（2015）柳市民一终字第539号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-09-14

案件名称

叶常青与柳州连和房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2015）柳市民一终字第539号上诉人（一审被告）：柳州连和房地产开发有限公司，住所地：广西柳州市温州街l号温州商贸城一区2单元18-2号。法定代表人陈青兰，公司经理。委托代理人黄锐，广西景耀律师事务所律师。委托代理人兰齐，广西景耀律师事务所律师。被上诉人（一审原告）叶常青。委托代理人：仇宇书，广西金飞律师事务所律师。上诉人柳州连和房地产开发有限公司（以下简称连和房开公司）因与被上诉人叶常青商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市城中区人民法院（2014）城中民一初字第1800号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法组成由审判员司英华担任审判长，审判员黄坚、审判员曾庆斌组成的合议庭，于2015年7月10日公开审理了本案。代书记员卓柳宾担任法庭记录。上诉人的委托代理人黄锐、兰齐，被上诉人的委托代理人仇宇书到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2012年7月12日叶常青与连和房开公司签订合同，约定：“叶常青向连和房开公司购买位于柳州市桂中大道19号文源华都12-2-6-6号商品房，套内面积单价为每平方米9550.78元，总价款367514元；合同第六条约定叶常青应于签订合同之日交付全部购房款；合同第七条约定叶常青未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，叶常青按日向连和房开公司支付逾期应付款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，连和房开公司有权解除合同。连和房开公司解除合同的，叶常青按累计应付款2%向连和房开公司支付违约金。叶常青愿意继续履行合同的，经连和房开公司同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，叶常青按日向连和房开公司支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第八条约定连和房开公司应于2013年12月31日前将经验收合格（经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格）的商品房交付叶常青；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。除合同第八条规定的特殊情况外，连和房开公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付叶常青使用，按逾期时间分别处理（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房开公司按日向叶常青支付已交付房价款万分之贰的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，叶常青有权解除合同。叶常青解除合同的，连和房开公司应当自叶常青解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按叶常青累计已付款的贰%向叶常青支付违约金，叶常青要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房开公司按日向叶常青支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，连和房开公司应当书面通知叶常青办理交付手续。双方进行验收交接后，连和房开公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，连和房开公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。连和房开公司不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，叶常青有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由连和房开公司承担。由于叶常青原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：叶常青承诺在连和房开公司发出房屋交付通知之日起，七日内与连和房开公司办理房屋交接手续，逾期视为连和房开公司已将房屋正式完整交付。”叶常青按照合同规定的时间支付房款367514元。2014年6月11日，涉案房屋建筑工程的施工、勘察、设计、监理、建设单位共同出具建设工程质量竣工验收意见书，验收结论为工程质量合格。2014年7月15日，连和房开公司在《柳州日报》上刊登文源华都紫京城11#、12#楼交房公告，要求业主于2014年7月18日办理收房手续。涉案房屋的竣工验收备案表载明，勘察、设计、监理、建设单位在验收意见栏签署验收意见的时间为2014年6月11日，柳州市住房和城乡建设委员会同意备案的时间为2014年8月25日。叶常青于2014年7月18日接收涉案房屋。另查明，原连和房开公司于2012年6月29日签订了《商品房认购书》，该认购书第三条第8款约定：本认购书双方签署盖章之日起生效，签订《商品房买卖合同》后，本认购书则同时失效。一审法院审理认为：一、关于连和房开公司是否逾期交房的问题。叶常青与连和房开公司签订合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同，双方应依约履行。双方在合同中约定的交房时间为2013年12月31日前，交付的商品房须“经验收合格”。关于商品房的交付条件，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，涉案工程于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，根据双方合同第十一条的约定，此时房屋已经具备了交付条件。双方在合同中并没有约定以柳州市住房和城乡建设委员会的竣工验收备案作为房屋交付的条件，叶常青主张以取得竣工验收备案表为交房条件没有合同和法律依据。