（2015）灌民初字第00456号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-12-18

案件名称

宋以和与尹文刚房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

灌云县人民法院

所属地区

灌云县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋以和,尹文刚

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

江苏省灌云县人民法院民事判决书（2015）灌民初字第00456号原告宋以和。委托代理人严立山、李华成，灌云县四队法律服务所法律工作者。被告尹文刚。委托代理人陆咸江、茆洪贤，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。本院于2015年5月21日立案受理了原告宋以和与被告尹文刚房屋租赁合同纠纷一案，本案依法由代理审判员姬凡雅适用简易程序于2015年6月29日公开开庭进行了审理，原告委托代理人严立山，被告尹文刚及其委托代理人陆咸江到庭参加诉讼。本案于2015年7月31日再次公开开庭进行了审理，原告委托代理人严立山，被告委托代理人陆咸江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋以和诉称：原、被告于2013年6月11日签订租房协议，原告将位于伊山镇兴农路7号楼三层房屋出租给被告使用，租期6年，前3年年租金为4万元，后3年租金依行情变动。租期从2013年6月15日至2019年6月14日止。租金给付方式为，每年的3月15日付清下一年的租金，如逾期，则构成违约，违约方需承担违约金4万元，合同签订后，被告只给付前两年租金，现第三年租金支付期已到。经多次催要，被告明确表示不再续租，被告的上述行为已经构成违约。为此，原告于2015年5月19日诉至法院，请求解除原、被告于2013年6月11日签订的租房协议；要求被告支付违约金4万元；庭审中增加诉讼请求：要求被告支付所欠水电费及有线数字电视基本收视维护费共计2439.56元；本案诉讼费用由被告承担。被告尹文刚辩称：一、同意解除原、被告之间签订的租房协议；二、不同意向原告支付4万元违约金，因为被告在履行租房协议过程中不存在违约事实；三，原告在履行该协议过程中违约在先，其表现为租金尚未达到给付期限时，原告便数次上门索要租金，并因此而产生纠纷，该行为属违约行为；另外，协议约定原告应将烟草证、订烟卡一并交给被告从事相关经营活动，而至今原告仍将烟草证等相关手续留在自己手中，由于没有相关特殊许可，被告无法从事正常经营，根据租赁合同第九条、第十一条的约定，原告已构成根本违约；四、鉴于原告在履约过程中违约在先，对被告造成的相关损失，被告将另行提起诉讼；五、本案诉讼费由原告自行承担。经审理查明：一、2013年6月11日，原告宋以和（甲方）与被告尹文刚（乙方）签订租房协议，其中约定：1、原告将位于灌云县西实小南、兴农路7号楼三层的房屋出租给被告使用，本房屋前三年租金为人民币4万元／年，按年结算。后三年可随物价指数变动而作适当增加。被告须在2013年6月15日前一次性付清2013年度租金，租赁期限自2013年6月15日至2019年6月14日，计6年。2、被告租赁期间，水费、电费、燃气费、物业费以及其他由被告居住而产生的费用由被告按时缴清费用。3、租赁租金从第二年起，租赁租金应在当年的3月15日前付清，否则视为违约。9、租赁期间原告营业执照、烟草证提供给被告使用，并协助被告办理好年检等相关手续。10、本合同违约金为违约时年租金，如违反上述条款均视为违约。另外，在协议底部约定（手写），因特殊原因，本合同执行时间为2013年8月1日起，其他时间顺延。二、灌国用（2007）第0308号国有土地使用证载明：本案房屋坐落于灌云县西苑小区西侧农民一条街北侧，地号06-04-052，土地使用权人为茆惠平。本案房屋系灌云县伊山镇佳佳棋牌室经营场所，经营者为茆惠平，经营范围包括棋牌服务、卷烟（雪茄烟）零售。其烟草专卖零售许可证载明负责人为茆惠平，有效期限自2014年1月1日至2018年4月30日。另外，原告宋以和与案外人茆惠平系夫妻关系，两人于1978年5月16日办理结婚登记手续。三、2015年5月22日，原告向被告发出关于解除《租房协议》建议函，且被告已收悉。其中建议，1、虽然被告已经违约，但如需继续承租，必须在接到本建议书的当日起两日内向原告付清第三年度租金而继续承租。2、如果被告仍然不交租金，原告根据被告既未交租金，又将承租屋内大部分物品搬走的事实，认定被告已以实际行动表明单方终止履行协议。3、原告现向被告提出：如被告不愿交付租金，原、被告双方的租赁协议因被告的违约在上述限定的时间届满时予以解除，同时，因被告违约致本协议提前解除的责任由被告承担。原告有权自行接收管理上述房屋。4、被告应按原协议的约定，交清水电费用。四、被告在租赁期间拖欠水电费、有线数字电视维护费共计2439.56元，上述费用一直由原告代为缴纳。上述事实，有下列证据证实：一、原、被告庭审陈述；二、原告举证的1、原告身份证复印件，2、2013年6月11日租房协议，3、结婚证，4、国有土地使用证，5、居民建住宅用地批准书，6、营业执照，7、烟草专卖零售许可证，8、水电费及有线数字电视维护费发票；三、被告尹文刚举证的1、身份证复印件，2、关于解除《租房协议》的建议函。上述证据经庭审质证，且相互印证，本院依法予以确认。本院认为，《个体工商户登记管理办法》第三十五条禁止个体工商户出租、出借、转让营业执照。《烟草专卖许可证管理办法》第四十二条禁止任何个人买卖、出租、出借或者以其他形式非法转让烟草专卖许可证。灌云县伊山镇佳佳棋牌室营业执照及烟草专卖零售许可证载明的经营者均为茆惠平，合同第九项约定，租赁期间原告营业执照、烟草证提供给被告使用，并协助被告办理好年检等相关手续。被告承租原告房屋的目的是以茆惠平的名义经营棋牌服务与卷烟零售。故该租房合同目的违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同，自始没有法律约束力。因此，对原告要求被告按约支付违约金4万元的诉讼请求，本院依法不予支持。对于因被告使用产生由原告垫付的水电费及有线数字电视基本收视维护费共计2439.56元，原告要求被告给付，被告没有异议，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条，《个体工商户登记管理办法》第三十五条，《烟草专卖许可证管理办法》第四十二条之规定，判决如下：一、被告尹文刚于本判决生效后十日内给付原告宋以和垫付的水电费及有线数字电视基本收视维护费人民币2439.56元。二、驳回原告宋以和的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费860元（原告已预交800元），减半收取430元，由原告承担405元，被告承担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。代理审判员　　姬凡雅二〇一五年八月十八日书　记　员　　赵晓芹书　记　员　　李天娇法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。（二）《个体工商户登记管理办法》第三十五条个体工商户提交虚假材料骗取注册登记，或者伪造、涂改、出租、出借、转让营业执照的，由登记机关责令改正，处4000元以下的罚款；情节严重的，撤销注册登记或者吊销营业执照。（三）《烟草专卖许可证管理办法》第四十二条任何企业或者个人不得涂改、伪造、变造烟草专卖许可证。不得买卖、出租、出借或者以其他形式非法转让烟草专卖许可证。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用﹤诉讼费用交纳办法﹥的通知》第二条的规定，报江苏省连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。来源：百度搜索“”