（2014）朝民初字第04601号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-12-25
案件名称
张X与王X租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张Ｘ,王Ｘ
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十三条，第一百四十四条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十五条
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第04601号原告（反诉被告）张X，男，1972年1月8日出生。委托代理人刘芳，北京市致尚律师事务所律师。被告（反诉原告）王X，男，1968年7月16日出生。委托代理人徐X，男，1962年7月20日出生。委托代理人岳X，男，1986年7月30日出生。原告（反诉被告）张X与被告（反诉原告）王X租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张X之委托代理人刘芳与王X之委托代理人徐X到庭参加了诉讼，张X经本院传票传唤无正当理由未参加最后一次庭审。本案依法缺席审理，现已审理终结。张X诉称：2011年5月12日张X与王X签订了《租赁合同书》，约定由王X租赁张X位于北京市朝阳区十八里店乡十八里店村北侧兴华修理厂南侧的库房加场地共4150平方米，年租金为35万元人民，每半年一付。合同签订，双方依约按照合同约定履行义务。按照合同约定，王X应于2012年5月12日缴纳下半年房屋，但王X却以各种理由推脱至今。按照合同约定：“乙方对应付的租金及费用不按期交付的，逾期超过30日，甲方有权解除合同，收回租赁资产，并追收租金等欠款”，同时可以按照合同总标的的30％要求王X支付违约金。现王X恶意拖欠租金的行为已构成严重违约。请求法院判令：1、解除张X与王X于2011年5月12日签订《租赁合同书》；2、王X将租赁物腾空归还给张X；3、王X给付张X拖欠的2012年5月12日至2013年8月13日期间房屋租金437500元以及自2013年8月14日起至实际腾退房屋之日止每日按照959元的标准支付房屋使用费；4、王X支付张X合同违约金525000元。王X辩称：张X所诉不实，请求依法驳回。张X所诉的双方签订的《租赁合同书》所指的北京市朝阳区十八里店村北兴华修理厂南侧的租赁土地，是北京市朝阳区十八里店乡十八里店村所有，地上建筑为王X自建并所有。2003年4月l2日十八里店村委会下属的部门北京市朝阳区兴华福利工业公司将该处土地和约100平方米平房租给了王X，租期为八年，至2011年4月12日，年租金为65000元，合同约定合同期满或终止时乙方（指王X）在租赁期间新建的房屋资产归乙方所有，并规定如遇征地乙方新建房屋的补偿归乙方。合同签订后，王X自行建设了约2806平方米的建筑物，并在2004年6月15日和16日对王X所建建筑进行了确认。合同到期前一个月，王X要求续租，但该地段负责人乔X提出涨价至年租金25万元，否则不租，王X只得接受，但乔X又提出涨至年租金30万元，王X又同意承租，之后乔X又提出增至年租金35万元，并附带要求将建筑物所有权由乔X个人占有一半，王X夫妻给乔X下跪，同意租金35万元，希望建筑所有权不宜分，并保证忘不了乔X的好处。此后王X找乔X要求续租时，乔X说己经租给张X了。王X只得去找张X说我盖的房子还在经营中，还有许多租户必须得续租，张X称他实际是乔X的代表，只要王X同意如遇拆迁由各方分割补偿费，就以原价35万元租给王X，王X被迫于2011年5月12日签订了《租赁合同书》，转向张X承租自己的建筑物。2011年l0月十八里店村所在地区重点村拆迁腾退项目在报纸上刊登，张X找王X称，乔X要求如果拆迁王X必须保证分割拆迁费，必须交20万元保证金，否则断水断电，并派人砸毁玻璃进行威胁，王X只得交了20万元保证金。2011年11月1日朝阳区十八里店乡政府和村委会张贴了《关于加快重点村及安置房建设用地范围内腾退拆迁的通知》并且宣讲了朝阳区十八里店乡人民政府十政发（2011）25号文件。王X到拆迁腾退办公室和村委会咨询，才知道张X不仅在转租中获利，而且是未经出租人同意的无效转租，而且政府通知腾退并停收所有租户租金，并且必须停止经营和协商腾退。王X找张X评理，要求退回保证金，张X只退回了25000元，剩下的强行收取为租金。王X无奈只得找乔X，指出他和张X趁人之危，逼迫自己签订无效合同，并要求拆迁办和村委会一同解决三方的问题，后乔X因经济问题被纪委免职，村委会和乡政府均告诉所涉及的问题自行解决，但不得影响拆迁腾退工作。王X认为张X趁人之危，以非法占有为目的胁迫王X签订合同，如果不是被逼无奈和被欺骗，谁能多花十万元与无权的二手人续租自己的房产呢？且张X并无转租、转让的权利，所签合同应属无效。张X在拆迁腾退情况下，租赁物己不能经营，收取租金是不对的，同时土地所有方村委会已明确不收取张X的租金，张X在无对价作为基础的情况下，也无收取租金的权利。现租赁物所在的地区已80％多被拆除，不存在继续履行的条件。因此，张X要求给付租金和违约金是于法无据的。对于张X要求将租赁物腾空交还的问题，张X的要求没有任何依据。首先，王X与兴华福利工业公司的合同还没有终结，张X从没有给王X交付过租赁物，租赁物和建筑物系王X从兴华福利公司手中取得并建设，租赁的建筑本就是王X所有，不存在腾空交还的问题。对于张X要求解除租赁合同的问题王X不能同意。首先，合同本就无效；其次，原出租方和当地政府已明令腾退停租，并且因拆迁导致不能经营，合同不能履行的状况。