（2015）象民初字第758号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-24
案件名称
桂林市质斌汽车贸易有限公司与桂林国城房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一审民事判决书
法院
桂林市象山区人民法院
所属地区
桂林市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
广西壮族自治区桂林市象山区人民法院民 事 判 决 书（2015）象民初字第758号原告桂林市质斌汽车贸易有限公司，住所地：桂林市象山区凯风路101号金地球农机汽配大市场24栋。法定代表人李质斌，该公司总经理。委托代理人毛利平，广西卓合律师事务所律师。委托代理人曾榕辉，广西卓合律师事务所实习律师。被告桂林国城房地产开发有限公司，住所地：桂林市象山区凯风路101号。法定代表人周姜廷，该公司董事长。委托代理人林俊，该公司法律顾问。原告桂林市质斌汽车贸易有限公司（以下简称质斌公司）与被告桂林国城房地产开发有限公司（以下简称国城公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2015年4月24日受理后，依法组成由审判员贺亮担任审判长，人民陪审员马黎娟、阳玉荣参加的合议庭，公开开庭审理了本案。代书记员文若诗担任记录。原告桂林市质斌汽车贸易有限公司的法定代表人李质斌、委托代理人毛利平、曾榕辉及被告桂林国城房地产开发有限公司的委托代理人林俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告质斌公司诉称，2009年3月17日，原告通过招商引资，与当时的市场管理方桂林市金地球市场服务有限公司签署了《门面租赁协议》，承租了位于桂林市象山区凯风路101号金地球农机汽配大市场24栋一层全部门面，总建筑面积为514.14㎡，租赁期内原告可免费使用24栋楼北面空地，租赁期限为15年，从2009年6月30日至2024年6月29日止。该协议同时约定了租赁标准、交纳时限、使用用途及服务费、垃圾费、市场宣传费等内容。《门面租赁协议》签署后，原告在场地内投入了大量资金用于门面使用。2013年3月26日，由于产权变动的原因，原市场管理方桂林市金地球市场服务有限公司通知原告，自2013年1月起租金及水电费由被告收取，被告亦向桂林市工商行政管理局保证，将继续履行原市场管理方桂林市金地球市场服务有限公司与原告之间签署的门面租赁协议。然而，从2014年起被告以各种借口希望解除与原告之间的租赁协议，收回产权，不断上门滋扰，更有甚者在没有任何合理、合法的理由下，于2015年1月24日向原告发出《租赁合同解除通知书》，原告对于被告所谓收回产权的行动表达了自己严正的立场，于当月27日回复了《不同意解除租赁合同的回复》。根据《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，原告认为被告在承接租赁合同之后，不顾当时招商引资的事实，欲强行收回产权，是对事实与法律的蔑视，是对合同严肃性的侵犯，原告认为被告在没有合同依据、法律依据的情况下，一纸通知解除双方长达15年的合同，是对原告合法权益的侵犯。故向人民法院提起诉讼，1．请求确认被告发出《租赁合同解除通知书》的行为无效；2.本案诉讼费用由被告负担。被告国城公司答辩称，请求法院驳回原告对被告的起诉。事实和理由：被告己将桂林市象山区凯丰路101号金地球农机汽配大市场24栋一层全部门面分别卖给了曾禄财、赵国佑、赵浩松、陈晓鹏等人，并于2015年3月25日正式移交给他们。因此，被告于2015年1月24日发出租赁合同解除通知书的行为已归于无效，被告不是本案的适格被告。且6月初原告己搬离该门面，争议已不存在。故请求驳回原告的起诉。经审理查明，2008年3月26日，被告国城公司给门面使用者下发通知，告知因该市场已经移交给市场管理处经营管理，故门面使用者要到市场管理处办理重新登记手续。2009年3月17日，原告质斌公司与桂林市金地球市场服务有限公司（金地球市场管理处）签订门面租赁协议，基本内容如下：1、甲方（桂林市金地球市场服务有限公司）将象山区凯风路101号金地球农机汽配大市场24栋一层全部门面总面积514.14㎡租赁给乙方（原告质斌公司），并免费提供24栋北面空地给乙方使用；租赁期限从2009年6月30日至2024年6月29日止。2、约定了免租期及每年租金的数额、物业管理费、垃圾费、市场宣传费的数额。3、乙方应在每月的前10天将租金及物业管理服务费按月支付给甲方，甲方开发票，逾期15天，视为乙方违约，甲方有权解除合同，收回门面使用权；双方还约定了乙方的经营范围、违约责任等条款。