（2015）东民初字第1304号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-03-16
案件名称
桥东区银禾粥屋与邢台世贸天街购物广场有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
邢台市桥东区人民法院
所属地区
邢台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
桥东区银禾粥屋,邢台世贸天街购物广场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十六条第一款，第二百二十一条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
河北省邢台市桥东区人民法院民 事 判 决 书（2015）东民初字第1304号原告（反诉被告）桥东区银禾粥屋，住所地：邢台市桥东区。负责人李东波。委托代理人王随印。委托代理人张梅芹，河北法众律师事务所律师。被告（反诉原告）邢台世贸天街购物广场有限公司，住所地：邢台市桥东区。法定代表人段晓静。委托代理人杨宁，河北齐心律师事务所律师。委托代理人于淑霞，河北齐心律师事务所律师。原告桥东区银禾粥屋诉被告邢台世贸天街购物广场有限公司租赁合同纠纷一案，被告邢台世贸天街购物广场有限公司在答辩期间内提起反诉，本院受理后，依法由审判员潘珍独任审判，公开开庭进行了审理。原告桥东区银禾粥屋的委托代理人王随印、张梅芹，被告邢台世贸天街购物广场有限公司的委托代理人杨宁、于淑霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桥东区银禾粥屋诉称，2014年5月，被告面向社会招商，并找原告多次协商租赁事宜，向原告口头保证商场未来的客流量及各种优惠条件，2014年7月21日原告与被告签订《邢台世贸天街购物广场租赁合同》。合同约定了租赁期限为5年，同时约定了经营范围、租金交纳等权利义务。合同签订后，原告按时履行了合同约定的义务，并投资伍拾万元进行了装修，投资25万元购置了营业设备，投资两万元招聘了工作人员进行岗前培训。但是却因被告原因未按合同约定的时间及时支持我方开业，并且由于被告未及时通气的原因，原告在开业后十多天不能营业。在原告开始营业后，因被告消防措施不合格导致漏水、断电、起火引发火灾，又致原告不能营业数日，给原告造成了极坏的影响和极大的损失。更为重要的是，商场客流量并没有像被告承诺的那样多，造成了原告与其他商户的极大亏损，其他商户纷纷退租。但原告因为投资巨大，一直与被告协商赔偿延迟供气、楼顶漏水、空调不制冷故障等原因造成的不能正常营业的损失和租金调整事宜。在双方还在协商过程中，被告于2015年3月15日突然对原告停水停电，然后强行将经营场所前后门上锁，并将原告经营设备可移动财产扣押随即上锁封门。被告的行为导致原告不能经营造成原告巨大经济损失，原告一直与被告积极协商中，被告却向原告发出解除合同通知。对被告发出的这份通知，原告不认可。首先是双方签订的租赁合同期限是5年，才经营了短短七个月时间，被告就解除合同，违反合同约定；其次是原告没有交纳租金是因为被告种种违约提供租赁物不合格导致，被告有不可推卸的责任；第三是双方履行合同存在违约但没有构成根本违约，不存在法定和约定的解除情形，不应解除合同。第四是原告投资巨大，倾其所有后多方借款投资，因该合同签订显失公平，解除合同后给原告造成经济损失无法弥补，解除合同对原告极大不公，因此请求法院确认被告解除合同无效，判决被告继续履行合同，返还扣押原告的财产，恢复原状，赔偿经济损失390000元。被告邢台世贸天街购物广场有限公司辩称，一、被告通知解除租赁合同有效，双方租赁合同已解除。2014年7月21日，被告与原告签订了《邢台世贸天街购物广场租赁合同》（以下简称租赁合同）。根据租赁合同第12.7条约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，被告有权解除与原告的租赁合同，且通知解除即可。因此原告诉求被告发出的解除合同无效，要求继续履行于法无据，与事实不符，不应得到支持。二、被告作为出租人已经尽到了合同义务，解除合同的根本原因是原告拒不交纳租金导致违约所致。租赁合同签订后，被告积极履行出租人义务，尽其所能帮助原告开业经营。被告的购物广场也是新投入使用，与租户也属于磨合过程，发生的问题被告都已经积极解决，力求保障承租人权益最大化。原告经营之初，被告给其诸多支持，双方合作还算愉快。但原告因自身经营不善开始拒交租金、被告屡经催交，原告都置之不理。无奈，被告根据合同约定及法律规定，向原告通知解除租赁合同。