房屋具备交付条件后，连和房开公司于2014年7月15日在《柳州日报》上刊登公告通知业主于2014年7月18日办理收房手续，叶常青于2014年7月18日接收涉案房屋，并在交房确认书上签字。依照合同约定交付房屋的时间为2013年12月31日，连和房开公司于2014年7月18日交付房屋已经逾期，逾期期间为2014年1月1日至2014年7月18日。二、关于连和房开公司逾期交房的天数问题。连和房开公司逾期期间为2014年1月1日至2014年7月18日，共199天。根据合同约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：“1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、政府行为因素影响。买受人未付清所有应付款（含违约金）；3、正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准。”连和房开公司提供相关证据以主张涉案工程从原连和房开公司签订的《商品房认购书》之日至2014年7月18日施工期间因雨天、停电、中高考、设计方案变更等因素导致工程无法施工的连和房开公司可以据实延期交付。一审法院认为，关于连和房开公司主张的据实延期问题，首先需要明确的是，要扣除符合合同第八条规定据实延期的天数是在合同期内计算而不是在原连和房开公司签订认购书至约定交房期间内计算，即从双方当事人签订合同之日起至合同约定交房之日止。《商品房认购书》按照双方约定，在签订“合同”后已经失效，对双方当事人不再产生约束力。而依法成立的合同，自成立时生效，合同生效后才对双方当事人产生约束力，在没有特别约定的情况下，不溯及合同生效之前发生的事由。因此连和房开公司主张从签订认购书之日开始起算连和房开公司可延期交房的天数，一审法院不予采纳，应当从合同签订之日开始起算至合同约定交房之日止期间的雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的天数。根据合同第八条的约定，涉案工程因雨天、停电、设计方案变更等因素导致工程无法施工的应提供施工单位或监理单位的签证，以此证明连和房开公司由于以上原因导致施工无法正常进行，但是连和房开公司没有提供施工单位或监理单位的签证或施工日志以证实施工受影响情况，因此不满足原连和房开公司约定的连和房开公司可以据以延期交房的条件，故一审法院对连和房开公司的此项主张不予采纳，连和房开公司应当承担举证不能的不利后果。另外，连和房开公司主张涉案工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除，一审法院认为，双方在合同中对于中高考因素并无约定，且这些因素连和房开公司在签订合同前可以预见，可以在签订合同时予以考量，连和房开公司也没有提交中高考期间政府要求施工单位停工的相关文件，也没有提交涉案工程因中高考因素确已停工的施工日志及其他相关证据，因此一审法院对连和房开公司的该项主张不予采纳。综上，连和房开公司主张的因降水、停电、中高考、设计方案变更等因素造成停工455天不能构成可以逾期交房的事由，均不予扣除，连和房开公司辩称其不存在逾期交付房屋的违约行为，均缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。三、关于违约金计算问题。合同约定，连和房开公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付叶常青使用逾期超过180日后，叶常青有权解除合同。叶常青要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的次日起至实际交付之日止，连和房开公司按日向叶常青支付已交付房价款万分之贰的违约金。叶常青支付购房款367514元，连和房开公司自2014年1月1日至实际交房日2014年7月18日共计逾期交房199天，连和房开公司需向叶常青支付违约金367514×0.0002×199=14627.06元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，一案法院判决：柳州连和房地产开发有限公司向叶常青支付逾期交房违约金14627.06元。案件受理费236元（叶常青已预交），由叶常青负担36元，由柳州连和房地产开发有限公司负担200元。上诉人连和房开公司不服一审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、一审判决认为“上诉人没有能证明施工受影响情况，因此不满足双方约定的上诉人可以据以延期交房的条件”系严重判断错误。一审庭审中，上诉人依法提交第三方有资质机构所出具的《气象证明》，完全、真实记录了在工程建设期间的下雨天气，众所周知，下雨天气必然导致路面泥泞，不能安全作业，必定影响到工期延误而导致延期交房。一审法院对《气象证明》与《停工汇总表》反映的以上客观存在事实不予认定，导致事实不清，适用法律错误。二、一审判决认为上诉人主张“据实延期”的起算点应当从合同签订之日开始起算，没有法律依据且不符合事实。房屋建筑施工中，整个工程是整体延续的，对签订合同前工程施工期间“正常或非正常停电、停水、雨天、政府行为”所造成的工期延误予以忽略不计是不客观的，有违于公平原则的。因此，一审法院认为“据实延期”的起算点应当从合同签订之日开始起算是没有法律和事实依据的。三、一审判决认为上诉人主张“工程施工期间因中高考因素导致无法施工的天数应扣除”没有证据支撑因而不予采纳，是不符合事实的。柳州市环境保护局、柳州市文化局、柳州市教育局2012年至2014年间，多次下达《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》，对“中高考”期间的建筑工程施工作业作出明确限制，在“中高考”的当天更是全天禁止建筑工程施工作业。以上事实均为政府部门经过广播、电视、报纸等媒介大力宣传从而众所周知的，也符合日常生活经验法则的。本案涉案工程地处柳州市知名学区，坐落于重点学府柳州高中及柳州市十二中附近，并且该两所学校也是柳州市“中高考”的重要考点，为了保证“中高”考期间考生有一个安静的学习和休息环境，以旺盛的精力参加考试，上诉人必然响应政府多部门下发的《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》精神，做好相关停工工作，否则必将面临政府部门的严厉处罚。一审法院未对相关政策文件及法律法规予以详查，便武断地认定不存在的停工的事实是严重缺乏依据的。四、一审判决认为，涉案工程“设计方案变更”没有提供施工单位或监理单位的签证就不足以证明施工受影响情况，这不符合事实。