（2015）湘高法民再二终字第65号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-23
案件名称
怀化市睿信房地产开发有限公司、怀化市一新百货有限公司、怀化市汇业商贸有限责任公司与周永连房屋买卖合同纠纷再审民事裁定书
法院
湖南省高级人民法院
所属地区
湖南省
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
怀化市睿信房地产开发有限公司,怀化市一新百货有限公司,怀化市汇业商贸有限责任公司,周永连
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第二百零七条第一款
全文
湖南省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）湘高法民再二终字第65号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：怀化市睿信房地产开发有限公司。住所地：怀化市鹤城区沿河路在水一方小区*栋***室。法定代表人：孙卫东，该公司董事长。委托代理人：周成华，湖南鹤洲律师事务所律师。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：怀化市一新百货有限公司。住所地：湖南省怀化市鹤城区兴隆街*号*楼。法定代表人：薛淑凌，该公司总经理。委托代理人：杨志巍，该单位员工。再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：怀化市汇业商贸有限责任公司。住所地：怀化市鹤城区兴隆街*号*楼。法定代表人：崔应龙，该公司经理。委托代理人：杨志巍，该单位员工。被申请人（一审原告、二审上诉人）：周永连。委托代理人：刘银龙，湖南揽胜律师事务所律师。委托代理人：覃朝阳，湖南正发律师事务所律师。再审申请人怀化市睿信房地产开发有限公司（简称睿信公司）、怀化市一新百货有限公司（简称一新公司）、怀化市汇业商贸有限责任公司（简称汇业公司）与被申请人周永连房屋买卖合同纠纷一案，怀化市鹤城区人民法院于2013年12月23日作出（20l3）怀鹤民一初字第514号民事判决。周永连不服，提起上诉。怀化市中级人民法院于2014年6月24日作出（2014）怀中民一终字第182号民事判决，已经发生法律效力。睿信公司、汇业公司与一新公司均不服，向本院申请再审。本院于2015年5月28日作出（2015）湘高法民申字第505号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。睿信公司的法定代表人孙卫东、委托代理人周成华，汇业公司与一新公司的共同委托代理人杨志巍，周永连的委托代理人刘银龙、覃朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。怀化市鹤城区人民法院一审判决认为：汇业公司与睿信公司合作开发“睿信大厦”，而汇业公司又是睿信公司股东之一，在合作开发过程中明确以睿信公司名义进行开发，且“睿信大厦”的商品房预售许可证是睿信公司取得，故“睿信大厦”属睿信公司名下资产。根据2009年11月20日《关于超低价出售公寓房的股东会决议》内容，一新公司只有房屋认购权而无权以自已的名义出售房屋，同样，汇业公司作为睿信公司名下股东之一也只有房屋认购权而没有出售房屋权，周永连与一新公司《内部认购公寓楼协议书》中约定的房屋认购款也是一新公司收取，周永连与一新公司均没有证据能够证实该房屋认购款后来以任何方式进入了睿信公司财务，且睿信公司后来又在《怀化日报》、《边城晚报》刊登公告不予承认一新公司对外签订的《内部认购公寓楼协议书》，故睿信公司没有授权一新公司对外签订《内部认购公寓楼协议书》，事后也没有行为或意思追认一新公司对外签订的《内部认购公寓楼协议书》。睿信公司不是周永连与一新公司签订的《内部认购公寓楼协议书》中的合同相对方，没有合同履行的义务，故周永连要求睿信公司交付房屋的诉讼请求没有事实依据，不予支持。在审理过程中经释明，周永连仍明确诉讼请求为“判决三被告向原告交付所认购的房屋”，而一新公司没有睿信大厦房产的处置权，虽然一新公司依约应履行合同义务向周永连交付房屋，但客观上一新公司交付房屋不可能。