（2015）柳市民一终字第280号

裁判日期: 2015-08-18

公开日期: 2015-09-10

案件名称

熊德仁与广西财融投资有限公司、张奕凯房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

广西壮族自治区柳州市中级人民法院

所属地区

广西壮族自治区柳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广西壮族自治区柳州市中级人民法院民事判决书（2015）柳市民一终字第280号上诉人（一审原告）熊德仁。委托代理人伍时健，广西衡生律师事务所律师。被上诉人（一审被告）广西财融投资有限公司，住所地广西柳州市城站路101号一楼门面。法定代表人余保新，该公司总经理。被上诉人（一审被告）张奕凯，广西财融投资有限公司员工。被上诉人（一审被告）吴建雄。被上诉人（一审被告）张有义。被上诉人（一审被告）张奕鸿。被上诉人（一审被告）马伟嘉。委托代理人阳远德，柳州市方正法律服务所法律工作者。上诉人熊德仁因与被上诉人广西财融投资有限公司、张奕凯、吴建雄、张有义、张奕鸿、马伟嘉房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第1320号民事判决，向本院提起上诉��本院受理后，依法组成由审判员古龙盘担任审判长，审判员宾修清和代理审判员侯海丽参加的合议庭审理了本案。上诉人熊德仁及其委托代理人伍时健，被上诉人马伟嘉及其委托代理人阳远德、被上诉人吴建雄、被上诉人暨被上诉人广西财融投资有限公司的委托代理人张奕凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2014年3月25日，熊德仁与其妻谢静在广西宜州市公证处办理（2014）桂宜证内字第492号公证书，公证事项为委托，内容为委托马伟嘉出售两人共有的位于飞鹅二路122号金弘大厦2-39号、2-40号，2-41号、2-42号、2-43号五间商铺，委托期限为2014年3月25日起至办完委托书所列事项为止。2014年4月9日，马伟嘉作为甲方（抵押权人）与张奕鸿、张有义、吴建雄作为乙方（抵押人、借款人）及张奕凯作为丙方（担保人）共同签订抵押（担保）借款协议书��约定乙方由于购买飞鹅二路122号金弘大厦2-39号、2-40号，2-41号、2-42号、2-43号五间商铺购买向甲方借款2000000元，借款期限从2014年4月9日至2014年6月8日。财融公司在该协议书上盖章。2014年4月9日，财融公司向马伟嘉出具一份借条，内容为：广西财融投资有限公司借到马伟嘉人民币2000000元，此笔借款转入柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司，账号：13×××07，开户行：华夏分行柳州支行，此借款与2014年4月9日签署的抵押（担保）借款协议书同时生效，借款人为张有义、吴建雄、张奕鸿。财融公司在该借条的借款单位处盖章。同日，马伟嘉以其朋友郑炎河的名义向柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司转款1880000元。2014年4月9日，财融公司与张奕凯出具欠条一份，写明“今欠到熊德仁售房尾款人民币壹佰壹拾伍万肆仟元整（￥1154000.00元）。此款是购买金弘大厦2-39-43五间门面的房款，该欠款在2014年5月30日前全部付清，否则逾期按1.5‰每天支付违约金”。2014年4月17日，马伟嘉以熊德仁代理人身份到柳州市房屋登记中心对熊德仁名下飞鹅二路122号金弘大厦2-39号、2-40号，2-41号、2-42号、2-43号商铺进行房产抵押注销，抵押人为熊德仁，抵押权人为广西中小企业信用担保有限公司。2014年4月21日，马伟嘉以熊德仁委托代理人身份分别与吴建雄、张有义、张奕鸿签订《柳州市二手房买卖合同》，将飞鹅二路122号金弘大厦2-39、2-40商铺以每间10000元价格出售给吴建雄，将2-41号商铺以10000元价格出售给张有义，将2-42、2-43号商铺以每间10000元价格出售给张奕鸿。