涉案工程的变更必须是向有资质机构报批，经审核后方能作审计方案的变更，并且审计方案的变更涉及到工程量的变化，必然影响到施工单位方的切身利益，施工单位与监理单位之间必定有施工图纸、相关函件、签证的往来以确认工程量变化的事实。一审法院在审理过程中对施工图纸等证据不予认定是完全违背事实的，上诉人认为，因涉案工程“设计方案变更”而影响工程进度完全符合双方所签订《商品房买卖合同》的“据实延期交房条件”。五、一审判决认为“交付房屋时间应为2014年7月19日”，没有法律和事实依据。双方签订的《商品房买卖合同》中约定交付商品房的条件为“经验收合格”。本案涉案工程早于2014年6月11日经过勘察、设计、施工、监理单位进行质量竣工验收，认定工程质量合格，己经完全具备交付条件。上诉人随即通过电话、面告等多种方式通知各买受人前来办理交房手续，但仍有大部分买受人置若罔闻。因此，上诉人便于2014年7月15日登报，以公告的形式再次催促买受人前来办理交接手续。上诉人认为，2014年6月11日，涉案工程已经验收合格，具备交付条件；2014年7月15日登报公告，通知买受人来接收房屋，2014年7月15日应为实际交付房屋时间，上诉人此时已完成合同约定的交房义务。《商品房买卖合同》第十一条约定“由于买受人原因，未能按期交付的，买受人承诺在上诉人发出房屋交付通知之日起，七日内与上诉人办理房屋交接手续，逾期视为房屋完整交付……”。该合同条款是对买受人无正当理由而延误办理交接手续的限制，而不是对上诉人设定的合同义务，至于买受人自身是否能够如期前来办理交接手续，则为买受人应自行承担的责任。一审法院错误地分配合同义务，已侵害了上诉人的合法权益。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误。现请求二审法院：1、查明事实，依法撤销一审判决并改判；2、一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。被上诉人叶常青答辩称：上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。第一，被上诉人认为上诉人对雨天、变更设计以及高考中考应该承担举证责任，其认为上述原因导致工期延期，但是在一审当中，上诉人没有就上述事实进行举证。第二，上诉人认为延期起点应从工程开工之日起算，被上诉人认为没有事实和法律依据，签订合同之前，是否延期、是否停工与被上诉人没有任何的关联性。第三，被上诉人认为一审认定的交房时间是正确的，是从公告刊登之日延后7天，也是合理的期间。综上所述，请二审法院驳回上诉人的上诉请求。综合诉辩双方的意见，当事人对一审判决查明的事实均无异议。上诉人连和房开公司为证明因政府行为的存在，导致上诉人在中、高考期间实际停工的事实，在二审期间提交了《关于加强中、高考期间环境噪声污染管理的通知》、《城中区环保局“三举措”加强中、高考期间噪声管理》以及《柳东加强噪音管理为中高考学子护航》（以上均为网络打印件）。被上诉人叶常青质证认为：首先，该组证据的第一份仅是通知，并没有要求施工方进行停工。其次，中高考是否成为停工的理由在合同中没有约定，作为施工方应该可以预见中高考，这是每年都正常进行的，签订的合同当中已经是扣除了相应天数，而且以这些证据作为延期的理由对于被上诉人是不公平、不合理的，违反了契约精神。被上诉人叶常青在二审期间未提交新证据。本院对当事人提交证据的分析与认定，上诉人二审期间提交的证据均为其在网络上下载打印的文件，并无相应出处，况且该组证据并不能直接证明上诉人在中高考期间停止施工的事实，对该组证据本院不予采信。综上分析，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律规定，应属有效合同。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当依照合同约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据《商品房买卖合同》第八条第一款的约定，上诉人应当在2013年12月31日前将勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同验收合格的房屋交付给被上诉人，否则将按照该合同第九条的约定支付逾期交房违约金。本案中，诉争房屋于2014年6月11日达到合同约定的交房条件（即经验收合格），并于2014年7月15日登报公告通知被上诉人于2014年7月18日办理收房手续，被上诉人于2014年7月18日接收涉案房屋，则上诉人逾期交房的时间为199天（2014年1月1日至2014年7月18日），本院予以确认。一审法院依照《商品房买卖合同》第九条的约定，判决上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金，其标准、计算方式以及数额是正确的，依法应予维持。上诉人主张由于下雨、中高考、设计变更的因素导致工期延误，按照《商品房买卖合同》第八条“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……3.正常或非正常停电、停水、雨天、设计变更、规划变更造成工期延误，以施工单位或监理单位的签证为准”的约定可以据实延期交房，但上诉人提供的证据仅能证实发生下雨、中高考等事实，而其未能提供足以证实因上述情况导致暂停施工的证据（如签证单、施工日志等），故上诉人的该项异议事实依据不充分，本院不予采纳。上诉人还认为一审判决将签订《商品房买卖合同》之日作为据实延期交房的起算点是错误的，但《商品房买卖合同》第八条第二款约定“如遇下列特殊原因……出卖人可据实予以延期”指的是在该合同签订之后可能发生的据实延期的情形，而在签订《商品房买卖合同》之前发生下雨、中高考、设计变更等情况对双方当事人来说都不是假设发生的，该类情况已经成为既成事实，合同对其并无溯及既往的效力，双方当事人也没有约定在合同签订之前发生该类情况也可以据实延期交房，故对上诉人的该项异议本院亦不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决适当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费734元（上诉人柳州连和房地产开发有限公司已预交），由上诉人柳州连和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长司英华审判员曾庆斌审判员黄坚二〇一五年八月十八日代书记员卓柳宾关注微信公众号“”