（2015）湘高法民再二终字第66号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-23
案件名称
怀化市睿信房地产开发有限公司、怀化市一新百货有限公司、怀化市汇业商贸有限责任公司与张世杰房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书
法院
湖南省高级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
怀化市睿信房地产开发有限公司,怀化市一新百货有限公司,怀化市汇业商贸有限责任公司,张世杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第二百零七条第一款
全文
湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）湘高法民再二终字第66号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：怀化市睿信房地产开发有限公司。住所地：怀化市鹤城区沿河路在水一方小区*栋***室。法定代表人：孙卫东，该公司董事长。委托代理人：周成华，湖南鹤洲律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：怀化市一新百货有限公司。住所地：湖南省怀化市鹤城区兴隆街*号*楼。法定代表人：薛淑凌，该公司总经理。委托代理人：杨志巍，该单位员工。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：怀化市汇业商贸有限责任公司。住所地：怀化市鹤城区兴隆街*号*楼。法定代表人：崔应龙，该公司经理。委托代理人：杨志巍，该单位员工。被申请人（一审原告、二审上诉人）：张世杰.委托代理人：张斌，系张世杰之父。委托代理人：覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。再审申请人怀化市睿信房地产开发有限公司（简称睿信公司）、怀化市一新百货有限公司（简称一新公司）、怀化市汇业商贸有限责任公司（简称汇业公司）与被申请人张世杰房屋买卖合同纠纷一案，怀化市鹤城区人民法院于2013年12月23日作出（20l3）怀鹤民一初字第459号民事判决。张世杰不服，提起上诉。怀化市中级人民法院于2014年6月24日作出（2014）怀中民一终字第196号民事判决，已经发生法律效力。睿信公司、汇业公司与一新公司不服，向本院申请再审。本院于2015年5月28日作出（2015）湘高法民申字第508号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。睿信公司的法定代表人孙卫东、委托代理人周成华，汇业公司与一新公司的共同委托代理人杨志巍，张世杰的委托代理人张斌、覃朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀化市鹤城区人民法院一审判决认为：汇业公司与睿信公司合作开发睿信大厦，而汇业公司又是睿信公司股东之一，在合作开发过程中明确以睿信公司名义进行开发，且睿信大厦的商品房预售许可证是睿信公司取得，故睿信大厦属睿信公司名下资产。根据2009年11月20日《关于超低价出售公寓房的股东会决议》内容，一新公司只有房屋认购权而没有以自已的名义出售房屋权，同样，汇业公司作为睿信公司名下股东之一也只有房屋认购权而没有出售房屋权，张世杰与一新公司《内部认购公寓楼协议书》中约定的房屋认购款也是一新公司收取，张世杰与一新公司均没有证据能够证实该房屋认购款后来以任何方式进入了睿信公司财务，且睿信公司后来又在《怀化日报》及《边城晚报》刊登公告不予承认一新公司对外签订的《内部认购公寓楼协议书》，故睿信公司没有授权一新公司对��签订《内部认购公寓楼协议书》，事后也没有行为或意思追认一新公司对外签订的《内部认购公寓楼协议书》，对这一事实予以认定。睿信公司不是张世杰与一新公司签订的《内部认购公寓楼协议书》中的合同相对方，没有合同履行的义务，故张世杰要求睿信公司交付房屋的诉讼请求没有事实依据。在审理过程中经法院释明，张世杰仍明确诉讼请求为“判决一新公司、汇业公司、睿信公司向其交付所认购的房屋”，而一新公司没有睿信大厦房产的处置权，虽然一新公司依约应履行合同义务向张世杰交付房屋，但客观上一新公司向张世杰交付房屋是不可能，同理，汇业公司也没有睿信大厦房产的处置权，其交付房屋客观上也是不可能，故张世杰要求一新公司、汇业公司交付《内部认购公寓楼协议书》约定的“睿信大厦第13层9号房屋”的诉讼请求，不予支持。