（2015）张民初字第00645号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-11-02
案件名称
张亚平与张家港世茂房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
张家港市人民法院
所属地区
张家港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张亚平,张家港世茂房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第三十九条第一款，第四十条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十三条
全文
江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2015）张民初字第00645号原告张亚平。委托代理人郭斌，山西维尼律师事务所律师。被告张家港世茂房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市张家港市经济技术开发区张杨公路悦丰大厦。法定代表人许世坛，该公司董事长。委托代理人张文吉。原告张亚平与被告张家港世茂房地产开发有限公司（以下简称世茂房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月30日受理后，依法组成合议庭。于2015年4月22日组织双方质证，并于2015年5月22日公开开庭进行了审理。原告张亚平的委托代理人郭斌、被告世茂房产公司的委托代理人张文吉均到庭参加质证及庭审。本案现已审理终结。原告张亚平诉称，2014年7月17日原、被告签订了一份商品房买卖合同（合同编号为：Y2014007508），约定原告购买位于长安南路南侧、港城大道西侧的暨阳湖苑第225幢02号（住宅面积为531.69平方米）住房一套（含车库），合同价款为10046899.3104元，合同签订当日原告支付被告首付款3016898元。但在合同签订后，被告没有按照约定为原告办理完成贷款业务，直接导致原告无法履行合同。经与被告业务人员多次联系得知，由于当地政策发生变化，被告无法按照原计划为原告办理按揭贷款业务，导致合同目的无法实现。后原告曾多次与被告协商退房事宜，但始终无果。原告无奈委托律师于2015年2月15日向被告发出律师函要求与被告解除双方于2014年7月17日签订的商品房买卖合同。原告认为，双方签订的商品房买卖合同已经无法继续履行。为此，原告诉至法院，要求判令：一、解除原、被告双方于2014年7月17日签订的商品房买卖合同（合同编号为：Y2014007508）；二、被告退还原告购房款3016898元；三、本案的诉讼费用由被告承担。被告世茂房产公司辩称，双方在合同中没有约定由被告来办理原告的银行的借款手续。原告与银行之间的借款是原告与银行之间的合同关系，借款是否成功与被告无关，但被告已经尽了配合的义务。因此，请求法庭驳回原告诉请，我方保留要求原告继续履行合同及支付剩余房款和违约金的权利，本案中暂不主张。经审理查明，2014年7月17日，世茂房产公司（出卖人）与张亚平（买受人）就世茂暨阳湖苑225幢02号房签订商品房买卖合同（合同备案号为Y2014007508），合同约定，世茂房产公司向张亚平出售位于暨阳湖苑225幢02号，合同约定商品房住宅建筑面积为531.6900平方米，单价为每平方米18896.160元，房屋价款为10046899元。合同并对付款方式、交房日期、权利瑕疵、违约责任等进行了约定。合同签订当日，原告张亚平支付给被告世茂房产公司首付款3016898元。被告世茂房产公司也已经向原告张亚平开具了收取首付款的发票。合同第七条付款方式及期限第三项载明：应于签署本合同当日支付该商品房总价款的30%，即人民币3016898元；余款7030000元买受人采用按揭贷款方式支付，并应于本合同签署后30日内支付完毕。合同附件七补充协议第五条载明：买受人确认已经充分知晓目前相关的房地产调控及房贷政策，承诺已具备按揭贷款所需条件。买受人须及时向贷款机构咨询按揭贷款申请事宜及准备相关贷款资料，买受人须在签订本合同当天或之前向其选定的贷款机构提交符合要求的完整、真实、合格有效的全部贷款资料，并按贷款机构的要求签署相关贷款文件（包括办理他项权证的相关文件）、完成有关手续的办理，缴齐相关费用（包括办理他项权证的费用）。