（2015）穗中法民五终字第3711号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-01
案件名称
伍志昌与广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区经济商务局房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
伍志昌,广州市鸿晖房地产开发有限公司,广州市越秀区商务局
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3711号上诉人（原审原告）伍志昌，住广州市白云区。委托代理人徐汉泉，广东三民律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州市鸿晖房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人关金朝，职务总经理。委托代理人吴文光，广东力诠律师事务所律师。委托代理人陈荣鹏，广东力诠律师事务所律师。被上诉人（原审被告）广州市越秀区商务局，住所地广州市越秀区。法定代表人胡仲华，该司局长。委托代理人杨雅雯，该局工作人员，联系地址。上诉人伍志昌因与被上诉人广州市鸿晖房地产开发有限公司（以下简称鸿晖公司）、广州市越秀区商务局（以下简称越秀商务局）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员岳为群担任审判长、审判员郑怀勇、助理审判员柳玮玮组成的合议庭对本案进行了审理，书记员张旭燕担任法庭记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：1997年10月16日，广东建设开发公司（以下简称建设公司、甲方、拆迁人）与梁丽珍（乙方、被拆迁人）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议》，其中约定：乙方同意甲方拆除产权属乙方所有的原东山区中山四路长兴里2号房屋，建筑面积17.92平方米；甲方将自有的座落在东山区中山四路长塘街原地段第六层西北座建筑面积32.9805平方米的单元用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）；二者相差面积15.0605平方米，乙方以5平方米×1700元、10.0605平方米×2000元的标准计算，在1997年11月30日前付给甲方28621元；甲方应在2002年12月31日将自有房屋交付给乙方（第五条）；甲方违反本协议第五条的，应按每超期一天赔偿壹元的标准向乙方承担违约责任等。上述协议于1997年10月30日在广州市城市房屋拆迁管理办公室办理了拆迁备案。1997年10月30日，建设公司（甲方、拆迁人）与梁某（乙方、被拆迁人）签订《房屋拆迁安置协议》，其中约定：甲方经批准拆除中山四路长兴里2号房屋，乙方是该屋的使用人，建筑面积17.92平方米，有正式户口的实际居住人口1人；乙方同意1997年11月25日前迁出原址房屋，由甲方提供解决临迁用房，乙方同意迁往甲方提供的三元里瑶台前进大街七巷10号3楼作临时居住；甲方应于2002年12月31日前，在原地段回迁楼第六层西北座，产权属于自有的房屋，建筑面积32.9805平方米安置给乙方回迁居住，逾期按每超期一天赔偿按政策标准向乙方承担违约责任；乙方自负每月临迁房租金70元，由1997年11月起交到2002年11月止，三年后业主要提升租金的12%，同样乙方也在月租金的金额上提升12%，五年后如果甲方不能回迁乙方有权不交租金等。上述协议在广州市公证处办理了公证。协议签订后，梁某将房屋交由建设公司拆除，迁往临迁房居住。2002年4月10日，伍志昌与鸿晖公司签订《租赁合约》，约定由鸿晖公司向伍志昌承租广州市桂花路81号402房（面积40平方米）给梁丽珍作临迁房居住，租金每月500元，租赁期限从2002年5月16日至2004年5月16日止。