（2014）南民初字第2489号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-06
案件名称
黄国如、章郭梅等与郑礼丰排除妨害纠纷一审民事判决书
法院
唐山市路南区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款，第一百四十二条
全文
河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民初字第2489号原告：黄国如，个体经商户。原告：章郭梅，个体经商户。委托代理人：黄国如，系原告章郭梅之夫，个体经商户。二原告共同委托代理人：崔春龙，河北汉光律师事务所律师。被告：郑礼丰，唐山德利实业有限公司董事长。委托代理人：钱勇，河北冀华律师事务所唐山分所律师。委托代理人：王丽娟，河北冀航律师事务所律师。原告黄国如、章郭梅诉被告郑礼丰排除妨害纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告黄国如、章郭梅及其共同委托代理人崔春龙、被告郑礼丰及委托代理人钱勇、王丽娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，原告名下有底商一套，座落于唐山市路南区复兴路112号—3（房产证号：唐山房权证路南（小山）字第30102771，土地证号：冀唐国用（2014）133**号）。原告与被告原系朋友关系，2005年5月，被告找到原告说做生意需要一处办公场所，希望原告将名下房产出租给其使用，原告当时念及双方的朋友关系，遂将该底商出租给了被告，当时双方没有签订书面合同，只是口头约定由被告参照同期同地段市场的租金情况向原告支付房屋租金，并在原告需要该底商时被告需要无条件的腾退搬离，并将该底商交还原告。自2005年5月至今，除最初几年被告向原告支付了一定租金外，近几年一直未向原告支付任何费用，双方曾多次通过中间人协商此事未果，目前，原告因该底商另有他用，不愿再继续出租给被告，特诉至法院，望人民法院依法查清事实，判令被告搬离原告的位于唐山市路南区复兴路112号—3的底商并将该底商交还给原告，诉讼费用由被告承担。二原告为证明其主张，向法庭提交如下证据材料：房屋所有权证、土地使用权证各1份，证明本案诉争房产登记在二原告名下，二原告是该房产的所有权人。被告辩称，涉诉房产早已经由原告出售给被告，双方系房屋买卖关系，并非房屋租赁关系，原告诉请排除妨害没有事实和法律依据。被告为证明其主张，向法庭提交如下证据材料：一、涉诉房产的房产证（发证时间2004.11.3）和土地证（发证时间2006.1.5）各1份，证明原告基于向被告出卖涉诉房产的事实，将该房房产证、土地证原件给付被告。据此，原、被告之间确系房屋买卖关系，而不可能是房屋租赁关系，否则，其不可能将房产证、土地证原件一并给付被告。另证明，涉诉房产登记的建筑面积为243.65平方米，2004年11月3日该房的房产价值登记为380852元。二、2006年9月22日原告黄国如、被告郑礼丰与案外人刘兆瑞签订协议书、房产绘图及房产照片4页8张，证明1.被告购房后，在原房基础上进行了扩建并装修使用，扩建面积为431.46平米，加上原房建筑面积243.65平方米，现涉诉房产总建筑面积为675.11平米。扩建规模远超原房建筑面积。对此原告基于已将房产出卖给被告的事实，对于被告的扩建行为，是完全认可的。2.被告将扩建的部分房屋向第三人刘兆瑞转让，且认可归属刘兆瑞所有，并承诺对于扩建房屋，由被告为刘兆瑞办理相关房产手续，原告同样表示认可。综上事实，能够充分证明，原告对于被告自行处分涉诉房产的行为是完全认可的，并因房产尚未过户的原因，其在被告向第三人另行转让部分房产时给予积极配合。由此，足以体现，原告已将房产卖给了被告，否则，不可能允许被告任意处分。此外，该行为更能体现原、被告双方不可能是房屋租赁关系。