（2015）昌民初字第11910号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-16
案件名称
北京新龙天宇物业管理有限公司与白延新物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京新龙天宇物业管理有限公司,白延新
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第11910号原告北京新龙天宇物业管理有限公司，住所地北京市昌平区回龙观镇回龙观村南。法定代表人李嘉乐，总经理。委托代理人李旺虎，北京市奥援律师事务所律师。委托代理人王思睿，男，1983年4月14日出生。被告白延新，男，1976年1月2日出生。原告北京新龙天宇物业管理有限公司（以下简称新龙天宇物业公司）与被告白延新物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员安玉霞独任审判，公开开庭进行了审理。原告新龙天宇物业公司的委托代理人李旺虎、王思睿，被告白延新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新龙天宇物业公司诉称，被告系北京市昌平区XX小区X区X号房屋的业主，房屋建筑面积为127.33平方米，原告系北京市昌平区流星花园小区的物业公司。原告为被告提供了符合合同约定的物业服务内容，但被告至今拖欠原告2013年3月1日至2014年12月31日期间的物业服务费及代收垃圾费用4883元。期间原告多次催要未果，被告的行为已构成严重违约，并严重影响原告更好地提供物业服务活动。由于双方不能协商一致，故诉至法院，请求判令：1、被告立即支付2013年至2014年的物业服务费及代收费用4883元；2、被告支付违约金1000元；3、案件受理费由被告承担。被告白延新辩称，1、我是和天宇物业公司签订的前期物业协议，当时还没有新龙天宇物业公司。物业公司说这两个公司是一个公司，我们不知道小区的物业公司什么时间变成了现在的新龙天宇物业公司。根据物业服务协议第五条的约定，物业管理企业可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；2、根据物业服务协议的约定，物业公司应每年公布物业管理费用收支情况，但自物业公司成立至今，甲方从未公布物业管理费用的收支情况，业主组织与其多次沟通未果；3、前期物业服务协议约定物业公司有如下义务：对房屋公用部分、公共设施设备、绿化、环境卫生、保安交通等项目的维护、修缮、服务与管理。近几年来，小区公用设施老化损害严重，很多栏杆腐烂毁坏、监控设施全部失效、灯具损毁严重，新龙天宇物业公司未尽维护修缮的义务。对门禁等公用设施，需要业主提供上门费用才予以维护；4、物业近年来将小区初建时候的树木砍伐一空，全换上了新生的小树，草坪反复栽种，造成了极大的浪费；5、垃圾清理不及时，不到位，垃圾桶外的垃圾经常堆在草坪上数十日无人处理；6、小区保安名存实亡，除小区车辆出入口外的门口无人守卫，长期打开，靠“非本小区人员禁止入内”几个大字保卫安全，失窃、车辆损毁事件时有发生。综上，物业公司未提供有效的服务与管理，所以我拒绝交纳物业费。经审理查明，被告系北京市昌平区回龙观镇XX小区X区X号房屋的业主，房屋面积为127.33平方米。2005年8月14日，白延新（乙方）与北京天宇流星花园物业管理有限公司（甲方）签订了《前期物业管理服务协议》，协议约定由北京天宇流星花园物业管理有限公司为上述房屋提供物业服务，甲方负责对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方应按照每建筑平米每月1.7元标准交纳物业服务费，并按每年66元的标准交纳垃圾清运费及垃圾处理费；乙方在入住前预交一年的物业管理费，以后在每个交费期最后一个月20日前交下一年度的物业管理费。2008年7月18日，经北京市工商行政管理局昌平分局核准，北京天宇流星花园物业管理有限公司与北京新龙天宇物业管理有限公司合并为北京新龙天宇物业管理有限公司，即本案原告。原告向被告提供了物业服务，被告未向原告交纳2013年3月1日至2014年12月31日的物业费及代收垃圾费用共计4883元。上述事实，有当事人的陈述及原告提交的前期物业管理服务协议、收费单、公司合并说明，被告白延新提交的照片等证据材料在案佐证。本院认为，被告与北京天宇流星花园物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》系合同双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。本案中，北京天宇流星花园物业管理有限公司与北京新龙天宇物业管理有限公司合并为北京新龙天宇物业管理有限公司（本案原告），且原告实际履行了物业服务义务，被告应当向原告履行交纳物业服务费及代收费用的义务。对被告提出原告垃圾清运不及时，对小区共用设施未尽维护修缮义务等物业服务不到位故拒交物业费的辩解意见，本院认为本案中新龙天宇物业公司的物业服务确实存在一定瑕疵，但没有证据证明原告履行合同存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对于被告的该项辩解意见，本院不予采信，被告应缴纳物业费。被告在发现物业公司存在服务瑕疵的时候，应该通过及时有效的沟通解决问题，以拒绝交纳物业费的方法作为对抗手段实不可取，且对那些积极交费的业主来讲也不公平。本案中新龙天宇物业公司的物业服务水平确实有待提升，希望其在以后的服务中切实履行自己的职责，对业主的合理要求及时回应并尽最大努力改正自身不足，不断提高自己的服务质量。现原告起诉要求被告给付物业费及代收垃圾费用的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告要求被告支付违约金的诉求请求，本院认为被告拒交物业费的行为并非恶意拖欠，故对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告白延新给付原告北京新龙天宇物业管理有限公司二○一三年三月一日至二○一四年十二月三十一日的物业管理费及代收垃圾费用共计四千八百八十三元，于本判决生效后十日内交纳。二、驳回原告北京新龙天宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告白延新负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员 安玉霞二〇一五年八月十八日书 记 员 王 欣 微信公众号“”