梁某于2013年5月10日死亡。2013年8月1日，伍志昌向原审法院提起遗嘱继承诉讼，该案的被告为伍某甲、伍某乙（系梁某女儿）。同日，原审法院作出（2013）穗越法民一初字第3101号民事调解书：一、被继承人梁丽珍名下的广州市越秀区中山四路长兴里2号房屋经拆迁后补偿所得产权房屋由伍志昌继承占有。该民事调解书的查明部分其中为：被继承人梁某生前立下《遗嘱》表示其死亡后，将上述房屋交予伍志昌。2013年11月21日，市国土房管局向伍志昌作出穗国房公开[2013]854号《依申请公开政府信息答复书》，内容为：中山四路征拆地块原拆迁人为广东建设开发公司和东山区商业管理委员会，2008年5月变更为广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区经济贸易局。伍志昌因与鸿晖公司、越秀商务局拆迁安置补偿合同纠纷曾经起诉至原审法院，诉讼请求为要求鸿晖公司、越秀商务局向其支付2013年8月1日起至2014年6月12日止的延期补助费（按照每月租金500元的300%计算），原审法院于2014年6月12日受理该案。2014年9月10日，原审法院作出（2014）穗越法民三初字第1452号民事判决书。除上述事实外，该判决还查明，该案审理过程中，伍志昌与鸿晖公司一致确认，鸿晖公司支付桂花路81号402房租金给伍志昌至2014年9月。判决认为：“因梁某生前立下《遗嘱》表示其死亡后，将被拆迁房屋交予伍志昌，现伍志昌已经办理继承手续，另市国土房管局作出的《依申请公开政府信息答复书》已明确答复涉案地块从2008年5月起拆迁人变更为鸿晖公司、越秀商务局。伍志昌据此要求鸿晖公司、越秀商务局支付延期补助费合法合理，原审法院予以支持……关于延期补助费的标准问题，因上述《房屋拆迁安置协议》已约定鸿晖公司、越秀商务局延期安置被拆迁人回迁所承担的责任按政策规定，而当时实施的拆迁政策为《广州市城市房屋拆迁管理条例》，该条例第五十条规定：由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之日起，拆迁人应当增加延期补助费。对自行临时安排过渡住处的，拆迁人必须按原临时安置补助费的300%付给；由拆迁人提供过渡安置房的，拆迁人必须按规定的临时安置补助费的200%付给。因鸿晖公司每月支付给伍志昌的500元只是租用临迁房安置梁某临迁的租金，并非临时安置补助费，伍志昌要求鸿晖公司、越秀商务局以临迁房租金的300%支付延期补助费缺乏事实及法律依据，原审法院不予支持。根据广州市国土局、广州市房地产管理局1997年9月16日的穗国房字[1997]240号《关于调整房屋拆迁有关补助费标准的通知》规定：被拆迁房屋使用人的临时搬迁补助费，按原房屋使用面积每月每平方米20元计付。被拆迁房屋的建筑面积为17.92平方米，折算使用面积为16平方米，伍志昌每月应得的临时搬迁补助费为16平方米×20元/平方米=320元。因此，伍志昌每月应得的延期补助费为320元×200%=640元……”故判决：一、鸿晖公司、越秀商务局在该判决发生法律效力之日起10日内，向某昌一次性支付延期补助费（从2013年8月1日起至2014年6月12日止，按每月640元计付）；二、驳回伍志昌的其他诉讼请求。该判决作出后，鸿晖公司、越秀商务局不服判决上诉至广州市中级人民法院。2014年12月15日，广州市中级人民法院作出（2014）穗中法民五终字第3968号民事判决书。该判决确认了一审判决查明的事实，同时认为伍志昌因继承被拆迁房屋，实际上取代了梁丽珍在《广州市房屋拆迁安置协议》中的地位，取得了基于上述房屋被拆迁而产生的取得补偿房及其他相应权利等。最终判决驳回上诉，维持原判。该判决于2014年12月18日发生法律效力。鸿晖公司、越秀商务局至今仍未安置伍志昌回迁。本案审理过程中，为证明临迁费用的收支情况，伍志昌提交中国建设银行股份有限公司广州海珠支行于2015年2月4日打印的伍志昌个人活期一本通账户明细作为证据。