（2015）渝一中法民终字第02977号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-12-19
案件名称
李梦瑶与重庆龙头寺小商品批发市场有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆龙头寺小商品批发市场有限公司,李梦瑶
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝一中法民终字第02977号上诉人（原审被告）重庆龙头寺小商品批发市场有限公司，住所地重庆市北部新区高新园人和昆仑大道50号负一层，组织机构代码67100371-2。法定代表人邓盛超，总经理。委托代理人彭招锋，男，1970年5月19日出生，住重庆市江北区。委托代理人代静，女，1986年1月21日出生，住重庆市武隆县。被上诉人（原审原告）李梦瑶，女，1985年2月21日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。委托代理人张继猛，重庆富乐达律师事务所律师。委托代理人宁乾峰，重庆富乐达律师事务所律师。上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司与被上诉人李梦瑶房屋租赁合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年12月16日作出（2014）渝北法民初字第17224号民事判决。上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，于2015年7月22日进行了询问。上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司委托代理人彭招锋、代静、被上诉人李梦瑶及其委托代理人张继猛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2009年2月13日，以被告为甲方、原告为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：甲方将位于重庆市龙头寺公交汽车站场负一层A005号出租给乙方，建筑面积116平方米，套内建筑面积93平方米，租赁物业的用途为超市、餐饮；租赁期限5年自2009年12月1日起至2014年11月30日止，交接时间2009年2月16日；租金标准，按建筑面积计算每月70元/平方米，即每月8120元，按半年支付；乙方应当在本合同签署之日向甲方交纳保证金50000元。合同签订后，原告向被告支付商铺保证金50000元，租金48720元。被告未按合同约定向原告交付租赁商铺。2011年12月7日，以被告为甲方、原告为乙方再次签订《房屋租赁合同补充协议》，主要约定：现经甲、乙双方共同协商，针对乙方承租甲方位于重庆龙头寺公交站场负一楼的铺面，原定开业期2009年8月8日由于各种因素造成开业延期，为此达成以下协议：租赁期限变更为2012年2月9日至2017年2月8日。同日，以被告为甲方、原告为乙方还签订了《门面反租合同》，主要约定：乙方将位于重庆市龙头寺公交车站场负一层A005号套内面积93平方米的门面反租给甲方，反租期内所产生的一切费用由甲方自行承担；租赁期限（即甲方租给乙方的期限5年）2012年2月9日起至2017年2月8日止；反租合同按套内120元/平方米/月，原合同按套内70元/平方米/月，合同期内租金均不变；乙方之前缴纳的保证金及租金共计98500元，反租期内放在甲方处，甲方按套内50元/平方米/月的反租租金差价（每月反租租金差价4650元）支付于乙方，反租合同期满甲方退还乙方保证金及租金共计98500元，退款后，本反租合同及原合同自行终止；反租租金差额按季度支付，甲方于2012年2月9日起向乙方支付首期反租租金差额13950元，从2012年2月9日起每季反租租金差额在上季反租租金差额到期前5日内提前支付；甲方如未按时支付反租租金差额，逾期每日按当季应交反租租金总额的1%作为滞纳金支付于乙方。合同签订后，被告实际使用租赁商铺，未向原告支付反租租金。一审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《门面反租合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。被告已按约定使用了反租房屋，应按照合同约定向原告支付反租租金差额，未按时支付的，应当承担违约责任。合同约定被告未按时支付反租租金差额的，逾期每日按当季应交付租金总额的1%支付滞纳金，该条款就是双方对被告逾期支付反租租金应承担的违约责任的约定，原告自愿降低违约金的计算标准，要求按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算违约金符合法律规定，本院予以认可。被告应当在2012年2月9日支付原告第一个季度2012年2月9日至2012年5月8日的反租租金差额13950元，被告未按时支付还应从2012年2月10日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金至付清之日止。被告应当在2012年5月8日前支付原告第二个季度2012年5月9日至2012年8月8日的反租租金差额13950元，被告未按时支付还应从2012年5月9日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金至付清之日止。被告应当在2012年8月8日前支付原告第三个季度2012年8月9日至2012年11月8日的反租租金差额13950元，被告未按时支付还应从2012年8月9日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金至付清之日止。被告应当在2012年11月8日前支付原告第四个季度2012年11月9日至2013年2月8日的反租租金差额13950元，被告未按时支付还应从2012年11月9日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金至付清之日止。被告应当在2013年2月8日前支付原告第五个季度2013年2月9日至2013年5月8日的反租租金差额13950元，被告未按时支付还应从2013年2月9日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金至付清之日止。被告应当在2013年5月8日前支付原告第六个季度2013年5月9日至2013年8月8日的反租租金差额13950元，被告未按时支付还应从2013年5月9日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金至付清之日止。