买受人逾期递件或签署贷款文件，导致买受人不能按时支付房价款余额的，均视为买受人逾期付款，须按照本合同正文第七条的约定承担违约责任。买受人选择贷款方式付款的：若未能按合同约定期限获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款金额的，本合同继续履行。买受人应自本合同签订之日起30日内全额付清该商品房总金额或补足批准额度与申请额度的差额款项，否则买受人自本合同签订之日后的第31日起按照本合同正文的约定承担违约责任。2015年1月29日，原告张亚平向被告世茂房产公司发出退房申请一份，主要内容为：合同签订的六个多月后，世茂房产公司一直没有为其办理完贷款业务，直接导致原告无法在合同约定期限内支付剩余房款。后经与世茂房产公司业务人员联系得知当地政策发生变化，世茂房产公司无法按照原计划为其办理贷款按揭业务。原告认为由于该种不可归责于双方的政策改变，双方签订的商品房买卖合同已经无法履行，其要求解除商品房买卖合同并退还预交的购房款及会员服务费。2015年2月5日，原告张亚平及另一案原告鲁泓向被告世茂房产公司发出律师函，主要内容与前述退房申请一致，二人均是要求解除各自与世茂房产公司签订的商品房买卖合同并退还预交购房款和会员服务费。2015年3月2日，世茂房产公司向原告张亚平发出律师函，主要内容为：认为世茂房产公司并未承诺可以为张亚平办理完成按揭贷款业务，办理按揭贷款的双方当事人系张亚平与银行，世茂房产公司只能进行相应协助，不能在银行尚未确认的情况下确认其有贷款资格。而根据合同附件补充协议第五条之约定，因政府及相关职能部门和贷款审批部出台新规定、新政策，张亚平均需按照合同及新规定完整、及时履行付款义务。商品房买卖合同系双方真实意思表示。因张亚平不能与银行办理贷款手续导致无法履行付款义务，已经构成违约，世茂房产公司有权要求按照合同约定的标准支付违约金并承担由此造成的一切损失。要求张亚平于收到该函之日起7日内按银行要求补齐全部按揭材料并一次性付清全部违约金，或者在收到该函3日内到世茂房产公司售楼处支付剩余全部房款。上述事实，有《商品房买卖合同》、发票、付款凭证、退房申请、律师函及当事人陈述等予以证实。审理中，被告世茂房产公司提供声明书一份，主张被告在原告认购前已经告知其办理银行贷款可能存在的风险以及因银行贷款不能情况下的处理方式，即原告以现金方式支付剩余房款。原告张亚平对声明书的真实性没有异议，但是认为该声明书属于主合同的一部分，包括合同附件七的合同补充协议第五条之约定，均属于格式条款，且其中条款对原告不公正，张亚平作为普通公民对该类条款不知情，该声明书应为无效。原告认可被告所说的有关房屋办理按揭贷款是原告与按揭贷款银行之间的法律关系，被告仅是作为协助办理贷款的一方。但是根据我方了解，商品房办理贷款应在得到银行同意贷款或出具相应的贷款承诺之后，再与开发商签订商品房买卖合同，而本案中原告并未得到有关银行的贷款承诺，更不知具体的贷款银行是哪家，在这样的情况下就与被告签订了涉案的商品房买卖合同。由于在合同签订前对有关的贷款情况不太了解，匆忙签订了涉案的合同，导致合同签订后贷款迟迟未能办理，根据合同约定需要一次性支付剩余房款，我方目前也没有这个经济能力。本案中我方之所以要求解除合同，就是因为在签订商品房买卖合同前被告没有清楚告知原告关于办理按揭贷款的流程及具体条件，导致原告在签订合同后无法及时获得贷款支持，以致不能按照合同约定按时支付房款。被告世茂房产公司则认为，涉案房屋于2014年3月21日取得商品房预售许可证，符合办理按揭贷款的条件。在银行审批按揭贷款过程中，商品房买卖合同是必备的材料，银行据此来确定房屋的性质、金额等必要信息，实际操作过程中也都是先签合同再办贷款手续。本案与原告签订商品房买卖合同前我方也通过有关合作银行了解到原告的征信情况，觉得符合贷款条件，才与原告签订了合同并约定通过按揭贷款的方式支付剩余房款。本案贷款事宜一开始是在中国银行办理相关手续，因没有通过贷款审批，就到招商银行申请办理，基本的贷款条件都已经审批同意，只是因为贷款金额较大，招商银行需要到原告是股东的公司实地查询公司经营情况，同时要求原告提供公司的股东明细，但原告拒绝配合提供，导致贷款迟迟未能进行审批。