（2015）穗中法民五终字第1553号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-08-25
案件名称
张万鹏、汤丽红与广州市东新实业发展有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市东新实业发展有限公司,张万鹏,汤丽红
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）穗中法民五终字第1553号上诉人（原审被告）：广州市东新实业发展有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人：宋伟东，该公司执行董事。委托代理人：李剑铭，广东正大方略律师事务所律师。委托代理人：梁瀚昕，广东正大方略律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张万鹏，住广东省增城市。被上诉人（原审原告）：汤丽红，住广东省增城市。上列两被上诉人共同委托代理人：廖纪源，广东南方福瑞德律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人：林丽蓉，广东南方福瑞德律师事务所实习律师。上诉人广州市东新实业发展有限公司（以下简称“东新公司”）因与被上诉人张万鹏、汤丽红商品房预售合同纠纷一案，不服广州省增城市人民法院（2014）穗增法民三初字第1025号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年10月15日，张万鹏、汤丽红（乙方、买方）与东新公司（甲方、卖方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），其中合同约定“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为……xx花园…1幢10层1003房（下称该商品房）……第七条计价方式和价款……1.该商品房以套出售……总金额（人民币）559459元……第十三条房屋交付甲方应当在2011年9月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方……第十四条延期交楼的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交楼，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交楼日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第二十一条双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：……。2.乙方委托甲方办理。甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条……2.乙方委托甲方办理产权登记的。如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。……第二十九条关于通知的约定本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……。”该合同附件七为本合同补充协议，约定“……4、因买方原因，致使该房地产延误交付使用或无法按法定期限办理或领取《房地产权证》的，其后果及责任由买方承担。……9、……如买受人在出卖人发出的该商品房《交付使用通知书》之日起三十天内，仍未前往出卖人处办理该商品房的交接手续，则视为出卖人已实际把该商品房交付买受人使用。……11、买受人的通讯地址以合同记载的地址为依据，如迁移通讯地址，应立即以挂号邮件通知出卖人，否则因此而引致任何邮递错误责任，概由买受人负责。出卖人根据买受人最后登记地址寄出的挂号邮件，则以挂号回执上注明的投递日期为送达日期。12、本《补充协议》作为《商品房买卖合同》的组成部分，具同等法律效力，……。”签订上述《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议）后，张万鹏、汤丽红已足额支付涉案房屋的房价款。2011年12月14日，东某公司向增城市城乡建设管理局交付完毕办理竣工验收备案所需文件，后者于2011年12月30日出具涉案房屋所涉工程的《竣工验收备案表》。2011年12月30日，张万鹏、汤丽红接收了涉案房屋。2013年1月17日，增城市国土资源和房屋管理局就涉案房屋核发了产权人为张万鹏、汤丽红的《房地产权证》。另查明，从2011年12月30日次日起计算210个工作日截止日期为2012年11月5日。张万鹏、汤丽红于2014年7月17日向原审法院提交起诉材料，提起本案诉讼，请求判令：1、东某公司立即支付张万鹏、汤丽红延期交楼违约金25455.38元；2、东某公司立即支付张万鹏、汤丽红延迟办证违约金25175.66元；3、诉讼费用由东某公司负担。本案一审中，一、张万鹏、汤丽红与东某公司均确认，涉案房屋的收楼时间以《房屋交接书》为准，若东某公司原审庭后无法提供《房屋交接书》的，则东某公司同意张万鹏、汤丽红主张的收楼时间。二、张万鹏、汤丽红与东某公司均确认，涉案房屋在增城市城乡建设局核发《竣工验收备案表》的日期即2011年12月30日符合交楼条件。因此，逾期交楼违约金的起算日期为2011年10月1日。