该证据显示：1.伍志昌于2014年9月25日收到1500元；2.伍志昌于2015年1月19日收到6720元。鸿晖公司、越秀商务局对该证据真实性无异议。鸿晖公司称上述2014年9月25日的1500元是鸿晖公司根据与伍志昌签订的《租赁合约》而支付的2014年10月至12月的租金；2015年1月19日的6720元是其向某昌支付2013年8月1日至2014年6月12日的延期补助费。伍志昌确认上述1500元是鸿晖公司支付的租金，但是是2014年7月至9月的租金；同时确认上述6720元是2013年8月1日至2014年6月12日的延期补助费。鸿晖公司为证明付款情况，向原审法院提交中国建设银行股份有限公司小北路支行于2015年3月16日出具的《建设银行代收付成功清单》，该清单载明交易日期为2015年3月13日，其中第113项为向某昌付款3000元。鸿晖公司称该款是按640元/月的标准向某昌支付的2014年6月13日至2014年10月31日的延期补助费。伍志昌某后核实确有收到该款。因本案纠纷，伍志昌于2015年3月7日向原审法院起诉请求：1.鸿晖公司、越秀商务局向某昌支付从2014年6月13日起至判决生效之日止的延期补助费（按每月640元计算）；2.鸿晖公司、越秀商务局每月向某昌支付租屋租金1500元（自2014年10月起至回迁之日止）。伍志昌称，该第二项诉讼请求是基于拆迁合同关系提出的，依据的是1997年《广州市城市房屋拆迁管理条例》第44条，鸿晖公司、越秀商务局未向伍志昌提供临迁房相当于伍志昌自行解决临迁，故该项诉讼请求的租金实际上是指伍志昌自行临迁在同地段租房的费用，按照中山四路同地段租金参考价47元/平方米×32平方米计算，每月约1500元。鸿晖公司原审辩称不同意伍志昌的诉讼请求。越秀商务局原审辩称不同意伍志昌的诉讼请求。原审法院经审理认为：根据已发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第3968号民事判决书，伍志昌因继承而取代了梁丽珍在《广州市房屋拆迁安置协议》中的地位，从而承接梁某在该合同中的权利和义务；鸿晖公司、越秀商务局从2008年5月起成为涉案地块拆迁人，因此应承担上述合同中拆迁人的权利和义务。该判决还根据广州市国土局、广州市房地产管理局1997年9月16日作出的穗国房字[1997]240号《关于调整房屋拆迁有关补助费标准的通知》中“被拆迁房屋使用人的临时搬迁补助费，按原房屋使用面积每月每平方米20元计付”的规定，明确伍志昌每月应得的临迁补助费为320元。又根据梁丽珍签订涉案《房屋拆迁安置协议》时正在实施的《广州市城市房屋拆迁管理条例》第五十条“由于拆迁人的责任使被拆除房屋使用人延长过渡期限的，从逾期之日起，拆迁人应当增加延期补助费。对自行临时安排过渡住处的，拆迁人必须按原临时安置补助费的300%付给；由拆迁人提供过渡安置房的，拆迁人必须按规定的临时安置补助费的200%付给”的规定，因该案一审时鸿晖公司仍在支付用于安置梁某的临迁房租金，即伍志昌当时属于由拆迁人提供过渡安置房的情况，因此判决鸿晖公司、越秀商务局按照规定的临时安置补助费的200%，即320元/月×200%=640元/月的标准向某昌支付2013年8月1日起至2014年6月12日止的延期补助费。本案中，伍志昌的第二项诉讼请求虽描述为“租屋租金”，但在案件审理过程中，伍志昌进一步说明该项诉讼请求是基于拆迁安置补偿合同关系提出的，而非基于租赁合同关系提出，依据的是上述《广州市城市房屋拆迁管理条例》第四十四条，鸿晖公司、越秀商务局没有向伍志昌提供临迁房相当于伍志昌自行临迁等。该条例第四十四条规定：“临时搬迁安置房屋的租金或搬迁的相关费用，按下列规定办理：（一）临时搬迁安置房屋参照原房屋使用面积安排；被拆除房屋使用人自行解决临时搬迁的，在临时过渡期间，由拆迁人按有关政策规定的标准，发给临时搬迁补助费……”。