张世杰的善意第三人之说没有事实依据，睿信公司与汇业公司签订的《关于超低价出售公寓楼股东会决议》明确规定认购人范围限于睿信公司及汇业公司的股东、公司管理层员工、对项目有过明显帮助的社会关系户，并严禁向社会公开销售或变相高价转让，既然张世杰在其与一新公司签订《内部认购公寓楼协议书》前已阅看股东会决议文件，也即对自己并非认购人范围及一新公司、汇业公司均无权向其销售睿信大厦房屋的事实是明知的，在此情况下其仍置风险于不顾而与一新公司签订《内部认购公寓楼协议书》并向一新公司支付了房款，相对于睿信公司而言并非善意第三人。张世杰认为一新公司、汇业公司、睿信公司法定代表人系亲戚关系而信赖将得到睿信公司对其认购行为的追认，于公司法、合同法的规定均不符，亦不能成为其主张善意第三人的理由。张世杰既非善意第���人，其所受风险则不可要求睿信大厦房地产项目合作开发的另一方即睿信公司承担，否则有违诚实信用原则。张世杰主张睿信公司已追认其认购行为的观点，没有事实依据，不予支持。一新公司应当按照与张世杰签订的《内部认购公寓楼协议书》承担违约责任，退还全部购房款及支付同期银行贷款利率双倍的利息，汇业公司无权对外销售睿信大厦商品房，也并非《内部认购公寓楼协议书》相对方，故亦不应承担退赔购房款的连带责任。至于一新公司、汇业公司称张世杰支付的购房款系以汇业公司欠张世杰父亲张斌的借款利息冲抵，而张斌与汇业公司借款合同中约定的年利率高出银行同期同类贷款利率的四倍，因一新公司、汇业公司并无证据证明且张斌与张世杰为不同民事主体，该辩称与本案无关联。判决：一、一新公司退还张世杰购房款183750元并支付利息（从2010���4月26日起计至偿清之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率的双倍计算）；二、驳回张世杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6812元，财产保全措施申请费2338元，共计9150元，由张世杰承担3350元，一新公司承担5800元。怀化市中级人民法院二审判决认为：《房地产项目合作开发协议书》文本上主体为汇业公司与睿信公司，作为汇业公司的最大股东的一新公司的法定代表人薛淑凌也在协议上签了字，此时房地产项目合作开发协议的法律性质是企业法人之间的联营，是一种合伙型联营法律关系。即从2008年5月5日签订合作协议起，至2010年12月30日，睿信大厦项目各方只是以项目股东的形式开展工作，对项目股东会的决议各合作��都有执行的权利与义务。故2009年11月20日《关于超低价出售公寓房的股东会决议》以“项目股东会文件”名义作出。当时拟开发的土地使用权尚在汇业公司名下，一新公司拥有汇业公司81．67％的股份，汇业公司认为以一新公司名义对外签订内部认购公寓楼协议有利于促成成交。而此时的睿信公司，并不拥有拟开发土地的使用权，对外签订认购协议的法律权利尚不及汇业公司与一新公司。由于《关于超低价出售公寓房的股东会决议》对于有权签订认购协议授权不明确，则各合伙公司均有权执行股东会决议。故一新公司在汇业公司明确同意的情况下，于2010年5月29日与张世杰签订《内部认购公寓楼协议书》，应当由睿信项目股东会承担相应责任，即由一新公司、汇业公司、睿信公司承担连带责任。从2010年12月31日起，一新公司、汇业公司、睿信公司进行股份重组，在法律层面上改组了睿信公司，睿信项目股东成为了睿信公司的股东，一新公司、汇业公司、睿信公司构成法人型联营法律关系。之前项目股东在项目股东会决议下因项目开发所发生的对外民事法律行为应当由法人型联营体睿信公司承担相应的权利义务。虽然睿信公司于2012年1月13日取得了怀房售许字（2012）第0006号睿信大厦商品房预售许可证，但因现在的睿信公司系一新公司、汇业公司、睿信公司进行股份重组后的法人公司，因此睿信大厦的资产不是睿信公司一家的资产，而是合作股东的共同资产。因此，一新公司与张世杰签订《内部认购公寓楼协议书》，应当由睿信公司向张世杰履行合同义务，承担民事责任。又基于之前的合伙联营关系，一新公司、汇业公司应承担连带责任。因《内部认购公寓楼协议书》所约定的内容已具备商品房买卖合同的主要条款，且在起诉前睿���公司已取得商品房预售许可证，故《内部认购公寓楼协议书》合法有效，对睿信公司产生约束力。由于睿信公司明确表示本案协议所涉房屋已经另行对外出售，故实际履行已不可能。