而对于逾期交楼违约金的截止日期，张万鹏、汤丽红认为应计至张万鹏、汤丽红实际收楼之日，东某公司则认为，对于在2011年12月30日收楼的业主（购房人，下同），东某公司同意逾期交楼违约金计算至2011年12月30日，而对于2011年12月30日之后收楼的业主，如果东某公司依约向业主发出《xx花园（催）收楼通知书》，但业主逾期不来，则按补充协议第9条的约定，在东某公司发出《交付通知书》之日起三十天内，业主仍未前往东某公司处办理该商品房的交接手续，则视为东某公司已实际把该商品房交付业主使用，故逾期交楼违约金计算至视为业主收楼之日。三、张xx、汤丽红陈述在2014年3月14日，潘xx、杨xx、刘红xx、蔡xx、潘xx与东新公司的员工“王某”在增城市xx大道xx花园一号xxx酒家就逾期办证及交楼问题进行商谈，并提供上述谈话录音和文字整理资料，以证明张万鹏、汤丽红多次要求东某公司支付逾期交楼违约金及逾期办证违约金并就此问题进行多次协商。东某公司对上述谈话录音不予确认。四、张万鹏、汤丽红于2014年6月13日，向“王某”邮寄《律师函》，载明“……贵方在2014年6月18日前根据双方签署合同之约定向潘先生支付延期交楼及延期办证违约金……”，上述《律师函》由“叶某”收取。东某公司对上述《律师函》不予确认，并否认“叶某”是其员工。五、张万鹏、汤丽红陈述，其之所以延迟收楼，是因为在2011年12月30日前涉案楼盘未取得《竣工验收备案表》，不符合收楼的法定条件。涉案楼盘在2011年12月30日取得《竣工验收备案表》后，已经符合了交楼条件。因此张万鹏、汤丽红才接收涉案房屋，现张万鹏、汤丽红已经入住涉案房屋。六、关于延迟交楼的原因，东某公司认为是张万鹏、汤丽红接到通知后拖延收楼导致，但是东某公司未提供相应的证据予以证实其曾向张万鹏、汤丽红发出收楼通知。七、张万鹏、汤丽红主张办理及交付房地产权证的时间从收楼次日起计210个工作日，违约金从逾期交付之日计至房地产权证出证之日止。东某公司对张万鹏、汤丽红计算延迟办证违约金的起算时间及截止时间无异议，但是认为东某公司不存在违约。八、东某公司认为，其是无偿为张万鹏、汤丽红办理涉案房屋房地产权证，同时依据《广州市商品房买卖合同（预售）》第二十一条的约定，如果从2011年12月30日次日起计210个工作日届满后，东某公司未能为张万鹏、汤丽红办好涉案房屋的房地产权证，张万鹏、汤丽红应当自行办理，但张万鹏、汤丽红不去自行办理，具有放任扩大损失的意思，因此对扩大损失部分，东某公司不承担赔偿责任。原审法院认为：张万鹏、汤丽红与东新公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。关于张万鹏、汤丽红要求东某公司支付延期交楼违约金的诉讼请求应否支持的问题。依据合同第十三条的约定，东某公司应当在2011年9月30日前将涉案房屋交付张万鹏、汤丽红使用。张万鹏、汤丽红与东新公司均确认涉案房屋在取得增城市城乡建设管理局核发的《竣工验收备案表》后才符合交楼条件，但东某公司直至2011年12月14日才向增城市城乡建设管理局交付完毕办理竣工验收备案所需文件，后者于2011年12月30日出具与涉案房屋所涉工程相关的《竣工验收备案表》。东某公司延期办理竣工验收备案以致未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交楼的违约责任。在本案中，张万鹏、汤丽红在2011年10月1日开始，即应知晓其依据合同约定所享有的在2011年9月30日收取涉案房屋的权利受到侵害，后张万鹏、汤丽红在2011年12月30日收取涉案房屋并认可涉案房屋符合交楼条件，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”及第一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”的规定，张万鹏、汤丽红向东某公司主张支付逾期交楼违约金的起止时间为2011年10月1日至2011年12月30日止。张万鹏、汤丽红主张权利的诉讼时效的起算点应为2011年12月31日，截止日期为2013年12月30日。但张万鹏、汤丽红直至2014年7月17日才向原审法院主张权利，且张万鹏、汤丽红无证据证明存在诉讼时效中断、中止的法定情形，故张万鹏、汤丽红的关于逾期交楼违约金的请求权显然已过诉讼时效。至于张万鹏、汤丽红提供“王某”的录音谈话，拟证明其向东某公司就延期交楼违约赔偿问题持续主张权利，并未超过诉讼时效的主张。但张万鹏、汤丽红并无证据证明“王某”是东某公司的员工，亦无证据证明东某公司指派“王某”与张万鹏、汤丽红就上述逾期交楼问题进行协商。且从谈话内容可知，亦无法证明东某公司同意赔偿张万鹏、汤丽红逾期交楼违约金或就此达成赔偿协议。同时，张万鹏、汤丽红承认谈话录音是在2014年3月14日进行，该时间亦已超过张万鹏、汤丽红上述请求权的诉讼时效。综上，东某公司认为逾期交楼违约金已经超过诉讼时效的抗辩，于法有据，予以采纳。对于张万鹏、汤丽红要求东某公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，予以驳回。关于张万鹏、汤丽红要求东某公司支付逾期办证违约金的诉讼请求是否支持的问题。根据合同约定，东某公司应在收楼之日起210个工作日内即在2012年11月5日前将房地产权证办妥并交付给张万鹏、汤丽红。上述时间应是确定的、不可变的，除非出现不可抗力或者张万鹏、汤丽红同意迟延交付房地产权证等情形，东某公司未在上述时间内向张万鹏、汤丽红交付涉案房屋的房地产权证才能免责，但是东某公司并未提供证据证明其迟延交付涉案房屋的房地产权证具备上述情形。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，张万鹏、汤丽红主张东某公司违反约定逾期办证的事实成立，予以确认。