（2015）厦民终字第2447号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-04
案件名称
王广毅与彭良英、吉小龙房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王广毅,彭良英,吉小龙
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第2447号上诉人（原审原告）王广毅，男，1984年5月4日出生，汉族。被上诉人（原审被告）彭良英，女，1969年3月20日出生，汉族。被上诉人（原审被告）吉小龙，男，1961年11月5日出生，汉族。上诉人王广毅因与被上诉人彭良英、吉小龙房屋买卖合同纠纷一案，不服厦门市集美区人民法院（2015）集民初字第620号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王广毅向原审法院起诉，请求判令：1.彭良英、吉小龙承担逾期履行违约金93286.4元（自2014年7月1日起按照总房款每日0.05%的标准计至实际履行之日2015年3月14日）；2.彭良英、吉小龙承担因其违约而引发的律师费10000元；3.彭良英、吉小龙承担本案诉讼费用。原审判决查明，2013年11月12日，王广毅（乙方）与彭良英（甲方）在厦门市集美区丹厦泉水湾房屋中介服务部居间下签订了《房屋买卖居间协议书》（编号：0029204），协议书约定由原告购买被告彭良英位于厦门市集美区天安路70号之二307室的房产，房产总价为728800元，双方约定于协议签订之日原告支付20000元定金，原告分期支付购房款。协议书第十三条约定，甲、乙双方保证备齐资料于2014年6月24日前并前往土房局办理交易登记手续和签订土房局提供的《厦门市房地产买卖合同》；否则每逾期一日应向对方承担总房款每日0.05%的违约金。2013年11月23日，王广毅（乙方）与彭良英（甲方）签订《关于房屋买卖合同的补充协议》，约定：甲、乙双方同意，乙方将上述购房款分肆次支付给甲方，具体付款日期及金额如下：1.乙方于2013年11月24日前向甲方支付220000元（含定金）整作为房产解押专款使用；2.乙方于2013年12月10日前向甲方支付130000元整；4.乙方向银行申请贷款378800元。双方补充内容如下：1.甲、乙双方一致协商同意乙方于2014年1月26日前再进行支付伍万元整，该笔款支付的情况视购买方与出售方协商而定。3.该补充协议由产权人委托朋友代为签订，并经产权人同意，产权人无异议。由吉小龙与王广毅签名捺印。2013年11月12日王广毅转账支付至吉小龙账号20000元。彭良英出具《收据》予以确认收到定金20000元。2013年11月23日王广毅转账支付至吉小龙账号50000元，2013年11月24日王广毅转账支付至吉小龙账号50000元，2013年11月25日王广毅转账支付至吉小龙账号100000元，2013年12月7日王广毅转账支付至吉小龙账号50000元，2013年12月8日王广毅转账支付至吉小龙账号50000元，2013年12月9日王广毅转账支付至吉小龙账号30000元。2014年1月3日王广毅转账支付至吉小龙账号15000元，2014年1月22日王广毅转账支付至吉小龙账号5000元。2014年6月12日吉小龙代彭良英出具《收据》确认收到购房款370000元。2014年11月15日彭良英出具《收条》确认之前全部房款370000元由吉小龙代收。并收到王广毅支付彭良英阳台装修自愿补偿款20000元。2015年2月10日，王广毅与彭良英、吉小龙达成《协议》一份，载明“本人王广毅同意如果集美区天安路70号之二307室能成功过户至以下人员：汤末或王广毅任一个名下，则撤诉与彭良英、吉小龙的民事纠纷，律师费用由王广毅承担。”同日，彭良英（甲方）与王广毅（乙方）再次签订《关于房屋买卖合同的补充协议》，约定乙方于办理全权委托公证手续当日向甲方支付73800元，于2015年6月1日前向甲方支付75000元。2015年2月11日彭良英办理了委托公证，2015年3月17日，集美区天安路70号之二307室过户至王广毅名下。另查明，王广毅因与彭良英房屋买卖合同纠纷一案，委托福建倍铭律师事务所代理诉讼，该所指派施耀华、郭小兰律师作为该案一审代理人。