（2015）一中民终字第06669号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-08-26
案件名称
赵桂荣与龚俊等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵桂荣,龚俊,北京中原房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第06669号上诉人（原审被告）赵桂荣，女，1950年11月3日出生。委托代理人文欣（赵桂荣之女），1979年10月29日出生。被上诉人（原审原告）龚俊，男，1985年8月28日出生。委托代理人李红明（龚俊之母），1963年4月13日出生。原审被告北京中原房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街20号联合大厦10层。法定代表人赖国强，董事长。委托代理人刘然，女，1989年10月17日出生，该公司法务。上诉人赵桂荣因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区区人民法院（2015）海民初字第8071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龚俊在原审法院起诉称：我与赵桂荣于2014年5月8日签订的房屋租赁合同。由于房屋施工改造，造成房屋长时间无法开窗通风，空气中大量扬尘，采光受到极大影响，长时间噪音污染，同时存在高空坠物危险，房屋已经无法正常居住使用，需要另行租房居住。同时中原地产与赵桂荣共同向我恶意隐瞒万寿路街道老旧小区即将改造的重要信息，造成赵桂荣在房屋改造中受益而我的正当权益受损即成违约事实。我已于2014年11月1日以前通知赵桂荣解除合同，我认为赵桂荣已经无法继续按照合同履行应承担违约责任，中原地产承担连带责任及违约责任。现起诉请求：1、解除我与赵桂荣及中原地产于2014年5月8日签订的房屋租赁合同；2、赵桂荣退还我房屋租赁押金5000元、违约金5000元，共10000元；3、中原地产承担连带责任及违约责任，退还中介费5000元、再次支付房屋中介费4000元、搬家费900元，共计9900元；4、诉讼费由赵桂荣和中原地产承担。赵桂荣在原审法院答辩称：不同意龚俊的全部诉讼请求。租赁合同第7条对于房屋维护及维修有相应规定，龚俊认为我方房屋建筑结构与设施不符合标准，但其未向法庭提供证据予以证明。关于室内空气质量，龚俊向法庭提供的照片不足以证明我方房屋违反相关标准，对我方房屋的室内空气质量不合格不具有证明力。关于噪音、采光、高空坠物，龚俊未提供证据证明我方提供的房屋违反环境质量标准及采光相关标准，不具证明力。关于龚俊主张我方隐瞒重要事实，无论我方是否向龚俊告知老旧小区改造信息均未造成其合同权益受损。关于不可抗力，2012年北京市发布了相关规定，明确了老旧小区改造的时间、范围，因此，老旧小区的改造在客观上是可以预见的。2号院改造是“带户施工”方式进行，不影响住户的居住使用。综上，请求依法驳回龚俊的全部诉讼请求。北京中原房地产经纪有限公司（以下简称中原房地产公司）在原审法院答辩称：不同意龚俊的全部诉讼请求。我公司在居间中没有龚俊所述的故意隐瞒的情况，且我公司的居间义务已经完成，促成双方签订租赁合同，龚俊也实际入住了租赁房屋。原审法院审理查明：2014年5月8日，出租人（甲方）赵桂荣、承租人（乙方）龚俊与居间人（丙方）中原房地产公司签订《北京市房屋租赁合同》，合同约定赵桂荣将其所有的303室房屋出租给龚俊居住使用，租赁期为2014年5月15日至2016年5月14日，月租金为5000元。合同签订当日，龚俊向赵桂荣交纳押金5000元及三个月房屋租金15000元，赵桂荣向其出具收条。同日，龚俊与中原房地产公司签订佣金确认书，约定中原房地产公司的居间服务内容包括：1、提供房屋租赁信息；2、提供与租赁房屋相关的交易流程、交易风险、市场行情咨询；3、协助甲方（龚俊）对房屋进行实地查验；4、协助并促成甲方（龚俊）签订房屋租赁合同。龚俊向中原房地产公司交纳租赁代理费5000元。2014年9月25日，老旧小区改造分指挥部在2号院小区内张贴《致2号院小区居民的一封信》，告知小区改造项目工期为2014年9月20日至2015年8月30日。