2014年6月18日，马伟嘉与吴建雄、张有义、张奕鸿至柳州市房屋登记管理中心提交房地产抵押登记表，并附抵押借款协议书一份，约定吴建雄、张有义、张奕鸿以飞鹅二路122号金弘大厦2-39��、2-40号，2-41号、2-42号、2-43号五间商铺为抵押，向抵押权人马伟嘉借款2000000元（贰佰万元整）。2014年7月7日，熊德仁诉至一审法院，请求：1、判令广西财融投资有限公司、张奕凯、吴建雄、张有义、张奕鸿、马伟嘉共同立即支付给熊德仁售房款1154000元和违约金60585元（违约金计算自2014年5月31日暂计算至2014年7月4日止，2014年7月4日后的违约金另计，违约金计至全部付清房款为止），合计人民币大写壹佰贰拾壹万肆仟伍佰捌拾伍元整（￥1214585.00元）。并判令广西财融投资有限公司、张奕凯、吴建雄、张有义、张奕鸿、马伟嘉互负连带清偿责任。2、判令广西财融投资有限公司、张奕凯、吴建雄、张有义、张奕鸿、马伟嘉负担案件受理费等全部诉讼费用。庭审中，熊德仁自述柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司向银行贷款，广西中小企业信用担保有限公司作为该��司贷款的担保人，而熊德仁以其五间门面向广西中小企业信用担保有限公司为柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司的贷款提供反担保，故本案的五间门面的抵押权人是广西中小企业信用担保有限公司，担保价值为200万元，熊德仁自述与马伟嘉口头约定五间门面的出售价格为169万元。一审法院人认为，合法的房屋买卖合同受法律保护。本案中熊德仁的五间门面是设有抵押的，在未解决抵押的问题前，无法进行房屋买卖的交易。就本案而言，双方当事人均清楚五间门面设有抵押的事实，而马伟嘉之所以能取得抵押权人的授权，办理了五间门面的解押，系因马伟嘉将188万元转入柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司，该公司将所欠银行的款项还清后，广西中小企业信用担保有限公司才同意五间门面的解押，故一审法院对这一事实予以确认。关于广西财融投资有限公司和张奕凯于2014年4月9日所写欠条的问题。该欠条存在的前提是门面出售，而本案中门面的出售、过户均与财融公司和张奕凯无关，故欠条的事实并不实际存在，熊德仁不能以此主张其承担还款责任。关于吴建雄、张有义、张奕鸿是否承担责任的问题。该三人虽以各自名义购买了五间门面，但实际上在购买之时就已将门面抵押给马伟嘉，而马伟嘉与吴建雄、张有义、张奕鸿的交易情况，系马伟嘉与吴建雄、张有义、张奕鸿之间的法律关系，熊德仁主张吴建雄、张有义、张奕鸿承担责任，理由不充分，一审法院不予以支持。关于马伟嘉是否应承担责任的问题。马伟嘉是熊德仁委托其出售门面的受委托人，在正常情况下，马伟嘉应将出售门面的款项交还给熊德仁。但本案门面设有抵押，且按熊德仁的陈述，抵押的价值为200万元，而按熊德仁的陈述其出售五间门面的价值��169万元，要解押的价值远远大于熊德仁门面的价值，熊德仁在出售169万元门面的前提是先拿出200万元去解押，才能将门面进行正常出售，而在此过程中，熊德仁并不能基于门面出售而获利，相反熊德仁应拿出解押与门面价值的差价31万元，才能顺利完成门面的解押手续。对于马伟嘉而言，其以188万元换取了169万元（熊德仁自述）的门面抵押权，在整个过程中并未获利，而熊德仁虽失去了门面的所有权，但解决了一个200万元的抵押担保问题，故熊德仁主张马伟嘉承担偿还房款的责任，理由不充分，一审院不予以支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，判决如下：驳回熊德仁的诉讼请求。案件受理费15731元，保全费500元，共计16231元（熊德仁已预交），由熊德仁负担。上诉人熊德仁不服一审判决，上诉称，一、一审判决认定事实错误，适用法律错误，依法应当予以撤销。（一）本案中，金弘大厦2-39、40、41、42、43五间门面原属于熊德仁所有，该五间门面被被上诉人广西财融投资有限公司（以下简称财融公司）、张奕凯收购后，通过被上诉人马伟嘉被过户到被上诉人吴建雄、张有义、张奕鸿名下，并被抵押到马伟嘉名下。