王广毅为此支付代理费10000元。原审判决认为，本案的争议焦点在于王广毅在同意撤诉后是否可以继续主张逾期履行违约金及律师费。王广毅认为其作出同意撤诉的意思表示并非其真实的意思表示，且没有对逾期履行违约金进行实体上的约束，即使本案王广毅依然享有对彭良英、吉小龙主张违约金的权利。彭良英及吉小龙认为，同意撤诉的协议是原告的真实意思表示，房屋已经过户至王广毅名下，王广毅不得再主张逾期履行违约金及律师费。原审判决认为，王广毅于2015年2月10日出具的《协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，王广毅亦无证据证明存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，应认定是王广毅的真实意思表示。《协议》约定：如果集美区天安路70号之二307室能成功过户至以下人员：汤末或王广毅任一个名下，则撤诉与彭良英、吉小龙的民事纠纷，律师费由王广毅承担。该约定不应仅着眼于字面文义，应探知双方的意思表示真意。该协议是二被告在得知原告向法院起诉，向其主张办理过户交易登记手续、逾期履行违约金、律师费等在内的诉求后，经双方协商而达成的协议。撤诉是权利人放弃权利主张的一种方式，撤诉的意思表示应包含放弃向彭良英、吉小龙主张本案诉讼请求的意思表示。现双方所附条件已经成就，即集美区天安路70号之二307室已经过户至王广毅名下。王广毅应依协议约定放弃向彭良英、吉小龙主张权利。综上，本案系因主张逾期履行违约金而引发的商品房买卖合同纠纷。王广毅与彭良英签订的《房屋买卖居间协议书》、两份《关于房屋买卖合同的补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同具有相对性，王广毅与彭良英签订的合同均只约束合同的双方当事人。吉小龙作为彭良英的授权代理人签订2013年11月23日《关于房屋买卖合同的补充协议》，虽没有书面代理协议，但彭良英明确认可吉小龙的代理身份，王广毅也知悉其代理身份，吉小龙代为收款的行为亦经彭良英《收条》确认。吉小龙的代理行为的后果由彭良英承担。双方在诉讼过程中，庭外自行达成的《协议》是王广毅的真实意思表示，合法有效。王广毅在作出放弃权利主张之后再要求主张逾期履行违约金及律师费缺乏事实与法律依据，应不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回王广毅的诉讼请求。宣判后，王广毅不服，向本院提起上诉。上诉人王广毅上诉称，一、原审判决认定事实不清，证据不足，判决不公。1、2013年11月12日，王广毅与彭良英签订在厦门市集美区丹厦房产泉水湾房屋中介服务部居间下签订了《房屋买卖居间协议书》（编号：0029204），协议约定由王广毅购买彭良英位于厦门市集美区天安路70号之二307室的房产，房产总价为728800元，彭良英应于2014年6月15日前办理提前还贷并及时办理解除抵押登记手续。然而彭良英、吉小龙到2015年2月11日才办理了委托公证，彭良英、吉小龙逾期办理过户违反合同第十三条的规定，原审判决彭良英、吉小龙不承担违约责任。当时吉小龙通过中介挂出房产出售，王广毅以为彭良英是吉小龙的妻子，并不知道彭良英跟吉小龙没有任何联系，中介出于疏忽也未要求其代理人签字，王广毅出于跟吉小龙是本校友又是同一个老师所教的信任，王广毅将所有首付款都打到吉小龙账上，期间彭良英并没有任何的签字确认，合同和协议上也没能证明吉小龙是彭良英的代理人，如果彭良英否认收到首付款，违约的是王广毅，那样的情况只能判吉小龙非法得利或者诈骗，然而吉小龙当时外面也有官司已经转移了固定资产，如果败诉不仅房产没法过户，而且连首付的款项也可能拿不回来，所以无奈之下王广毅只能一直妥协并找寻证据证明彭良英收到首付款或者与吉小龙有代理关系，而原审判决却对此事实予以不顾，做出错误的判决，严重损害了上诉人的合法权益。2、原审判决不公，有违法律公平，正义的原则。法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则要兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中彭良英、吉小龙已存在明显的违约行为，另外，彭良英的违约及不良银行还贷记录达6期以上，导致王广毅无法使用银行转按揭贷款，还需高利向民间放贷机构借款还清银行贷款后再拿出房产证去办理解押过户，王广毅多支出的这部分彭良英、吉小龙没有任何补偿。