（2014）宿中民终字第02056号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-10-10

案件名称

夏周全、尹邦莹与江苏省苏宿建屋置业有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省宿迁市中级人民法院

所属地区

江苏省宿迁市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏省苏宿建屋置业有限公司,夏周全,尹邦莹

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

江苏省宿迁市中级人民法院民事判决书（2014）宿中民终字第02056号上诉人（原审被告）江苏省苏宿建屋置业有限公司，住所地宿迁市苏州宿迁工业园区青海湖路苏宿工业坊。法定代表人石城，该公司总经理。委托代理人岳炜，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。委托代理人王维春，上海市锦天城（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）夏周全。被上诉人（原审原告）尹邦莹。委托代理人夏周全，男，1981年3月22日出生，居民身份证号码3208271981********，汉族，住址同上。上诉人江苏省苏宿建屋置业有限公司（以下简称建屋公司）因与被上诉人夏周全、尹邦莹商品房预售合同纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2014）宿城民初字第1649号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏周全、尹邦莹原审诉称：夏周全、尹邦莹与建屋公司于2012年12月8日签订《商品房买卖合同》，约定夏周全、尹邦莹购买建屋公司开发的建屋明日星城小区11幢1802室房屋一套。2014年6月10日，建屋公司通知夏周全、尹邦莹交付房屋，夏周全、尹邦莹前去交接房屋时发现，合同约定的非封闭式阳台被封闭上了，并且建屋公司提供一份《房产测量成果》的报告，该报告显示夏周全、尹邦莹所购房屋的实际面积为58.61平方米，但该报告中11幢1702室商品房实际面积为55.17平方米，1702室与夏周全、尹邦莹所购买的房屋房型完全相同。夏周全、尹邦莹多次找建屋公司协商，要求退还面积误差的购房款，建屋公司拒不支付。请求判决：1、建屋公司按照合同约定将已经封闭的阳台窗户拆除；2、建屋公司返还面积误差比在3%以内部分的房价款7070元、双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款13448元以及夏周全、尹邦莹多缴纳的契税414元，合计20932元；3、诉讼费用由建屋公司承担。夏周全、尹邦莹提供以下证据支持自己的主张：1、《商品房买卖合同》，以证明合同约定房屋有一个阳台且为非封闭式阳台，房屋建筑面积58.6为预测面积，交付时的面积以实测面积为准，合同并对房屋面积差异处理方式进行了约定。2、销售不动产统一发票及契税发票，以证明夏周全、尹邦莹按照58.6平方米的面积缴纳了契税7070.13元。3、涉案房屋图片，以证明涉案房屋阳台已被封闭，建屋公司违约。4、房屋测量成果报告书，以证明与夏周全、尹邦莹购买的户型相同的1702室房屋（非封闭式阳台）建筑面积为55.17平方米，涉案房屋面积与实际面积存在误差。5、下载自建屋公司的销售代理商博思堂地产综合服务股份有限公司网站的报道，以证明夏周全、尹邦莹购买涉案房屋时，建屋公司没有尽到详细的说明义务。6、证人高某的证言，以证明建屋公司销售建屋明日星城小区房屋时不是在售楼部，而是在明日邻里中心。建屋公司原审辩称：夏周全、尹邦莹的诉讼请求没有事实和法律依据。宿迁市工业园区规划建设局审批的建屋明日星城小区11幢楼房的立面图和平面图均显示，涉案房屋从规划审批开始即是封闭式阳台。建屋公司不可能向夏周全、尹邦莹出售约定房号的非封闭式阳台的房屋。从合同履行的可能性看，建屋公司也不可能与夏周全、尹邦莹签订出售非封闭式阳台房屋的条款。按照房产销售的正常流程，夏周全、尹邦莹知道或者应当知道其购买商品的真实状况。因此，双方的真实意思是签订封闭式阳台的、实际面积为58平米的11幢1802室房屋买卖合同。11幢1702室房屋是非封闭式阳台，按照规定阳台面积的一半计入套内面积，而1802室是全封闭式阳台，阳台面积全部计入套内面积，两者没有可比性。合同中出现的1802室为非封闭式阳台的约定，可能是建屋公司代理销售工作人员的失误，不能影响到双方真实的意思。夏周全、尹邦莹以建屋公司代理销售工作人员的失误，推翻双方真实的意思，没有事实和法律依据。请求驳回夏周全、尹邦莹的诉讼请求。建屋公司为证明其主张，提供以下证据：1、宿迁工业园区规划建筑局审批的明日星城小区11幢的立面图和平面图，以证明自规划审批开始11幢18、19层即为封闭式阳台。2、售楼处的沙盘照片，以证明夏周全、尹邦莹所购买的楼层为封闭式的阳台。3、苏州工业园区测绘有限公司出具的房产面积预测报告、苏州工业园区测绘地理信息有限公司宿迁分公司出具的房产测量成果报告，以证明建屋公司的明日星城小区11幢18、19层从审批到施工结束，皆为封闭式阳台。实际建筑面积也与合同约定相符。4、证人于某的证言，以证明涉案房屋为封闭式阳台，客户是知晓的，可能是业务员与客户签订合同时的失误。