龚俊主张其入住后因小区改造，导致无法正常使用房屋，为此提交名为《北京海淀老旧小区改造确定38个，居民望一次改到位》的文章网络打印件，显示发布时间为2013年5月22日，龚俊以此证明赵桂荣及中原房地产公司在租赁合同签署前即应知晓小区即将改造的事实，并向其故意隐瞒。赵桂荣对上述文章真实性认可，但主张该文章所涉小区不包括303室房屋所在小区，其对改造一事不知情。中原房地产公司对上述文章真实性不予认可，表示对改造一事不知情。赵桂荣提出303室房屋系1990年以前建成，北京市对此类房屋整治有相应文件规定，房屋改造是可以预见的，为此提交《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》及《北京市海淀区人民政府关于印发本区老旧小区综合整治实施方案的通知》。龚俊对上述两份文件表示不清楚。中原房地产公司对上述两份文件真实性认可。龚俊另提交施工现场及房屋内景照片若干张，证明因小区改造影响其房屋正常使用，赵桂荣对照片真实性认可，但认为小区改造采用的是“带户施工”方式，为此提交其与龚俊往来短信照片及小区居委会张贴的《治理通知》，证明在施工期间龚俊在承租房屋中居住，小区也在正常管理。龚俊认可其在2014年11月18日前仍在承租房屋中居住，但《治理通知》是在其搬离后张贴的，与其无关。中原房地产公司对上述证据材料表示不清楚。2014年11月10日，龚俊向赵桂荣发送《解除合同通知书》一份，赵桂荣于2014年11月12日收到并签字确认。赵桂荣提交其与龚俊往来短信照片及电话记录单，证明龚俊在通知其解除合同前未与其联系。龚俊对短信及电话记录均认可，但主张其在11月2日至3日给赵桂荣打过电话但未拨通。2014年11月12日，龚俊与赵桂荣在租赁合同背面签署“本合同约定11月18日交房，11月15-17日房租按每日170元结算。争议部分违约责任押金返还进入诉讼程序”的字样，二人均签字并注明日期。2014年11月18日，龚俊母亲李红明与赵桂荣对303室房屋进行交接，双方出具证明，证明内容为“今收到龚俊、李红明房屋1819元（2014年11月15日至2014年11月17日）3单元303，物品房屋无损坏。明细：水费124元、电费381元、煤气费684元、网费120元、3日房租510元，家具全、电器未损，完整交付完成”，双方均在证明中签字确认。为证明中介费及搬家费损失，龚俊提交其另行租房的租赁合同及租赁定金协议书一份，搬家费收条一张。中原房地产公司与赵桂荣均对租赁合同及定金协议书真实性认可，对搬家费收条不予认可。庭审中，赵桂荣提出双方结算时减免了部分煤气费，现要求龚俊支付减免的煤气费373.92元，以及欠缴的两个月座机电话费48元。龚俊对座机电话费认可，同意支付，对煤气费不予认可。双方均确认房屋租金交纳至2014年11月17日，房屋租赁押金5000元尚未退还。庭审结束后，赵桂荣向法院提交庭审笔录补正申请书一份，申请内容为对龚俊提交的照片、解除合同通知书、代理费收据、佣金确认书、网络打印文章、租赁定金协议书及双方签字确认的证明等证据材料均不予认可，并提出要求龚俊支付其自2014年11月18日至2015年3月19日期间的租金、违约金，及赔偿家具家电损坏的相应损失。原审法院认定上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、收条、照片、解除合同通知书、代理费收据、佣金确认书、证明等证据材料在案佐证。原审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。龚俊、赵桂荣与中原房地产公司三方签订的《北京市房屋租赁合同》系各方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，该合同应属合法有效，各方均应遵守履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，龚俊主张因303室房屋所在小区进行改造影响了其正常使用房屋，故向赵桂荣提出解除合同。根据证据显示，2014年11月18日，双方对租赁期间的房屋租金、水电费、煤气费、网费等进行了结算，龚俊将303室房屋返还给赵桂荣，应视为双方协商一致解除了合同，现龚俊主张解除双方签订的房屋租赁合同，法院无法支持，法院确认双方租赁合同已于2014年11月18日解除。