（2015）杭余民初字第2124号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2015-09-18
案件名称
邹子福与浙江中意房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹子福,浙江中意房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余民初字第2124号原告：邹子福。委托代理人：王祥彬，浙江民衡律师事务所律师。被告：浙江中意房地产开发有限公司。法定代表人：陈松林。委托代理人：周忠伟。委托代理人：郑梁。原告邹子福诉被告浙江中意房地产开发有限公司（以下简称中意公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月15日立案受理，依法由审判员冯妍独任审判，于2015年7月20日公开开庭进行了审理。原告邹子福及其委托代理人王祥彬，被告中意公司的委托代理人周忠伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹子福起诉称：邹子福于2010年11月25日，向中意公司购买坐落于杭州市余杭区南苑街道名仕苑4幢1单元301室商品房，价格共计2068510元，合同订立当日先行支付628510元。2011年1月4日，邹子福按合同约定办理了余款按揭手续，2012年5月29日中意公司交付房屋并因存在面积误差，房屋买卖总价款调整为2062143元，2014年1月25日邹子福一次性还清了银行按揭。根据合同约定，中意公司应当在2012年8月31日前办理买售商品房《土地使用权证》并负责该商品房的初始登记，取得该商品房的房屋所有权证，将取得土地、房屋权属证书交付给原告邹子福，协助邹子福办理商品房转移登记，若出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或第2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。但时至今日，中意公司仍未将初始化的权属证书交付给邹子福，邹子福多次催促中意公司均无果。现起诉，请求判令：1.被告中意公司立即交付商品房的初始化登记的土地、房屋权属证书并协助邹子福办理商品房转移登记手续；2.被告中意公司支付已发生的迟延履行期间的违约金301073元（从2013年6月15日计算到2015年6月15日止，双方约定按已缴纳房款万分之二每日）；3.中意公司支付从2015年6月15日起至实际交付权属证书日止的违约金（双方约定，按已缴纳房款的万分之二每日）。原告邹子福为支持其诉请主张，提供并陈述了下列证据材料：1．商品房买卖合同一份，用以证明按双方商品房买卖的合同内容第16条产权登记约定，中意公司违约的事实。2．补充协议书一份，用以证明商品房的实际售价的事实。3．不动产发票一份，用以证明邹子福已经交付全部房款的事实。4．银行贷款结清证明一份，用以证明邹子福已经交付全部房款的事实。5．房屋预告登记证书一份，用以证明涉案房屋已做预告登记，由于中意公司没有履行相应的配合义务，导致房屋未办理产权过户登记手续的事实。6．登记费发票一份，用以证明涉案房屋已做预告登记的事实。被告中意公司答辩称：邹子福是中意公司的真实购房户，且已经交付全部房款，中意公司没有在规定时间内给邹子福办理房产三证，但邹子福在没有办理三证这件事上也有过错，因为邹子福没有将契税等税费交到公司。合同虽然约定违约金按照每日万分之二的标准，中意公司认为这个标准过高，应按照邹子福的实际损失来赔偿，因此建议按照该房同类地段同类楼层同类小区的标准在每月3500元左右的租金来赔偿，根据邹子福主张的两年，每月补偿3500元。被告中意公司为支持其答辩意见，提供并陈述了下列证据材料：收条一份，用以证明该涉案房屋的房产分割证被案外人拿走的事实。经庭审质证，本院对上述证据认定如下：（一）原告邹子福提供的证据1-6，被告中意公司均无异议。本院经审核后对原告提交的证据1-6，真实性予以确认，并据证据的内容作为认定本案相关事实的依据。（二）被告中意公司提供的证据：原告邹子福对被告中意公司提供的收条，三性均有异议，认为不能证明中意公司想要证明的内容，因为在2013年7月邹子福去中意公司处要求办理房产三证时已经无法办理。本院经审核后认为，中意公司未提供进一步证据证明其真实性，故本院不予确认。本院根据双方当事人的庭审陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2010年11月25日，邹子福（买受人）与中意公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定邹子福向中意公司购买位于杭州市余杭区南苑街道名仕苑4幢1单元301室的房屋。合同第五条计价方式与价款约定，商品房价款按建设面积计算，该商品房单价为人民币每平方米13548元，总价款2068510元；合同约定合同第七条付款方式和期限约定：（1）买受人应于本合同签订当日支付全部房款的30%，计（人民币）628510元整；（2）余款144万元由买受人在本合同签订之日起7日内办理完毕相应的贷款手续。……（4）若银行经过审核，同意买受人的抵押贷款申请但调低贷款额，买受人必须在收到银行或者出卖人书面通知后7日内向出卖人付清差额部分，同时办妥合同变更和抵押贷款手续。（5）如因国家有关住房按揭贷款政策发生变化，要求买受人增加首付比例，买受人应在接到出卖人或按揭银行通知后7日内增加支付首付款以满足按揭贷款申请要求。