（2015）闸民三（民）初字第1257号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-12-07

案件名称

上海东北明园实业发展有限公司与傅海宁排除妨害纠纷一审民事判决书

法院

上海市闸北区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海东北明园实业发展有限公司,傅海宁

案由

排除妨害纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国物权法》：第三十四条

全文

上海市闸北区人民法院民事判决书（2015）闸民三（民）初字第1257号原告上海东北明园实业发展有限公司，住所地上海市闸北区。法定代表人李松坚，职务董事长。委托代理人王家德，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人贾润峄，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告傅海宁，男，1958年8月19日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人薛宽，上海博和律师事务所律师。委托代理人王琳，上海博和律师事务所律师。原告上海东北明园实业发展有限公司（以下简称“东北明园公司”）与被告傅海宁排除妨害纠纷一案，本院于2015年5月26日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴晓婕独任审判，于2015年6月25日公开开庭进行了审理。原告东北明园公司委托代理人贾润峄、被告傅海宁及其委托代理人王琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东北明园公司诉称，2009年8月31日，原告与案外人曹某签订《上海市房屋租赁合同》，约定由曹某承租原告名下位于本市共和新路XXX弄XXX号XXX-XXX层及地下室的房屋作商业使用。曹某以此地址与他人设立上海明呈实业投资发展有限公司（以下简称“明呈公司”）后，又以明呈公司的名义对外招商出租。2012年6月25日，明呈公司与被告签订《房屋租赁合同》，由被告承租上述房屋中的一间即共和新路2999弄地下126室（以下简称“系争房屋”），约定租期为2012年7月8日起至2020年3月8日止，一年租金为人民币5，000元（以下币种均为人民币），后每两年递增5%。另，明呈公司于2010年10月8日将本市共和新路XXX弄XXX号第三层房屋出租与案外人台某某。台某某在未取得旅馆业开业许可及工商登记、未通过消防验收的情况下，将上述房屋分割成数十间用于群租，既改变了房屋的用途，又使整幢房屋存在巨大的消防安全隐患。原告为此诉至法院后，经法院一、二审认定曹某与明呈公司未尽到承租人谨慎注意的监管义务，允许台某某违章分割搭建，损坏了房屋结构且实际改变了房屋的商业用途，存在重大的安全隐患，已构成违约，遂判决解除原告与曹某签订的《上海市房屋租赁合同》，曹某、明呈公司、台某某应迁出本市共和新路XXX弄XXX号，拆除搭建，恢复房屋原状。该案判决生效后，原告曾与被告接洽商谈腾退房屋的具体方案，但遭到被告的拒绝。被告不仅不腾退房屋，也拒绝向原告支付房屋使用费。原告认为，被告系向明呈公司转租而取得系争房屋租赁使用权，鉴于已发生法律效力的生效判决解除了原告与曹某及明呈公司之间的房屋租赁关系，故被告因转租合同所取得的房屋使用权已丧失继续存续的基础。被告在收到原告多次催促腾退占用房屋的通知后仍拒绝腾退房屋，已构成对原告财产权利的侵害。此外，自2013年1月8日起就未再收到过被告支付的租金或使用费。故原告起诉请求判令：1、被告立即迁出系争房屋，将该房腾退归还原告；2、被告向原告支付自2013年1月8日起至实际腾退系争房屋之日止的房屋使用费（其中2013年1月8日起至2013年7月8日止，按照每月5，000元标准计算，2013年7月9日起至实际腾退系争房屋之日止，按照每月5，250元标准计算）；3、诉讼费由被告承担。被告傅海宁辩称，不同意原告诉请。1、如原告同意对被告损失进行赔偿，被告同意搬出系争房屋。2、不同意按照原告原租金标准支付房屋使用费，因为原告在2012年12月底就切断电源，系争房屋无法继续使用；原告应对被告扩大的损失承担责任，原告与明呈公司合同解除之后，原告没有采用任何措施，导致被告损失继续扩大。2014年12月26日原告派人进入地下室，对污水管造成损坏，导致被告放在系争房屋内价值70，000元的货物被污水浸泡，之后原告将系争房屋上锁，被告已无法继续使用系争房屋，且原告未对被告损失的货物进行赔偿。故不同意原告诉讼请求。经审理查明，上海市闸北区共和新路XXX弄XXX号地下1层与1-3层整幢房屋系原告所有。2011年6月14日，上海市公安局发出《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》，批准原共和新路XXX弄XXX号底层变更且分号为广延路XXX号、永和东路XXX号等。