（2015）包青民初字第1320号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-10-14
案件名称
包头市鑫瑞物业服务有限公司与孙秉德物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
包头市青山区人民法院
所属地区
包头市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
包头市鑫瑞物业服务有限公司,孙秉德
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条
全文
内蒙古自治区包头市青山区人民法院民 事 判 决 书（2015）包青民初字第1320号原告包头市鑫瑞物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区包头市青山区青东路以西文学道以北福泰嘉苑318号底店，组织机构代码07836526-1。法定代表人刘波，该公司总经理。委托代理人赵立山，该公司副总经理。被告孙秉德，男，1946年7月3日出生，汉族，现住内蒙古自治区包头市青山区。原告包头市鑫瑞物业服务有限公司诉被告孙秉德物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月9日立案受理后，依法由审判员刘恺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告包头市鑫瑞物业服务有限公司的委托代理人赵立山到庭参加诉讼，被告孙秉德经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告包头市鑫瑞物业服务有限公司诉称，被告欠原告2014年5月19日至2015年5月18日物业服务费463元，经多次催缴，被告拒不支付。根据国家《物业管理条例》第六十七条，包头市物价局、房管局包价房字（2001）第16号文件第十七条，《小区物业管理合同书》第十六条约定，向人民法院提起诉讼，请求：1、被告支付原告2014年5月19日至2015年5月18日物业服务费463元；2、诉讼费由被告承担；3、支付诉讼工本费50元。被告孙秉德未到庭，提交答辩状辩称，第一、关于业主委员会。在业主公约中，开发商和物业承诺在产权人入住率达到50%及以上时，开发商及业主将组织召开产权人代表大会第一次全体会议，选举物业管理委员会。但直到今天，只召集一小部分人开会，大部分的业主都不知道有开会选举业主委员会的事实，在绝大部分人不知情、不到场的情况下，选举出的物业委员会是没有法律依据的，不予认可。第二、关于物业的合法性。原告包头市鑫瑞物业服务有限公司不是按国家要求的招投标过程选定的物业单位，而是由业主委员会选定的。因此对原告包头市鑫瑞物业服务有限公司是本小区合法的物业服务公司提出质疑。第三、关于物业费的合理性。小区物业管理合同书中约定，回迁户物业费为每平方米0.3元，被告孙秉德作为回迁户，原告却以每平方米0.6元的标准收取物业费，违反了合同的规定。第四，关于服务质量。1、综合管理方面。物业管理合同书规定“物业每年一次对房屋及设备进行安全普查”，但是实际情况是原告包头市鑫瑞物业服务有限公司根本没有维修计划，给小区带来了巨大的安全隐患。2、物业保洁方面。根据物业管理合同书规定“有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围”，现实情况是每周才打扫一次，根本做不到每天都有人清扫。3、房屋及小区内设施的维护方面。根据物业管理合同书规定“楼房及小区内公共部位公共设施设备的日常养护和维修执行《房屋及其设备小修服务标准》”，但是现在小区里的围墙高度根本不够，安全上存在隐患。4、公共秩序维护方面。根据物业管理合同书规定“做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施”，而现实情况是在没有征求业主们的意见，东门已经被拆除，且小区内丢失了物品，保安只是提供当时的录像资料，也没有及时去制止或者协助找回。5、门禁及监控系统管理方面。根据物业管理合同书中规定“在小区东门安装门禁系统，车辆出入一律使用门卡。封闭小区西门和南门，同时安装只供行人出入的门禁系统。”现实情况是小区东门已经被原告包头市鑫瑞物业服务有限公司拆除，小区的监控对业主不透露，所以是否是全方位也不知情。第五、起诉程序非法。根据《物业管理条例》第七十五条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向法院起诉。但至今业主没有收到小区业主委员会或其他产权人代表机构签发的催缴费用通知，因此，原告包头市鑫瑞物业服务有限公司无权起诉，应驳回原告包头市鑫瑞物业服务有限公司的诉讼请求。经审理查明，原告包头市鑫瑞物业服务有限公司与包头市青山区某小区业主委员会签订《小区物业管理合同书》一份，合同约定，包头市青山区某小区业主委员会将包头市青山区某小区委托原告包头市鑫瑞物业服务有限公司实行物业管理，进入日期、接管验收日期均为2014年5月19日，物业管理服务期限为5年，从2014年5月19日至2019年5月18日止。收费标准和方式为回迁户每平方米为0.3元，其他每平方米0.6元。物业管理费每年收缴一次，第一年在服务三个月后开始收缴，以后就从第一年的截止日期开始，收缴物业费由物业公司自行收取。被告孙秉德现居住在包头市青山区某小区，系该小区回迁户，房屋面积为64.26平方米，被告未向原告交纳2014年5月19日至2015年5月18日的物业服务费。上述事实有原、被告陈述以及原告提供的《小区物业管理合同书》、资质证书、青山区某小区业主委员会备案证在案为凭。本院认为，原告包头市鑫瑞物业服务有限公司与包头市青山区某小区业主委员会签订《小区物业管理合同书》，是合法有效的合同，依据法律规定，该合同对小区全体业主具有约束力，原告有权对包头市青山区某小区提供的物业服务收取相关的费用。合同签订后，原告依约履行了提供物业服务的义务，被告应当履行交付物业服务费的义务。原告所请求的463元是按照每月每平方米0.6元计算，被告为回迁户，按合同收费标准应为每月每平方米0.3元，所以被告欠缴的2014年5月19日至2015年5月18日的物业费为231元，故原告要求被告支付物业服务费231元的诉讼请求，本院予以支持，其余部分以及原告请求被告支付诉讼工本费50元的诉讼请求，予以驳回。被告辩称物业不合法、物业费收费不合理、物业服务不到位等，但并没有提供相应的证据予以证实，所以对其辩解意见本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙秉德给付原告包头市鑫瑞物业服务有限公司物业服务费231元，于本判决书生效之日起三日内付清。二、驳回原告包头市鑫瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，一审适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由被告孙秉德负担，于本判决生效之日起三日内随上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于包头市中级人民法院。审判员 刘恺二〇一五年八月十八日书记员 霍慧附：相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗诉的，人民法院不予支持。 微信公众号“”