因此被告已尽到了合同义务，导致解除合同的根本原因是原告拒不交纳租金导致违约所致。三、被告不存在过错，原告违约导致租赁合同解除，其损失赔偿主张不应得到支持。解除租赁合同前，被告曾经多次以口头及书面形式对原告进行催告，并每次主动找原告协商解决，原告置之不理，甚至找不到人，给被告造成严重影响。在原告无任何诚意且双方无正常合作的情况下，被告通知原告解除租赁合同，也实属无奈。通知解除原告收悉后，仍没有任何回应，因此被告将租赁房屋内属于原告的财物整理搬运至仓库保管，并全程录像，原告可在结清租赁费、管理费违约金和保管费后，随时都可以将其搬走。被告在解除租赁合同过程中不存在过错，因此被告由此产生的经济损失不应当由被告承担，原告诉求要求被告赔偿经济损失于法无据，与事实不符，不应得到支持。综上，租赁合同解除是因为原告违约所致，被告不存在过错，不应承担原告的损失赔偿责任，请求法院驳回原告的诉讼请求。反诉原告邢台世贸天街购物广场有限公司诉称，2014年7月21日，原、被告签订了《邢台世贸天街购物广场租赁合同》（以下简称租赁合同），被告将位于邢台市桥东区中兴东大街18号邢台世贸天街第9#楼第一层第9A6商铺出租给原告，租赁合同签订后，被告依约履行义务，向原告交付了租赁房屋。自2014年12月1日开始，原告未依约支付租金和综合服务管理费，被告多次向原告催缴，但原告均以不正当理由拒绝支付，构成严重违约，为此被告提出反诉，请求法院依法判令原告向被告支付租金、综合服务管理费、违约金250895元（截止到2015年4月3日），依法判令原告向被告支付保管费6000元（2015年5月5日至7月5日）。依法保护反诉人的合法权益不受侵害。反诉被告桥东区银禾粥屋针对被告辩称，一、原告欠被告的租金、管理费情况属实，具体数额与被告反诉的数额不相符。第二、违约金不应当计算，没有任何依据。第三、物品保管费不应当支付，实际上反诉人在租赁合同履行过程中强行锁门，强行拉走物品致使合同不能履行，反倒要收取原告的物品保管费，没有法律依据。原告（反诉被告）桥东区银禾粥屋提交以下证据：1、被告2014年12月30日向原告发出的租户付款通知单，证明原告未支付2014年12月1日至2015年2月28日租金，扣除优惠额度25077.28元，尚欠135017.72元未付，此证据原、被告无异议。2、双方签订的租赁合同，被告无异议。3、被告2015年5月7日告知函及被告2015年3月26日锁门不能营业造成原告的费用损失及锁门时的照片，被告对此证据无异议，并举证除原告提交的告知函外，被告多次向原告发出催缴款通知。4、原告对租赁商铺的投资包括装修发票、监控设备发票厨房厨具设备发票、工人工资支出、借款利息等，证明被告未到法定解除合同时间，强行锁门给原告造成损失。被告质证意见为承租人违约导致合同解除损失依法不应由被告承担，装修损失应按照法律规定由过错方承担责任。被告（反诉原告）邢台世贸天街购物广场有限公司提交证据：1、2014年12月10日、12月30日、2015年1月29日、2月15日、3月15日租户付款通知单，由原告员工签收，证明被告多次向原告催交租金，其中2014年12月30日付款通知与原告提交付款通知单相同，证明自2014年12月1日至2015年2月28日的租金共计135017.72元原告未给付，该租金数额是已经减免（优惠）25077.28元后的租金。2、2015年3月14日、3月25日被告向原告发出催缴费通知函由原告方员工签收，证明原告未及时履行合同义务，被告对原告进行催告。3、2015年4月3日解除合同通知单、快递单证明被告向原告发出解除合同通知，原告质证意见为合同尚未解除，被通知解除合同的一方在三个月内不认可解除合同的，可向法院提起确认之诉。4、物品盘点明细。证明被告将原告物品妥善保管，原告质证搬出物品是被告单方行为。经庭审举证质证，本院认证如下：1、双方的租赁合同本院予以采信，该合同约定了解除合同的条件、违约金的计算方式。2、原、被告均提交2014年12月30日被告向原告发出的催款通知单，原告认可扣除被告给予减免优惠的25077.28元，原告欠被告2014年12月1日至2015年2月28日租金135017.72元，本院对该证据予以采信。3、原告庭审中称被告锁门时间为2015年3月16日，但原告提交的证据明确写明被告锁门时间是2015年3月26日，结合被告提交的26日原告未营业纪录，本院认定被告锁门时间为2015年3月26日，从而认定原告经营至2015年3月26日离开商铺。4、2015年4月3日被告发出的解除合同通知书告知原告对解除合同有异议的可在二日内提出，原告已经收到该解除通知，本院认定被告解除合同程序合法。