（2015）彭法民初字第01217号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-11-03
案件名称
代庆容与重庆市尧舜房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
彭水苗族土家族自治县人民法院
所属地区
彭水苗族土家族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第一百八十六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
彭水苗族土家族自治县人民法院民 事 判 决 书（2015）彭法民初字第01217号原告代庆容，女，1965年11月1日出生，汉族，居民。委托代理人宋阳，重庆维淮律师事务所律师（一般授权代理）。被告重庆市尧舜房地产开发有限公司，住所地：重庆市彭水苗族土家族自治县汉葭街道石嘴街138号，组织机构代码75623035-9。法定代表人龙兴顺，该公司董事长。委托代理人谢光寿，重庆中庸律师事务所律师（一般授权代理）。委托代理人王军，重庆中庸律师事务所律师（一般授权代理）。第三人重庆升辉物业开发有限公司，住所地：重庆市渝北区龙溪镇新牌坊三路103号升辉雅舍1单元1-4号，组织机构代码20283999-8。法定代表人杨维，该公司总经理。委托代理人黄杰雄，重庆智韵律师事务所律师（一般授权代理）。第三人重庆市涪陵鑫达实业公司，住所地：重庆市涪陵区北斗路24号，组织机构代码73983741-5。法定代表人代庆华，该公司总经理。第三人杨维，女，1964年12月29日出生，汉族，居民。委托代理人黄杰雄，重庆智韵律师事务所律师（一般授权代理）。原告代庆容诉被告重庆市尧舜房地产开发有限公司（以下简称尧舜公司）、第三人重庆升辉物业开发有限公司（以下简称升辉公司）、重庆市涪陵鑫达实业公司（以下简称鑫达公司）、杨维商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年4月10日立案受理后，依法由审判员何长江担任审判长，与代理审判员白云、人民陪审员付子元组成合议庭，共同负责案件的审判，适用普通程序于2015年6月3日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告代庆容的委托代理人宋阳，被告尧舜公司的委托代理人谢光寿，第三人升辉公司的法定代表人杨维，第三人鑫达公司的法定代表人代庆华到庭参加诉讼。后本院依职权追加杨维为本案第三人参加诉讼，依法由代理审判员白云担任审判长，与代理审判员陈鑫、人民陪审员付子元组成合议庭，共同负责案件的审判，适用普通程序于2015年7月9日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告代庆容的委托代理人宋阳，被告尧舜公司的委托代理人王军，第三人升辉公司的法定代表人杨维，第三人鑫达公司的法定代表人代庆华，第三人杨维到庭参加诉讼。后本案依法由审判员何长江担任审判长，与代理审判员白云、人民陪审员付子元组成合议庭，共同负责案件的审判，适用普通程序于2015年8月5日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理。原告代庆容的委托代理人宋阳，被告尧舜公司的委托代理人谢光寿，第三人升辉公司的法定代表人杨维及其委托代理人黄杰雄，第三人鑫达公司的法定代表人代庆华、第三人杨维及其委托代理人黄杰雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告代庆容诉称：2009年6月12日至2010年2月第三人升辉公司向第三人鑫达公司先后借款3000000元，后经双方确认结算尚欠本息等4080000元。2008年4月17日被告尧舜公司与第三人升辉公司签订彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街49号金山佳园《房地产开发项目股份转让协议》（即金山佳园项目名为被告尧舜公司开发，实为第三人升辉公司开发）。