由此可知，伍志昌第二项诉讼请求实际上是自行临迁的费用，即临时搬迁补助费，只是伍志昌主张按照约定的回迁面积、参照目前市场租金标准计付。因此，伍志昌两项诉讼请求属同一法律关系，本案应予一并审理。但根据（2014）穗中法民五终字第3968号民事判决，伍志昌自行临迁情况下应得临时搬迁补助费应参照当时的拆迁政策及被拆迁房屋的面积来计算，每月为320元。此外，该案一审判决查明，伍志昌与鸿晖公司在一审过程中一致确认鸿晖公司向伍志昌支付桂花路81号402房租金给伍志昌至2014年9月，该一审判决作出时间为2014年9月10日。证明在2014年9月10日一审判决作出前鸿晖公司已经向某昌支付了截止至2014年9月的租金。此后，鸿晖公司又于同年9月25日向某昌支付了租金1500元，而双方约定的租金标准为500元/月，故鸿晖公司辩称该1500元是2014年10月至12月的租金证据充分，原审法院予以采信。鸿晖公司已经支付了桂花路81号402房截止至2014年12月的租金，即在2014年12月31日前，鸿晖公司向某昌提供了临迁房；自2015年1月1日起，伍志昌自行解决临时搬迁。因此，2014年12月31日前的延期补助费按规定的临时安置补助费的200%计付，即640元/月；2015年1月1日起的延期补助费（含伍志昌第二项诉讼请求的临迁补助费）按规定的临时安置补助费的300%计付，即960元/月。鸿晖公司提交的《建设银行代收付成功清单》证明其已于2015年3月13日向某昌支付了2014年6月13日至同年10月31日的延期补助费3000元，伍志昌重复向鸿晖公司、越秀商务局主张该时段的延期补助费原审法院不予支持。另，鉴于对本判决作出后伍志昌、鸿晖公司、越秀商务局之间关于拆迁安置补偿协议的履行情况无法准确预计，故本案对本判决生效之后的延期补助费（含临迁补助费）不予调处，双方可另循合法途径解决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2015年6月4日判决：一、广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区商务局在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向某昌支付2014年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的延期补助费（其中2014年11月1日起至同年12月31日止的延期补助费按640元/月计付；2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的延期补助费按960元/月计付）。二、驳回伍志昌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取85元，由伍志昌负担60元，广州市鸿晖房地产开发有限公司、广州市越秀区经济贸易局共同负担25元。判后，伍志昌均不服原审判决，向本院提起上诉，杨某具体上诉事实和理由如下：一审判决认定伍志昌自行解决临迁，是认定事实错误。伍志昌从拆迁开始，就是由拆迁人出钱租房安排临时居住的。所以，鸿晖公司与越秀商务局从2002年开始就每月支付500元的租屋钱租屋安排临时拆迁居住，一直支付至去年。后来，伍志昌根本没有要求鸿晖公司、越秀商务局根据拆迁协条例的规定发给临时安置补助费，而是要求鸿晖公司、越秀商务局在没有房屋不能安置伍志昌的情况下，支付伍志昌租屋居住的费用。因为，根据拆迁条例的规定，被拆迁人在鸿晖公司、越秀商务局征拆梁丽珍房屋后，伍志昌（包括梁某）没有能力自己解决临迁安置，只能由鸿晖公司、越秀商务局租屋予以安置居住问题。况且选择由鸿晖公司、越秀商务局安排房屋居住，一是伍志昌的权利，二也是拆迁人的实际情况必然的。而一审法院认定了伍志昌选择自行解决临时居住问题，是认定事实错误的。虽然判鸿晖公司、越秀商务局支付320元临迁补助费，却要伍志昌自行解决拆迁临时居住问题，实际上是剥夺了伍志昌居住的权利。