（2015）鄂汉阳民一初字第00042号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-30
案件名称
李建桥与黄进武房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市汉阳区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂汉阳民一初字第00042号原告：李建桥。委托代理人：李和平，湖北省振兴法律服务所法律工作者，特别授权代理。被告：黄进武。委托代理人：马俊军，北京盈科（武汉）律师事务所律师，一般授权代理。原告李建桥诉被告黄进武房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月7日立案受理后，被告黄进武提出管辖异议，本院（2015）鄂汉阳民一初字第00042号民事裁定书裁定：驳回被告黄进武对本案管辖权提出的异议。后被告黄进武上诉至武汉市中级人民法院，经（2015）鄂武汉中立终字第00183号民事裁定书裁定：驳回上诉，维持原裁定。本案依法适用普通程序，由审判员王琴担任审判长，与人民陪审员周佩芳、刘国凤组成合议庭，于2015年6月29日公开开庭进行了审理。原告李建桥以及委托代理人李和平、被告黄进武的委托代理人马俊军到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李建桥诉称：2006年11月11日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，原告将位于武汉市汉阳区夹河路XX号（蓝江花园XX栋1-2层10号），建筑面积为247.64平方米的房屋租给被告黄进武（现经查王子发型连锁机构未经工商登记），根据该合同第二条的约定，租赁期限为8年，时间从2006年12月18日至2014年12月18日收回。现该合同租赁期已满，且原告在租赁期满前两个月告知被告，合同到期原告依约定要收回房屋。现合同已到期，被告拒绝腾退。原、被告为此事发生纠纷，并打110报警，鹦鹉派出所民警将此事转交给司法所进行调解，均无结果。为了保护自己的合法权益，现原告起诉要求被告腾退位于武汉市汉阳区夹河路特XX号（蓝江家园XX栋1-2层10号），建筑面积为247.64平方米房屋，并返还租赁标的物；要求被告按合同约定支付违约金人民币10，000元；要求被告支付房屋占用费及水、电费（从2014年12月18日起至腾退之日止）；本案诉讼费由被告承担。被告黄进武辩称：原告在起诉状上的签名为”李建武”，而起诉人是”李建桥”，且签名不是原告本人所签，另外被告当时是作为王子发型美容连锁机构的工作人员签订的房屋租赁合同，被告并没有使用该房屋，故应请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：位于武汉市汉阳区夹河路XX号蓝江家园XX栋1-2层10号（门面），建筑面积为247.64平方米房屋的房屋所有权人为李建桥。2006年11月11日，李建桥（出租方）与黄进武（承租方）签订《房屋租赁合同》，双方约定：一、房屋坐落于武汉市汉阳区夹河街XX号，租赁用途发廊；二、租赁期共捌年，出租方从2006年12月18日起将符合使用要求的房屋交付承租方，至2014年12月18日收回；三、租金每季叁万元。每季提前五天交付；四、出租方收取承租方押金壹万元，在租赁期间，承租方如没有任何违约情况，出租方如数退还承租方押金；五、租赁期内房屋修缮由出租方负责。出租方维修房屋时，承租方应予协助。出租方未尽维修房屋义务的，承租方可以自行维修，维修费由出租方负责负担或抵付租金。租赁期间房屋维修由承租方负责的，由双方在本合同第十一条中约定；六、房屋租赁期间的水、电、暖、通讯等费用由承租方承担；七、房屋租赁期间内，承租方经出租方同意，可以对房屋使用需要进行改造或增加设施。本合同终止后，承租方改造房屋或增加设施的费用，由双方协商处理。承租方未经出租方同意对房屋进行改造或增加设施，自行承担改造房屋或增加设施的费用；八、出租方将房屋所有权转让给第三人，本合同在租赁期间对受让第三人继续有效；九、承租方有下列情形之一的，出租方可以解除合同：1、拖欠租金累计壹个月；2、擅自将房屋转租、转借；3、利用房屋进行非法活动。出租方有下列情形之一的，承租方可以解除合同：1、提供的房屋不能正常使用；2、逾期壹个月未交付房屋供承租方使用；3、未尽修缮义务，影响承租方正常使用；十、（一）出租方责任：1、未按合同约定提供符合正常使用要求的房屋，负责赔偿由此给承租人造成的损失；2、未按交付房屋供承租方使用，偿付违约金壹万元；（二）承租方责任：1、未按时交付租金，应如数补交，偿付违约金壹万元；2、由于使用不当及其他承租方原因造成房屋损坏灭失，负责修复或赔偿损失；3、未经出租方同意改造房屋或增加设施，负责按出租方要求恢复原状或赔偿损失；4、逾期不归还房屋，除补交租金外，由承租方偿付违约金壹万元；十一、本合同的履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决。