现在，熊德仁的五间门面没有了，但售房款也没有得回。且财融公司和张奕凯还明确出具了欠条确认欠熊德仁售房尾款115.4万元。就是这样的一个基本事实，可一审判决却认定六个被上诉人都不用承担任何责任，判决驳回熊德仁的诉讼请求，一审判决的事实和法律依据何在？（二）一审判决认定本案中五间门面的出售、过户均与财融公司和张奕凯无关，故欠条的事实并不实际存在。一审判决的这一事实认定完全错误。首先，实际收购��德仁五间门面的是财融公司和张奕凯，财融公司和张奕凯是实际买受人。其次，五间门面的出售、过户、抵押等事宜的办理均都是按照财融公司、张奕凯的意图，并在财融公司、张奕凯的指使下办理的。再次，在有关马伟嘉与吴建雄、张有义、张奕鸿和财融公司、张奕凯于2014年4月9日签订的“抵押（担保）借款协议”，财融公司和张奕凯于2014年4月9日向马伟嘉出具的“借条”，财融公司和张奕凯于2014年4月9日向熊德仁出具的“欠条”等等，这些行为都是在同一天同时进行的，财融公司和张奕凯都在这些行为中签字盖章确认了，难道还能说本案与财融公司和张奕凯无关？难道还能说财融公司和张奕凯不明知将熊德仁的五间门面登记并抵押到马伟嘉等人名下？难道还能说财融公司和张奕凯不承担责任？显而易见，一审判决的事实认定完全错误。（三）一审判决认定马伟嘉拿出了188万元归还银行贷款解押五间门面才实现了五间门面的买卖，因而认定马伟嘉也不承担责任。一审判决的这一认定也是完全错误的。一审判决混淆了这样一个基本事实：柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司向银行贷款，广西中小企业信用担保有限公司为该公司提供银行贷款担保，但广西中小企业信用担保有限公司要求该公司提供反担保，后熊德仁以其五间门面为此提供反担保。而熊德仁为了出售该五间门面，就要求柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司解除反担保的五间门面抵押问题。最后柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司归还了银行贷款，也同时解除了熊德仁五间门面的反担保抵押问理。在这个事实过程中，熊德仁仅仅是反担保的角色，也根本不存在欠柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司、广西中小企业信用担保有限公司以及本案六个��上诉人等任何债务的问题，至于柳州市美中雨新型防水补漏有限资任公司如何归还银行贷款，或是如何向其他人借款来归还银行贷款的，你马伟嘉也好，其他人也好，借钱或者帮柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司归还了银行贷款也好，所有这些都与熊德仁没有任何关系。而一审判决武断的认定马伟嘉拿出了188万元帮柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司归还了银行贷款，这笔账就是要记在熊德仁头上，就是认定马伟嘉以188万元的代价购买了熊德仁的五间门面，因而马嘉伟不再承担责任。一审判决这样的逻辑毫无客观性，是完全错误的。（四）本案为房屋买卖合同纠纷，但一审判决却把本案审理成了借款抵押合同纠纷，显然，据此做出的判决当然是错误的。二、上诉人的诉讼请求事实清楚，依据充分，依法成立，请求二审法院予以支持。（一）上诉人熊德��诉请被上诉人给付售房款1154000元和违约金60585元，共计1214585.00元。事实清楚，证据充分，依法成立。因房屋买卖事宜，2014年4月9日，财融公司和张奕凯向熊德仁出具《欠条》一份，欠条内容为：“今欠到熊德仁售房尾款人民币壹佰壹抬伍万肆仟元整（Y1154000.00元）。此款是购买金弘大厦2-39-43五间门面的房款，该欠款在2014年5月30日前全部还清，否则途期按1.5‰每天支付违约金。”该欠条有欠款人即张奕凯的签字和财融公司的盖章确认。欠款到期后，被上诉人并没有按期归还欠款，至今仍未归还。