（2015）文民初字第1578号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-10-15
案件名称
田丽珠与明发集团（漳州）房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
漳州市龙文区人民法院
所属地区
漳州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
田丽珠,明发集团（漳州）房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书（2015）文民初字第1578号原告田丽珠，女，汉族，1985年9月29日出生，住福建省厦门市思明区岳阳。委托代理人蓝潮永，福建南州律师事务所律师。委托代理人徐艳溦，福建南州律师事务所实习律师。被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大道与龙江路交叉路口边。法定代表人黄焕明，董事长。委托代理人罗宏强，福建天衡联合律师事务所律师。委托代理人杨奇灏，福建天衡联合律师事务所实习律师。原告田丽珠与被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司（以下简称明发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告田丽珠的委托代理人蓝潮永、被告明发公司的委托代理人罗宏强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田丽珠诉称，2011年1月7日，田丽珠与明发公司签订一份《商品房买卖合同》并办理了公证。合同约定由田丽珠向明发公司购买明发商业广场14幢1002号商品房一套，建筑面积79.04平方米，总价款人民币400575元（以下币种均为人民币）。合同签订后，田丽珠已全额支付购房款。2013年8月8日，田丽珠在明发公司的要求下，接收尚不具备约定交房条件的房屋，逾期交房221天。合同第八条约定交房时间为2012年12月30日前。依约明发公司应支付田丽珠违约金10000元。合同第九条约定了逾期交房的违约责任。依约明发公司应支付田丽珠自2012年12月31日起至2013年8月8日止的逾期交房违约金17705.42元。合同第十四条约定逾期办证的违约责任。依约明发公司应支付逾期办证违约金4005.75元，基于双方约定的违约金过分低于田丽珠遭受的损失，因此请求将违约金调整为自逾期之日（2013年10月8日）起至实际交付之日止，以购房款400575元为总额按中国人民银行同期同类贷款利率按日计付（暂计至2014年4月30日，为400575×6.00%×205／365=13498.83元）。综上，请求：一、被告支付原告交房不符合约定条件的违约金10000元；二、被告支付原告逾期交房违约金17705.42元；三、被告支付原告未按时将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告的违约金（自逾期之日即2013年10月8日起计至将被告将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付原告之日止，以购房款400575元为总额按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，暂计至2014年4月30日的违约金为13498.83元）。诉讼中，田丽珠变更第二项诉讼请求为被告支付原告逾期交房违约金3124.49元。被告明发公司辩称，原告与被告已就逾期交房赔偿事宜达成《补充协议》，被告已于2014年3月7日依约向原告支付了所有赔偿款。《补充协议》是双方自愿签订且已生效，协议中明确双方对逾期交房事宜再无其他争议，原告请求的第一、二项均无事实和法律依据。即使按照变更后的诉讼请求主张，也应该按万分之一计算。其他事项应按照合同约定履行。经审理查明，2011年1月7日，原告田丽珠与被告明发公司签订一份《商品房买卖合同》及合同补充协议。《商品房买卖合同》中约定田丽珠向明发公司购买漳州市龙文区龙江路以东、水仙大街以北明发商业广场14幢1002号商品房一套，建筑面积79.04平方米，每平方米5068元，总金额400575元。购房款田丽珠已依约支付完毕。《商品房买卖合同》第八条交付条件与期限约定：出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、…2、…3、…4、…如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、…2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）10000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起×日内书面告知买受人的；2、出卖人可据实予以合理延期的其他因素：因政府及相关部门或其他非出卖人所能控制的客观原因造成停工的。以上情形以政府及其相关部门发布文件或相关有案可查的数据资料为据。《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、…2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同补充协议第十一条约定：双方一致同意，变更购房合同第八条中出卖人可据实予以延期的特殊原因之第1项为：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内或结束之日止30日内书面告知买受人的。合同补充协议第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年8月8日，田丽珠实际接收讼涉商品房。2014年3月7日，田丽珠与明发公司签订一份《补充协议》，就讼涉商品房的逾期交房事宜达成如下协议：一、按照《商品房买卖合同》第七条、第八条、第九条约定，至2013年6月30日实际交房时间，甲方共逾期交房182天，其中扣除该条约甲方可据实予以顺延的天数130.25天，甲方实际逾期交房51.75天，依约甲方应支付乙方逾期交房违约金人民币贰仟零柒拾叁元整（小写2073）；由于乙方逾期付款，应承担逾期付款违约金人民币／元，两项经抵扣，甲方仍需支付乙方违约金人民币贰仟零柒拾叁元整（小写2073）。二、甲方应于签订协议之日将上述违约金一次性支付给乙方。三、甲乙双方就逾期交房或逾期付款事宜无其他争议。四、本协议为合同不可分割的部分，本协议与合同内容如有冲突，以本协议条款为准。五、本协议自双方签字盖章后即生效。上述协议签订当日，田丽珠向明发公司领取了相应的逾期交房违约金2073元。本院认为，原告田丽珠与被告明发公司签订的《商品房买卖合同》及合同补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应依合同约定全面履行。因原、被告双方于2014年3月7日签订《补充协议》，就讼涉商品房的逾期交房违约金已重新达成合意并已依约履行完毕，双方在协议中明确“就逾期交房或逾期付款事宜无其他争议”，视为明发公司已履行了逾期交房违约金的责任。现田丽珠请求明发公司支付交房不符合约定条件的违约金10000元及自2013年7月1日至2013年8月8日的逾期交房违约金3124.49元，与补充协议相悖，不予支持。关于明发公司是否存在逾期办证违约责任的问题。办理商品房权属证书，前提为商品房已全部具备法定和约定交付条件。虽田丽珠于2013年8月8日实际接收讼涉商品房，但该商品房所在14#楼于2014年5月29日才通过竣工规划条件核实，应认定讼涉商品房至2014年5月29日才属于合法交付使用，则应自2014年5月30日起算明发公司向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记的期限。根据《商品房买卖合同》第十四条约定，明发公司应于60日内即2014年7月29日前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，明发公司未依约履行，致田丽珠未能在讼涉商品房交付使用后90日内即2014年8月28日前取得房屋权属证书，明发公司应承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。合同补充协议第二十二条约定：双方一致同意将购房合同第十四条“如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理”中的第2项变更为：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。因该补充条款已对逾期办证违约金的计算标准进行变更，故逾期办证违约金应按田丽珠已付款的1%计算，确定为4005.75元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告田丽珠逾期办证违约金4005.75元。二、驳回原告田丽珠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费216元，原告田丽珠负担164元，被告明发集团（漳州）房地产开发有限公司负担52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长 邹岩松审 判 员 苏碧恋人民陪审员 赖杜恺二〇一五年八月十八日书 记 员 林斐偲判决引用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 微信公众号“”