协商不成时，双方同意由仲裁委员会仲裁（当事人双方未在合同中约定仲裁机构，事后又达成仲裁协议的，可向人民法院起诉）；十二、注明出租金是税后租金；十三、本合同未尽事宜，按国家有关合同法律、法规，由双方协商作出补充规定。补充规定与本合同有同等效力。出租方的签名为李建桥，承租方的签名为黄进武，并盖有”王子发型美容连锁机构合同专用章”的印章，但”王子发型美容连锁机构”未在工商部门登记。合同签订后，原告收取被告押金人民币10，000元，并将房屋交付给被告使用，被告从事美发生意，租金支付至2014年12月18日。合同到期后，原告要求被告腾退，但被告一直占用房屋，2015年元月4日，原告到供电部门申请暂停该房屋的供电，后被告私自装表并产生费用，2015年1月9日，原告向国网湖北省电力公司交纳电费人民币6，840元，2015年7月1日，原告交纳”追补电费及违约使用电费”人民币6，626.22元、”正常电费”人民币2，208.74元（余额人民币101.96元），电费共计为人民币15，573元，同日，原告向武汉市水务集团有限公司交纳”代收垃圾费”人民币300元、”综合水费”人民币818.4元。目前，被告仍占用房屋。上述事实有原、被告的陈述及原告提交的房屋所有权证、房屋租赁合同、欠缴水、电费单据、同地段房屋租赁合同、照片、被告提交的营业执照、卫生许可证、身份证、交房租的银行转账凭证等证据予以证实，可以认定。本院认为：关于原告的主体资格，原告提交的民事起诉书中原告处为”李建桥”，身份证亦为”李建桥”，被告称在”民事起诉书”中起诉人的签名处为”李建武”，但被告在提交的”管辖异议申请书”中也已认可原告为”李建桥”，符合民事诉讼中自认制度的证据规则，因此本院认为原告民事诉讼主体资格适格。关于被告的主体资格，被告辩称其是受”王子发型美容连锁机构”的委托与原告签订的合同，应属于职务行为，但原告与被告黄进武于2006年11月11日签订的房屋租赁合同中，均为黄进武本人签名，且查明”王子发型美容连锁机构”未办理相关营业执照，加盖的”王子发型美容连锁机构”的合同专用章的印章主体并不存在，另黄进武认为目前该门面一直由代正豪使用，但黄进武未提供其将门面转租给代正豪使用的证据，也未提供原告将门面租给代正豪的证据，故对被告黄进武的辩称理由本院不予采信。位于武汉市汉阳区夹河路XX号蓝江家园XX栋1-2层10号（门面），建筑面积为247.64平方米商铺的房屋所有权人为原告李建桥，李建桥依法对该房屋享有占有、使用、收益及处分的权利。原告李建桥与被告黄进武于2006年11月11日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。原、被告在合同的第十条第（二）款约定：逾期不归还房屋的，除补交租金外，偿付违约金壹万元。原、被告的租赁关系于2014年12月18日解除，但被告至今仍在使用，故原告要求被告腾退位于武汉市汉阳区夹河路XX号蓝江家园XX栋1-2层10号（门面），建筑面积为247.64平方米的商铺并按合同约定支付违约金人民币10，000元以及支付房屋占用费及水费人民币818.4元、电费人民币15，573元、垃圾费人民币300元（从2014年12月18日起至腾退之日止的诉讼请求，本院予以支持。因原告收取被告押金人民币10，000元，且目前该款在原告处，而被告应支付给原告违约金人民币10，000元，故原告可不予退还该押金给被告。关于房屋占用费，原告要求按照目前市场行情每平方米137元计算被告的房屋占用费，2006年11月11日，李建桥与黄进武签订的《房屋租赁合同》中约定的租金为每季度人民币30，000元，每平方米的租金约为40元，考虑到如果目前还按照该租金计算，确实不合理，本院酌定按每平方米100元计算房屋占用费，故被告应支付给原告从2014年12月19日起至实际腾退之日的房屋占用费，按每平方米人民币100元计算。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄进武于本判决生效之日起十日内将位于武汉市汉阳区夹河路XX号蓝江家园XX栋1-2层10号（门面），建筑面积为247.64平方米的房屋腾退给原告李建桥；二、被告黄进武于本判决生效之日起十日内支付给原告水费人民币818.4元、电费人民币15，573元、垃圾费人民币300元；三、被告黄进武于本判决生效之日起十日内支付给原告房屋占用费，从2014年12月19日起至实际腾退之日止，每月按每平方米人民币100元计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币130元由被告黄进武承担（此款原告已预交，被告应于本判决生效之日起十日内直接将应付的款项支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行武汉市民航东路分理处832886。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 王 琴人民陪审员 周佩芳人民陪审员 刘国凤二〇一五年八月十八日书 记 员 孙 思