三、原、被告之间的往来短信3条及照片5张（2014.5.31上午10：14分：致156××××0000“阿如，我现在真的很着急，手里没钱，你什么时间让我过户”；2014.6.5晚22：54分：致139××××2888“阿如，你是什么意思？这样哥们之间至于吗”；2014.6.5晚22：57分：致139××××2888，“我现在非常紧，如果你不让过户可以拿回去，我也缺钱，明天我找你去”短信内容存于被告手机内），证明被告购房后，一直催促原告办理涉诉房产的过户登记手续，原告一直拖延不办。进而证明原被告双方确实存在房屋买卖关系，不可能是房屋租赁关系。此外，就在本案原告起诉之前的几个月，被告还在催其办理过户登记。但原告不但拒不回复，反而在被告催促过户以后，将已交付给被告的房产证恶意挂失，且反咬一口，起诉被告返还房屋。此举，亦能说明原告起诉本案具有不良动机，且意图谋取不义之财。我方所提交短信只是部分催促短信内容，我方自购房时一直对原告进行过户催促。四、由唐山市住建局出具的涉诉房产即复兴路112号—3号房的房屋买卖合同以及案外复兴路112—2号房产的房屋买卖合同和该房房产证复印件（被告律师从唐山市住建局调取，当庭提交），证明涉案房产及相邻房产，均由同一人黄乾康分别出售给原告黄国如和案外人陈桂兰，其中涉诉的112—3号房产建筑面积为243.65平米，售房价款为380825元，售房时间为2004年10月27日；112—2号房产建筑面积为306.51平米，售房价款为658383元，售房时间为2004年10月21日。被告给付原告的款项只可能是购房款。五、2014年12月2日河北新石房地产估价有限公司出具评估报告1份（被告自行委托，当庭提交），证明本案涉诉房产以2005年5月为时间节点该年的年租金数额为52500元。六、电费发票、营业执照及法定代表人身份证明，证明被告购房后，在涉诉房产处已进行实体经营，且涉诉房产的电费等项目均已登记在被告经营的公司名下。由此，也能证实，被告已购置涉诉房产，而非租赁。七、证人李某出庭作证，证明：大约2005年4月份被告购买黄国如位于南新道与复兴路西北角燕京旅馆的房屋，需花费120万元，公司以前在新天地文化广场，位置偏背，想搬到复兴路这边。大约在2005年5月上旬，在新天地F2楼1号被告给黄国如40万元。6月份，房本、土地证他拿回来了，说可以找人设计了，对房屋进行改造，而后搬到复兴路。证人王某出庭作证，2014年6月初某一天下午，在汉沽管理区黄国如办公室，我找到黄国如说就他俩之间房子的事情，郑礼丰想见见黄国如，商量一下好像是过户的问题。黄国如说等等再说。根据原、被告的诉辩意见，本案双方当事人的争议焦点是：1.二原告、被告双方是什么法律关系，是房屋租赁关系还是房屋买卖关系；2.原告诉请被告搬离原告的位于唐山市路南区复兴路112号-3的底商并将该底商交还给原告是否有事实和法律依据，被告占有该房产是否有事实和法律依据；3.被告向原告支付款项具体数额为多少，该款项为什么钱。经庭审质证，被告对二原告所举证据的质证意见是：有异议，涉诉房产证原件是由被告一直持有，原告所提供的房产证和土地证原件是其在近期恶意挂失后后补办的。涉诉房产早已经由原告出售给被告。被告享有该房屋的所有权。此外，根据庭审中原告方的表述，原告方承认在10年前，以及在2××9年时房产证、土地证是由被告持有的，也就是由原告交付给被告。在其明知房产证、土地证由被告持有的情况下，而故意以遗失理由声明挂失，明显是虚假声明。以虚假方式后补的房产证也没有任何的效力和意义。对被告不具有抗辩的作用。经庭审质证，原告黄国如对被告所举证据的质证意见是：对证据一，原始的房产证是2××9年我给被告的，因为被告的公司需要办理营业执照，不涉及房屋买卖，2005年我方将房屋租赁给被告，中间间隔4年，将房本给被告仅是为了其办理营业执照。对证据二，协议中字是我签的，刘兆瑞是我的邻居，我作为房东，我不签字，刘兆瑞不让被告加盖房屋。扩建图是扩建后的图，是事实，没有异议。对证据三，不用看了，我收到这些短信了，这是被告自己想这么做，但是我并没有答应，也没有回复。