（2015）阳春法民一初字第599号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-10-28
案件名称
黄雄、梁翠兰与阳春市畅达房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
阳春市人民法院
所属地区
阳春市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄雄,梁翠兰,阳春市畅达房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条；《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第二条第一款，第九十四条
全文
广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2015）阳春法民一初字第599号原告：黄雄，男，阳春市人，住阳春市。原告：梁翠兰，女，阳春市人，住阳春市。以上两原告的共同委托代理人：莫益站，广东颐和律师事务所律师。被告：阳春市畅达房地产有限公司。住所地：阳春市春城畅达新城第**栋。法定代表人：谢汝文，该公司董事长。委托代理人：陈惠婵，广东丽日律师事务所律师。原告黄雄、梁翠兰诉被告阳春市畅达房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月28日立案受理后，依法由代理审判员林金桥独任审判，于2015年7月2日公开开庭进行了审理。原告黄雄、梁翠兰的委托代理人莫益站，被告阳春市畅达房地产有限公司的委托代理人陈惠婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄雄、梁翠兰诉称：2011年5月3日，原告欲购买被告的位于阳春大道东与育才路交汇处畅达新城11栋2单元1102号商品房，被告告知原告可以交付相应的保留款即可保留该房的优先购买权利及享受相应的购买优惠，原告便支付了50000元保留金给被告。2011年11月11日，原告与被告签订了《畅达新城商品房认购协议》确定购买意向。此后，经原告多次催促，被告既没有与原告签订商品房买卖合同，也没有退还保留金。直至2014年春节，原告通过其他途径知道该套商品房已经被出售。原告与被告所签订的协议已经无法履行，原告要求被告退还保留金，但被告一直不肯。为了维护自身权益，原告起诉请求判决：1、解除原告与被告签订的《畅达新城商品房认购协议》；2、被告立即退还保留金50000元；3、本案诉讼费由被告承担。被告阳春市畅达房地产有限公司辩称：1、请求法院驳回原告的诉讼请求；2、原告于2011年5月3日支付给被告的50000元保留金，在双方签订了认购协议书时，已经转化为定金，依法不予退还；3、原告梁翠兰在被告处共订购了1102号和1302号两套房产，1302号房已经签订了买卖合同并支付了房款，证实原告梁翠兰是知道且应当知道1102房要签订买卖合同和支付房款的事实，被告多次催促原告梁翠兰签订商品房买卖合同无果后，低于原价出售该房；4、本案已过诉讼时效；5、双方签订的认购协议书合法有效。经审理查明：2011年5月3日，原告黄雄、梁翠兰支付购买阳春市阳春大道于育才路交汇处畅达新城11栋2单元1102房50000元保留金给被告。2011年5月4日，原告黄雄、梁翠兰和被告阳春市畅达房地产有限公司签订《房产购买保留权书》，约定如下：“根据房产购买者申请，被告同意就原告意向购买的房产保留购买权：一、房产购买保留对象：阳春市阳春大道于育才路交汇处畅达新城11栋2单元1102房。该物业按套保留，本物业销售面积约157.97平方米。二、保留购买权的方式：房产购买者签署本保留书时即向发展商交纳保留购买权的风险金，以确保发展商对房产有序地销售；在房产销售时，发展商遵照本约定将房产购买者申请保留的房产按以下的价格销售给房产购买者。房产总价：人民币525724元整。保留风险金：50000元于签订本保留书时付清（已交保留风险金转为首期款）。2011年8月1日，被告取得了销售阳春市畅达新城第11幢商品住宅楼的商品房预售许可证。2011年11月11日，原告黄雄、梁翠兰和被告阳春市畅达房地产有限公司签订《畅达新城商品房认购协议》，约定如下：“本房产项目注册名称为：畅达新城。经甲乙双方协商一致，对乙方认购本项目房产达成如下协议：一、认购物业：阳春市阳春大道于育才路交汇处畅达新城11栋2单元1102房。该物业的建筑面积为157.97平方米，建筑面积计单价3328元／平方米。认购楼价：人民币525727元。二、付款方式：乙方选择以下第2种付款方式：2、银行按揭付款：乙方须于本认购合同签订之日即向甲方支付定金153567元，十天内向甲方支付总房款的30%（含定金）50000元，并签订《广东省商品房买卖合同》及其附件，余款357000元在甲方指定银行办理按揭贷款。三、交楼时间：甲方暂定于2011年5月1日前将乙方所购上述房产交付乙方使用（以双方签署的《商品房买卖合同》及补充协议约定为准）。如遇特殊情况或人力不可抗拒的自然灾害，导致延期交付，甲方无需承担责任。四、违约责任：1、乙方必须严格遵守本认购协议约定的期限履行相关义务，如乙方未能在上述日期或之前签订《广东省商品房买卖合同》和附件及缴付应缴房款，则甲方有权没收其缴交的定金并不再通知而将该物业另行出售，本协议自动解除。”2013年10月6日，被告将阳春市阳春大道于育才路交汇处畅达新城11栋2单元1102房屋卖给了弓明超和黎金玲。以上事实，有原、被告在庭审中的陈述记录在案，有畅达新城商品房认购协议、收款收据、（2015）阳春法民一初字第551号民事裁定书、营业执照组织机构代码证、身份证复印件、阳春市商品房预售许可证复印件、房产购买保留权书、律师函、商品房买卖合同等证据复印件附案证实。本院认为：原、被告是在平等自愿协商一致的基础上订立《畅达新城商品房认购协议》，该合同内容是当事人的真实意思表示，内容没有违反相关法律法规的禁止性规定，属于有效合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”《中华人民共和国合同法》第六十二条规定“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”本案双方签订的商品房认购协议第二条约定原告须于本认购合同签订之日即向甲方支付定金153567元，而原告在2011年5月3日已经支付50000元保留金给被告，该笔款应当在双方订立《畅达新城商品房认购协议》之后转化为定金。双方签订商品房认购协议的时间为2011年11月11日，而约定交付房屋的时间为2011年5月1日，被告认为是笔误，原告认为不是，双方无法就交付房屋的时间协商达成一致意见，显属履行期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但本案原、被告均没有举证证实要求对方签订商品房买卖合同和交付房屋，属于不可归责于当事人双方的事由而导致商品房买卖合同未能订立的情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，被告应当将50000元定金返还给原告。原告请求被告返还50000元，于法有据，本院予以支持。被告辩称原告的起诉超过诉讼时效，定金不予退还，由于原、被告双方约定交付房屋的时间不明确，本案的诉讼时效起算日期也无法确定，故本案诉讼时效并没有超期，被告的辩解没有法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，本案被告已经将阳春市阳春大道于育才路交汇处畅达新城11栋2单元1102房屋卖给了弓明超和黎金玲，导致合同目的不能实现，原告可以解除合同。原告请求解除原、被告双方签订的认购协议，于法有据，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款、第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下：一、解除原告黄雄、梁翠兰与被告阳春市畅达房地产有限公司于2011年11月11日签订的《畅达新城商品房认购协议》；二、被告阳春市畅达房地产有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还50000元给原告黄雄、梁翠兰；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费收取为525元，由被告阳春市畅达房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。代理审判员 林金桥二〇一五年八月十八日书 记 员 王培飞 关注公众号“”