……合同第十六条关于产权登记的约定中约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或者土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年8月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第1或第2项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起且办理完成退房手续（包括撤销合同备案登记手续及预告登记手续）30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同还就其他事项进行了约定。2010年5月29日，中意公司（出卖人）与邹子福（买受人）签订《中意名仕苑补充协议》一份，就商品房面积差异的处理达成了协议，约定：原合同约定买受人预购房屋建筑面积共152.68平方米，单价为13548元/平方米。房地产产权登记机关测定的实际建筑面积为152.21平方米，依据原合同的六条第1款的约定，处理方法为按照销售合同单价退还买受人房款6367元，补差后房屋总价为2062143元；另收买受人物业维修基金4566.3元；根据原合同约定：买受人应当在2012年5月31日前，将符合合同约定交付条件的房屋交付买受人使用，现出卖人实际交付时间是2012年5月29日，属于正常交付。2011年1月5日，中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行作为预告登记权利人，邹子福作为预告登记义务人，对坐落于南苑街道名仕苑4幢1单元301室的房屋做了预购商品房抵押权登记预告，债权数额为1440000元。2012年5月25日，中意公司向邹子福开具了金额为2062143元的购房款发票。2014年1月26日，邹子福将中国建设银行的个人贷款总额为1440000元还清。邹子福为此支出预购商品房预告登记和抵押权预告登记160元，代理费100元。2015年6月9日，本院发布民事裁定书一份{案号为（2015）杭余破（预）字第8号}受理申请人钱塘小贷公司对被申请人中意公司的破产清算申请。2015年6月18日，本院决定指定浙江金道律师事务所担任中意公司的管理人。本院认为：原、被告签订的浙江省商品房买卖合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应依约履行。根据双方当事人的诉辩意见，本院对本案的争议焦点归纳并评析如下：一、关于中意公司是否应协助原告邹子福办理房屋过户登记手续。（争议焦点一）。二、中意公司是否应向邹子福支付相应的违约金。（争议焦点二）。关于争议焦点一，中意公司是否应协助原告邹子福办理商品房转移登记手续。本院认为，合同的各方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据双方签订的合同第十六条关于产权登记的约定，中意公司应于2012年8月31日前，取得土地、房屋权属证书，交付给邹子福，邹子福自行办理该商品房转移登记。由此，中意公司应协助原告邹子福办理商品房转移登记手续。关于争议焦点二，中意公司是否应向邹子福支付相应的违约金。中意公司未向邹子福交付土地、房屋权属证书，导致邹子福不能及时取得房屋权属证书，应由中意公司承担违约责任。至于违约金的起算时间，邹子福主张按两部分计算，一部分是自2013年6月15日起计算至2015年6月15日止；另一部分是从2015年6月15日起至实际交付权属证书日止。但根据《中华人名共和国企业破产法》第四十六条的规定，“附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。”本院于2015年6月9日裁定受理申请中意公司破产的破产申请，因此违约金的计算时间应从2013年6月15日至2015年6月9日止。因双方在合同中约定的违约金标准按日万分之二计算，故应按房款2062143元以每日万分之二的标准计算违约金。中意公司关于邹子福没有将契税等税费交到公司和违约金的标准的抗辩意见，因依据不足，本院不予采纳。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共合同企业破产法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告浙江中意房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告邹子福办理位于杭州市余杭区南苑街道名仕苑4幢1单元301室（建筑面积152.21平方米）的房屋过户登记手续；二、被告浙江中意房地产开发有限公司支付违约金299010.74元（自2013年6月15日起计算至2015年6月9日止，按双方约定的已缴纳房款的万分之二每日计算），于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告邹子福的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2908元，由被告浙江中意房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费5816元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。审判员 冯 妍二〇一五年八月十八日书记员 孙亚梅 更多数据：搜索“”来源：