原审法院经审理查明，夏周全、尹邦莹与建屋公司于2012年12月8日签订苏州宿迁工业园区商品房（毛坯房）买卖合同一份，约定夏周全、尹邦莹购买建屋公司开发的建屋明日星城小区11幢1802室房屋，该房屋预测面积为58.61平方米，房屋共有1个非封闭式阳台。原审法院另查明，建屋明日星城小区11幢1802室实际为封闭式阳台，11幢楼房18、19层均为封闭式阳台。涉案的11幢1802室房屋经过测量后实际面积为58.61平方米，而与1802室户型相同的1702室为非封闭式阳台，实际面积为55.17平方米。原审法院认为：依法成立的合同受法律保护。夏周全、尹邦莹与建屋公司签订的商品房买卖合同依法成立，双方均应按合同约定履行各自的义务。建屋公司应交付符合合同约定的房屋给夏周全、尹邦莹，但建屋公司无法履行该项义务，造成夏周全、尹邦莹损失，建屋公司应承担赔偿责任。庭审中，夏周全、尹邦莹自愿放弃要求建屋公司按照合同约定将已经封闭的阳台窗户拆除的诉求，依法予以准许。建屋公司本应交付符合合同约定的房屋，也应按照合同约定的房屋户型计算房屋面积，但实际却无法履行该项义务，造成实际交付的房屋与合同约定的房屋存在面积误差，因此，建屋公司应根据合同第八条约定赔偿因面积误差给夏周全、尹邦莹造成的损失，即返还面积误差比在3%以内部分的房价款7070元（4021.69×58.6×3%=7070元），双倍返还面积误差比超过3%部分的房价款13448元【4021.69×（58.6-55.17-58.6×3%）×2=13448元】，以及夏周全、尹邦莹因此多缴纳的契税414元，合计20932元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，原审法院判决：江苏省苏宿建屋置业有限公司于判决生效后三日内给付夏周全、尹邦莹20932元。如果未按判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取202元，由江苏省苏宿建屋置业有限公司负担。建屋公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：涉案房屋规划审批时即是封闭式阳台，建屋公司不可能与夏周全、尹邦莹签订非封闭式阳台的条款。建屋公司与夏周全、尹邦莹签订的商品房买卖合同关于非封闭式阳台的条款，系建屋公司销售人员失误所致，非建屋公司的真实性意思表示。夏周全、尹邦莹也知道或者应当知道真实的情况。建屋公司不存在欺诈和主观故意的过错或重大过失，不应承担赔偿责任。双方在合同中并未约定此类情况出现时的处理方式和违约责任。夏周全、尹邦莹要求赔偿损失，但涉案房屋的阳台实际为封闭式阳台，夏周全、尹邦莹也是按封闭式阳台支付的购房款，夏周全、尹邦莹没有证据证明存在损失。原审法院判决建屋公司赔偿损失没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判驳回夏周全、尹邦莹的诉讼请求或发回重审。夏周全、尹邦莹答辩称：夏周全、尹邦莹要购买的房屋是非封闭式阳台的房屋，双方签订的合同明确约定阳台为非封闭阳台，建屋公司在签订合同时并未向夏周全、尹邦莹对房屋情况进行详细说明，现建屋公司提供的房屋为封闭式阳台的房屋，违反了合同约定，房屋面积因此多算了3.43平方米，导致夏周全、尹邦莹多支出相应的购房款以及契税。建屋公司存在欺诈行为。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。双方当事人在二审中均未提交新的证据。二审查明的事实与原审判决认定事实一致，本院予以确认。本案二审争议焦点为：夏周全、尹邦莹与建屋公司签订的商品房买卖合同关于涉案房屋的阳台为非封闭式阳台的约定是否为双方真实意思表示，建屋公司是否应向夏周全、尹邦莹进行赔偿。本院认为，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方当事人签订的合同约定，建屋公司应向夏周全、尹邦莹交付非封闭式阳台的房屋。根据合同内容，应推定夏周全、尹邦莹签订合同时要购买的房屋户型为非封闭式阳台。建屋公司仅提供其售楼处的沙盘照片、建屋公司的销售人员关于在销售房屋时会向购房户介绍房型的证言，不足以证明建屋公司已明确告知夏周全、尹邦莹买卖的房屋为封闭式阳台，也不足以证明夏周全、尹邦莹在签订合同时知道买卖的房屋为封闭式阳台且夏周全、尹邦莹要购买的房屋为封闭式阳台。因此，建屋公司是否是因其工作人员自身原因而将合同中的内容写错，不影响夏周全、尹邦莹签订合同时要购买非封闭式阳台房屋的意思表示。建屋公司关于合同中买卖房屋为非封闭式阳台的内容不是双方真实意思表示的主张证据不足，本院依法不予采信。建屋公司应按合同约定向夏周全、尹邦莹交付非封闭式阳台的房屋，并按非封闭式阳台的户型确定房屋的面积。建屋公司是否存在欺诈和主观故意的过错或重大过失，不影响其因违反合同约定而应承担相应的违约责任。原审法院认定建屋公司交付的房屋面积不符合合同约定，判决建屋公司按合同关于房屋面积误差的处理约定返还夏周全、尹邦莹相应的购房款并赔偿相关的损失，并无不当。综上，建屋公司的上诉主张证据不足，其上诉请求本院难以支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费404元，由江苏苏宿建屋置业有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　覃卫东代理审判员　　吴振环代理审判员　　徐金鸽二〇一五年八月十八日书　记　员　　冯　邻第8页/共8页搜索“”