（2014）杨民四（民）初字第3338号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-31
案件名称
上海杨浦中央社区发展有限公司与上下若企业管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市杨浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海杨浦中央社区发展有限公司,上下若企业管理（上海）有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二十五条第一款
全文
上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）杨民四（民）初字第3338号原告上海杨浦中央社区发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人陈永明，总经理。委托代理人孙勇坚，上海德载中怡律师事务所律师。委托代理人冯兢，上海德载中怡律师事务所律师被告上下若企业管理（上海）有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人张小春，经理。委托代理人冯栋，乐天（上海）律师事务所律师。原告上海杨浦中央社区发展有限公司诉被告上下若企业管理（上海）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日受理后，被告上下若企业管理（上海）有限公司提出管辖权异议，2014年10月28日，本院裁定驳回被告对本案管辖权提出的异议。被告不服，向上海市第二中级人民法院提起上诉。2015年3月24日，上海市第二中级人民法院裁定驳回上诉维持原判。本案由简易程序转为普通程序，组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。原告上海杨浦区中央社区发展有限公司的委托代理人冯兢，被告上下若企业管理（上海）有限公司的委托代理人冯栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海杨浦中央社区发展有限公司诉称，2013年7月31日，原、被告经过多次对合同条款的协商讨论后，签署了《上海市房屋租赁合同》及补充条款，约定由被告承租原告提供的位于上海市杨浦区大学路35＿45号、47＿59号A室房屋，租赁面积511.82平方米，租赁期限从2013年8月1日至2017年7月12日。租赁合同补充条款第11.4.1条约定，被告不得转让、抵押、分租、出借或转租该房屋或其任何部分，不得将该房屋经营权转让给第三者或与第三者合作经营，否则原告有权提前终止租赁合同。第11.4.3条约定被告以任何形式的股权转让或承租方母公司的股权转让或承租方实际控制人的更换，即视为其违反第11.4.1条的规定。2014年以来，被告多次向原告提出因其经营不善而将房屋转租给第三方的要求，均遭原告拒绝，但被告通过由第三方承包经营及变更被告股东等形式规避不得转租的限制，实际上将房屋交由第三方经营使用。2014年7月2日，原告致函被告解除租赁合同，但被告至今仍通过各种途径骚扰阻碍原告对租赁房屋的收回及管理。现诉至法院，要求1、确认原、被告的租赁合同已于2014年7月2日解除；2、被告赔偿原告经济损失人民币（以下币种均为人民币）307，350.19元；3、被告支付原告律师费15，000元。被告上下若企业管理（上海）有限公司辩称，双方订立的租赁合同是原告提供的格式合同，其中11.4.3条款限制了被告的股东转让股权的权利。股权转让是公司股东的正当权益，原告排除了被告的主要权利，是无效的。关于委托经营合同，被告认为不是被告签订的。退一步讲，即便被告和他人签订了合同，原告也没有证据证明被告实际履行了该合同。故原告要求解除租赁合同的两点理由不成立。被告不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，上海市杨浦区大学路XXX号-XXX号新建商品房的权利人为原告。2013年7月31日，原告将其中大学路35＿45号、47＿59号部分房屋出租给被告，双方就此签订了《上海市房屋租赁合同》（含补充条款）。约定租赁期限从2013年8月1日至2017年7月12日；租赁面积511.82平方米，租金每日每平方米为3-6元（按租赁年度增加），保证金总计307，350.19元。租赁合同补充条款第11.4.1条约定：被告不得转让、抵押、分租、出借或转租该房屋或其任何部分，不得将该房屋经营权转让给第三者或与第三者合作经营，否则原告有权提前终止租赁合同。11.4.3条约定：如被告是公司法人，任何形式的股权转让或承租方母公司的股权转让或承租方实际控制人的更换，即视为被告违反11.4.1条的规定。关于违约责任，补充条款7.1约定，被告违反本合同规定之任何条款和条件，且经原告书面通知后7天内仍未改正的，被告已经支付的保证金不予退还。