（2015）沪二中民二（民）终字第561号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-23
案件名称
杨骏与丁松林、史文文等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第561号上诉人(原审被告)杨骏。被上诉人(原审原告)丁松林。被上诉人(原审原告)史文文。上述两被上诉人之共同委托代理人丁长二，上海步界律师事务所律师。原审被告陈莉莉。上诉��杨骏因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2014)嘉民三(民)初字第1159号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年7月25日，丁松林、史文文与杨骏、陈莉莉签订上海市房地产买卖合同，约定由丁松林、史文文购买上海市嘉定区永靖路XXX弄XXX号XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，总价款人民币(以下币种均为人民币)1,425,000元。合同并约定，房屋交易过户前所产生的物业、水、电、煤、有线通讯费等由出卖人承担。合同签订后，杨骏先后分四次共收取丁松林、史文文购房款1,000,000元。另丁松林为购买系争房屋曾申请住房公积金贷款500,000元，相关公积金贷款已于2014年3月18日全额汇入陈莉莉名下银行账户。系争房屋在办理过户的过程中，丁松林、史文文先行缴纳了原先房屋积欠的物业费、有��电视费及电费等逾3,180元。另查，陈莉莉为出售系争房屋，曾分别通过公证形式委托杨骏及案外人朱某作为代理人，全权办理系争房屋的代为签订买卖合同、代为办理过户手续、代为办理抵押登记、代为收取房价款等事宜。其中对杨骏的委托期限为自2013年7月8日起至2014年1月8日止；对朱某的委托期限为自2013年11月27日起至2014年12月31日止。2014年2月24日，丁松林与案外人朱某签订《特别协议》，约定朱某在收到银行贷款放款后的当日归还丁松林75,000元。2014年7月7日，丁松林与杨骏签订《特别协议》，约定杨骏自愿代朱某归还丁松林79,180元，其中75,000元为银行贷款中多贷部分，3,180元为系争房屋过户前积欠的物业费、有线电视费及电费等，1,000元为朱某未按约还款而由杨骏自愿支付的违约金。该协议还约定，上述钱款应于两周内付清，“若延期每日支付全款的10%违约���(79,180元*10%=791.8元)”，直至付清为止。现丁松林、史文文诉至原审法院，要求1、判令杨骏、陈莉莉返还丁松林、史文文78,180元；2、判令杨骏支付丁松林、史文文违约金1,000元，并支付自2014年7月22日起的违约金79,180元(按每逾期一日支付7,918元计算)。原审法院认为，丁松林、史文文与杨骏、陈莉莉所签上海市房地产买卖合同系各当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。丁松林、史文文为购买系争房屋，先后共向杨骏、陈莉莉支付购房款1,500,000元，并先行代付了房屋过户之前积欠的物业费、有线电视费及电费等费用，其依据房地产买卖合同主张返还多支付的购房款75,000元及先行代付的相关费用3,180元合法有据。陈莉莉辩称系争房屋买卖事宜已全权委托他人办理，自己对于汇入其名下银行账户的钱款并无实际控制等主张，缺乏相应依据，原审法院难以采信；对于其表示愿意返还丁松林、史文文代付的3,180元相关费用，原审法院予以认可。丁松林与案外人朱某所签《特别协议》，其实质系对银行贷款中超出合同约定房款部分的75,000元进行确认并明确上述钱款应于银行放款当日返还丁松林、史文文，案外人朱某作为陈莉莉的代理人，其所签的该份协议属于代理权限之范围，相关法律后果应由委托人陈莉莉承担。而杨骏又于之后与丁松林签订了《特别协议》，明确朱某未能按约返还丁松林钱款，并表示自愿代朱某向丁松林偿还银行贷款中多贷部分75,000元、房屋过户之前积欠的相关费用3,180元以及因朱某未能按约还款而自愿支付的违约金1,000元，结合本案中杨骏、朱某及陈莉莉之间关系，原审法院认为，杨骏的相关意思表示并非是对案外人朱某自身还款的担保，而是就系争房屋在���卖过程中，丁松林、史文文与陈莉莉之间所生相关债权债务问题自愿为朱某所代表的陈莉莉偿还债务并承担相应违约责任所作之表示，并已与丁松林达成了合意。对此，因立法并未禁止债权债务关系相对人之外的第三人承诺或与债权人协商偿还债务人之债务，故丁松林、史文文起诉要求杨骏、陈莉莉返还78,180元之主张，于法无悖，原审法院予以支持。在丁松林与杨骏所签《特别协议》中，除了确认杨骏自愿支付因朱某此前未能按约还款而产生的违约金1,000元外，双方还约定了杨骏的还款期限以及逾期还款的违约金计算方式，虽然相关约定中的文字表述与文中数字计算结果存在10倍的差异，但无论采用哪一种计算方式，都将导致违约金明显过高，且即使依照丁松林、史文文调整诉讼请求后的固定违约金金额来看也属过高无疑，而杨骏对此亦提出相应抗辩，故原审法院���据案件实际情况，酌情对违约金进行调整，判定杨骏共需向丁松林、史文文支付违约金7,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院作出判决如下：一、杨骏、陈莉莉应于判决生效之日起十日内返还丁松林、史文文78,180元；二、杨骏应于判决生效之日起十日内向丁松林、史文文支付违约金7,000元。杨骏不服原审法院判决，向本院提起上诉称：系争房屋上原存在100万元债权的抵押，其受陈莉莉的委托将收到的100万元房款用于涤除上述抵押后其委托事项即已结束，后朱某和其说向丁松林借了7.5万元无法偿还让其替朱某担保，故其才与丁松林签订了2014年7月7日的协议，故其仅是担保人不同意承担还款责任。被上诉人丁松林、史文文则辩称���2014年7月7日的协议明确约定的内容是替朱某还款，故其不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。原审被告陈莉莉则述称：原审法院判决后其未提出上诉，其同意杨骏的意见。本院经审理查明：原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为：杨骏与丁松林于2014年7月7日签订的特别协议是双方当事人真实意思的表示，且与法无悖，应当认定合法有效，双方当事人均应依约履行。根据杨骏出具的收条和其在原审庭审中的陈述，其作为陈莉莉的代理人确实收取了丁松林、史文文支付的100万元房款，此后，由丁松林申请的公积金贷款50万元又划入陈莉莉个人帐户，而各方当事人对于142.5万元是系争房屋的真实交易价格均无异议。据此应当认定丁松林、史文文确实多付了购房款7.5万元，对此朱某作为陈莉莉的代理人于2014年2月24日亦出具了《特别协议》予以认可。2014年7月7日在杨骏担任陈莉莉代理人的任期届满后与丁松林签订的《特别协议》约定，杨骏自愿代替朱某还丁松林79,180元，该协议还具体标明了上述钱款的组成，现丁松林、史文文依据上述协议的内容要求杨骏归还上述钱款，符合协议的约定。原审法院据实对违约金进行的调整亦无不妥。杨骏以其仅作为朱某的担保人签订了上述协议，该意见与协议内容不符，本院不予采信。鉴于陈莉莉对本案并未提出上诉，故本院对原审判决一并予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1,929.5元，由杨骏负担。本判决为终审判决。审 判 长 张志煜审 判 员 吴 俊代理审判员 马忆蔺二〇一五年八月十八日书 记 员 朱伟静附：相关法律条文附：相关��法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来自：