（2015）沪二中民二（民）终字第785号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-23
案件名称
上海鑫成汽车销售服务有限公司与上海国茂实业公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第785号上诉人(原审被告)上海鑫成汽车销售服务有限公司。法定代表人魏敦云。委托代理人凌树民，上海市东海律师事务所律师。委托代理人张峻，上海段和段律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海国茂实业公司。法定代表人张云志。委托代理人庄英，上海殷实律师事务所律师。上诉人上海鑫成汽车销售服务有限公司(以下简称“鑫成公司”)因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2014)宝民三(民)初字第948号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2004年7月22日，上海国茂实业公司(以下简称“国茂公司”，甲方)与鑫成公司(乙方)签订《租赁协议》，主要约定，甲方将上海市宝山区祁连山路XXX号、现有占地面积5,600平方米的房屋及场地(其中门面房屋450平方米、办公楼514平方米、仓库460平方米，以下简称“系争房屋”)出租给乙方作为经营汽车交易、汽车修理等其他用途使用，租期为十五年，即2004年8月15日起至2019年8月14日止，年租金人民币(以下币种均为人民币)50万元，每5年递增6%。合同第四条约定，甲方提供给乙方用电量为80千瓦，提供水到厂区内及排水管道。第五条约定，乙方在租赁期的新建、扩建及改建房屋产权归乙方所有，合同期满后所有房屋全部归甲方所有；双方同意本协议签订之日起，乙方即可进行改建、扩建及拆除清理部分房屋，在拆除清理期间不需通知任何单位和个人。第八条第四款约定，本协议租赁期未满，如遇市政动迁，按市政动迁政策办，按谁投资归谁所有；乙方在协议期内，如果拆除甲方房屋，按拆除实际面积补偿，乙方承诺将市政动迁款中作补偿，约定金额为每平方米500元，合同期满后不作赔偿。合同签订后，鑫成公司对部分房屋进行拆除和改建，但未办理相应的审批手续，付清2014年3月底前全部租金。2014年6月，国茂公司认为，2010年起，鑫成公司在系争房屋及场地内存在产品的生产、储存及员工居住混在一起的现象，违反消防安全的规定，存在较大的安全隐患。2011年起，系争房屋及场地已被纳入国家征收的范围，双方的租赁合同事实上已无法履行，故其起诉至原审法院，要求解除双方签订的《租赁协议》，鑫成公司将上述房屋及场地清腾后返还给国茂公司，鑫成公司按年租金53万元的标准支付自2014年4月至实际返还日止的租金。原审中鑫成公司辩称，鑫成公司租赁系争房屋及场地以来，从未收到相关部门要求整改的通知，并不存在违法行为，国茂公司据此要求解除合同缺乏依据。鑫成公司租赁后在系争场地上进行了大量扩建、改建，国茂公司多次保证将办妥建筑物的合法手续。国茂公司直至2014年初才告知鑫成公司系争房屋及场地将被征收，且鑫成公司发现估价标准极低，且存在漏评部分。国茂公司要求解除合同系逃避对鑫成公司的赔偿责任，故不同意国茂公司的诉讼请求，要求双方的合同应继续履行。原审审理中，国茂公司提供一组检查单位为上海市宝山区大场镇安全管理事务所的《消防、安全监督检查记录》，被检查单位地址均为祁连山路XXX号，载明存在“店内电气线路铺设不规范、店内环境脏乱、店内灭火器材配备不足”等情况，要求立即改正。鑫成公司表示从未收到过上述通知，且即使存在上述情况，亦未达到国茂公司要求解除合同的条件。原审另查明，2011年3月29日，上海市宝山区规划和土地管理局发出沪(宝)拟征告【2011】第31号《拟征地告知书》，告知南大村被征地范围内集体经济组织和村民，国家拟征收包括系争房屋及场地在内的集体土地。2011年11月14日，上海市人民政府以沪府土【2011】762号批文批准征收包括系争房屋及场地在内的集体土地。同月17日，上海市宝山区规划和土地管理局发出沪(宝)征告【2011】第67号公告，公告征收包括系争房屋及场地在内的集体土地。原审审理中，鑫成公司提供《征地财物补偿明细表》，载明财产所有人为“南大村国茂公司(魏老板)”，征地单位为上海市宝山区土地储备中心，征地项目为南大综合整治改造一期D块，证明拆迁单位已对系争房屋及场地的地上附着物及搬迁费等进行了评估，评估总金额为5,511,820.25元，但评估金额明显偏低，未按有产证的房屋进行补偿，还存在漏评部分。经原审法院释明，鑫成公司表示不可能与拆迁单位重新达成补偿协议，并反诉要求国茂公司赔偿经济损失，同时对鑫成公司的添附申请司法审价。在原审法院第二次庭审前，鑫成公司自愿撤回反诉和司法审价申请，表示不要求在本案中处理赔偿问题。