2012年11月13日第三人升辉公司为偿还第三人鑫达公司债务自愿将自己实际开发的彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街49号金山佳园AB栋项目的部分房屋抵偿欠第三人鑫达公司的部分债务。同日，在第三人升辉公司的主导下，名义开发人被告尧舜公司与第三人鑫达公司指定的人（即原告代庆容）签订了三套房的《商品房买卖合同》，合同登记号分别为YS0008985、YS0008987、YS0008979。双方在该合同中约定，被告尧舜公司将彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街49号金山佳园AB栋A-3号、A-4号、B-6号（物理层分别为第7、7、6层）出售给原告代庆容，房屋的建筑面积分别为85.72平方米、107.08平方米、86.85平方米，成交价分别为257160元、321240元、260550元，付款方式为第三人鑫达公司代付。同时也约定了交房、办证、违约金责任等。合同签订后第三人鑫达公司将升辉公司所欠部分债权抵偿了被告尧舜公司的售房款，被告尧舜公司确认该抵偿事实，并出具收据一张，之后被告尧舜公司将上述房屋在彭水苗族土家族自治县办理了网签确认。综上，原、被告于2012年11月13日签订的《商品房买卖合同》有效。被告尧舜公司没有按期交房，理应承担交房、过户及违约金的法律责任。请求人民法院依法判决：一、确认原、被告于2012年11月13日签订的三套房的《商品房买卖合同》有效；二、被告尧舜公司将彭水苗族土家族自治县汉葭街道县坝街49号金山佳园AB栋A-3号、A-4号、B-6号住房三套（物理层分别为第7、7、6层，面积分别为85.72平方米、107.08平方米、86.85平方米）交付给原告代庆容，并为原告代庆容办理过户登记；三、被告尧舜公司承担案件受理费。被告尧舜公司辩称：一、原告代庆容、第三人鑫达公司及升辉公司之间的基础法律关系是不受法律保护的，第三人升辉公司系非法集资，第三人鑫达公司将自己的债权指定原告代庆容与第三人升辉公司签订房屋买卖合同，违反了相关的法律规定；二、被告尧舜公司没有收到原告代庆容缴纳的购房款；三、被告尧舜公司不清楚第三人升辉公司与鑫达公司之间借款的事实，抵债的事实被告尧舜公司也不清楚。第三人升辉公司述称：一、我公司向第三人鑫达公司借款是事实，购买本案所涉商品房是作为借款的担保，并签订了回购协议，约定由我公司将房屋出售后偿还第三人鑫达公司的借款；二、第三人升辉公司、杨维与第三人鑫达公司、原告代庆容之间是欠款关系，商品房买卖只是作为借款担保，故应当审查基础法律关系后再来审查是否属于商品房买卖合同关系。第三人鑫达公司述称：对原告代庆容起诉的事实无异议，第三人升辉公司欠我公司钱是事实，回购协议是不属实的。第三人杨维述称：第三人升辉公司向鑫达公司借款是事实，购买本案所涉商品房是作为借款的担保，并签订了回购协议，约定由第三人升辉公司将房屋出售后偿还第三人鑫达公司的借款。经审理查明：2008年4月17日，被告尧舜公司作为甲方与第三人升辉公司作为乙方签订了《房地产开发项目股权转让协议》，约定甲方将坐落于本县汉葭街道渔塘社区的占地面积为5293平方米的土地使用权及与之相关的“金山佳园”项目的开发权全部转让给乙方，但至今未办理过户手续。2011年7月12日，重庆市第四中级人民法院作出（2010）渝四中法民初字第25号民事调解书，确认被告尧舜公司与第三人升辉公司自愿达成的如下协议：“一、重庆市尧舜房地产开发有限公司与重庆升辉物业开发有限公司于2008年4月17日签订的《房地产开发项目股权转让协议》有效，双方同意继续履行……”原告代庆容诉称2009年6月12日至2010年2月期间第三人升辉公司向第三人鑫达公司先后借款3000000元。