因此，张X应退回收取王X的全部租金，至少也应退回自拆迁村委会和兴华福达金属结构厂停收租金的2011年11月1日以后的租金。在乔X被撤职后，因怕追究找张X、王X等称不再索要该房产任何权利，甚至可以出10万元给王X，要求不向有关部门谈及此事。之后张X找王X称现在去了乔X一方，要求双方平分所有权，王X拒绝后，张X才诉至法庭，企图侵占王X财产。因此，请求贵院依法驳回张X的无理诉求。王X反诉称：2011年5月12日双方签订了《租赁合同书》，承租朝阳区十八里店乡十八里店村北侧兴华修理厂南侧房屋、场地。而张X所出租的建筑是王X所建，同时在建设时就与场地所有方签订了《房屋租赁合同》，约定新建筑归王X所有。在原房屋租赁合同到期前，王X要求续租，原土地出租方的负责人乔X和张X因提前得知有可能拆迁的消息，在王X有优先承租权的情况下，以低于王X出价10万元的价格，租取了场地和王X的建筑，王X只得转向张X高价租回。至2011年11月1日拆迁腾退公布后，王X才得知土地所有方与张X的《租赁合同书》中约定不准许转租、转让、转包，土地出租方对转租既不知情也不允许，张X、王X双方所签《租赁合同书》系无效合同，而且在土地所有者村委会和人民政府明确公告，租赁范围属于拆迁腾退区域，拆迁腾退地区不能再租赁经营，并且不再收取张X的租金。在张X无对价取得租赁物，该地区基本被拆成废墟，无继续履行合同的条件，而且合同无效的情况下，张X仍强行收取王X的租金175000元。因王X多次要求退还无果，请求法院判令：1、确认张X与王X签订的租赁合同自2011年11月5日起无效；2、张X返还王X多收取的租金175000元。张X辩称：不同意王X的反诉请求。双方合同是合法有效的，是真实意思表示。张X租赁给王X，也是经过产权人和土地使用人认可，产权人是兴华福达金属结构厂，涉案房屋也是张X从他那租来的；所出租的场地，不属于被拆迁地点，这个村拆迁不是统一的，涉案院落不涉及拆迁；王X与兴华福达金属结构厂的租赁合同2011年4月12日到期，他们的合同约定到期后，所有的地上建筑物都归兴华厂所有，到期后兴华厂就把土地和地上租赁物收回和询问王X是否继续续租。因为价格比以前高了，王X说租金太高，一直拖延，还说没法再租。到了2011年5月12日，到期后一个月，张X才和兴华厂签订合同承租了王X原来承租的房屋，张X签订合同后，王X又赶快找张X让张X把房屋租给他。张X觉得这样省事，当天全部租给了王X。对于王X称与乔X之间的种种我方不认可，关于2011年11月1日后的拆迁通知等也不属实。虽然张X与兴华厂合同中约定不得转租，但是我方转租后，兴华厂追认了。王X交给过张X一年的租金，王X已经承认了张X之间的租赁合同，从2012年5月12日开始王X开始不交租金，所以王X所述的反诉请求张X不同意。经审理查明：2011年5月12日，张X与北京市兴华福达金属结构厂签订租赁合同，约定北京市兴华福达金属结构厂将北京市朝阳区十八里店乡十八里店村兴华修理厂南侧的房屋、场地（占地面积4150平方米、建筑面积2900平方米）出租给张X，租期自2011年5月12日至2016年5月12日，年租金25万元。同日，张X与王X签订租赁合同，约定张X将北京市朝阳区十八里店乡十八里店村兴华修理厂南侧的房屋、场地（占地面积4150元、建筑面积2900平方米）出租给王X，租期自2011年5月12日至2016年5月12日，年租金35万元。2011年5月17日，王X向张X支付房租2万元。2011年5月19日，王X向张X支付房租10万元。2011年5月20日，王X向张X支付房租55000元。2011年12月1日，王X向张X支付2011年12月1日至2012年6月1日房租175000元。2015年4月16日，本院作出（2014）朝民初字第43197号民事判决，确认北京市兴华福达金属结构厂与张X于2011年5月12日就北京市朝阳区十八里店乡十八里店村兴华修理厂南侧的房屋、场地（占地面积4150平方米、建筑面积2900平方米）及生产、生活用水、用电签订的《租赁合同书》及《出租合同安全（承诺）及协议》于2011年11月5日解除。该判决已经发生法律效力。上述事实，有（2014）朝民初字第43197号民事判决书、租赁合同、收据等证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：张X与北京市兴华福达金属结构厂签订的租赁合同已经被生效判决确认于2011年11月5日解除，则张X与王X签订的租赁合同租期超过2011年11月5日部分应属无效。张X依据无效合同收取的租金应予返还。张X经本院传票传唤无正当理由未出庭，其本诉本院按撤诉处理，王X的反诉本院依法缺席审理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十三条、一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十九条之规定，判决如下：一、确认张X与王X于二○一一年五月十二日就北京市朝阳区十八里店村兴华修理厂南侧的房屋、场地签订的《租赁合同书》中租期自二○一一年十月五日起至二○一六年五月十二日止部分无效。二、张X于本判决生效后七日内返还王X租金十七万五千元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6713元，由张X负担（已交纳）；反诉案件受理费3800元，由张X负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 赵 佳代理审判员 陈烜炜代理审判员 张玉倩二〇一五年八月十八日书 记 员 陈静竺 微信公众号“”