因此，依照《内部认购公寓楼协议书》第二条第7项约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，睿信公司除返还张世杰已支付的购房款外，还应承担已付购房款一倍的赔偿责任。一新公司、汇业公司承担连带责任。张世杰所认购的商品房位于一新公司商场所在位置，土地使用权在汇业公司名下，汇业公司在怀化远没有一新公司的知名度，其法定代表人崔应龙与一新公司法定代表人薛淑凌系夫妻关系，一新公司与汇业公司办公地点相同。本案所涉项目开发谈判及联系基本上在一新公司薛淑凌与睿信公司孙卫东之间进行，睿信公司的购房客户以及睿信公司的管理人员认为项目开发在睿信公司与一新公司之间进行，甚至忽略了汇业公司。一新公司法定代表人薛淑凌与睿信公司法定代表人孙卫东既是亲表姐妹关系又是合作开发关系，无论是对一新公司、汇业公司、睿信公司的内部人员而言，还是对外关系客户而言，均是知情的。因此，一新公司在一年多时间内对外签订42份认购公寓楼协议才能够实现。一新公司、汇业公司及其工作人员坚持认为对外签订认购协议时，均与睿信公司相互通报各自对外认购情况，以免发生重复对外签订认购协议的情况。事实上，一新公司、汇业公司、睿信公司对外签订认购协议没有重复认购房号的情况发生。在长达一年多时间的对外认购活动中，睿信公司没有对外否认过一新公司的签订对外认购协议的权利，而在2012年睿信公司与汇业公司矛盾极端尖锐，即将���生诉讼之后，才登报予以否认，该否认没有溯及既往的法律效力。因此，张世杰有理由相信一新公司有权代表项目股东会对外签订认购协议。对于一新公司、汇业公司的上诉，因张斌与张世杰不是同一民事主体，且与本案不属于同一法律关系，其权利可另行主张，在本案中不能解决，其上诉理由不能成立。判决：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（2013）怀鹤民一初字第459号民事判决；二、睿信公司退还张世杰购房款183750元，并赔偿张世杰183750元，以上共计367500元，收到本判决之日起10日内付清。一新公司、汇业公司对上述367200元款项向张世杰承担连带清偿责任；三、驳回张世杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审受理��13624元，保全费2338元，共计15962元；由一新公司、汇业公司、睿信公司连带负担。睿信公司申请再审称：1、二审认定基本事实缺乏证据证明，睿信公司与汇业公司签订《房地产项目合作开发协议书》，并不表示睿信公司与汇业公司、一新公司之间的法律性质是一种合伙型联营法律关系，而是公司股东之间的权利义务法律关系。《关于超低价出售公寓房的股东会决议》对认购主体进行了明确的规定，但被申请人不符合购房资格，被申请人也不是善意第三人。一新公司无权出售睿信大厦项目的商品房；2、原审适用法律错误，二审适用《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《最高人民法院关于审理合伙型联营体和个人合伙对外债务纠纷案件应否一并确定合伙内部各方的债务份额的复函》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均不当。请求再审本案。一新公司、汇业公司申请再审称：二审认定事实证据不足，适用法律不当，且张世杰未实际缴纳房款，而是用不受法律保护的高息抵扣，一新公司和汇业公司没有向其交房或返还房款的义务。请求再审本案。被申请人张世杰答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，申请人的再审申请理由均不能成立，请求驳回再审申请。本院再审认为，原审认定基本事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、第二百零七条第一款的规定，裁定如下：一、撤销怀化市中级人民法院（2014）怀中民一终字第196号民事判决及怀化市鹤城区人民法院（20l3）怀鹤民一初字第459号民事判决；二、本案发回怀化市鹤城区人民法院重审。审 判 长 朱晓春审 判 员 王 琳代理审判员 谷国艳二〇一五年八月十八日书 记 员 王燕琳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照��判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 来源：