第三人鑫达公司举示2009年9月29日的借条一份载明：“今借到代庆华现金人民币捌拾万元正，此款用于重庆变压器厂和一帆房地产开发公司拆迁项目，同时我承诺，如果在2009年12月29日前我公司（一帆地产）与涪陵天宇实业有限公司签订的施工合同还不能施工，我自愿承诺该借款月息2%。借款人：杨维，2009年9月29日。”第三人鑫达公司举示2009年10月14日的借条一份载明：“今借到代庆华现金人民币伍拾万元正，此款用于重庆变压器厂一帆房地产开发公司拆迁项目，同时我承诺，如果在2009年12月29日前我公司（一帆地产公司）与涪陵天宇实业有限公司签订的施工合同不能进行施工，我自愿承诺借款月息2%，直到还清为止。借款人：杨维，2009年10月14日。”第三人鑫达公司举示2010年1月29日的收条及承诺书各一份分别载明：“今收到代庆华现金人民币柒拾万元正，此款是天顺家园工程保证金，收款人：杨维，2010年1月29日”“我杨维代表公司承诺：我公司与天宇实业集团公司签订的施工合同在2010年4月20日前未破土动工，否则我们将代庆华投入该项目的资金一律按月息2%计算赔付给他本人，同时承担违约责任。承诺人：杨维，2010年1月29日。”第三人鑫达公司举示2010年2月3日的借条及承诺书各一份分别载明：“今借到代庆华现金人民币壹佰万元正（小写1000000.00），动工后此款转为工程保证金。借款人：杨维，2010年2月3日。”“我杨维代表公司承诺：我公司与天宇实业集团公司签订的施工合同在2010年4月20日前破土动工，否则我将代庆华投入该项目的资金一律按月息2%计算赔付给他本人，同时也承担其余违约责任。承诺人：杨维，2010年2月3日。”第三人杨维及升辉公司对上述借条、收条、承诺书的真实性均无异议。2012年11月9日，第三人升辉公司、杨维作为乙方与第三人鑫达公司作为甲方签订了《协议书》，载明：“一、甲乙双方于2009年6月12日签订《借款协议》，乙方向甲方借款叁佰万元。协议签订后，甲方向乙方支付借款叁佰万元。现经甲乙双方进行结算，至2012年9月30日乙方欠甲方的本息、诉讼费、律师费、差旅费等共计柒佰零捌万元。二、乙方分期归还甲方上述欠款，其中双方在重庆市第三中级人民法院提交本和解协议当天，乙方支付甲方叁佰万元；余款的支付详见商品房回购协议的约定。三、为了保证乙方能按期付清甲方的款项，乙方自愿将其所享有处分权的位于彭水县汉葭镇渔塘社区的‘金山佳园’项目中1500平方米的住房（其中共150平方米左右的两套住房用于支付乙方款项周转使用），以每平方米叁仟元的价格。通过与重庆市尧舜房地产开发有限公司项目部签订《商品房买卖合同》并进行网签的方式抵款给甲方，同时双方签订《商品房回购协议》，明确回购的期限、价格及双方的权利义务。《商品房买卖合同》《商品房回购协议》的签订不免除本协议乙方的义务。四、甲乙双方向重庆市第三中级人民法院提交本协议，并在上述《商品房买卖合同》网签后，在乙方支付甲方叁佰万元后当日，甲方向法院申请撤诉和申请对乙方、重庆一帆房地产开发有限公司、杨维所查封、冻结的资产进行全部解封，同时乙方与重庆天宇实业（集团）有限公司所签订的所有合同均终止……”第三人杨维称3000000元借款是第三人升辉公司的借款，已经偿还了第三人鑫达公司300余万元，第三人鑫达公司认可第三人升辉公司已经偿还了2500000元。对于款项3000000元的性质，第三人鑫达公司称是附条件的借款，如果能够承包工程就作为工程保证金，承包不了工程就作为借款。对于上述协议中结算的7080000元的金额，第三人鑫达公司称包括借款本金、工程损失费、差旅费等共计7080000元。第三人升辉公司称是结算的借款本金和利息。同日，尧舜公司项目部作为甲方、第三人鑫达公司作为乙方及第三人升辉公司、杨维作为丙方签订了《商品房回购协议》。该协议甲方处无签章，乙方处有第三人鑫达公司的签章及其法定代表人代庆华的签名，丙方处有第三人升辉公司的签章及其法定代表人杨维的签名。该协议约定：“一、回购条件。1.回购期限：甲方回购该商品房的期限为买卖合同签订之日起六个月内，乙方在回购期限内应积极配合甲方的回购行为。