（2015）湖民初字第857号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-04
案件名称
蔡亚平、邱敏超与邓雨、尹冬青房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
厦门市湖里区人民法院
所属地区
厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十四条
全文
福建省厦门市湖里区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第857号原告蔡亚平，女，1979年6月12日出生，汉族，住厦门市湖里区南山路**号之一4A，公民身份号码3503211979********。原告邱敏超，男，1982年6月1日出生，汉族，住厦门市湖里区南山路****号***室，公民身份号码3504301982********。二原告共同委托代理人庄瑞明、刘若昀，福建厦门明嘉律师事务所律师。被告邓雨，男，1975年7月8日出生，汉族，住厦门市湖里区南山路**号***室，公民身份号码5123221975********。被告尹冬青，女，1975年1月14日出生，汉族，住厦门市湖里区南山路**号***室，公民身份号码5102311975********。原告蔡亚平、邱敏超与被告邓雨、尹冬青房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月21日受理后，依法组成合议庭于2015年6月24日公开开庭进行了审理。两原告的共同委托代理人庄瑞明、刘若昀、被告尹冬青到庭参加诉讼，被告邓雨经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡亚平、邱敏超诉称，2014年12月25日，原告蔡亚平以夫妻名义与被告通过房产中介厦门市众原房产营销策划有限公司的居间介绍签订了《房地产买卖协议书》。协议约定，被告将位于厦门市湖里区南山路70号203室房产出售给原告，房产总价为173万元，定金为10万元。原告于被告申请房产抵押注销当日向被告支付65万元购房款，于产权办理过户并获得交易取件单日向被告支付3万元购房款，于2015年1月10日前向被告支付35万元（含定金）购房款，剩余购房款于原告向银行申请贷款后由银行直接支付给被告。协议还约定，原被告双方签订协议后，双方不得中途悔约，被告违约的，被告应向原告支付双倍定金的违约金，并承担全部的中介费、诉讼费及律师费。原告于2014年12月25日、2014年12月26日共向被告支付了10万元定金。2014年12月25日，原告支付了10000元中介费。2015年1月13日，原、被告双方签订《房地产买卖协议书补充协议》。协议补充约定，原2015年1月10日支付的35万元购房款于2015年1月13日支付。原告原向银行贷款的70万元的购房款变更为66万元。上述房产解封、解押过程中所产生的费用由原告代垫，并从总购房款中扣除。补充协议还约定，原告除定金10万元、首期房款25万元、银行解封解押款（以银行查询为准）和银行贷款，剩余购房款在产权办理过户并获得交易取件单当日向被告支付。2015年1月13日，原告支付了662031.85元、37218元购房款，并用于上述房屋的解封及解押，同日，原告向被告支付了25万元购房款。原告支付上述款项后，被告分别以QQ、短信、电话等方式向原告表示拒绝继续履行上述协议书。原告依约支付了购房款，但被告却明确拒绝继续履行合同，被告该行为已构成了根本性违约，原告有权要求被告继续履行合同并承担相应的违约责任。现原告为维护自身合法权益，依据民事诉讼法相关规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告尹冬青、邓雨继续履行与原告蔡亚平、邱敏超于2014年12月25日签订的《房地产买卖协议书》，并立即将位于厦门市湖里区南山路70号203室房产协助过户至原告蔡亚平、邱敏超名下，于收到全部购房款后立即将上述房屋交付给原告；2、被告尹冬青、邓雨向原告蔡亚平、邱敏超支付违约金（以173万元计，自房产注销抵押登记之日即2015年1月23日起算，按日0.05%计，计算至办理房产过户之日止）及中介费10000元；3、被告尹冬青、邓雨支付原告蔡亚平、邱敏因诉讼而产生的律师费30000元；4、两被告承担本案诉讼费。被告邓雨未作答辩。被告尹冬青辩称，1、不同意继续履行合同，因为合同签订的比较仓促；2、原告应于2015年1月10日前支付首付款35万元，但原告没有按期支付该款项；3、尹冬青发短信给中介明确表示不继续履行该合同；4、被告不是恶意违约，有实际生活困难；5、对方主张的律师费，原告尚未支付，也没有发票。经审理查明，原告蔡亚平与原告邱敏超系夫妻关系，被告邓雨与被告尹冬青亦系夫妻关系。本案案涉房产厦门市湖里区南山路70号203室的权属人为尹冬青、邓雨。2014年12月25日，原告蔡亚平（乙方）以夫妻名义与被告邓雨、尹冬青（甲方）通过中介方厦门市众原房产营销策划有限公司的居间介绍签订了一份《房地产买卖协议书》。该协议书约定：1、甲方将座落于厦门市湖里区南山路70号203室房产出售给乙方，该房产成交价为173万元；2、协议签订当日，乙方应支付甲方购房定金10万元；3、乙方于甲方申请房产抵押注销当日向甲方支付65万元购房款，乙方于产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付3万元购房款，乙方于2015年1月10日前向甲方支付35万元（含定金）购房款，剩余购房款70万元由乙方向银行申请贷款，放款时由银行直接支付给甲方；4、甲方应于收到全部房款后，将房产交付给乙方使用；5、双方签订协议后不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付的购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。