320元在广州市中山四路无法租到房屋。伍志昌上诉请求：一、撤销一审判决，依法判决鸿晖公司、越秀商务局每月支付1500元租屋钱给伍志昌以作租屋安置临迁之用。二、鸿晖公司、越秀商务局每月支付640元延期回迁补助费给伍志昌。鸿晖公司二审答辩：鸿晖公司不同意伍志昌的上诉请求，本案是拆迁安置补偿纠纷，拆迁安置带有人身属性，拆迁安置应当以被拆迁安置人存在为前提，涉案拆迁安置人梁某已经死亡，伍志昌只是遗嘱继承，只是继承拆迁后补偿所得房屋，伍志昌并非被拆迁人，也不是被拆迁人梁某的法定继承人，无需鸿晖公司再租赁房屋对其进行安置。同时，伍志昌诉请的租金并未实际发生，其要求按1500元/月的标准计算，也没有事实与法律依据。伍志昌在一审时向一审法院明确其是自行解决临迁因而原审的认定事实是清楚的，适用法律正确的，应当予以维持。如果伍志昌在二审中认为其主张的为租金，且是因为租赁关系提出的。那么伍志昌的诉请与本案不是同一法律关系，该项诉请不属于本案的处理范围。综上所述，请二审法院驳回伍志昌的全部上诉请求。越秀商务局二审答辩：不同意对方主张。不管法院如何判处，都应该由鸿晖公司支付这笔费用。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。伍志昌的上诉理由与请求不能成立，请求二审法院驳回。本院对原审查明的事实予以确认。二审期间，本案各方均无新证据提交本院。本院认为，根据伍志昌的上诉请求和某公司、越秀商务局针对伍志昌的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：伍志昌是否获得梁丽珍作为被拆迁人由现拆迁人鸿晖公司、越秀商务局解决临迁用房，继而获得由鸿晖公司所出资租住房屋租金的权利？对伍志昌的上诉，分析如下：1997年10月30日，梁某与建设公司签订《房屋拆迁安置协议》中约定，建设公司临时安置原中山四路长兴里2号的房屋上的使用人员，有正式户口的实际居住人员人口壹人（其中独生子女/人），故本案拆迁义务人需临时安置被拆迁房屋上的居住人员仅梁某一人，并无其他人员。从本案证据及当事人的陈述可知，梁某一直选择由拆迁人安置其居住。2002年4月10日，鸿晖公司与伍志昌签订《租赁合同》，承租广州市桂花路81号402房面积40平方米的房屋供梁某临时安置居住。伍志昌因继承而取得拆迁人对原被拆迁房屋使用权补偿的权利，该权利的来源是《房屋拆迁安置补偿协议》。鉴于：1、生效判决认定伍志昌自行临迁情况下应得临时搬迁补助费应参照当时的拆迁政策及被拆迁房屋的面积来计算，即每月为320元；2、对鸿晖公司已付租金及临时搬迁补助费的付款时间及金额，伍志昌并不持异议，原审法院认定2014年12月31日前，鸿晖公司与越秀商务局的延期补助费按规定的临时安置补助费的200%计付，即640元/月；2015年1月1日起的延期补助费（含伍志昌第二项诉讼请求的临迁补助费）按规定的临时安置补助费的300%计付，即960元/月并无不妥。原审法院判处鸿晖公司、越秀商务局在本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向某昌支付2014年11月1日起至本判决发生法律效力之日止的延期补助费（其中2014年11月1日起至同年12月31日止的延期补助费按640元/月计付；2015年1月1日起至本判决发生法律效力之日止的延期补助费按960元/月计付）并无不当，本院予以维持。伍志昌要求获得由鸿晖公司所出资租住房屋租金的权利缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚、适用法律正确。伍志昌上诉事实与理由不成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由伍志昌负担。本判决为终审判决。审 判 长 岳为群审 判 员 郑怀勇代理审判员 柳玮玮二〇一五年八月十八日书 记 员 璩方慧 来源：百度“”