（2015）浙杭民终字第2203号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-10-12

案件名称

杭州博望旅业集团有限公司与杭州人文专修学校、王元希等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省杭州市中级人民法院

所属地区

浙江省杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

杭州博望旅业集团有限公司,杭州人文专修学校,王元希,杨某

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

浙江省杭州市中级人民法院民事判决书（2015）浙杭民终字第2203号上诉人（原审原告）：杭州博望旅业集团有限公司。法定代表人：龚国祥。委托代理人：方琳钧。被上诉人（原审被告）：杭州人文专修学校。法定代表人：王元希。委托代理人：沈文哲、张勇，浙江六和律师事务所律师。原审被告：王元希。原审被告：杨某。上述二原审被告共同委托代理人：沈文哲、张勇，浙江六和律师事务所律师。上诉人杭州博望旅业集团有限公司（以下简称博望公司）因与被上诉人杭州人文专修学校（以下简称人文某）、原审被告王元希、原审被告杨某房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院认定，2013年4月12日，博望公司与杭州瓜山村经济合作社签订租赁合同一份，约定杭州瓜山村经济合作社将坐落于杭州市拱墅区石祥路××号房屋，面积约25000平米左右（含地下室）及房屋所占的场地、所有的设施设备出租给博望公司，租赁期限为18年，交付时间自2013年4月15日起。杭州瓜山村经济合作社同意博望公司将租赁的房地产全部转租给他人，但应将次承租人的情况、转租合同等在杭州瓜山村经济合作社处备案并保证真实。博望公司保证在出租房屋使用过程中的行为符合有关法律、法规及规章的规定。允许博望公司对外招商并签订转租合同。2013年11月28日，博望公司与人文某签订租赁合同一份约定博望公司将博望园区坐落于杭州市拱墅区石祥路瓜山村委东侧，其中地上建筑面积为16634.43平方米，地下建筑面积为8687.52平方米及楼宇场地等。现将该园区除地上博望公司自主办公约500平方米及相应公共使用面积和地下博望公司使用20个车位外的全部建筑物出租给人文某，楼宇场地博望公司保留园区南通道东侧的外，人文某可全部使用。租赁期限为自2013年12月1日起12年，租金自2014年7月1日起算。园区楼宇前面场地人文某使用部分详见附件。博望公司须完成：从石祥路到园区1号楼上的10米沥青道路（2014年3月30日前完成）；园区楼宇前面场地上道路东面的围墙（2014年1月30日前完成）；楼宇前面场地的平整（2013年12月30日前完成）。2015年3月7日博望公司与人文某、王元希、杨某签订补充协议，确认截止2014年12月31日，人文某仍拖欠博望公司租金434万元，欠付租金利息15万元，欠付借款5万元，欠付水费4万元，上述欠付款项合计458万元。各方约定：博望公司允许人文某就拖欠的上述款项分七期偿付。第一期：2014年12月31日前，支付本金15万元；第二期：2015年1月20日前，支付本金15万元；第三期：2015年2月10日前，支付本金20万元；第四期：2015年3月15日前，支付本金70万元；第五期：2015年4月15日前，支付本金70万元；第六期：2015年5月15日前，支付本金70万元；第七期：2015年5月31日前，结清余款及利息。如人文某未能按本条约定及时支付款项，自逾期之日起，每逾期一日按该期金额0.3%的标准向博望公司支付违约金，并且甲方有权宣布本协议下债务全部提前到期。若人文某能按约定及时足额支付欠款及利息，则在本协议履行期间的利息按月息1.2%计收；若人文某未能按约支付款项及利息的，则本协议项下欠款按月息2%计收；上述欠款中434万元计利息，其他不计息。人文某未按约定及时支付款项，人文某应在逾期付款之日起3个工作日内向博望公司出具代位收取良渚街道谢村校区拆迁补偿款的授权委托书，否则需向人文某额外承担50万元的违约金。保证人为王元希、杨某，保证范围为458万元债务，承担连带保证责任。王元希、杨某在合同上签字确认。2015年3月7日，博望公司与人文某签订协议书一份，约定人文某委托博望公司管理，并移交公章、财务专用章等相关材料。同时，博望公司同意人文某本应于2015年5月31日前要缴纳的2015年7月1日-2015年12月31日的租金计349.17万元转为借款，到期另行签订借款协议。2015年3月9日，人文某向博望公司移交了相关材料。2015年4月21日，人文某与博望公司签订合作协议书约定认为学校资产（即瓜东文教产业园1、3幢装修及设备资产）经评估暂定为440万元，人文某同意上述资产的60%即264万元抵押给博望公司。在人文某不能偿还债务时，上述抵押资产经合法程序变现以相应冲抵人文某所欠博望公司债务。双方合作经营管理期限为2年，自2015年4月21日至2017年4月20日止。合作期间，双方共同经营管理人文某，人文某给予博望公司60%的经营管理权。经营管理期间，人文某如需解除上述资产抵押及收回经营管理权限，必须先偿付欠博望公司的所有债务，包含抵押资产同金额债务。