被告应当在2013年8月8日前支付原告第七个季度2013年8月9日至2013年11月8日的反租租金差额13950元，被告未按时支付还应从2013年8月9日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金至付清之日止。被告应当在2013年11月8日前支付原告第八个季度2013年11月9日至2014年2月8日的反租租金差额13950元，被告未按时支付还应从2013年11月9日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金至付清之日止。被告应当在2014年2月8日前支付原告第九个季度2014年2月9日至2014年5月8日的反租租金差额13950元，被告未按时支付还应从2014年2月9日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金至付清之日止。被告应当在2014年5月8日前支付原告第十个季度2014年5月9日至2014年8月8日的反租租金差额13950元，被告未按时支付还应从2014年5月9日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告支付违约金至付清之日止。被告龙头寺小商品公司无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告重庆龙头寺小商品批发市场有限公司在本判决生效后三日内支付原告李梦瑶2012年2月9日至2014年8月8日的反租租金差额139500元，并分别从2012年2月10日、2012年5月9日、2012年8月9日、2012年11月9日、2013年2月9日、2013年5月9日、2013年8月9日、2013年11月9日、2014年2月9日、2014年5月9日起以13950元为基数按照中国人民银行同期贷款利率的4倍向原告李梦瑶支付违约金至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4090元减半收取2045元，由被告重庆龙头寺小商品批发市场有限公司负担。重庆龙头寺小商品批发市场有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由：1、一审判决认定事实不清。双方当事人于2009年2月签订租赁合同时，该商铺尚未修建并无实体，只有施工图纸，后因消防改动，施工图被重新修改，上诉人为继续履行合同，与被上诉人商量重新选签门市，被上诉人同意重新选签，但却一直未来签订门市租赁协议，造成B区84、85门市一直空置。2、被上诉人拒绝重新选签，仍然要求上诉人交付该商铺，由于该商铺已被改为消防通道，并不存在，故租赁合同的目的无法实现，迫于被上诉人成天吵闹，双方就不存在的商铺签订门面反租合同，一审认定上诉人使用了反租房屋的事实认定错误，上诉人没有使用该商铺。3、租赁合同标的房屋不存在，故反租合同系无效的民事合同。被上诉人李梦瑶答辩称：上诉人没有将商铺改为消防通道的事实告之被上诉人，被上诉人也没有同意重新选签商铺，商铺权属属于上诉人，如何装修改造是上诉人的权利，反租合同是双方真实意思表示，上诉人应当支付租金，上诉人一审时不出庭应诉是对权利放弃，现提交的证据无效。请求驳回上诉，维持原判。本院二审审理中另查明，二审中，上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司提交如下证据：1、邓安光于2009年2月13日与上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司签订的房屋租赁合同一份，邓安光于2015年7月21日出具的证明一份，载明：本人于2009年2月13日与该公司签订房屋租赁合同，合同约定本人租赁的商铺为A003、004，后因该公司重新规划市场，本人实际使用位置未变，但商铺号变为A区015号，而本人所租商铺紧邻的原A005号商铺，因增加消防通道而取消，至今仍做为消防通道使用。2、重庆建邦装饰有限公司于2015年7月21日出具的证明载明：兹证明我司于2010年为重庆龙头寺小商品批发市场有限公司装修重庆火车北站公交枢纽中心负一楼小商品批发市场，原图纸（见附件一）到当地消防部门备案，因消防通道问题未能通过，后由我司按消防部门规定，重新修改图纸（见附件二），修改后的图纸于2010年到当地消防部门备案通过，并按照图纸装修于2012年6月完工，原图纸上门市A005号，在消防部门的规定下，由我司重新规划变成现有的消防通道，原A005已不存在。3、装饰图纸三张。本案其他事实与一审审理查明的事实相同。本院认为，上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司与被上诉人李梦瑶签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》、《门面反租合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应按照合同全面履行。上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司上诉称双方签订的租赁合同指向的标的物即商铺不存在，故双方签订的门面反租合同无效。本院认为，本案已查明，上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司与被上诉人李梦瑶签订房屋租赁合同时，双方约定的商铺位置为重庆市龙头寺公交汽车站负一层A005号，后因消防原因，上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司将A005号商铺位置改变为市场消防通道，证明上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司为了市场的整体规划而改变了A005号商铺的使用用途，其实际占有并使用了该商铺，为此，双方为解决原签订的房屋租赁合同的问题，于2011年12月7日签订了《门面反租合同》，该合同系双方自愿签订，不违反法律规定，合法有效，应当按照合同约定履行。上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4090元，由上诉人重庆龙头寺小商品批发市场有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 郑 泽代理审判员 张晋鹏二〇一五年八月十八日书 记 员 张冀兮 微信公众号“”