因此，被上诉人依约要承担按每天1.5‰支付违约金的责任，每天违约金为1731元，违约金自2014年5月31日起暂计至熊德仁起诉时的2014年7月4日止，以后另计，共35天，违约金为60585元（1154000X1.5%X35=1731X35=60585）。综上，被上诉人欠熊德仁售房款115.4万元，并按每天1.5‰承担违约金的事实清楚，证据充分，依法成立。（二）本案中，六位被上诉人应当共同承担偿还责任，并互负连带责任。1、向熊德仁出具《欠条》的是财融公司和张奕凯。因此，财融公司和张奕凯理所当然的要向熊德仁承担本案债务的偿还责任。2、马伟嘉作为熊德仁房产买卖的委托代理人，第一，马伟嘉没有将处理委托事务取得的财产转给委托人，即马伟嘉没有将出售房屋所得价款转交给熊德仁。第二，马伟嘉以虚假的、难以置信的低价（每套房产价值3、40万元，虚假合同却仅以1万元价格出卖）签订房屋买卖合同并出卖熊德仁的房产，作为受托人的马伟嘉明显存在过错，依法应当承担损失赔偿的责任。第三，马嘉伟不仅没有向熊德仁给付售房款，而且是以难以置信的低价出售给吴建雄、张有义、张奕鸿。更为过错和恶意的是，马伟嘉通过虚假的借款抵押协议，将原本属于熊德��所有的五套房产转回头又抵押给了马伟嘉自己。通过这样的手段，自己不花一分钱，空手套白狼，马伟嘉实际控制了熊德仁的这五套房产，成了这五套房产的所有者。而所有这些，都是马伟嘉以熊德仁代理人的身份，以损害委托人熊德仁利益为代价的。马伟嘉的过错和恶意行为，依照《合同法》第404条、第406条的规定，依法承担损失赔偿责任。3、吴建雄、张有义、张奕鸿作为房屋的买受人，也是通过虚假的房屋买卖合同，分文未付，但却成了五套房产的所有权人。这实际上也是侵害了熊德仁的财产权益，也同样要承担损失赔偿责任。4、张奕凯、吴建雄、张有义、张奕鸿、马伟嘉这五位被上诉人都是被上诉人财融公司的员工，而财融公司本身就是从事二手房屋炒卖业务的，六位被上诉人共同串通，通过虚假的房屋买卖和借款抵押协议，连环欺诈和转移财产的手段，将熊德仁的财产据为己有。因此，本案中，名义上是买卖合同纠纷，实际上还属于侵权，即六位被上诉人侵犯了熊德仁的财产权益。但不管如何，六位被上诉人应当依法共同承担偿还给熊德仁售房款，并承担违约金的连带责任。5、六位被上诉人共同串通，通过虚假的房屋买卖合同和抵押借款协议转移财产，将原属于上诉人熊德仁所有的五间门面房产全部实际控制在六个被上诉人手中，但六个被上诉人都没有按约定向熊德仁支付尚欠的115.4万元售房款，已经构成了违约。六个被上诉人的行为也共同侵犯了熊德仁的合法财产权益，应当依法承担向熊德仁支付售房款和违约金的违约责任。综上，请求二审法院依法撤销广西壮族自治区柳州市柳南区人民法院（2014）南民初（一）字第1320号民事判决，判令六个被上诉人共同立即支付给上诉人售房款1154000元和违约金60585元（违约金计算自2014年5月31日z暂计算至2014年7月日止，2014年7月4日后的违约金另计，违约金计至被上诉人全部付清房款为止），合计人民币大写壹佰贰拾壹万肆仟伍佰捌拾伍元整（1214585.00元）。并判令六个被上诉人互负连带清偿责任，负担本案一审、二审的案件受理费、保全费等全部诉讼费用。被上诉人马伟嘉答辩称，上诉人的上诉理由不符合事实，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。马伟嘉作为代理人已经依约完成了所有的委托事项，要求马伟嘉承担本案的连带责任没有事实和法律依据。本案是房屋买卖合同纠纷，马伟嘉和熊德仁之间是委托代理关系，而另外四个被上诉人与马伟嘉之间是民间借贷关系，上诉人混淆了三个法律关系，应当驳回上诉人的上诉请求。被上诉人吴建雄答辩称，请求二审法院维持原判。被上诉人广西财融投资有限公司及张奕凯答辩称，柳��市美中雨新型防水补漏有限责任公司欠了银行2000多万，已无力偿还债务，熊德仁抵押的门面肯定会被拍卖。所以熊德仁才把房子公证给马伟嘉，并让马伟嘉出钱解押，在此过程中我公司只是作为中介方和担保方，房子并没有过户给我公司，我公司不应该支付房款给熊德仁。至于马伟嘉将房屋卖给吴建雄、张有义、张奕鸿，那是他们之间的事。综上，六被上诉人都不应该向熊德仁支付房款。