2013年3月26日，桂林市金地球市场服务有限公司发给原告通知，告知原告门面租金及水电费从2013年1月起由被告国城公司收取。2013年8月，被告国城公司向桂林市工商局出具证明，表示由被告继续履行桂林市金地球市场服务有限公司与原告在2009年3月17日签订的门面租赁协议。租赁期间，原告如约交纳了租金及水电费，租金交纳至2015年5月，直至2015年4月，被告国城公司仍通过桂林昊天物业服务有限公司开具门面租金的发票给原告。2015年1月25日，被告国城公司发给原告质斌公司租赁合同解除通知书，内容为：“贵公司承租我公司名下位于桂林市象山区凯风路101号金地球汽车农机配件大市场24栋一层全部门面。你公司于2009年3月17日与桂林市金地球市场服务公司（金地球市场管理处）签署了《门面租赁协议》为无效合同。另你公司在经营期间对我公司上述门面旁违章搭建修理车间、修建围墙堵塞通道、修车污染环境，且居民多次投诉相关部门。我们多次协商无果，现依据《合同法》和《租赁合同》第七条及第十二条的约定，特依法通知解除租赁合同。望收函3日内，迁出该房屋，否则我将依照《中华人民共和国合同法》及你方签订的租赁合同的约定，追究你的责任，由此产生的一切法律后果，由你公司自行承担”。2015年1月28日，原告质斌公司回复被告国城公司，表示自己与桂林市金地球市场服务有限公司签订的门面租赁协议为有效合同，自己完全履行了合同义务，不存在解除合同的条件与事实，因此不同意解除租赁合同。原告质斌公司故于2015年4月24日诉至本院，请求确认《租赁合同解除通知书》无效。庭审中，被告国城公司称原来租给原告质斌公司的门面都已经卖给他人，并提供了签订时间为2014年11月30日、2014年12月5日、12月8日、2015年1月15日的房屋买卖合同四份（均未备案）及被告国城公司出具的收款收据，被告国城公司并向购房者出具承诺书，承诺将于2015年12月31日之前办理好房产过户手续，部分购房款可待房产证办好后再交清；被告国城公司提交了落款时间为2015年3月22日、25日、30日的数份商铺交付清单，以证实其将原租赁给原告的商铺已于2015年3月交付给购房者。原告质斌公司对被告国城公司出示的上述证据均不认可，其认为被告将原已租赁给原告的铺面出售给他人并未提前告知原告，房屋买卖合同也未到房产局备案，至今也未办理过户手续，被告只是出具收据，并没有出具正式的房屋买卖发票，因此对于被告买卖商铺的真实性有异议。以上事实有2008年3月26日被告国城公司给门面使用者下发的通知、2009年3月17日原告质斌公司与桂林市金地球市场服务有限公司签订的门面租赁协议、相关的转账凭证、租金水电费发票、2013年8月被告国城公司向桂林市工商局出具的证明、租赁合同解除通知书、不同意解除租赁合同的回复、邮寄单、被告提供的商品房买卖合同、收款收据、商铺交付清单、承诺书及原被告的陈述予以证实。本院认为，被告国城公司曾授权桂林市金地球市场服务有限公司与原告质斌公司签订门面租赁协议，双方均应履行合同约定的义务，原告按约交纳了租金及水电费，被告应保证原告能够稳定经营。原告签约后对门面进行装修并正常经营，被告国城公司于2015年1月25日向原告发出租赁合同解除通知书，但原告不同意解除合同，并继续交纳租金至2015年5月，直至2015年4月，被告国城公司仍通过桂林昊天物业服务有限公司开具门面租金的发票给原告。被告称原告租赁的门面已经在2014年底出售给案外人并已移交，但该房屋买卖合同并未在房产局备案，被告也未开具购房发票，门面所有权人至今并未在房产局办理更名手续。故在原告仍按约交纳租金、水电费的情况下，被告提出解除租赁合同的主张不妥；其认为门面已经转让，自己不是本案适格被告的辩解意见于法无据，本院不予采信。但庭审中，被告亦认为自己发给原告租赁合同解除通知书的行为无效，故对于被告发出租赁合同解除通知书的行为之法律效力，原被告双方已达成一致。因此，对于原告请求判令确认被告发出《租赁合同解除通知书》的行为无效的诉请，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条第一款的规定，判决如下：确认被告桂林国城房地产开发有限公司发给原告桂林市质斌汽车贸易有限公司《租赁合同解除通知书》（落款日期为2015年1月24日）的行为无效。本案案件受理费100元（原告已预交），由原告自行承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费100元（收款单位；桂林市中级人民法院。帐号；20216301040001416。开户行：农行桂林七星支行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决书即发生法律效力。审判长贺亮人民陪审员马黎娟人民陪审员阳玉荣二〇一五年八月十八日代书记员文若诗 来自：