违约金应从2012年11月5日次日起开始计至办妥房地产权证之日止，根据双方约定，东某公司以该商品房的总价款559459元，每日按0.05%的标准从2012年11月5日计至2013年1月17日止的违约金为20420.25元（559459元×0.05%元／天×73天），张万鹏、汤丽红请求多于上述核算金额部分，不予准许。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年11月18日作出如下判决：一、广州市东某实业发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，支付张万鹏、汤丽红逾期办证违约金20420.25元；二、驳回原告张万鹏、汤丽红的其他诉讼请求。案件受理费535元，由张万鹏、汤丽红负担380元，广州市东某实业发展有限公司负担155元。判后，上诉人东某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、张万鹏、汤丽红未在合同约定的期限内取得《房地产权证》是因其自身原因导致的，本案逾期办理涉案《房屋房地产权证》的责任依法应该由张万鹏、汤丽红自行承担。在涉案房屋交付后，张万鹏、汤丽红没有按照办证要求及时到有关部门办理房产情况查询，也没有将相关情况提交给地税部门，不符合契税优惠的张万鹏、汤丽红也没有按照要求填写《申某》，根据原审庭审查明的情况，张万鹏、汤丽红至今未提交证据证明其按照合同约定和东某公司《办理房地产权证通知》要求提交办证资料，故张万鹏、汤丽红未按照东某公司办证通知要求及时办理契税优惠查询和提供办证资料，存在明显的过错，从而导致涉案房屋延期办证，但原审法院却将全部逾期责任归责于某公司，明显错误。二、本案即使存在延期办证，但张万鹏、汤丽红完全可以在期限届满后单方办理《房地产权证》，由于张万鹏、汤丽红没有依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定和与东新公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）第二十一条的约定采取适当措施致使损失扩大的，也不得就扩大的损失要求东某公司赔偿。上诉请求：1、撤销原审判决第一项，改判驳回张万鹏、汤丽红的全部诉讼请求；2、张万鹏、汤丽红承担诉讼费。被上诉人张万鹏、汤丽红答辩称：东某公司不能证明张万鹏、汤丽红存在迟延办证的情况，请求驳回东某公司的上诉。经审理查明，双方当事人对原审法院查明事实均无提出异议，本院依法予以确认。本院另查明：原审期间，东某公司提供了该公司于2012年6月5日向张万鹏、汤丽红发出的《办理产权证通知》以及时间为2012年6月7日、收件人姓名为张万鹏、汤丽红的《国内挂号信函收据》。张万鹏、汤丽红在原审判决后曾向本院递交了上诉状，但未在规定的期限内预交二审案件受理费。张万鹏、汤丽红在二审庭询中明确表示其不上诉，故没有按照缴费通知预交二审案件受理费。二审期间，张万鹏、汤丽红、东某公司均确认以下事实：张万鹏、汤丽红于2010年10月15日预交办证费用和契税8832元；2012年5月30日，张万鹏、汤丽红向东某公司补缴契税8392元。根据原审法院调取涉案房屋办理产权证的档案显示，涉案房屋于2013年1月6日缴纳了3%的契税共计16783.77元。本院认为：张万鹏、汤丽红虽在原审判决后向本院递交了上诉状，但没有在规定的期限内预交二审案件受理费，应按自动撤回上诉处理，且其在二审庭询中明确表示不上诉，故本案二审中其诉讼地位为被上诉人。本案的争议焦点在于东某公司是否需承担逾期办证违约金。依照张万鹏、汤丽红与东新公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）的约定，东某公司应在收楼之日起210个工作日内，即在2012年11月5日前将房地产权证办妥并交付给张万鹏、汤丽红。张万鹏、汤丽红在2010年10月15日缴纳办证费用及契税后，又于2012年5月30日向东某公司补缴了契税，张万鹏、汤丽红以其补足契税的行为表明自己不具备享受税收优惠的条件，东某公司以张万鹏、汤丽红未按照该公司于2012年6月5日发出的《办理产权证通知》的规定提交房屋查册信息或填写《申某》为由，认为逾期办理涉案房屋产权证的原因系张万鹏、汤丽红过错所致的上诉理由不能成立，本院不予支持。东某公司本应在2012年11月5日前将房地产权证办妥并交付给张万鹏、汤丽红，虽然《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）第二十一条约定“若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记”，但该条款并非增加购房人义务的约定，而是赋予购房人选择自行办证的权利。其次，东某公司并无向购房人作出不再为购房人申请办理房地产转移登记的意思表示，且双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）第二十二条有关于“……逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同”的约定，而东某公司于2013年1月17日即已办妥并交付涉案房屋产权证给张万鹏、汤丽红，其迟延办证时间仅为73天，故东某公司关于张万鹏、汤丽红未能采取措施防止损失扩大，应由张万鹏、汤丽红自行承担逾期办证所造成损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人东某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费535元，由上诉人广州市东新实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 万力平审判员 梁淑敏审判员 李 静二〇一五年八月十八日书记员 邹凌青 来自：