被告除应向原告支付合同项下的欠款外，还应支付相当于合同期满应付而未付的租金总和作为违约金，如原告能在本合同租赁期内将房屋再行出租的，被告支付的违约金可相应减少。《上海市房屋租赁合同》（含补充条款）签订后，原告支付了租赁保证金187，650.84元，并入驻租赁房屋进行经营活动。另查：被告系有限责任公司，原股东为史一飞和上下若餐饮管理（上海）有限公司，其中史一飞占股权90%，上下若餐饮管理（上海）有限公司（该公司由史一飞一人控股）占股权10%。2014年1月，史一飞将被告公司63%的股权，上下若餐饮管理（上海）有限公司将被告公司10%股权，共计73%的股权全部转让给案外人周某某。2014年6月，史一飞将剩下的27%的股权全部转让给吉海英。至此，被告公司股权情况变更为：周某某持股73%，吉海英持股27%。2014年7月2日，原告向被告发出《终止函》，称原告的股权转让行为已经违反了合同的约定，通知被告双方的租赁合同于2014年7月2日终止，被告当即收到。2014年8月23日被告委托律师致函原告，称租赁合同继续有效，不同意原告解除合同的理由。原告收到后未予理会，后实际接收了租赁房屋，并于2014年9、10月间将系争房屋重新出租给他人。2014年10月8日，原告具状来院，要求判如诉请。庭审中原告陈述被告的租金支付至2014年7月2日合同解除之日，之后的使用费原告不再主张。审理中，原告提供书证《委托经营合同书》（2013年11月）及《补充合同2014.6.16》各一份，两份书证的甲方为被告，乙方为案外人胡某某、金某某、刘某某，内容为甲方将杨浦区大学路XXX号部分商铺长期委托乙方经营，经营期限自2013年11月13日至2017年7月12日。经庭审质证，被告否认系被告公司签署。经本院释明后，被告要求对被告公章的真实性进行司法鉴定，但未在本院指定期限内预交司法鉴定费用。以上事实，由原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》（含补充条款）、原告提供的上海市房地产权证复印件、被告公司的工商登记信息、股权转让协议、股东会决议、保证金收据、《终止函》及回函、被告和案外人胡某某等人签订的《委托经营合同书》及各方当事人的陈述等为证，并经法庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的上海市房屋租赁合同（含补充条款）系双方当事人真实意思表示，且于法不悖，应予确认有效。合同的补充条款对被告公司股权转让及被告委托第三方经营即构成租赁合同的解除条件作了特别约定，对此约定被告应当遵守。被告不认可委托经营合同书的真实性，又未在本院规定期限内预交司法鉴定费用，由此产生的举证不能的法律后果应由被告自行承担。即便如被告退一步所辩称的委托经营合同并未实际履行，被告也未提供证据予以佐证，故本院认定被告在合同履行过程中发生了股权转让和委托第三方经营的情况，符合合同解除的条件，故原告要求提前解除合同，并要求确认2014年7月2日通知到达被告之日为合同解除之日之请求，符合法律规定，本院予以支持。虽系被告违约造成合同解除，但合同解除后，原告随即收回了租赁房屋又另行出租，被告已支付的租赁保证金187，650.84元可以弥补其租金损失，故原告要求在扣除被告全部保证金的前提下，再要求被告赔偿经济损失307，350.19元及律师费损失15，000元之请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条之规定，判决如下：一、原告上海杨浦中央社区发展有限公司和被告上下若企业管理（上海）有限公司就上海杨浦区大学路35＿45号、47＿59号A室房屋于2013年7月31日签订的《上海市房屋租赁合同》（含补充条款）于2014年7月2日解除；二、被告上下若企业管理（上海）有限公司应自本判决生效之日起十日内赔偿原告上海杨浦中央社区发展有限公司经济损失人民币187，650.84元【该款以被告上下若企业管理（上海）有限公司已支付的租赁保证金人民币187，650.84元抵扣】；三、原告上海杨浦中央社区发展有限公司其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币6135元，由原、被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 崔艺萍审 判 员 王 莹人民陪审员 周雯珺二〇一五年八月十八日书 记 员 陈 洁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条??当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。符合本规定第二十七条规定的情形，当事人申请重新鉴定的除外。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。 来源：百度“”