同理，汇业公司虽承认周永连的诉讼请求并愿意交付，但汇业公司没有睿信大厦房产的处置权，其交付房屋给周永连客观上也不可能，故周永连要求一新公司、汇业公司交付《内部认购公寓楼协议书》约定的“睿信大厦第13层6号房屋”的诉讼请求，不予支持。关于周永连向睿信公司主张的善意第三人之权，周永连在庭审陈述及辩论中称，在看了股东协议与会议纪要后才与一新公司签订《内部认购公寓楼协议书》，其委托代理人在代理词中亦称，周永连出于对股东会决议文件的信赖而相信一新公司与其签订认购协议的行为是得到了睿信公司的认可和授权，且周永连交清了全部购房款，故周永连属善意第三人。对此，周永连的善意第三人之说没有事实依据，睿信公司与汇业公司签订的《关于超低价出售公寓楼股东会决议》明确规定认购人范围限于睿信公司及汇业公司的股东、公司管理层员工、对项目有过明显帮助的社会关系户，并严禁向社会公开销售或变相高价转让，既然周永连在其与一新公司签订《内部认购公寓楼协议书》前已阅看股东会决议文件，也即对自己并非认购人范围及一新公司、汇业公司均无权向其销售睿信大厦房屋的事实是明知的，在此情况下周永连仍置风险于不顾而与一新公司签订《内部认购公寓楼协议书》并向一新公司支付了房款，故周永连相对于睿信公司而言并非善意第三人。至于周永连认为一新公司、汇业公司、睿信公司法定代表人系亲戚关系而信赖将得到睿信公司对其认购行为的追认，于公司法、合同法的规定均不符，此亦不能成为其主张善意第三人的理由。周永连既非善意第三人，其所受风险则不可要求睿信大厦房地产项目合作开发的另一方即睿信公司承担，否则有违诚实信用原则。关于周永连称睿信公司已追认周永连与一新公司所签《内部认购公寓楼协议书》的主张，其所举证据不能证明其主张，该主张没有事实依据，不予支持。一新公司应当按照与周永连签订的《内部认购公寓楼协议书》承担违约责任，退还全部购房款及支付同期银行贷款利率双倍的利息。汇业公司无权对外销售睿信大厦商品房，也并非《内部认购公寓楼协议书》相对方，尽管在协议书所附图上加盖公章，但并未在协议主文本上签字或盖章，故亦不应承担退赔购房款的连带责任。判决：一、一新公司退还周永连购房款222750元并支付利息（从2010年5月22日起计至偿清之日止，利率按中国人民银行同期贷款利率的双倍计算），此款限本判决生效后10日内付清；二、驳回周永连其他诉讼请求。怀化市中级人民法院二审判决认为：《房地产项目合作开发协议书》文本上主体为汇业公司与睿信公司，作为汇业公司的最大股东的一新公司的法定代表人薛淑凌也在协议上签了字，此时房地产项目合作开发协议的法律性质是企业法人之间的联营，是一种合伙型联营法律关系。即从2008年5月5日签订合作协议起，至2010年12月30日，睿信大厦项目各方只是以项目股东的形式开展工作，对项目股东会的决议各合作方都有执行的权利与义务。故2009年11月20日《关于超低价出售公寓房的股东会决议》以“项目股东会文件”名义作出。当时拟开发的土地使用权尚在汇业公司名下，一新公司拥有汇业公司81.67％的股份，汇业公司认为以一新公司名义对外签订内部认购公寓楼协议有利于促成成交。而此时的睿信公司，并不拥有拟开发土地的使用权，对外签订认购协议的法律权利尚不及汇业公司与一新公司。由于《关于超低价出售公寓房的股东会决议》对于有权签订认购协议授权不明确，则各合伙公司均有权执行股东会决议。故一新公司在汇业公司明确同意的情况下，于2010年5月29日与周永连签订《内部认购公寓楼协议书》，应当由睿信项目股东会承担相应责任，即由一新公司、汇业公司、睿信公司承担连带责任，联营各方的管理状况与对外签订合同的相对方无关。从2010年11月31日起，一新公司、汇业公司、睿信公司进行股份重组，在法律层面上改组了睿信公司，睿信项目股东成为了睿信公司的股东，一新公司、汇业公司、睿信公司构成法人型联营法律关系。之前项目股东在项目股东会决议下因项目开发所发生的对外民事法律行为应当由法人型联营体睿信公司承担相应的权利义务。虽然睿信公司于2012年1月13日取得了怀房售许字（2012）第0006号睿信大厦商品房预售许可证，但因现在的睿信公司系一新公司、汇业公司、睿信公司进行股份重组后的法人公司，因此睿信大厦的资产不是睿信公司一家的资产，而是合作股东的共同资产。