根据租赁合同第四条约定：“租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”。本案中，双方已就龚俊应承担的费用、租金进行了结算且龚俊已支付完毕，亦不存在任何一方违约的情形，故龚俊主张赵桂荣返还房屋租赁押金的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。龚俊主张的违约金，无事实及法律依据，法院不予支持。对于龚俊要求中原房地产公司退还中介费并赔偿再次租房所负担的中介费、搬家费的诉讼请求，因中原房地产公司已按照约定完成居间服务内容，不存在违约情形，故龚俊的诉讼请求，于法无据，法院对此不予支持。赵桂荣提出龚俊应向其支付两个月座机电话费48元及减免的煤气费373.92元，龚俊表示同意支付座机电话费，法院对此不持异议，因双方租赁合同中约定相关费用可以从房屋租赁押金中抵扣，故该项费用法院与房屋租赁押金一并处理。对于减免的煤气费，龚俊表示不同意支付，法院认为，双方解除合同时已对煤气费进行了结算，现赵桂荣以此提出抗辩，法院对此不予采信。对于赵桂荣提交的庭审笔录补正申请书，其内容并非对于庭审笔录的遗漏或差错进行补正，而是变更了其对龚俊提交的证据材料的质证意见，法院认为，当事人应如实陈述事实，因赵桂荣在庭审中对于事实的陈述与证据材料显示的内容基本一致，现又对其陈述予以变更，鉴于赵桂荣前后陈述不一致，法院对其在补正申请书中的意见不予采信。对于赵桂荣提出的要求龚俊支付租金、赔偿损失等要求，因其在法庭辩论终结后提出，法院对此不予处理，赵桂荣若坚持主张可另行诉讼。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、确认龚俊、赵桂荣与北京中原房地产经纪有限公司于二Ｏ一四年五月八日签订的《北京市房屋租赁合同》于二Ｏ一四年十一月十八日解除；二、赵桂荣于本判决生效后七日内返还龚俊房屋租赁押金四千九百五十二元；三、驳回龚俊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。赵桂荣不服原审法院判决，以原审法院程序不公正，违反证据规则为由，向本院提起上诉。请求撤销原审法院判决，驳回对方的诉讼请求，并判决被上诉人支付上诉人自2014年11月17日至2015年7月17日拖欠的房租40000元，被上诉人支付上诉人室内损害各项损失9078.92元，返还上诉人拖欠煤气费用373.92元；上诉费用由被上诉人承担。龚俊服从原审法院判决，不同意赵桂荣的上诉请求及理由。中原公司服从原审法院判决，对赵桂荣的上诉请求及理由不发表意见。二审诉讼期间，对于龚俊提交的解除合同通知书赵桂荣认可其已收到，但否认其在上签字。本院查明的其他事实与原审一致，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。龚俊主张因303室房屋所在小区进行改造影响了其正常使用房屋，故向赵桂荣提出解除合同。本案中，赵桂荣认可收到该通知，且于2014年11月18日，双方对租赁期间的房屋租金、水电费、煤气费、网费等进行了结算，龚俊将303室房屋返还给赵桂荣，原审法院据此确认双方租赁合同已于2014年11月18日解除并无不妥。因此龚俊主张解除双方签订的房屋租赁合同的诉讼请求，法院不予支持。关于煤气费，赵桂荣提出双方结算时由于龚俊所带钱款不足，所以按每月50个字只收其煤气费684元，其余煤气费并未表示放弃。但在本案诉讼中赵桂荣并未提交实际发生多少煤气费之证据，故其要求龚俊支付尚欠的煤气费373.92元的上诉请求缺乏依据，本院不予支持。对于赵桂荣提出的要求龚俊支付租金、赔偿损失等请求，因其在法庭辩论终结后提出，原审法院对此不予处理并无不妥。赵桂荣若坚持主张可另行诉讼。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一百五十元，由龚俊负担一百一十二元（已交纳）；由赵桂荣负担三十八元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费七十六元，由赵桂荣负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 柳适思审判员 刘秋燕审判员 王爱红二〇一五年八月十八日书记员 赵梦芸 来自：