（2015）沈中民二终字第01683号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-12-15
案件名称
上诉人张红与被上诉人沈阳宇威房地产开发有限公司、被上诉人盛芝兰商品房销售合同纠纷二审民事裁定书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张红,盛芝兰,沈阳宇威房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）沈中民二终字第01683号上诉人（原审被告）：张红，女，1967年4月20日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：邱娜，辽宁同方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：盛芝兰，女，1954年12月26日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：李纲、王冠雄，辽宁同宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳宇威房地产开发有限公司，住所地：沈阳市沈北新区新城子乡新城子村。法定代表人：刘振宇，该公司总经理。委托代理人：李师光，男，1959年4月1日出生，汉族。上诉人张红与被上诉人沈阳宇威房地产开发有限公司、被上诉人盛芝兰因商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第00759号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。原审法院查明：2008年8月3日，原告与被告宇威公司签订了《东方华宇��购书》一份，原告购买被告位于沈北新区清水台镇“东方华宇”小区5号楼4-3-2商品房一套，合同约定建筑面积为57.18平方米，单价2086.92元／平方米，总房款119330元。原告于2008年8月10日一次性交付房款，于2008年9月1日交付了契税、维修基金、取暖费、煤气安装费和有线电视初装费及物业费、装修保证金等费用，并入住房屋。被告张红提供了与被告宇威公司2009年12月8日形成的《商品房买卖合同》一份，合同内容为被告张红购买沈北新区辉山北大街“东方华宇”166-7号4-3-2号商品房一套，约定建筑面积为62.51平方米的，单价为1000元／平方米，总价款为62510元。同时被告张红提供了被告宇威公司同一日出具的专用收款收据及入住通知单一张。该合同第二条注明商品房预售许可证号为《沈房预售第09029号》。庭审中，原告与被告张红对所购房屋为同一标的物没有异议。原告为��明自己的主张，提供了2012年8月22日沈阳市公安局沈北新区分局对沈阳银鹰投资担保有限公司股东张鹰的询问笔录一份，该笔录中，张鹰承认2009年12月9日被告宇威公司向其借款580万元，并以96套房产做为借款抵押备案到了张鹰众多朋友的名下。原告还举证张鹰向公安机关提供的96套房产的明细，其中包括本案诉争房屋在内。庭审中，被告张红自认购房款未实际交付给被告宇威公司，而是交付给张鹰代办。同时称购房时曾到现场验房，但对于何人带其看房、房屋结构情况均未能当庭予以答辩及提供相应证据予以说明。审理中，原告申请撤回要求二被告协助办理房屋权属转移登记手续的诉讼请求，本院予以准许。原审法院认为：当事人对自己的主张应当提供证据加以证明。本案中，原告提供了房屋认购书、交款收据、各种入住费用收据等能够证明其与被告宇威���司存在关于诉争房屋买卖的合同关系，现原告已向被告宇威公司付清了购房款119330元，诉争房屋已实际交付原告居住使用，本院认定原告与被告宇威公司的于2008年8月形成的商品房买卖合同关系有效。关于被告张红与被告宇威公司于2009年12月8日形成的商品房买卖合同关系，本案审理中，被告张红提供了其与被告宇威公司的《商品房买卖合同》并主张该合同已在房屋登记部门备案，但原告及被告宇威公司均对该房屋买卖关系予以否认，原告亦提出了相反证据即公安机关的询问笔录，证明被告宇威公司与案外人存在事实上的借款合同关系并将本案涉案房屋做为抵押物备案至被告张红名下。被告张红提交的现有证据不能客观反映其确实存在购买诉争房屋的意向，亦不能举证证明其于磋商购房过程中对诉争房屋的客观情况基本了解，不符合一般人对购买自身重要财产的合��注意，且被告张红与被告宇威公司形成的房屋交易价格为1000元／平方米，明显低于原告购买该诉争房屋的价格2086.92元／平方米，基于以上事实，不应认定被告张红实施了符合市场交易习惯的购房行为，对被告张红主张其具有善意购房意思表示的抗辩，本院不予支持。关于被告张红主张原告与被告宇威公司签订认购协议时没有取得预售许可导致协议无效的抗辩，因被告张红已举证证明在本案起诉前争议房屋已取得预售许可证，故对被告张红的抗辩本院不予支持。考虑原告已付清了全部购房款，且已经实际入住使用诉争房屋较长时间，对原告的权益应予以保护。被告宇威公司明知诉争房屋已经出售给原告而将房屋备案至被告张红名下，被告张红亦应当知道诉争房屋由原告占有使用的情况下而基于案外人与宇威公司的借贷关系取得《商品房买卖合同》备案登记且价格及���商情况亦明显违背交易习惯，故二被告均无法认定为善意进行诉争房屋的买卖交易，并损害了原告的合法权益，对被告张红与被告宇威公司于2009年12月8日形成的《商品房买卖合同》应认定为无效，对原告的诉讼请求应予支持。鉴于争议房屋已备案到被告张红名下，故二被告应依法办理撤销备案手续。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、被告沈阳宇威房地产开发有限公司与被告张红于2009年12月8日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回原、被告其它诉讼请求。案件受理费1362元，减半收取681元，由被告沈阳宇威房地产开发有限公司负担。宣判后，张红不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：一审法院在未查明宇威公司与案外人张鹰是否存在借贷关系事实的情况下，不能得出上诉人经过备案的购房合同无效的结论。一审法院采信了存疑的关键证据，举证责任分配错误，存在重大错误。我方与宇威公司间为借贷合同关系，本案的涉案合同系对借款所做的担保，法院应追加案外人张鹰为第三人，并审理借贷关系的纠纷。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人盛芝兰辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人沈阳宇威房地产开发有限公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为：关于张红与沈阳宇威房地产开发有限公司双方签订的《商品房���卖合同》是否合法有效的问题，庭审中，张红自认该合同实为其与沈阳宇威房地产开发有限公司双方间债务所设定的担保。但盛芝兰作为实际购房人，与其有存在直接利害关系的诉请为盛芝兰与沈阳宇威房地产开发有限公司之间是否成立了合法有效的合同关系及涉案房屋应否更名过户至其名下。原审法院应就此节问题及盛芝兰是否变更诉讼请求予以释明，并结合本案事实，正确下判。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销沈阳市沈北新区人民法院（2015）北新民初字第00759号民事判决；二、发回沈阳市沈北新区人民法院重审。审 判 长 周 濛审 判 员 姜会军代理审判员 朱闻天二〇一五年八月十八日书 记 员 王可一本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。 微信公众号“”