因此，一新公司与周永连签订《内部认购公寓楼协议书》，应当由睿信公司向周永连履行合同义务，承担民事责任。又基于之前的合伙联营关系，一新公司、汇业公司应承担连带责任。因《内部认购公寓楼协议书》所约定的内容已具备商品房买卖合同的主要条款，且在起诉前睿信公司已取得商品房预售许可证，故《内部认购公寓楼协议书》合法有效，对睿信公司产生约束力。由于睿信公司明确表示本案协议所涉房屋已经另行对外出售，故实际履行已不可能。因此，依照《内部认购公寓楼协议书》第二条第7项约定以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项规定，睿信公司除返还周永连已支付的购房款外，还应承担已付购房款一倍的赔偿责任，一新公司、汇业公司承担连带责任。周永连所认购的商品房位于一新公司商场所在位置，土地使用权在汇业公司名下，汇业公司在怀化远没有一新公司的知名度，其法定代表人崔应龙与一新公司法定代表人薛淑凌系夫妻关系，一新公司与汇业公司办公地点相同，本案所涉项目开发谈判及联系基本上在一新公司薛淑凌与睿信公司孙卫东之间进行，睿信公司的购房客户以及睿信公司的管理人员认为项目开发在睿信公司与一新公司之间进行，甚至忽略了汇业公司。一新公司法定代表人薛淑凌与睿信公司法定代表人孙卫东既是亲表姐妹关系又是合作开发关系，无论是对一新公司、汇业公司、睿信公司的内部人员而言，还是对外关系客户而言，均是知情的。因此，一新公司在一年多时间内对外签订42份认购公寓楼协议才能够实现。一新公司、汇业公司及其工作人员坚持认为对外签订认购协议时，均与睿信公司相互通报各自对外认购情况，以免发生重复对外签订认购协议的情况。事实上，一新公司、汇业公司、睿信公司对外签订认购协议没有重复认购房号的情况发生。在长达一年多时间的对外认购活动中，睿信公司没有对外否认过一新公司可对外签订认购协议的权利，而在2012年睿信公司与汇业公司矛盾极端尖锐，即将发生诉讼之后，才登报予以否认，该否认没有溯及既往的法律效力。因此，周永连有理由相信一新公司有权代表项目股东会对外签订认购协议。判决：一、撤销湖南省怀化市鹤城区人民法院（20l3）怀鹤民一初字第514号民事判决；二、怀化市睿信房地产开发有限公司退还周永连购房款222750元，并赔偿周永连222750元，以上共计445500元，限收到本判决之日起10日内付清。怀化市一新百货有限公司、怀化市汇业商贸有限责任公司对上述445500元款项承担连带清偿责任；三、驳回周永连的其他诉讼请求。睿信公司申请再审称：1、二审认定基本事实缺乏证据证明，睿信公司与汇业公司签订《房地产项目合作开发协议书》，并不表示睿信公司与汇业公司、一新公司之间的法律性质是一种合伙型联营法律关系，而是公司股东之间的权利义务法律关系。《关于超低价出售公寓房的股东会决议》对认购主体进行了明确的规定，但被申请人不符合购房资格，被申请人也不是善意第三人。一新公司无权出售睿信大厦项目的商品房；2、原审适用法律错误，二审适用《中华人民共和国民法通则》第五十二条、《最高人民法院关于审理合伙型联营体和个人合伙对外债务纠纷案件应否一并确定合伙内部各方的债务份额的复函》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》均不当。请求再审本案。一新公司、汇业公司申请再审称：二审认定事实证据不足，适用法律不当，请求再审本案。被申请人周永连答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，申请人的再审申请理由均不能成立，请求驳回再审申请。本院再审认为，原审认定基本事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项、第二百零七条第一款的规定，裁定如下：一、撤销怀化市中级人民法院（2014）怀中民一终字第182号民事判决及怀化市鹤城区人民法院（20l3）怀鹤民一初字第514号民事判决；二、本案发回怀化市鹤城区人民法院重审。审 判 长 朱晓春审 判 员 王 琳代理审判员 谷国艳二〇一五年八月十八日书 记 员 王燕琳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 来自：