国茂公司对证据真实性予以认可，并表示为解决实际问题，国茂公司愿意按上述标准补偿鑫成公司，但要根据双方合同第八条第四款第(1)项的约定，扣除国茂公司原有房屋面积的补偿共计712,000元；且国茂公司在交付房屋及场地时，已平整好地面，水电亦是完整的，故上述补偿中还要扣除场地、自来水管、水泥场地的补偿金额的一半。经计算，同意补偿鑫成公司4,753,525.25元。鑫成公司同意扣除原有房屋的补偿712,000元，但场地、水泥场地、自来水管均系鑫成公司推倒后重新铺设，故不同意扣除上述补偿金额。原审法院经审理后认为，国茂公司、鑫成公司签订的《租赁协议》系双方真实意思，双方均应恪守履行，但因租赁的房屋及场地已被国家征收，上述租赁协议实际已无法履行，故国茂公司要求解除双方租赁协议的诉请，原审法院予以准许。合同解除后，鑫成公司应将租赁的房屋及场地返还给国茂公司，并应按双方的合同约定向国茂公司支付租金。国茂公司自愿按《征地财物补偿明细表》的标准对鑫成公司进行补偿，亦符合双方合同的约定，原审法院予以确认。对于双方合同约定的对原有房屋面积的补偿712,000元，国茂公司表示应当扣除，鑫成公司亦予以认可，原审法院予以确认。对于国茂公司表示场地、水泥场地、自来水管项目的补偿亦应扣除一半金额，但未提供证据予以证明，原审法院不予采纳。鑫成公司关于要求国茂公司赔偿经济损失的反诉请求，在本案审理过程中全部撤回，本案不作处理。原审法院据此作出判决：一、解除国茂公司与鑫成公司就上海市宝山区祁连山路XXX号房屋及场地签订的《租赁协议》；二、鑫成公司于判决生效之日起十日内，将上述房屋及场地返还给国茂公司；三、鑫成公司于判决生效之日起十日内，按每年53万元的标准向国茂公司支付2014年4月1日至实际返还租赁物之日的租金；四、国茂公司于判决生效之日起十日内，向鑫成公司支付补偿款4,799,820.25元。原审判决后，上诉人鑫成公司不服，向本院提起上诉称：1、动迁协议是否签署，上诉人不知道，如果动迁协议的确生效，法院判决解除合同，上诉人也没意见；2、返还系争房屋中的场地是应该的，但其中的房屋所有权归属上诉人，不应当予以返还；3、系争房屋租金应当支付给实际所有权人，如果动迁协议生效，产权人就不是被上诉人了，其无权收取租金；4、动迁安置补偿款过低，上诉人估算下应当有2,000万元。综上，上诉人请求撤销原审判决，依法改判。被上诉人国茂公司答辩称：原审查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由如下：1、系争房屋已经被政府所征收，合同解除的事由已经相当明确，原审判决合同解除有事实和法律依据；2、国茂公司基于自愿补偿了鑫成公司，是对系争房屋的补偿，包括场地和房屋，系争房屋应当返回，归被上诉人所有，不存在赔偿问题，房屋的搭建和添附已经全部包含在补偿款内；3、鑫成公司仍占有、使用、收益系争房屋，原审判决上诉人承担相应租金，于法有据；4、系争房屋所在地块2011年开始被征收，政府相关职能部门已经对合法有证的建筑物面积进行财物评估，这个评估具有公信力，符合法律规定，不存在上诉人认为补偿款过低的情况。上诉人拆除了被上诉人的合法建筑，上诉人现在所建的房屋没有建设规划许可证，但是政府也是按照合法的建筑面积予以补偿。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。二审中上诉人表示就本案中撤回的反诉，已经向原审法院另案提起赔偿诉讼。本院认为，根据原审查明的事实，系争房屋确被国家征收，双方签订的租赁协议已无法履行，原审法院判决解除该协议，返还房屋和场地并无不当。上诉人认为不应返还房屋的依据不足，本院不予支持；上诉人并上诉认为，场地和房屋已经被征收，国茂公司不再是权利人，无权收取租金。但向政府交付征收房屋是被征收人的义务，国茂公司作为被征收人有义务向政府交付被征收财产，并承担相应责任。而鑫成公司与国茂公司签订了租赁协议，鑫成公司基于合同关系从国茂公司处取得系争房屋，现合同解除后，鑫成公司仍占有系争房屋，国茂公司有权依据租赁合同法律关系，收取承租人支付的租金抑或使用费。因此鑫成公司认为不应向国茂公司支付租金的上诉理由不充分，本院不予采纳。原审法院根据国茂公司的自愿及双方的合意，判决国茂公司支付鑫成公司的补偿款也无不当，本院亦予以维持。鑫成公司认为补偿款过低的上诉请求，因其就赔偿款问题已经另案提起诉讼，不属于本案处理范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,007元，由上诉人上海鑫成汽车销售服务有限公司负担。本判决系终审判决。审判长 刘建颖审判员 邬海蓉审判员 成 皿二〇一五年八月十八日书记员 王小玥附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”