综合诉辩双方的意见，上诉人熊德仁异议称一审遗漏查明以下事实：广西财融投资有限公司要求上诉人必须要马伟嘉帮上诉人办理所有手续，马伟嘉是广西财融投资有限公司指定的。被上诉人马伟嘉、吴建雄、广西财融投资有限公司及张奕凯对一审查明的事实均没有异议。被上诉人张有义、张奕鸿经本院合法传唤，未对熊德仁的上诉发表答辩意见，应视为其放弃答辩的权利。上诉��熊德仁与被上诉人广西财融投资有限公司、张奕凯、吴建雄、张有义、张奕鸿、马伟嘉在二审期间均未提交新证据。本院对上诉人异议事实的分析与认定，到庭的被上诉人对上诉人异议的事实均不予认可。本院认为，广西宜州市公证处（2014）桂宜证内字第492号公证书显示，是熊德仁夫妻双方亲自到公证处签订委托书委托马伟嘉出售本案诉争门面的，并无证据证实是广西财融投资有限公司要求上诉人必须用其指定的受托人选。综上所述，上诉人的异议不成立，一审查明的事实属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：六被上诉人应否连带承担向上诉人支付售房款及违约金的责任？本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。……抵押人未��抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”可见，对设立抵押的财产进行转让的前提是抵押权人同意并以转让所得清偿债务消灭抵押权。本案中，熊德仁自述诉争的五间门面设立的抵押价值为200万元，那么熊德仁在出售这五间门面前就必须支出200万元解决抵押的问题。而马伟嘉于2014年4月9日以其朋友的名义向柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司转款1880000使得该公司得以清偿债务从而消灭了本案诉争门面的抵押权。没有证据表明马伟嘉与柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司之间有债权债务关系，也无证据表明系熊德仁让柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司自行解押，而熊德仁、谢静在广西宜州市公证处签署的《委托书》第4点明确列明其委托马伟嘉办理的事项包括由马伟嘉代为注销抵押登记手续，事实证明也正是马��嘉汇款给柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司之后才得以将诉争房屋解押，因此，马伟嘉的上述行为正是其履行该委托事项的体现。而且，熊德仁的反担保责任也因此得以消除，说明柳州市美中雨新型防水补漏有限责任公司与熊德仁均因此获益，故对于上诉人认为诉争房屋抵押注销与本案无关的主张，本院不予采信。按上述委托书列明的事项，马伟嘉应当将出售门面的款项交给熊德仁，但熊德仁自述五间门面的售价为169万元，马伟嘉为履行注销抵押的委托事项支出了188万元，支出款项远大于门面售价，故其无权再向马伟嘉主张售房款。广西财融投资有限公司和张奕凯虽然向熊德仁出具了欠条，但无证据证实房屋的实际买受人是广西财融投资有限公司和张奕凯，也没有证据表明其已按欠条载明的事实向熊德仁支付了部分的售房款，房屋买卖合同也不是广西财融��资有限公司和张奕凯签订的，最终也没有过户到广西财融投资有限公司和张奕凯名下，因此，欠条的事实并不存在，故上诉人不能依本案的欠条要求广西财融投资有限公司和张奕凯承担还款责任。至于吴建雄、张有义、张奕鸿，该三人并不是上述欠条的出具人，且均是通过合法的手续购买并办理买受房屋的相关手续的，并没有损害上诉人的利益，因此，上诉人也无权要求其承担本案的责任。综上所述，一审判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决并无不当。上诉人的上诉理由缺乏事实依据及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费15731元，由熊德仁负担。本判决为终审判决。审判长古龙盘审判员宾修清代理审判员侯海��二〇一五年八月十八日代书记员李思思关注微信公众号“”