待人文某结清全部债务后资产抵押解除，博望公司移交经营管理权限。2015年5月8日，博望公司收到人文某的租客李秋英租金277168.50元。2015年3月2日，博望公司诉至原审法院，请求判令：1、人文某、王元希、杨某立即支付给博望公司所欠债务4430000元。2、人文某立即支付给博望公司利息190960元（暂算至2015年2月28日）。3、人文某向博望公司支付532400元的违约金（暂算至2015年2月28日）。4、案件受理费由人文某、王元希、杨某承担。原审法院认为，博望公司依法享有转租涉案场地及房屋的权利，博望公司、人文某签订的租赁合同系双方真实意思的表示，合法有效。双方于2014年12月25日签订的补充协议已确认至2014年12月31日，人文某尚欠博望公司租金及利息、借款、水费共计458万元，并约定了偿还上述债务的方式。人文某应当按照约定偿还债务，审理过程中博望公司确认人文某仅支付了15万元，剩余款项443万元尚未支付。王元希、杨某作为保证人确认对上述458万元承担连带保证责任，应当在443万元的范围内承担连带清偿责任。在审理过程中人文某、王元希表示博望公司并未按照约定履行合同义务，且对利息部分有异议。该院认为该补充协议系双方真实意思的表示，上述租金利息经过人文某、王元希、杨某的确认，至于博望公司未按约定履行合同义务在补充协议中已经明确该情况由博望公司与人文某另行协商，故该院对人文某、王元希的上述抗辩不予采信。根据双方于2015年4月21日的合作协议书来看，人文某将价值264万元的资产抵押给博望公司，并给予博望公司60%的经营管理权，经营管理期限自2015年4月21日至2017年4月20日。从合作协议来看，博望公司取得人文某2年的经营管理权的对价即为264万元的债务在2017年4月20日前进行偿还，该偿还方式经过双方确认，故就该笔款项不在本案中进行处理，扣除博望公司已经代为收取的李秋英的租金277168.50元，人文某应当就剩余1512831.5元的债务按照补充协议的约定进行偿还，并向博望公司支付利息，双方约定利息过高，该院调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算。违约金以弥补损失为主，博望公司主张的利息足以弥补其损失，故该院对博望公司主张的违约金不予支持。王元希、杨某作为保证人应当按照补充协议对上述债务承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年6月8日判决：一、人文某于判决生效之日起十日内支付博望公司欠款1512831.5元及利息（自2014年12月26日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算）。二、王元希、杨某应当就人文某的上述第一项义务承担连带清偿责任。三、驳回博望公司其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47874元，由博望公司负担31525元，人文某负担16349元，王元希、杨某连带负担。宣判后，博望公司不服，向本院提起上诉称：一、一审法院认为，博望公司取得人文某两年经营管理权的对价即为264万元的债务在2017年4月20日进行偿还，该偿还方式经过双方确认，故就该笔款项不在本案中进行处理。博望公司对一审法院就264万元不在本案中进行处理的做法没有异议，但对这264万元在签订《合作协议书》之日前计不计利息有异议，即博望公司与人文某于2014年12月25日签订《补充协议》之日起至签订《合作协议书》前一日这段期间计不计利息有异议。如果没有签订这份《合作协议书》，根据2014年12月25日签订的《补充协议》以及人文某逾期付款的事实和博望公司有权宣布《补充协议》下债务全部提前到期的权利，博望公司有权要求认为学校立即支付上述264万元，并有权要求人文某根据《补充协议》的条款约定支付相应利息。尽管博望公司于2015年4月21日与人文某签订了《合作协议书》，一审法院认定264万元不在本案中进行处理，但博望公司认为自2014年12月26日至2015年4月20日这段期间，上述264万元应该计息，一审法院认定博望公司与人文某约定利息过高，但博望公司认为至少应该可以调整至按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算利息。二、一审法院认为违约金以弥补损失为主，博望公司主张的利息足以弥补其损失，对博望公司主张的违约金不予支持。博望公司主张的违约金包括两个部分。第一部分，根据2014年12月25日签订的《补充协议》，人文某未能按约定及时支付款项逾期应支付的违约金。第二部分，同样按照《补充协议》，人文某未能按照约定及时支付款项，应在逾期付款之日起3个工作日内向博望公司出具代为收取良诸街道谢村校区拆迁补偿款的授权委托书，否则需向博望公司额外承担50万元的违约金。对于第二部分的违约金，博望公司认为其属于惩罚性违约金，是建立在博望公司与人文某意思表示一致，不违反法律的强制性规定基础上所做的约定，也是因为博望公司多次、几经催讨无望，人文某一直拖延履行，博望公司找到了人文某唯一有能力偿付欠款的希望，防止人文某拿到补偿款不予支付的背景下，博望公司与人文某合意达成的惩罚性违约金约定。事实上，人文某在逾期向博望公司支付款项的过程中，与拆迁方签订了补偿协议，并且己经处置了第一笔补偿款，给博望公司造成了重大损失。