在此条件下，向中介方支付的全部中介费由违约方承担，中介方已收取的中介费由违约方直接支付守约方，并承担全部的诉讼费及律师费；6、甲乙双方保证于产权解除抵押注销后1日内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金。两原告于2014年12月25日、26日共向两被告支付了10万元定金。2014年12月25日，原告支付给中介方10000元房产中介费。2015年1月13日，原告蔡亚平（乙方）与被告邓雨（甲方）签订了一份《房地产买卖协议书补充协议》，协议补充约定：1、原协议乙方在2015年1月10日支付甲方购房款35万元购房款，双方同意于2015年1月13日支付；2、原乙方向银行贷款70万元购房款变更为66万元；3、上述房产解封、解押过程中所产生的费用由乙方垫资，并从总购房款中扣除；4、乙方除定金10万元、首期房款25万元、银行解封解押款（以银行查询为准）和银行贷款，剩余购房款在产权办理过户并获得交易取件单当日向甲方支付。2015年1月13日，原告支付了662031.85元、37218元两笔购房款给被告邓雨，该款用于上述房屋的解封及解押；同日，原告又向两被告支付了25万元购房款。原告支付上述款项后，被告尹冬青分别以QQ、短信、电话等方式向原告表示拒绝继续履行上述协议书。2015年1月23日，案涉房产被注销抵押登记。庭审中，被告尹冬青提供其与房产中介人员、原告蔡亚平之间的两份手机短信证据，欲证明尹冬青于2015年1月13日前已经向对方表示不愿继续履行合同。原告则认为原告在支付购房款后才收到尹冬青不愿继续履行合同的短信。本案审理过程中，原告向本院提出财产保全申请并提供担保，本院于2015年1月28日作出（2015）湖民初字第857号民事裁定书，并据此查封了被告邓雨、尹冬青名下址于厦门市湖里区南山路70号203室房产，和查封了原告蔡亚平名下址于厦门市湖里区南山路46号之一第四层A单元房产。上述事实，有原告提交的原、被告的身份证、结婚证、房地产买卖协议书、厦门市土地房屋权证、个人借款／担保合同、补充协议、收据、收条、银行转账凭证、发票、短信、QQ聊天记录、电话录音、以及本院庭审笔录、质证笔录、（2015）湖民初字第857号民事裁定书、协助执行通知书、送达证等证实。本院认为，被告邓雨经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其自动放弃抗辩权利，本院依法缺席审理并判决。原、被告签订的房地产买卖协议书及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应当认定为合法有效。双方当事人均应依照合同的约定，履行各自的义务。原告依约向被告支付了定金及部分购房款项后，被告尹冬青向原告表示不愿继续履行合同，被告的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。尹冬青辩称原告没有按期支付购房款项，没有事实依据，本院不予采信。原告要求被告继续履行与原告于2014年12月25日签订的《房地产买卖协议书》，并立即将位于厦门市湖里区南山路70号203室房产协助过户至原告蔡亚平、邱敏超名下，于收到全部购房款后立即将上述房屋交付给原告，有事实和法律依据，本院予以支持。根据原、被告双方的合同约定“甲乙双方保证于产权解除抵押注销后1日内签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾期一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05%作为违约金”，现原告要求被告支付违约金（以173万元计，自房产注销抵押登记之日即2015年1月23日起算，按日0.05%计，计算至办理房产过户之日止），本院认为原告主张违约金有合同依据，应予支持，但违约金应当以原告已经支付的全部购房款项1049249.85元为基数进行计算。根据双方的合同约定，仅在合同没有继续履行的条件下违约方应承担中介费、律师费，故在本院已经支持双方继续履行合同的情况下，原告主张被告支付中介费1万元和律师费3万元，没有合同依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告尹冬青、邓雨应于本判决生效后继续履行与原告蔡亚平、邱敏超于2014年12月25日签订的《房地产买卖协议书》，立即协助原告将厦门市湖里区南山路70号203室房产过户至原告蔡亚平、邱敏超名下，于收到全部购房款后将上述房产交付给原告。二、被告尹冬青、邓雨应于本判决生效后十日内向原告蔡亚平、邱敏超支付违约金（以1049249.85元为基数，自案涉房产注销抵押登记之日即2015年1月23日起，按每日0.05%计至本判决生效之日止）。三、驳回原告蔡亚平、邱敏超的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果被告未按判决指定的期间履行其他义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金本案案件受理费2175元、保全费5000元，由被告邓雨、尹冬青负担6375元，原告蔡亚平、邱敏超负担800元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 长 刘晓洪代理审判员 范功怡人民陪审员 陈青丽二〇一五年八月十八日书 记 员 刘路英附页：本案适用的法律法规：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。本案执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 关注公众号“”