（2015）宾民商初字第00490号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-07
案件名称
张春生与张福山、于万明租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
宾县人民法院
所属地区
宾县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张春生,张福山,于万明
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条
全文
黑龙江省宾县人民法院民 事 判 决 书（2015）宾民商初字第00490号原告张春生，男，1979年3月1日出生，汉族，教师，住宾县居仁镇。被告张福山，住宾县。委托代理人刘松，黑龙江明正律师事务所律师。被告于万明，住宾县。原告张春生诉被告张福山、于万明租赁合同纠纷一案，原告张春生于2015年6月3日向本院提起诉讼。本院于2015年6月3日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张春生，被告张福山及其委托代理人刘松，被告于万明均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张春生诉称：要求被告张福山给付房屋租赁费1.5万元，被告于万明承担连带给付责任。理由是：张春生购买张福山座落在宾县一中家属楼13号门市，面积120平方米，并交付全部房款，2015年4月24日过户，张福山于2014年12月12日将该门市租给于万明，租期一年，于2015年12月12日到期，租赁费2.5万元。现在房屋产权人为张春生，房屋租赁费应该由所有人所有，于万明已把房屋租赁费给张福山了，张福山就应该把租赁费给张春生。从过户之日起即从2015年4月24日至2015年12月12日期间的租金应归张春生所有。被告张春生辩称：不同意原告的诉请，理由是原、被告原来约定该房屋的价款是100万元，其中包括过户以及该房屋自双方签订买卖协议之日起的租金归原告，但后来双方于2015年5月3日签订的第三份购房合同中约定该房屋的总价款为90万元，也就是由原房价100万元调整到90万元，而该份购房合同中对房屋租金问题并没有约定，实际双方在私下里已经达成一致，被告降价的10万元中就已经包含了房屋租金1.8万元，同时原告对此事也是认可的，并出具的收据一份，所以在本案中并不存在给付原告房屋租金的问题，综上，恳请贵院依法驳回原告的诉请。被告于万明辩称：不同意原告的诉请，不清楚张春生与张福山之间的买卖，房屋租金已经一次性给付张福山了，不应该再找于万明，于万明不欠房租费。在本院开庭审理过程中，张春生、张福山为证明各自的诉讼主张成立，举示了证据，张春生、张福山及于万明发表了质证意见。张春生举示证据情况如下：证据A1、房屋买卖合同复印件及房照复印件，拟证明原告与被告张福山签订房屋买卖合同，原告已经将房款全部给被告张福山，房屋已经过户到原告名下。证据A2、租赁合同复印件，拟证明二被告之间有租赁合同关系，年租金2.5万元，租期自2014年12月12日到2015年12月12日。证据A3、光盘，拟证明被告张福山承认1.8万元的房租费没有给原告。被告张福山举示证据情况如下：证据B1、原、被告于2015年3月24日签订的购房协议复印件，拟证明当时约定房屋总价款为100万元，而且明确约定9个月的房租1.8万元归张春生所有。证据B2、2015年4月28日原、被告签订的房屋买卖协议复印件，拟证明房屋总价款100万元，其中房租1.8万元由被告张福山给付原告张春生，给付方式是在房屋价款当中扣除。证据B3、2015年5月3日原、被告签订的购房合同，约定房屋价款为90万元，该合同中对房屋租金问题没有约定，且该合同最后部分已经写清以前合同全部作废，也就佐证了被告所举的两份合同是真实存在的。另外证实租金1.8万元已经通过被告降价的方式已经消灭。证据B4、张春生出具的收条，拟证明张春生已收到房屋租赁费1.8万元，是以张福山房屋降价的形式收到的。于万明未举示证据。张福山对张春生举示的证据质证如下：A1、对房屋买卖合同的真实性无异议，该合同是为了逃避税交到房产的一份75万元的房屋买卖合同，双方真实的成交房价是90万元，该协议中并没有约定房屋租金如何处分。对房照无异议。A2、无异议。