参照《中华人民共和国担保法》第91条的规定，对于同样属于“私的制裁”的定金，其数额不得超过主合同标的额的20%。基于相似的利益状况，《中华人民共和国担保法》的立法精神是否也应当体现于惩罚性违约金上，故对于惩罚性违约金的数额是否可以类推适用《中华人民共和国担保法》第91条，不得超过主合同标的额的20%。综上所述，一审法院却对上述情形予以不顾，认为既然就264万元不在本案中进行处理，签订《合作协议书》之日前的相应利息也一概不予处理；认为违约金以弥补损失为主，博望公司主张的利息足以弥补其损失，对违约金一概不予支持，从而做出错误的判决，严重损害了博望公司的合法权益，博望公司不服该判决，请求：l、人文某支付264万元的利息共计173536元(自2014年12月26日至2015年4月20日按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算)。2、人文某根据《补充协议》第5条支付50万元违约金。3、本案案件受理费全部由人文某承担。被上诉人人文某、王元希、杨某共同答辩称：一、关于264万元的利息问题，首先，在本案中，一审判决支持的金额和应支付的利息，是按照中国人民银行贷款利率的四倍计算，是很高的，该部分利息足以包括264万元的利息的损失，如果没有涵盖264万元的利息则不应该按四倍计算；其次，本案中对264万元一审不作审查，既然对该笔款项本身没有进行审查，对该笔款项所应发生的违约赔偿和违约金的支付，在本案中也是不适合进行审理的；如果该部分确要支付，也应在另案中一并处理。二、关于50万元的违约金问题，合同法对违约金过分高于实际情况作出了限制性的规定，违约责任的基本性质为补偿性质，在我国的司法实践中也是补偿性的而不是惩罚性的，其本质是对因违约受损失的当事人予以补偿，如果约定过高的违约金且不干预是不合法的，根据司法解释的规定，当事人主张违约金过高请求予以适当减少的，应以实际损失等为基础综合考量，且可以以中国人民银行同期贷款利率为基础，参照罚息计算，本案中一审没有按照该标准，按四倍的标准进行计算，是理论上的最高值，在实践中应远远低于四倍的利息。一审的判决足以弥补博望公司的损失，再主张50万元是不公平也不合法的，对50万元的请求不应予支持。二审期间，在本院指定的举证期限内，博望公司向本院提交了以下证据材料：1、房屋租赁协议；2、关于人文专修学校承租房屋拆迁的通知；3、王元希与拆迁方签订的拆迁补偿协议书。三份证据拟共同证明：王元希与拆迁方签订了拆迁补偿协议并就第一笔拆迁补偿款项进行了处理。二审期间，人文某、王元希、杨某均未向本院提交新的证据材料。对博望公司提交的上述证据，人文某、王元希、杨某认为上述证据应在一审中提交，不是新证据，且没有原件，形式上不合法，对证据的合法性有异议。本院认为人文某、王元希、杨某的异议成立，对博望公司提交的证据，本院不予采信。本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，原审法院认定根据博望公司与人文某于2015年4月21日签订的合作协议书，人文某将价值264万元的资产抵押给博望公司，并给予博望公司60%的经营管理权，经营管理期限自2015年4月21日至2017年4月20日。从合作协议来看，博望公司取得人文某2年经营权的对价即为264万元的债务在2017年4月20日前进行偿还，故就该笔款项不在本案中进行处理。双方当事人对原审法院的该项认定均无异议，本院予以确认。对于264万元在《合作协议书》签订之日前的利息，本院认为，双方认可原审法院有关从合作协议来看，博望公司取得人文某2年经营权的对价即264万元的债务在2017年4月20日前进行偿还的认定，应当认定《合作协议书》实际上是双方对《补充协议》中264万元债务的偿还达成的新的合意。《合作协议书》中并未约定《合作协议书》签订前264万元仍需按照《补充协议》的约定计算利息。博望公司要求人文某支付264万元在《合作协议书》签订前的利息没有合同及法律依据，原审法院不予支持并无不当。对于博望公司有关人文某未按照《补充协议》的约定向其出具代为收取良渚街道谢村校区拆迁补偿款的授权委托书应当支付50万元违约金的主张，本院认为，《补充协议》有关逾期付款违约金、逾期付款按月息2%计息及人文某应在逾期付款之日起3个工作日内向博望公司出具代为收取良渚街道谢村校区拆迁补偿款的授权委托书，否则需向博望公司额外承担500000元违约金的约定均是为了保证人文某按约履行付款义务，即三项约定的目的实质上是相同的。原审法院在已经判令人文某按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付逾期付款利息的情况下，对博望公司要求支付违约金的诉讼请求未予支持，并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。博望公司的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10536元，由上诉人杭州博望旅业集团有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　赵为民代理审判员　　睢晓鹏代理审判员　　赵瑞玲二〇一五年八月十八日书　记　员　　王　颖微信公众号“”