在回购期限内，乙方不得出售或出租该商品房；超过回购期限，甲方应按乙方指示，与乙方指定的人完善商品房买卖合同签订、备案等手续，并将商品房房地产权证办理给乙方指定的人，乙方或乙方指定人需缴纳的税、费按国家规定执行。甲方未按乙方指示期限和要求办理各项手续，每逾期一天，应向乙方支付相当于《商品房买卖合同》约定的房价款千分之一的违约金。2.回购价格：（1）在买卖合同签订之日起至2012年12月31日之前，甲方回购该商品房的价格与买卖合同中约定的价格相同。（2）2013年1月1日起，甲方回购该商品房的价格，每月按买卖合同中约定价格的3%递增。（3）在回购期内，经乙方同意，甲方可销售乙方已网签的房屋，销售款支付乙方。为保证房屋销售款支付给乙方，甲方以多签两套住房的方式用于乙方已网签的房屋销售周转。二、甲方提出回购申请并支付乙方回购款项后的五个工作日内，乙方应配合甲方办理对上述商品房的解除网签手续，便于甲方对外销售房屋……”2012年11月13日，原告代庆容作为买方（乙方）与被告尧舜公司作为卖方（甲方）签订了合同编号分别为YS0008985、YS0008987、YS0008979的三份《重庆市商品房买卖合同》，约定原告代庆容向被告尧舜公司购买三套房屋，建筑面积分别为85.72平方米、107.08平方米、86.85平方米，约定的价款分别为257160元、321240元、260550元，以上三份合同的付款方式及期限处均手书载明：“此款由鑫达实业公司代付，杨维。”同时约定了关于办理合同登记备案的约定：“1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同1日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。3.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理……”。在三份合同的甲方签章处均加盖有被告尧舜公司的合同专用章及被告尧舜公司法定代表人龙兴顺的私人印章。乙方签章代理人处有黄红玲的签名，原告代庆容称是口头授权黄红玲签署合同的。原告代庆容举示收据一份载明：“交款单位：重庆涪陵鑫达实业公司，收款方式：债务抵销，人民币（大写）肆佰零捌万元正，￥4080000.00，收款事由：金山佳园15套购房款（该款实际由重庆升辉物业开发有限公司、杨维所欠重庆涪陵鑫达实业公司肆佰零捌万元债务相互抵销，2012年11月15日。”该收据上加盖有被告尧舜公司的财务专用章。被告尧舜公司称该收据是由第三人升辉公司出具的，没有收到原告代庆容交纳的购房款。第三人升辉公司称被告尧舜公司的财务专用章在项目转让时已经移交第三人升辉公司，是第三人升辉公司的工作人员在保管该章。庭审中，第三人鑫达公司的法定代表人代庆华称第三人升辉公司、杨维欠其的4080000元债务用15套房屋来抵销，包括本案所涉的三套房屋，其余12套房屋的签订商品房买卖合同的买方分别为戴瀚锋、代庆华、黄红艳、黄红玲（每人购买三套房屋，戴瀚锋为代庆华的儿子、黄红玲为代庆华的妻子、代庆容为代庆华的妹妹、黄红艳为代庆华妻子的妹妹），同时称2012年11月9日的《商品房回购协议》就是约定回购上述15套房屋。被告尧舜公司不认可原告代庆容通过抵款方式向被告尧舜公司购买房屋。第三人升辉公司、杨维称与原告代庆容及第三人鑫达公司约定以房抵债，并没有征求被告尧舜公司的同意，是直接将合同拿去被告尧舜公司盖章，没有向其说明真实情况。原告代庆容称是因为第三人鑫达公司欠其账务，故第三人鑫达公司同意代其支付本案所涉商品房的购房款，并举示了债务清偿协议一份予以证明，但该协议上未载明时间。以上事实有重庆市商品房买卖合同三份，收据复印件一份，房地产开发项目股权转让协议复印件一份，补充协议复印件一份，（2010）渝四中法民初字第25号民事调解书复印件一份，债务清偿协议一份，（2011）渝三中法民初系第00075-2号民事裁定书复印件一份，撤诉申请书复印件一份，协议书复印件一份，商品房回购协议一份，借条三份，收条一份，承诺书二份及当事人的陈述在卷为证，足以认定。