（2015）淮开商初字第229号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2016-11-22

案件名称

淮安市浦东物业服务有限公司与淮安荣盛房地产有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

淮安经济技术开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

淮安市浦东物业服务有限公司,淮安荣盛房地产有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

江苏省淮安经济技术开发区人民法院民事判决书（2015）淮开商初字第229号原告淮安市浦东物业服务有限公司��反诉被告），住所地淮安市清浦区解放东路58号。法定代表人宋惠娟，该公司董事长。委托代理人蒋海燕，江苏淮海潮律师事务所律师。被告淮安荣盛房地产有限公司(反诉原告)，住所地淮安经济技术开发区青岛路38号罗马假日花苑1号商铺901室。法定代表人薛尧荣，该公司董事长。委托代理人纪凤军，江苏古楚律师事务所律师。原告淮安市浦东物业服务有限公司（以下简称浦东物业）诉被告淮安荣盛房地产有限公司（以下简称荣盛房产）物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员蔡勇独任审判，公开开庭进行了审理。原告浦东物业委托代理人蒋海燕、被告荣盛房产��托代理人纪凤军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告浦东物业诉称：罗马假日花苑小区系被告开发，原告作为前期物业服务企业与被告签订物业服务合同。由于被告开发的房屋未售房较多，原、被告于2011年5月31日就未售房物业服务费达成协议，由被告对2011年11月8日前建成未售房给付原告88万元物业服务费；对在建及未建房719户及商铺6770平方米至2014年10月底，如售房率未达90%，则再付12万元作为未售房物业补偿。协议签订后，被告仅支付未售房物业费72万元，尚欠28万元未付。原告多次协商无果，现提起诉讼请求判令被告支付物业服务费28万元。为证明自己的主张，原告提供以下证据：一.原、被告2007年12月16日签订的《前期物业服务合同》一份，证明：物业服务合同期间自2008年12月16日至2014年12月15日止。二.原、被告2011年5月31日签订的《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》一份，证明：2011年10月8日前被告已经建成的未售房一次性物业费88万元；在建及未建房、商铺2014年10月底前被告销售没有达到90%，应再补偿12万元。三.2013年6月20日被告出具的《承诺书》一份，证明：物业费88万元中有16万元没有支付。四.小区的物业服务满意调查度情况汇总表，证明：业主对原告的服务是满意，且东湖办事处也盖章证明这一点。五.物业收费公示照片两张，证明：原告将物业费在小区公示。六.原告撤出小区的函两份，证明：被告一直不与原告签订合同，所以原告撤出小区。七．销售房屋的销售明细，证明：在2014年10月31日，房屋销售没有达到90%。被告荣盛房产辩解并反诉称：2011年5月31日签订的未收房物业服务费协议约定被告支付88万元是对所有空置房服务费的打包处理，被告已经支付了72万元，现由于原告方不愿提供物业服务离开该小区，新的物业公司仍然要收取空置房费用，所以16万元不应当再支付。协议约定的12万元费用并未形成，因为在建及未建房并未竣工，所以12万元不应当支付，请求驳回原告的诉讼请求。因原告没有依据《罗马假日花苑前期物业服务合同》约定的义务，对相关实施缺乏保养，多处损坏，交接时物品短少，且擅自将地下车库出租给某汽车公司停放，现提起反诉，要求原告赔偿服务期间造成的损失365873.16元、要求移交擅自租赁车库的租金、公示服务期间的财务收支情况、赔偿违约金10万元。为证明自己的主张，被告提供下列证据：一.《前期物业服务合同》一份，证明：双方的物业合同关系。二.空置房列表、阁楼空关房工程物业检查表各一份，证明：在原告服务期间，因管理不善造成空置房有38户电线缺失，每户恢复电线需要3112元。三.自动报警消防联运控制系统报价清单一份，证明：因原告服务管理维护不善导致消防控制系统损坏无法运行，仅主机部分就形成维修费用31090元。四.现场签证单一份、围墙照片一组，证明：原告服务期间因管理不善，导致围墙铁栏杆被多处破坏，维修费用17505元。五.现场签证单，业主联系单��份，照片一组，证明：原告服务期间因管理不善导致有5户门被损坏。六.信箱照片一组，证明：原告服务期间因管理不善造成信箱损坏，损失为11900元。七.车库电器损坏结算单一份，证明：原告服务期间因管理不善导致车库中的电器设备无法运行，如修复需要费用96000元。八.物资移交表一份，证明：原告在移交物资时，所欠物资清单及价格。九.陈述缺少了近90副阳台晾衣架，每副250元，共计22500元。十.小区智能化系统情况汇报一份、报价表一份，证明：原告服务期间把监控和LED屏损坏，所需要的维修费用为41867.16元。十一.通知及照片一组，证明：原告服务期间擅自将地下车库出��给外人用于停放100辆车辆。原告浦东物业对反诉辩称：原告与新物业在物资接收时双方有明确的交接手续，没有被告所述的损失存在；原告没有出租场地停放汽车的事实，物业财务收支每年都进行公示，原告没有违反合同约定事由，也不存在违约金的问题，请求驳回被告反诉请求。原告针对被告反诉提供以下证据：一.2012年3月12日被告出具的承诺书、《关于印发物业承接查验办法的通知》各一份，证明：被告方为急于交房，请求原告配合被告出具“淮安市经济开发区新建房产开发项目物业承接和查验证明”，事实双方没有办理验收交接手续，被告承诺造成的一切损失由被告公司承担。