（2015）浙温民终字第1782号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-12
案件名称
林尧友与陈凤英房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省温州市中级人民法院
所属地区
浙江省温州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈凤英,林尧友
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙温民终字第1782号上诉人（原审被告）：陈凤英。委托代理人：黄建，浙江信泰律师事务所律师。委托代理人：金勇浩，浙江信泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林尧友。上诉人陈凤英因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省平阳县人民法院（2015）温平民初字第133号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原判认定，林尧友、陈凤英经协商于2008年12月10日签订房地产买卖定金协议书，于2008年12月16日签订《房屋卖尽契约》。房屋卖尽契签订后，陈凤英即支付了购房款150000元。2010年9月17日，双方又签订一份《房屋买卖补充协议》，协议明确了涉案房屋面积为102.16平方，总房价款262000元，陈凤英已付150000元，因包税扣掉15000元，尚欠97000元，并约定陈凤英最迟应当于2010年11月22日将剩余房款一次性支付给林尧友，若未支付，须按剩余房款每日5‰支付违约金，逾期超过3日，林尧友有权解除《房屋卖尽契约》，收回房屋，并按原价退回陈凤英全部购房款，由此造成的损失由陈凤英自行负担。该补充协议签订后，双方又签订了一份《房地产卖尽契约》提交给房管部门，办理了涉案房屋产权过户手续。现涉案房屋产权已登记在陈凤英名下，且陈凤英亦已入住该房屋。林尧友于2011年9月6日向平阳县人民法院起诉要求解除双方于2008年12月16日签订的《房屋卖尽契约》。平阳县人民法院于2012年2月5日判决驳回其诉讼请求。林尧友不服该判决，上诉至浙江省温州市中级人民法院，温州市中级人民法院于2012年7月2日作出判决，驳回上诉，维持原判。之后，陈凤英仍支付林尧友剩余购房款。原判认为，双方当事人签订的《房地产买卖定金协议书》、《房屋卖尽契约》及《房屋买卖补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的民事合同。现陈凤英主张《房屋买卖补充协议》签订时林尧友存在欺诈行为，依据不足，不予采纳。房屋买卖补充协议系双方对涉案房屋建筑面积、总房价款、相关税费负担情况、尚欠购房余款等进行最后明确约定，故林尧友主张陈凤英尚欠剩余购房款97000元，予以支持。林尧友曾起诉要求解除双方的房屋买卖合同，法院经审理后，驳回其诉讼请求，并就剩余购房款告知另行主张。因此，陈凤英应按《房屋买卖补充协议》的约定将剩余购房款交付给林尧友。但陈凤英至今尚未履行，已构成违约，违约金以浙江省温州市中级人民法院（2012）浙温民终字第332号民事判决生效之日（即2012年7月2日）起计算。双方约定违约金按每日千分之五过高，酌情予以调整为按每日万分之四计算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、陈凤英于本判决生效之日起十日内偿还林尧友97000元及违约金（从2012年7月2日起按每日万分之四计算至本判决确定的履行之日止）;二、驳回林尧友的其他诉讼请求。如果未在判决指定的期限内履行金钱给付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费6247元，减半收取3123.50元，由林尧友1736元负担，陈凤英负担1387.50元。宣判后，陈凤英不服，提起上诉称：双方签订的房地产买卖定金协议书，房屋卖尽契约以及房屋买卖补充协议都具有同等效力，应当一并执行。陈凤英实际结欠林尧友购房款72090元，而非97000元。陈凤英已多支付扣税差额2010元，三通一平费2000元，电表初装费500元，定金10000元以及10400元购房款，上述款项应从房屋买卖补充协议结算款97000元中再行抵扣。陈凤英于2010年12月20日将72300元购房余款以现金交付中介人李芳新，由李芳新代为转交，以履行向林尧友交付购房余款的义务。李芳新多次联系林尧友领取，其不予理会。陈凤英已积极履行购房余款的交付义务，并没有违约事实。而根据留存于平阳县财政、地税局档案室的双方签订的《房地产卖尽契约》，该契约确认双方房屋交易价格为145980元，而陈凤英实际己经交付定金10000元，购房款150000元，共计160000元，故不存在违约事实。综上，陈凤英于2010年12月20日将72300元购房余款交付购房中介人李芳新的行为，应视为已积极履行购房余款的交付。林尧友在接收购房余款的过程中存在过错。故陈凤英不应当承受2010年12月20日之后购房余款所产生的违约金的支付责任，请求撤销原判，并依法改判。被上诉人林尧友答辩称：三通一平本来没有约定，后来大家约定建造水泥路，陈凤英系自愿缴纳2000元。电表初装费500元属于代办，多出来的金额已放到各家的电表户头中。补充协议是大家同意签订的，所有结算好的款项都在补充协议中进行约定。补充协议也约定了违约责任。总共60户购房户，全部都是签订这样的协议，其他59户的钱都已经按照类似的补充协议交付。陈凤英所说的将款项放在中介人处，林尧友并不知情。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审期间，陈凤英提交两份证据，一份是中介人李芳新的谈话笔录，证明陈凤英通过中介人李芳新当面向林尧友交付10000元定金等事实。一份是房地产卖尽契约，证明双方交易价格为149800元。林尧友对于谈话笔录中涉及的将72300元购房款项放在中介人处的情并不知情外，对其余内容的真实性无异议。林尧友对房地产卖尽契约的真实性无异议，本院对该份证据的真实性予以确认，但不能以此认定双方房屋买卖的真实交易价款。林尧友对于谈话笔录部分内容有异议，且证人未出庭作证，故对林尧友有异议的证言内容，本院不予确认。本院审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人先后签订的房地产买卖定金协议书、房屋卖尽契约以及房屋买卖补充协议均系双方的真实意思表示，协议内容合法，依法应认定有效。双方在订立在后的房屋买卖补充协议中明确约定了争议房屋的建筑面积、房屋价款、税费负担，并对于购房余款进行了结算，因此，陈凤英应当根据协议约定支付剩余房款97000元。陈凤英主张自己实际结欠林尧友购房款72300元，但该金额未经林尧友确认，且与房屋买卖补充协议确定金额不符，故本院不予采信。由于陈凤英未按补充协议履行付款义务，原审判令逾期付款违约金从2012年7月2日起计算，利率酌情调整为按每日万分之四计算，符合法律规定，并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。陈凤英的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6247元，由上诉人陈凤英负担。本判决为终审判决。审 判 长 余 萌审 判 员 陈肖俭审 判 员 郑文平二〇一五年八月十八日代书记员 李博武 更多数据：搜索“”来源：