A3、对证明的问题有异议，该证据可以证明原、被告共签订了三份合同，而且是以第三份合同为准，但前两份合同当中明确约定了合同价款为100万元，以及房屋租金归属应当自双方签订协议之后应该当原告所有，第一份合同第二份合同对此进行了明确约定，但该合同价款为100万元，在双方签订第三份合同时合同价款已经降到90万元，足以说明对降到90万元并且对租金归属问题没有约定，该证据结合被告张福生一会要举的收据完全可以说清被告将房屋降价10万元其中租金归属租金18000元已经包括在10万元当中，因原告张春生已经给被告出具了收据一份，证明其收到了18000元，作为一名成年人在其没收到现金的情况下也给被告出具收据一份，足以证实双方对降价的十万元当中已经包括了18000元的房屋租金。于万明对张春生举示的证据均无异议。张春生对张福山举示的证据质证如下：B1对真实性有异议，该合同是假的，从来没有签订过该合同。当时是因为张福山答应我办理贷款晚一年收十万元房款，后来因张福山变卦违约了，所以没有签订该合同。B2、对真实性有异议，是虚假的，根本没有签订过，复印件可以随便制作，再有我们当时谈的房价款就是90万元。B3、无异议。于万明对张福山举示的证据均无异议。本院确认：张春生证据A1中的房屋产权证书经二被告质证无异议，本院予以采信，做为本案的定案依据，对于房屋买卖合同，二被告质证虽无异议，但该份合同是为了办理产权过户手续时逃避税费另行拟定的，不是原始买卖合同，故该买卖合同本院不予采信。张春生证据A2，经二被告质证无异议，本院予以采信，做为本案的定案依据。张春生证据A3，虽然能证实张春生未收到1.8万元房租费的现金，但结合张福山的证据，能证明房屋租赁费已在房价款中扣除，该证据本院不予采信。张福山证据B1、B2、B3、B4，证据B1、B2虽是复印件，张春生否认其效力，但结合张春生陈述共与张福山签订过三份买卖合同，张春生提供的证据A3中，张春生承认第二份合同系其本人起草，结合合同签订时间及房屋过户时间及张春生又提供不出前两份合同，通过以上情形，均可证实证据B1、B2是客观存在的，该两份证据本院予以采信，做为本案的定案依据。证据B3，经张春生、于万明质证无异议，本院予以采信，做为本案的定案依据。证据B4，结合双方其他证据，张春生异议理由不成立，本院予以采信，做为本案的定案依据。本院经审理查明：2014年3月24日张福山与张春生签订房屋买卖合同，张福山将座落在宾州镇老一中道南西数13门120.36平方米市卖给张春生，共签订三份买卖合同，张春生称第一份合同大约是2015年3月24日签订的，第二份合同大约是第一份合同之后半个月签订的，第三份合同是5月3日签订的，三份合同约定房价款都是90万元，前两份合同约定张福山给张春生贷款，还让张春生晚交20万房款一年，后来张福山不同意给办理贷款和晚交一年房款，所以在办完过户手续后又签订的第三份合同，该份合同没有约定贷款及晚交一年20万元房款。张福山称2015年3月24日双方就买卖事宜协商完毕，张春生交付5万元定金，讲妥房屋总价款100万元，并签订合同，约定过户费用由张福山承担，价款支付方式为第一次交房款定金为5万元，张福山过完户当日，张春生补足剩余房款95万元，当日张福山返还房屋到期前的大约9个月的1.8万元房租。在张春生只交付5万元定金情况下，4月24日双方办理了房屋产权过户手续。张福山要求张春生支付剩余房款，张春生要求降低房价，否则不给付余款，无奈2015年4月28日，张福山与张春生又签订一份合同，约定房屋总价100万元，由张福山负责办理过户手续，张春生不承担过户费用，过完户当日张春生付款，结算当日，张福山返还房租1.8万元，张春生已交房款5万元，因双方协商，张福山让利5.2万元，张春生只需付88万元，分两步走，张春生先交付80万元后，张福山支付房照、土地证、交税发票、前期合同，户口复印件，结婚证复印件据条等，张春生再结清剩余的全部房款八万元。并约定此合同签订后，原来一切协议均作废。4月28日合同签订后张春生只支付了37万元房款。剩余48万未交，无奈2015年5月3日，张福山与张春生再次签订购房合同，约定总价款90万元，张春生已付5万元，还应再付85万元，张福山负责办理过户及费用。张春生一次性付清全部余款85万元整。并约定自双方签订之日起生效，以前合同全部作废。合同签订后张春生又支付了48万元房款。2015年5月3日张春生为张福山出具收条，内容：据条房屋买卖中，张春生收到从2015年3月24日至2015年12月12日的房租。壹万捌仟元整（18000.00元）。张春生2015年5月7日。张福山称出条日期是5月3日，不知张春生为何写成5月7日。张福山交房屋出卖给张春生前，即2014年12月13日出租给于万明，年租金2.5万元，租期自2014年12月12日到2015年12月12日。租金已由张福山收取。