就被告世茂房产公司的上述意见，原告张亚平认为，我方认可被告取得的商品房预售许可证及符合按揭贷款条件。正式的贷款审批确实需要在签订商品房买卖合同后进行，但我方认为原告是符合贷款条件的，不过没有银行给我方贷款。招商银行认为我方的贷款申请条件基本都是符合的，最后提出来要求我方找一家本地的企业担保，但因为我方无法找到担保企业，才最终导致贷款没有审批下来，不能按时支付购房款。本案中我方主张解除合同并非是认为被告有违约行为，而是在合同履行中因为我方无法办理按揭贷款，也无力一次性支付剩余房款，属于情势变更，所以我方要求解除合同，退还购房款。审理中，本院征求双方当事人意见是否需要继续寻求其他银行继续办理贷款手续。原告张亚平明确表示现在经营状况已经严重恶化，无力继续支付房款，也无力办理相应贷款手续，不要求继续办理贷款。希望能够与被告解除合同，退还相应房款。上述事实，有声明书及当事人陈述等予以佐证。由于双方对涉案的商品房买卖合同应否继续履行等意见不一，致本案调解未成。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告张亚平与被告世茂房产公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思的表示，双方之间买卖合同法律关系依法成立，应为合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。关于原告张亚平主张双方签订的商品房买卖合同附件七合同补充协议第五条之约定系格式条款、应为无效的意见。本院认为，所谓格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款具有法定无效情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，经双方当事人协商一致，确认原告张亚平购买商品房的付款方式为：合同签订之日支付房屋总价款的30%，余款通过按揭贷款方式支付，应于合同签订后30日内支付。同时，合同附件七补充协议第五条约定，如原告张亚平未能获得银行贷款的，应于合同签订之日起30日内全额付清商品房价款。涉案合同均经过双方签字、盖章确认，系双方真实意思表示，亦未有其他可变更、撤销之情形。双方约定如在办理按揭贷款期限内未能获得贷款批准，原告张亚平应当全额付清剩余购房款，也符合生活常理，该约定并未有排除张亚平之主要权利、加重其责任的情形。相反，如银行贷款迟迟未能办理而原告张亚平又无需全额支付剩余房款，对商品房出卖人之被告世茂房产公司更显不公。况且在本案审理中，原告张亚平也认可系因为自身原因未能及时办理银行按揭贷款，经本院释明，原告张亚平也明确表示不再要求继续寻求银行贷款。因此，本院对原告张亚平的该项主张不予支持。至于原告张亚平所称，由于我市相关政策的变化导致其无法办理银行按揭贷款，属于情事变更，以致合同目的无法实现，其有权解除合同的观点。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。而所谓情势变更，系指在合同签订后所发生的于签订合同时无法预见亦无法避免之风险，以致继续履行合同会导致极大的不公。本案中，在双方签订的商品房买卖合同附件补充协议中已经约定如原告张亚平未能如期获得银行按揭贷款，则张亚平应当全额付清余款。由此可知，在双方签订商品房买卖合同时已经预见到此种不能获得贷款之风险，并约定了相应的针对措施。因此，原告张亚平主张因无法获得贷款而履行合同不能系情势变更的意见，本院无法采纳。综上，本院认为，原告张亚平要求解除与被告世茂房产公司签订的商品房买卖合同，不符合法律规定及双方约定的合同解除条件，而在原告张亚平向被告世茂房产公司发出退房申请后，被告世茂房产公司也在合理期限内对原告张亚平的申请提出异议，即双方亦未就解除合同达成一致意见。因此，对原告张亚平要求解除与被告世茂房产公司签订的商品房买卖合同并退还购房款之请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：驳回原告张亚平的诉讼请求。案件受理费30935元，由原告张亚平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。审 判 长 许 跃代理审判员 马文雪人民陪审员 茅国兴二〇一五年八月十八日书 记 员 牛 楠 来源：