2009年8月31日，原告（甲方）与曹某（乙方）签订《上海市房屋租赁合同》，约定：由乙方承租2999弄11号地下1层与1-3层整幢房屋，建筑面积3，970.4平方米；乙方向甲方承诺，系争房屋作为商业使用，并遵守国家和本市有关房屋使用与物业管理的规定；房屋租赁期自2010年3月30日起至2020年3月29日止，月租金10万元。双方还就其他权利义务作了约定。2009年10月26日，明呈公司经工商注册登记成立，曹某为法定代表人，注册地址为共和新路XXX弄XXX号108室。2010年6月7日，明呈公司（甲方）与傅海宁（乙方）签订《房屋租赁合同》，该合同约定，甲方将系争房屋（建筑面积185平方米）出租给乙方，租赁用途为仓储、贸易；甲方于2012年6月15日前向乙方交付系争房屋，租期自2012年7月8日起至2020年3月8日止，免租期从2012年6月15日至2012年7月8日；每月租金为5，000元，租金在租赁起始年内不作调整，以后租金每两年度5%比例递增。双方还就其他权利义务作了约定。2012年3月2日，原告以曹某、明呈公司、台某某为被告诉至本院【案号为（2012）闸民三（民）初字第480号】，请求判令解除原告与曹某签订的《上海市房屋租赁合同》，要求三被告将系争房屋恢复原状，并腾空归还给原告，并要求曹某与明呈公司支付拖欠的房租、电费等费用。本院于2012年10月24日作出一审判决，判决原告与曹某签订的《上海市房屋租赁合同》应自该判决生效之日解除，曹某、明呈公司、台某某（含物品）应于该判决生效之日起十五日内迁出本市闸北区共和新路XXX弄XXX号房屋，曹某、明呈公司、台某某应于本判决生效之日起十五日内拆除本市闸北区共和新路XXX弄XXX号房屋三层楼面上的搭建，恢复房屋原状，并判决曹某、明呈公司给付原告相关的费用。后明呈公司、曹某提起上诉，上海市第二中级人民法院于2012年12月18日作出维持原判的终审判决。审理中，被告表示其向明呈公司支付租金至2013年5月7日，但是无法向法院提交租金收据，因为一直与原告及明呈公司协商补偿事宜，所以一直在系争房屋内堆放物品，且原告自2014年12月26日对系争房屋加锁，被告实际无法继续使用系争房屋。原告确认2014年12月26日对系争房屋进行加锁，故变更第二项诉讼请求为：要求被告向原告支付自2013年1月8日起至2014年12月26日的房屋使用费（其中2013年1月8日起至2013年7月8日止，按照每月5，000元标准计算，2013年7月9日起至2014年12月26日，按照每月5，250元标准计算）。以上事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、（2012）闸民三（民）初字第480号民事判决书、（2012）沪二中民二（民）终字第2481号民事判决书，明呈公司欠租统计表，本院调取的《编订（变更）门弄（楼）号牌通知》，及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，根据前案生效判决，原告与曹某之间的租赁合同已于2012年12月18日解除，自该合同解除之日，明呈公司因该租赁合同所获得的将系争房屋转租给被告傅海宁的转租权也一并终止，故被告无权继续占有系争房屋，审理中原告确认自2014年12月26日已对系争房屋加锁，实际系争房屋已处于原告控制之下，故原告要求被告搬离的诉请本院不予支持。但原告作为系争房屋的产权人，要求被告支付自2013年1月1日起至原告实际控制系争房屋之日止的占有使用费的诉请，可予支持。对于使用费标准，根据明呈公司与被告签署租赁协议载明“租期自2012年7月8日起至2020年3月8日止，每月租金为5，000元，租金在租赁起始年内不作调整，以后租金每两年度5%比例递增。”本院认为该文字应该理解为租金自2015年1月1日开始才按照5%标准增加更符合常理，故确定以每月5，000元使用费标准为宜。至于被告所称其所受到的损失，可另行向明呈公司主张。兹依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决如下：一、被告傅海宁应于本判决生效之日起十日内向原告上海东北明园实业发展有限公司支付上海市闸北区共和新路2999弄地下126室房屋使用费（自2013年1月8日起至2014年12月25日止，按每月5，000元的标准支付）；二、驳回原告上海东北明园实业发展有限公司其余诉讼请求。如果付款义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为848.20元（原告上海东北明园实业发展有限公司已预缴），由被告傅海宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　吴晓婕二〇一五年八月十八日书　记　员　　洪　捷附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。来源：百度搜索“”