本院认为：本案是一起商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点在于：一、原告代庆容是否已经支付购房款；二、原、被告签订的商品房预售合同是否有效。关于原告代庆容是否已经支付了购房款。原告代庆容举示2012年11月15日的收据一份，拟证明已经通过债务抵销的方式向被告尧舜公司交纳了购房款。被告尧舜公司称该收据是由第三人升辉公司出具的，没有收到原告代庆容交纳的购房款。第三人升辉公司称被告尧舜公司的财务专用章在项目转让时已经移交第三人升辉公司，是第三人升辉公司的工作人员在保管该章。本院认为，第三人升辉公司、杨维称与原告代庆容及第三人鑫达公司约定以房抵债，并没有征求被告尧舜公司的同意，是直接将合同拿去被告尧舜公司盖章，没有向其说明真实情况。被告尧舜公司也不认可原告代庆容通过抵款方式向被告尧舜公司购买房屋。故在此情况下，第三人升辉公司、杨维与原告代庆容及第三人鑫达公司之间约定的债务抵销的效力并不及于被告尧舜公司，原告代庆容并没有实际向被告尧舜公司缴纳购房款，综上，本院不能认定原告代庆容已经向被告尧舜公司缴纳了购房款。关于原、被告签订的商品房预售合同是否有效的问题。根据庭审查明的事实，原告代庆容与被告尧舜公司签订商品房预售合同，实际上并没有向被告尧舜公司支付购房款，而是基于第三人鑫达公司的指定，与被告尧舜公司签订商品房预售合同，从而履行第三人鑫达公司与第三人升辉公司于2012年11月9日签订的协议书及商品房回购协议的约定，在2012年11月9日签订的协议书中明确载明签订商品房买卖合同是为了保证第三人升辉公司、杨维能按期付清第三人鑫达公司的款项，且约定商品房买卖合同、商品房回购协议的签订也不能免除2012年11月9日签订的协议书中约定的第三人升辉公司、杨维的义务，故其签订的商品房预售合同的本质就是保障第三人鑫达公司的借款得以偿还，应认定第三人鑫达公司与第三人升辉公司、杨维的真实意思表示是借款法律关系。对于原告代庆容称是因为第三人鑫达公司欠其账务，故第三人鑫达公司同意代其支付本案所涉商品房的购房款，其仅举示了债务清偿协议一份予以证明，而该协议上还未载明时间，同时鉴于原告代庆容系第三人鑫达公司的法定代表人代庆华妹妹这一特殊关系，本院对该债务清偿协议的真实性不予认可。故原告代庆容与被告尧舜公司签订的商品房预售合同实际上就是为第三人鑫达公司与第三人升辉公司、杨维之间的借款协议提供担保，理论上称之为让与担保，也即非典型性担保方式。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”即所谓的“禁止流押（质）”。实践中，一般处于优势地位的抵（质）押权人，为了避免法律对流押的禁止性规定，会采取某些变通的做法。本案中，通过另一份买卖合同担保借款合同，其交易模式中，担保权的作用发挥根本上还是要通过不动产即商品房来实现，显然违反了禁止流质原则。因此，原告代庆容与被告尧舜公司签订的三份《商品房买卖合同》（合同编号为YS0008985、YS0008987、YS0008979）应属无效合同。鉴于合同系无效合同，因此，原告代庆容的诉讼请求也就缺乏事实及法律依据。对于第三人鑫达公司对外出借的借款，可凭相关依据另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告代庆容的诉讼请求。案件受理费12270元（原告代庆容已预交12270元），由原告代庆容负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时直接向重庆市第四中级人民法院预交上诉费。递交上诉状后期满七日内仍没有预交上诉费，又不提出缓交申请或提出申请未被批准同意的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审 判 长 何长江代理审判员 白 云人民陪审员 付子元二〇一五年八月十八日书 记 员 甘小红 微信公众号“”