称，办理后的产权证由甲方保管五年。6、乙方以上承诺到期如未实现，甲方有权将乙方现有承建的新房所有权归甲方一半。7、此协议具有法律效果，如有未尽事宜，另行协商。……”。2010年4月12日，原告谭建凡与第三人谭慧中签订《居民宅基地使用权处置书》，原告谭建凡自愿将拆迁安置地基的使用权由第三人谭慧中享有。事后，原告谭建凡协助被告刘希与第三人谭慧中办理了土地使用权属的变更手续。2010年4月21日，攸县人民政府向第三人谭慧中颁发了国有土地使用证。2010年5月21日，攸县房产管理局颁发了房屋产权证（所有权证号为：710002118；共有权证号为：710002120），登记的所有权人为第三人谭慧中，共有权人为被告刘希。2013年9月12日，被告刘希与第三人谭慧中协议离婚。双方约定诉争房屋归被告刘希与婚生女孩刘露共有，并由被告刘希与原告谭建凡协商处理《交换协议》事宜。2013年11月21日，被告刘希以协议签订5年内曾多次主动要求履行合同义务，但因谭建凡的原因而导致无法实现合同目的为由，将原告谭建凡诉至本院，请求法院判令解除双方签订的《交换协议》，并要求对诉争房屋估价后对谭建凡予以补偿。2014年5月13日，本院依法作出了驳回刘希的诉讼请求的（2013）攸法民一初字第1556号一审民事判决。事后，双方均未上诉。2014年11月13日，原告谭建凡将被告刘希诉至本院。另查明，《交换协议》签订后至今，被告刘希没有在攸县县城内为原告谭建凡重新购置两空地基建房或者购买一栋两空三层的二手房，原告谭建凡及其妻一直居住在诉争的房屋内。被告刘希的父亲刘某、母亲陈美娟均健在，二人共同生育了被告刘希与女儿刘水玲。在审理过程中，刘某与陈美娟共同出具了一份声明，内容如下：“本夫妇同意在双方百年后，将现有的合法房屋由儿子刘希个人处置，……”。同时，刘水玲亦出具了一份声明，内容如下：“……我仍然同意在父母百年后，由刘希个人处置父母现有的房屋。……”。本院认为：本案系建设用地使用权合同纠纷。原告谭建凡与被告刘希于2008年3月7日签订的《交换协议》，系双方就原告谭建凡因房屋拆迁安置的建房用地使用权的转让的真实意思表示，虽然其中个别约定存在瑕疵，但主要内容未违反法律的禁止性规定。协议签订后，被告谭建凡已协助原告刘希办理了土地使用权属的变更手续，履行了合同的主要义务。被告刘希应当按照《交换协议》的约定履行其义务。本案中，双方争议的焦点是：对合同条款的理解。现作如下分析：首先，《交换协议》明确协议签订的背景是：“……经多次协商，甲方与乙方父母暂无法达成地基与房屋交换的一致意见，且乙方父母不愿跟乙方承建的新房居住的条件下，甲、乙双方才达成协议……”。由此可看出，享有形成权的被告刘希父母对交换事宜有了明确的同意或拒绝的意思表示，故，被告刘希在订立《交换协议》第2条款即“乙方同意在父母百年后将父母现有的房屋归甲方所有，甲方同意将乙方承建的两空地基归乙方所有”时，该意思表示侵犯了其父母的财产处分权。其次，虽然在本案的审理过程中，被告刘希的父母与其胞妹均出具了书面声明，但是从声明的内容来看，原告谭建凡要实现对被告刘希的父母现有房屋的所有权，必须是在被告刘希的父母百年之后。但是，人死亡的时间点与死亡的先后顺序均具有不确定性。也就是说，原告谭建凡的权利的实现具有不确定性。且，继承是从被继承人死亡时开始。被继承人所立遗嘱尚不发生法律效力，且遗嘱人可以撤销、变更自己所立的遗嘱。立有数份遗嘱，内容相抵触的，以最后的遗嘱为准。因此，被告刘希的父母与胞妹出具的声明均属于不被我国民法所确认的效力待定民事行为，并非法律意义上的效力待定民事合同。再次，从《交换协议》字面上表述的内容来看，被告刘希取得原告谭建凡的拆迁安置地基使用权的条款均属于选择性条款，而协议签订后被告刘希曾多次在攸县县城内求购两空地基建房与两空三层的二手房，并且在2013年11月21日起诉原告谭建凡时亦诉称“在协议签订后的5年内，曾多次主动要求兑现协议”。被告刘希的行为表明自愿选择了《交换协议》第3条款即“五年之内，乙方或者帮甲方购置两空新地基（长12米，宽8米，城关镇内），并负责新地基的基本框架结构的承建，乙方才能拥有甲方现有两空地基的所有权；乙方或者在有限期内，经甲方同意，购置一栋两空三层的二手房作为乙方交换甲方两空地基的条件”的履行方式。《交换协议》第6条款约定“乙方以上承诺到期如未实现，甲方有权将乙方现有承建的新房所有权归甲方一半”。该条款系当事人的合意表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，本院对原告谭建凡要求对诉争房屋享有1/2产权的诉讼请求应当予以支持。另，本案中原告谭建凡提供租金收入的证据不充分，且租金收入不具有永恒性与法定性，原告谭建凡要求享有50%租金收益份额的诉讼请求亦不明确具体，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，判决如下：一、原告谭建凡对座落于攸县联星社区（原城关镇）永佳社永新安置区B区房屋（所有权证号为：710002118；共有权证号为：710002120）享有1/2产权；二、驳回原告谭建凡的其他诉讼请求。本案案件受理费6000元，由被告刘希承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市红广支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号16×××86。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 谢 媚代理审判员 何 麟人民陪审员 皮运连二〇一五年八月十八日书 记 员 丁慕蓉 来源：