二.原、被告及新物业公司三方��2015年3月11日会议纪要，证明：原告需要负责的三个问题已经解决，不存在被告所述的损失存在。三.新区物业负责人在2015年4月2日、4月22日、5月22日出具的证明，证明：原告已经履行了物资交接手续，不存在被告所述的损失。四.淮安市建工设备安装有限公司在2015年2月27日出具的证明一份，证明：原告将消防设备发包给该公司维修，该公司已经全部维修完毕。经庭审质证，被告对原告提供的本诉证据一、二、三、六、七真实性没有异议，对证据四、五真实性提出异议，认为原告服务并不满意，证据内容有虚假的成份，也没有将收支情况进行公示。原告对被告反诉证据一、二、八没有异议，对证据三、四、五、七、九、十的关联性不认可，认为不在原告负责范围，对证据六��实性无异议，但认为属于合理损耗，对证据十一真实性不认可。被告对原告提供的关于反诉证据一、二、三不表异议，对证据四真实性无法确认，与本案无关联性。依据上述举证、质证，本院依法确认以下事实：被告荣盛房产系罗马假日花苑小区开发商，2007年12月16日，原告浦东物业作为前期物业服务企业与被告签订《罗马假日花苑前期物业服务合同》一份，合同约定了服务内容与质量，服务费用、物业的使用与维护、违约责任等相关内容，合同期限自2008年12月16日起至2014年12月15日止。2011年5月31日，原、被告签订的《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》一份，约定：“罗马假日花苑2011年10月8日前建成并交付乙方的未售房的物业服务费用为88万元。此款结算付清后，2011年11月8日后以��未售房的物业服务费与甲方（本案被告）无关；在建及未建房共719户、商铺6770平方米，至2014年10月底，如售房率未达90%，则由甲方再付乙方（本案原告）12万元整作为未售房物业补偿，如达到90%以上，其未售房物业费与甲方无关”。后被告付款72万元给原告，并于2013年6月20日向原告出具的《承诺书》，《承诺书》载明“根据2011年5月31日双方签订的《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》，到2013年6月19日已付浦东物业费72万元，余16万元到2013年12月31日全部付清”。前期物业服务合同到期后，原、被告未续签合同，后被告重新聘请新区物业公司进行物业管理，原、被告及新区物业公司三方在2015年3月11日共同出具会议纪要，会议纪要明确原告对三项事务负责，其余由新区物业公司和被告��责处理。后原告将相关资产向新区物业公司进行移交，新区物业公司向原告出具物资移交的相关证明；原告对会议纪要要求的三项事务已处理完毕。后原、被双方当事人对物业服务费用给付产生分歧，原告向本院提起诉讼。另查，至2014年10月底，被告售房率未达90%。本院认为：原、被告之间签订的《罗马假日花苑前期物业服务合同》、《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。本案中，合同签订后，原、被告均应依据合同约定履行权利义务，否则应当承担违约责任；原、被告在《关于罗马假日花苑未售房物业服务费协议》中约定了物业服务费的标准及给付期限，被告应当按照约定给付物业服务费用28万元；被��辩解协议约定被告支付88万元是对所有空置房服务费的打包处理，没有事实依据，本院不予采纳。被告反诉要求原告赔偿服务期间造成的损失365873.16元，在2012年3月12日被告出具承诺书明确双方没有办理验收交接手续，并承诺造成的一切损失由被告公司承担，该承诺对其有约束力，且原告与新区物业之间有明确的物资交接手续，该反诉请求本院不予支持；被告要求原告移交擅自租赁车库的租金的请求，因没有提供充分证据证明原告与他人有租赁关系的存在，也未提供租金的计算依据及数额，该请求缺乏事实及证据证明，本院不予支持，其可在补充证据后另行主张；对于被告要求原告公示服务期间的财务收支情况的诉讼请求，原告提供了照片证明已经进行了公示，被告仅表示“应该没有张贴公示”，其主张缺乏事实依据，本院不予支持。被告要求原告赔偿违约金10万元反诉请求，鉴于被告没有提供证据证明原告违约事实，本院也不予支持。综上，原告起诉要求被告给付物业服务费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持；被告反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院予以驳回，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告淮安荣盛房地产有限公司于判决生效之日起十日内给付原告淮安市浦东物业服务有限公司物业服务费28万元。二、驳回被告淮安荣盛房地产有限公司反诉请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元，减半收取2750元，反诉费8288元，减半收取4144元，合计6894元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审判员　　蔡勇二〇一五年八月十八日书记员　　王琳附：相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行��同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当说承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。搜索“”