对证据四，房本原始价是按照过去评估价，不是市场价。实际价格比合同及房本上价格要高。对档案真实性无异议。当时我和黄乾康是合伙经营购买改制旧房，后来我与黄乾康分完之后，剩余房产就是证据四这两套归我所有。112—2号房产房屋评估为658383元，后我以175万元出售给陈桂兰。原告章郭梅对被告所举证据的质证意见是：对证据一，黄国如给我打电话拿房本时只是说用房本去贷款，我与黄国如以前关系不是太好，对此不知情，我将房本给的是黄国如，并非交给被告。我前几年回老家了，2013年从老家回来，我问黄国如房本去哪了，黄国如说他丢了，后来我就拉着原告一起去办理的挂失。二原告代理人发表质证意见：对证据一，被告证据一已经不具备合法性，已经被登记挂失，现在有新的房产证、土地证。我国法律对不动产所有权人有明确规定，以登记为准。被告仅以持有房产证、土地证为由要求成立房屋买卖关系，不能成立。对证据二，虽然原告在该协议中作为作证人签字，但从协议内容来看，该协议只是对被告扩建部分房产的处分，不涉及本案诉争房产。被告私自扩建部分，黄国如知情，但并不代表被告私自扩建部分为国家认可的部分。从协议中只能看出黄国如对被告处分扩建部分是知晓的，但与本案诉争房产无关。被告说法自相矛盾，既然认为他是诉争房产所有权人，不需要再由原告出证。对照片及扩建图无异议。对证据三，同原告黄国如质证意见。被告单方编写，未得到原告任何回复。对证据四，没有补充意见。对证据五，真实性有异议，是被告单方委托，该评估报告的内容公正性值得怀疑。报告出具时间已经超过举证期限。对此份证据不予认可。对证据六，真实性无异议，证明目的有异议。电费发票、营业执照只能证明被告在诉争房产进行使用，但我方认为被告是基于租赁关系在诉争房产处使用，不能以此认为被告是诉争房产的所有权人。对证据七，证人证言，李某证言是虚假的，李某与被告曾经是合伙关系，且证言存在与事实不符的地方，他说在2005年6月份见过2证，土地证2006年取得。王某只能证明他给原被告做过调解工作，但他就双方纠纷并不清楚。经审理查明，座落于唐山市路南区复兴路112号—3（房产证号：唐山房权证路南（小山）字第30102771，土地证号：冀唐国用（2014）133**号）登记在原告黄国如、章郭梅名下，现由被告占有、使用。原告诉称“2005年5月将该房产租赁给被告使用，未签订书面租赁合同，未约定租赁期限及租金数额，至2××9年被告共计给付原告160万元，未明确说是租金还是转让款，现原告要求被告搬离原告的位于唐山市路南区复兴路112号—3的底商并将该底商交还给原告”。被告对二原告主张不予认可，称“涉案房产二原告已经于2005年4月份出售给被告，双方系房屋买卖关系，并非房屋租赁关系。双方系朋友，未签订书面房屋买卖合同，房产售价120万元，被告分四次支付，后原告黄国如向被告借款，被告共计给付原告160万元，二原告将房产证、土地证交付被告，被告并对房产进行扩建、改造，原告诉请排除妨害没有事实和法律依据”。本院认为，二原告主张与被告系房屋租赁合同关系，但未提交充分证据予以证实，即无规范租赁协议对租赁期限、租金数额进行举证；被告对原告主张不予认可，被告占有、使用并扩建涉案房屋系经原告许可，并非无合理事由，且二原告认可被告支付160万元款项；故原告以租赁合同关系诉请被告排除妨害搬离该房产，现理据不足，本院暂不予支持。原告待证据充足后可另行解决。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”，第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决”之规定，判决如下：对原告黄国如、章郭梅的诉讼请求本院不予支持。案件受理费80元，由原告黄国如、章郭梅负担。如不服本判决，可自接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 徐鹏程代理审判员 李美秋人民陪审员 李 栋二〇一五年八月十八日书 记 员 陈倩倩 来自