根据原、被告陈述、诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：2014年7月21日，原告桥东区银禾粥屋业主李东波与被告邢台世贸天街购物广场有限公司签订了《邢台世贸天街购物广场租赁合同》，合同第五条约定被告将位于邢台市桥东区中兴东大街18号邢台世贸天街第9#楼第一层第9A6商铺出租给原告，租期自2014年9月1日起至2019年8月31日止，第一年至第二年租金每月48645元，综合服务管理费每月6345元，综合服务管理费包括物业费、管理费、冷热气费，租金交纳按季度支付，支付时间为每期到期前十五日交纳下期租金，如逾期，每逾期一日按租金和其他应交费用总额的千分之五收取违约金，逾期达十五日以上未缴纳的，出租方有权解除租赁合同并清理退场等措施。2014年8月3日双方又签订补充协议，约定租赁物北侧398平方米租金费用标准按原合同执行，南侧25平方米租金费用标准，第一年及第二年按每月1625元执行。合同签订后，被告依约交付房屋，原告及时交足了2014年11月前的第一期租金，自2014年12月1日开始，原告未支付下季度租金和综合服务管理费，被告于2014年12月10日、12月30日、2015年1月29日、2月15日、3月15日向原告发出催交费通知书，被告仍未予支付。2015年3月20日18时被告为催交租金，对原告店铺暂时停电，后双方沟通当晚18：50供电，2015年3月25日，被告向原告发出催缴费通知函，告知原告于次日18时前交纳租金，逾期不交停止供水供电，并告知原告妥善安排相关工作，因原告分文未付所欠租金，被告于2015年3月27日锁门并将原告店内物品搬至仓库保管。2015年4月3日，被告以邮件方式向原告发出解除合同通知书，原告未予回应，2015年5月7日，被告又向原告发出告知函，告知合同已经解除，原告的经营物品已妥善保管并附物品清单寄送原告。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的。第九十六条规定，符合解除合同的条件，一方主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的可以请求人民法院确认解除合同的效力。原告拖欠被告租金经被告多次催告仍不交纳，其情形已构成根本违约，符合双方合同第五条约定和法律规定的解除合同的条件；被告向原告发出的解除合同通知已到达原告，合同已经解除，原告起诉请求法院确认被告解除合同的通知无效，无事实依据和法律依据，本院不予支持。原告所述被告提供的租赁物有瑕疵，但原告认可被告给予维修改善并减免费用，因此租赁物有瑕疵不能成为拒交租赁费的理由，因原告根本违约造成的损失依法由其自行承担，其装修费损失依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，也应当由原告自行承担。原告要求被告恢复原状，赔偿经济损失390000元，本院依法不予支持，但原告经营物品现由被告保管，应返还原告。原告拖欠被告2014年12月1日至2015年3月26日租金未付，因原告违约导致被告锁门，原告停止经营，原告应按合同及补充协议约定支付被告租金及违约金215608.22元（已扣除被告承诺减免的25077.28元）。被告要求原告支付2015年5月5日至2015年7月5日期间的物品保管费6000元，因该费用并非原告占用出租门市所产生的使用费，且被告也未提交该笔费用的合法依据，本院不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十一条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）桥东区银禾粥屋与被告（反诉原告）邢台世贸天街购物广场有限公司签订的《邢台世贸天街购物广场租赁合同》。二、原告（反诉被告）桥东区银禾粥屋自本判决生效之日起三十日内支付被告（反诉原告）邢台世贸天街购物广场有限公司租赁费、违约金共计215608.22元（自2014年12月1日至2015年3月26日止）并取走存放在被告（反诉原告）邢台世贸天街购物广场有限公司处的设备及物品，被告（反诉原告）邢台世贸天街购物广场有限公司予以协助。三、驳回原告（反诉被告）桥东区银禾粥屋与被告（反诉原告）邢台世贸天街购物广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取3575元，由原告（反诉被告）桥东区银禾粥屋负担；反诉费5154元，减半收取2577元，由原告（反诉被告）桥东区银禾粥屋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审判员 潘珍二〇一五年八月十八日书记员 郎芳 关注微信公众号“”