二、王广毅提交原审中未提交的证据，证明其主张。原审判决认为，王广毅于2015年2月10日出具的协议未违反法律、行政法规的强制性规定，王广毅亦无证据证明存在欺诈、胁迫、乘人之危等情形，应认定是王广毅的真实意思表示。协议约定，如果集美区天安路70号之二307室能成功过户至以下人员：汤末或者王广毅任一个名下，则撤诉与彭良英、吉小龙的民事纠纷，律师费由王广毅承担。该约定不是王广毅的真实意思表示，有新证据录音证明。另外当时房产中介的委托人没有出庭作证。中介可以证明彭良英一直失联不接电话，且一直提出过分的要求，王广毅在受胁迫的情况下，满足其要求。直到王广毅（在给被上诉人阳台装修补贴款2万元的收条上，让中介多加了一句话：“之前全部首付款叁拾柒万由吉小龙代收”）取证后，彭良英才同意公证给王广毅。综上，请求撤销原审判决，改判支持王广毅的诉讼请求。被上诉人彭良英、吉小龙答辩称，在2015年2月10日达成的协议，约定如果过户到王广毅名下，则撤诉，并且承担律师费。经审理查明，各方当事人对原审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。审理过程中，王广毅提交了如下证据：一、王广毅与彭良英签订的《房屋买卖居间居间协议书》及《关于房屋买卖合同的补充协议》，拟证明上述两份协议存在漏洞；二、录音光盘，拟证明王广毅基于彭良英的威胁出于无奈，被迫向其另行支付2万元；三、贷款还款明细，拟证明彭良英自2014年11月故意拖欠银行贷款，并称将由法院查封为由，王广毅出于无奈代其归还贷款；四、收条，拟证明因彭良英一直失联，故王广毅要求其将讼争房屋公证委托给王广毅，彭良英以此为由要求王广毅多支付2万元。彭良英、吉小龙质证认为：一、因买卖讼争房屋时，彭良英要求全额支付购房款，但因王广毅无法一时全额支付，故同意由其支付半年购房款。当时是确认王广毅将款项支付给吉小龙；二、对录音的真实性无法确认，即使属实，王广毅也明确承认是由其自愿支付的，不存在被迫的情形；三、对贷款的还款明细的真实性予以确认，是自2014年10月由王广毅代为偿还；四、对收条的真实性予以确认。本院对上述证据经分析认为，一、王广毅与彭良英签订的《房屋买卖居间居间协议书》及《关于房屋买卖合同的补充协议》均由双方签字确认，亦不违反法律法规，王广毅所称存在漏洞的证明主张不能成立；二、录音光盘，经本院充分询问后，彭良英未作出明确答复，故应确认系其本人陈述。其中彭良英虽以拖延过户为由，要求王广毅另行支付2万元，但王广毅完全可以不予同意，并还可追究彭良英的责任，但嗣后王广毅另行支付装修款2万元，故其再行主张存在威胁的情形不予采信。三、对王广毅代彭良英支付2014年11月后的银行贷款的事实予以确认，但与本案缺乏关联性，王广毅可以另行处理；四、对收条的真实性予以确认。本院认为，王广毅在本案诉讼过程中，于2015年2月10日与彭良英、吉小龙达成协议，载明如果讼争房产过户，则撤诉与彭良英、吉小龙的民事纠纷，律师费由王广毅负担。该协议本身系各方当事人达成和解之意思表示。王广毅同意在讼争房产办理所有权转移手续后则撤回本案的起诉，则可表明王广毅在条件成就后，即放弃本案中向彭良英、吉小龙主张权利。现彭良英已将讼争房产过户登记至王广毅名下，则王广毅亦应按照协议之约定，放弃其对彭良英、吉小龙的主张，其再行诉求彭良英、吉小龙支付逾期违约金已缺乏合同依据，应予以驳回。至于王广毅上诉所称的其受胁迫，但依其陈述对此本可予以拒绝，并寻求其他途径予以处理，而其却继续向彭良英支付2万元及签订协议，该上诉主张亦缺乏事实和证据予以证明，故不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1443元，由上诉人王广毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 宁审 判 员 李向阳代理审判员 章 毅二〇一五年八月十八日书 记 员 朱燕萍附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。