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(2015)株中法民四终字第262号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-11-18

案件名称

刘赛兰与黄婧房屋租赁合同二审民事判决书

法院

湖南省株洲市中级人民法院

所属地区

湖南省株洲市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)株中法民四终字第262号上诉人(原审被告)刘赛兰,女,1970年1月7日出生,汉族,湖南省株洲市人,住湖南省株洲市石峰区。委托代理人陈欢欢,湖南天桥律师事务所律师。代理权限为代理权限为特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求,代为和解、调解,代为签收法律文书等)。被上诉人(原审原告)黄婧,女,1963年5月17日出生,汉族,湖南省株洲市人,住湖南省株洲市芦淞区。委托代理人何行昌,株洲市法学会法律服务部法律工作者。代理权限为特别授权(即代为承认、放弃、变更诉讼请求,代为和解、调解,代为签收法律文书等)。委托代理人侯廉裕,湖南火炬律师事务所律师。代理权限为一般代理。上诉人刘赛兰因与黄婧房屋租赁合同纠纷一案,不服株洲市天元区人民法院(2014)株天法民一初字第928号民事判决,向本院提出上诉。本院立案受理后,依法组成合议庭,于2015年8月11日在本院第十三审判庭公开开庭进行了审理。上诉人刘赛兰及其委托代理人陈欢欢,被上诉人黄婧及其委托代理人何行昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院查明,原告黄婧与被告刘赛兰于2011年5月20日签订一份《门面租赁合同》,约定:原告黄婧将其所有的位于株洲市天元区沿河路金鑫小区正3号门面房屋租赁给被告刘赛兰;租期为五年,自2011年5月20日起至2016年5月19日止;第一年租金为18000元整,押金2000元整;押金一次性付清,租金不退还;门面三层,另加装修二层共计五层;如被告刘赛兰再装修,被告刘赛兰不能损坏固定室内装修及一切设施;如有损坏照价赔偿或扣押金。经营期间的水电费、卫生费等一切费用由被告自负,如有拖欠水电费从押金中扣除。但在签合同之前,被告已于2010年12月15日一次性预交了三年租金50000元,原告也出具了收条。尔后,因被告2014年擅自对所租赁房屋装修未经原告同意,双方产生争议且未协商一致,故原告诉至本院,请求解除双方的租赁合同。原审法院认为,本案为房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点为原告的各项诉讼请求是否符合法律规定?现就本案争议焦点分析如下:一、原告诉请解除《门面租赁合同》、被告腾出门面房屋以及恢复门面房屋原状是否有事实及法律依据。原、被告双方对《门面租赁合同》均无异议,该合同系双方真实意思表示,内容亦不违反法律禁止性规定,合法有效,应受法律保护。双方当事人应遵循诚实原则,依约履行自己的义务。本案中,被告于2014年元月对所租房屋进行装修,且凿穿墙壁,未经原告同意,系违约行为。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”之规定,原告诉请解除《门面租赁合同》本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”之规定,原告诉请由被告返还门面房屋并恢复原状,符合法律规定,本院予以支持。被告辩称原告无权请求解除租赁合同,与事实不符,其抗辩之观点本院不予采纳。二、在审理中原告表示在本次诉讼放弃由被告赔偿损失100000元及门面房屋的租金,保留诉权,系其权利处分,未损害他人利益,本院予以采纳。据此,依照《中华人民共合国合同法》第六条、第八条、第六十一条、第九十七条、第二百三十五条,《中华人民共合国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定,判决如下:一、解除原告黄婧与被告刘赛兰于2011年5月20日所签订的《门面租赁合同》;二、被告刘赛兰在本判决生效后十日内向原告黄婧返还位于株洲市天元区沿河路金鑫小区正3号门面房屋,并恢复原状;驳回原告黄婧其他诉讼请求。本案案件受理费3040元,减半收取1520元,由被告刘赛兰承担912元,原告承担608元。宣判后,被告刘赛兰不服,向本院提出上诉,请求依法撤销株洲市天元区人民法院(2014)株天法民一初字第928号民事判决,改判驳回一审原告黄婧的上诉请求。理由是事实与理由:一审法院认定事实错误,适用法律错误。一审法院根据涉案证据认定上诉人对涉案房屋进行装修改造,系未按约定方法或者租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到了损失,系认定事实错误,因为上诉人对所承租房屋进行重新装修,并不会降低租赁物的价值,涉案房屋从客观上并未受到损失。因此,一审法院适用法律错误,没有给予合理的恢复原状期限,直接作出解除租赁合同的判决错误。被上诉人辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确。上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同合法有效。上诉人未经被上诉人允许擅自改变了房屋的主体结构,故依据合同约定和法律规定,被上诉人有权要求解除合同,请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。经本院二审公开开庭审理,双方当事人均未提交新的证据,本院对一审查明的事实予以确认。另查明,上诉人刘赛兰因被上诉人黄婧拒绝接受租金,在一审期间即2014年9月12日将租金40000元交一审法院提存保管。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《门面租赁合同》,系双方真实意思表示,内容亦不违反法律禁止性规定,合法有效,应受法律保护。在一审审理中,原告黄婧撤回了由被告刘赛兰支付赔偿损失100000元及门面房屋租金的诉讼请求,保留诉权,其权利处分,未损害他人利益,故二审对该项请求不予审理。本案争议焦点为解除《门面租赁合同》是否符合合同约定和法律规定?本案中,上诉人于2014年元月对所租房屋进行装修,未经被上诉人同意,凿穿墙壁,违反了合同约定“再装修,不能损坏固定室内装修及一切设施;如有损坏照价赔偿或扣押金”的约定,但双方并未约定以此为解除合同的条件。被上诉人没有证据证明上诉人装修变动了房屋建筑主体和承重结构,对房屋造成实际损害,故上诉人违约不构成根本违约,没有成就《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定的单方解除合同的条件,双方当事人应当按照合同约定继续履行。上诉人的上诉理由成立,本院依法应予支持。原审法院认定事实清楚,但适用法律、判决不当,应予以改判。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款(二)项,《中华人民共合国合同法》第六条、第八条规定,判决如下:撤销株洲市天元区(2014)株天法民一初字第928号民事判决;改判驳回被上诉人黄婧的诉讼请求。本案一审案件受理费1520元,二审案件受理费912元共计2432元,由上诉人承担912元,被上诉人承担1520元。本判决为终审判决。审判长 肖 晶审判员 赵庆华审判员 李少华二〇一五年八月十八日书记员 邹春华附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。 微信公众号“”