本院认为，张春生与张福山房屋买卖合同已履行完毕，就房屋买卖后产生的租赁费张春生认为应归其所有，庭审中张春生陈述互相矛盾，有悖常理。1、张春生称一次次重新签订合同的原因是张福山答应协助办理贷款手续，并同意晚交一年钱（第一次开庭说剩余10万元晚交一年，第二次开庭说剩余20万晚交一年），后来张福山不同意要求现金全部交齐。2、第一次开庭张春生陈述已交付定金5万元，第二次开庭陈述已交付定金10万元。关于合同内容张春生陈述也不符合逻辑及买卖习俗，也没有相应的证据佐证。1、张春生陈述第一份合同付款方式为：合同签订后张春生交了10万元定金，剩下的房款在房屋所有权证和土地使用证过户到张春生名下时一次性交齐60万元，剩下的20万元容张春生晚交一年，先称没有具体的谈房租费的问题，但是后又陈述张福山答应房租给张春生，合同里写了把15，000元房租费给张春生现金，不是从房款里扣。2、第二份合同没有写关于房租费的约定，也没有关于贷款的约定，有晚交一年20万房款的约定，要求张春生现金交付，将补差60万元房款等办完手续后再交。3、第三份合同签订后张春生将剩余房款全部交齐，但并没有扣除房租费。从以上张春生的陈述及第三份合同、张春生出具的收条看，张福山将房子卖给张春生后只收取了5万元定金便将房屋过户到张春生名下，并且同意剩余房款帮助张春生贷到款给付，这明显有悖于交易习惯，张春生的陈述不能自圆其说。恰恰相反，张福山提供的证据能够形成完整的证据链条，张福山能够解释一次买卖签订三份合同，其中房屋产权办理过户手续后又签订两份合同，以及张春生未收到款项而给出具收条的原因，其解释符合常理。张福山提供的前两份合同虽为复印件，但能与第三份合同及张春生出具的收据相印证，合理解释事情经过，即2015年3月24日签订合同时房屋价款系100万元，张春生交了5万元定金，过户产生的费用由张福山承担，剩余房款95万元张春生过完户补足，张春生补足当日张福山返还房屋到期前的大约9个月的1.8万元房租。为了少交税双方于4月23日签订一份房价款75万元虚假的房屋买卖协议，4月24日双方到房产局办理了房屋过户手续。办完过户手续张春生并未给付剩余95万房款，张春生提出少交的税款5.2万元应通过房屋降价方式给张春生，否则不给付余款，无奈2015年4月28日，张福山与张春生又签订一份合同，约定房屋总价100万元，由张福山负责办理过户手续，张春生不承担过户费用，过完户当日张春生付款，结算当日，张福山返还房租1.8万元，张春生已交房款5万元，因双方协商，张福山让利5.2万元，张春生只需付88万元，分两步走，张春生先交付80万元后，张福山支付房照、土地证、交税发票、前期合同，户口复印件，结婚证复印件据条等，张春生再结清剩余的全部房款八万元。并约定此合同签订后，原来一切协议均作废。4月28日合同签订后张春生支付了37万元房款。剩余48万拒不交付，无奈张福山与张春生再次协商，于2015年5月3日，再次签订购房合同，约定总价款90万元，张春生已付5万元，还应再付85万元，张福山负责办理过户及费用。张春生一次性付清全部余款85万元整。并约定自双方签订之日起生效，以前合同全部作废。合同签订后张春生又支付了剩余48万元房款。通过几次协商降价房款从100万元降到90万元，张福山给张春生让利10万元（包括少交税款5.2万元，房屋降价3万元，房租费1.8万元），包含1.8万元房租费张福山不再给付张春生，已从房价款中扣除，所以张春生在没有收到房租费的情况下给张福山出具了收条。另外，张春生陈述第一次签订合同时已明确写明房租费给付张春生，而第三份合同却未提房租费，张春生购买该房时该房屋已出租，租赁费已给付张福山，不论是交易习惯还是买卖常理正式的买卖合同一定要约定房屋租赁费如何处理，张春生作为一名完全民事行为能力人，不在买卖合同中约定租赁费如何处理，却在签完合同后未收到该笔钱而给张福山出具收到1.8万元房租费的收条。综上，张福山在与张春生的房屋买卖合同中已通过降价方式将租赁费给付张春生，张春生以未收到1.8万元现金为由提起诉讼，违反诚实信用原则。于万明已将房屋租赁费给付张福山，张春生要求于万明承担连带给付租赁费无法律依据。张春生诉讼请求本院不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：驳回原告张春生的诉讼请求。案件受理费175元，由原告张春生负担，已缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 何力民审 判 员 王永胜代理审判员 王佰秋二〇一五年八月十八日书 记 员 徐龙鑫 来源：百度“”