（2015）厦民终字第1692号
裁判日期: 2015-08-18
公开日期: 2016-01-05
案件名称
厦门诚毅地产投资管理有限公司与陈学杰商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
厦门诚毅地产投资管理有限公司,陈学杰
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第1692号上诉人（原审原告、反诉被告）厦门诚毅地产投资管理有限公司。法定代表人萧忠明，董事长。委托代理人郑毅锋、李宜亭，福建力衡律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）陈学杰，男，1965年12月15日出生，汉族。委托代理人陈金助、吕菲菲，北京盈科（厦门）律师事务所律师。上诉人厦门诚毅地产投资管理有限公司（下称诚毅地产投资公司）因与上诉人陈学杰商品房销售合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2014）同民初字第1591号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。诚毅地产投资公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除诚毅地产投资公司与陈学杰签订的《商品房买卖合同》（编号：01508655）；2.陈学杰向诚毅地产投资公司支付逾期支付商品房购房款的违约金58500元。陈学杰向原审法院提起反诉，请求判令：1、诚毅地产投资公司继续履行与陈学杰于2009年3月10日签订的《商品房买卖合同》（编号：01508655）并立即向陈学杰交付位于同安区汀溪温泉别墅山庄C地块C17#楼-1跃2层01单元房屋；2.诚毅地产投资公司自2011年1月1日起至实际交付之日止每日按陈学杰已付房款金额1798140元的银行同期贷款利率计算向陈学杰支付逾期交付违约金。原审判决查明，2009年3月10日，诚毅地产投资公司与陈学杰签订一份《商品房买卖合同》（合同编号：01508655），约定：陈学杰购买诚毅地产投资公司开发的汀溪温泉别墅山庄C地块C17#楼-1跃2层01单元，商品房建筑面积为459.42平方米，房屋价款按套（单元）计算，该商品房总价款为2968140元。该合同第六条约定了陈学杰（买受人）的付款方式及期限为“详见附件六合同补充协议第二条”；第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：“买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过180日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之20的违约金，合同继续履行；⑵逾期超过180日，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之20（该比率不小于第⑴项中的比率）的违约金”；该合同第八条约定了交付条件与期限：出卖人应当在2010年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房同时符合“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合同”等条件的商品房交付买受人使用；该合同第九条约定了诚毅地产投资公司逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，诚毅地产投资公司按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，诚毅地产投资公司应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，诚毅地产投资公司按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金［该比率应不小于第（1）项和第七条中的比率］。上述《商品房买卖合同》的附件六合同补充协议第二条第二款约定：“以按揭方式付款，买受人应于2009年3月9日前支付首付款61%人民币壹佰柒拾玖万捌仟壹佰肆拾元（￥1798140.00），余款39%人民币壹佰壹拾柒万元（￥1170000.00）买受人向银行办理按揭贷款的方式支付”；第三款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料，按揭银行根据买受人的实际情况决定同意或不同意按揭以及贷款的成数和年限，如按揭银行贷款审批过程中需要增加文件，买受人应于接到出卖人按揭银行通知后5日内提供应增加的资料，逾期未提供视为买受人同意在接到出卖人书面通知之日起7日内一次性支付全部房款，如逾期仍未支付则视为买受人逾期付款，适用本合同第七条规定的方式处理”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，陈学杰依约支付了讼争房产的首期款1798140元，诚毅地产投资公司于2009年4月13日开具了销售不动产统一发票。上述《商品房买卖合同》及补充协议于2009年7月15日办理了备案登记手续。2012年11月12日，本案讼争的汀溪温泉别墅山庄C地块通过建设单位、施工单位、监理单位、设计单位四方进行的竣工验收，取得由建设、设计、监理及施工四个单位加盖公章确认的竣工验收报告。2013年1月22日，本案讼争的汀溪温泉别墅山庄C地块经经厦门市同安区公安消防大队抽查合格。后因合同履行问题，诚毅地产投资公司于2014年4月15日向法院提起诉讼，并提出如上诉讼请求；陈学杰亦向法院提起反诉，反诉请求如上所述。审理中，诚毅地产投资公司主张其多次书面催告陈学杰支付余款，并提交：1.单号为1083388435400的EMS特快专递详情单及《函告》，拟证明2013年8月5日，诚毅地产投资公司书面通知陈学杰，告知其“因贵方未能依约提供所需的全部按揭资料，致使相关的银行按揭工作未能进行……现再次通知贵方于接到本函后的7日内向我司提供按揭银行所需的全部按揭资料，以便及时办理相关的银行按揭手续”，该EMS特快专递于2013年8月6日签收；2.单号为1020255466504的EMS特快专递详情单及《函告》，拟证明2013年10月18日，诚毅地产投资公司再次书面通知陈学杰，告知其“因贵方未能依约提供所需的全部按揭资料，致使相关的银行按揭工作未能进行……现再次通知贵方于接到本函后的7日内向我司提供按揭银行所需的全部按揭资料，以便及时办理相关的银行按揭手续”，该EMS特快专递于2013年10月24日签收；3.单号为1020255464304的EMS特快专递详情单，拟证明诚毅地产投资公司第三次书面通知陈学杰，该EMS特快专递2013年11月7日于厦门滨北收寄后，于2013年11月29日回到滨北揽投部并由“单位收发章”签收。对于上述三份证据，陈学杰质证认为真实性予以确认，但上述函告均系催促陈学杰补交银行按揭材料，不能证明其违约，且证据三其并未收到。诚毅地产投资公司在庭审中明确表示讼争房产已经具备交房条件可以交房，陈学杰亦在庭审中陈述，因诚毅地产投资公司逾期交房，只要公司交房，其愿意支付余款1170000元。原审法院对于诚毅地产投资公司提供的单号为1083388435400、1020255466504两份EMS特快专递详情单及《函告》的真实性、合法性、关联性予以确认；对于单号为1020255464304的EMS特快专递详情单的合法性、关联性不予确认，因其收寄和签收为同一揽收部，并非陈学杰家庭地址所在的揽收部，且为“单位”签收，不能以此认定有送达给陈学杰。上述事实，有诚毅地产投资公司举示的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同备案证明、销售不动产统一发票、EMS快递详情单、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》以及双方当事人的当庭陈述、当庭质证笔录等证据在案为凭。原审法院认为，诚毅地产投资公司与陈学杰签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，应认定合法有效，双方当事人均应依约履行合同。关于诚毅地产投资公司要求解除合同的诉讼请求。根据双方的合同约定，陈学杰已经依约支付了讼争房屋的首期款，余款双方约定通过银行按揭的方式支付，虽然双方约定“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料，按揭银行根据买受人的实际情况决定同意或不同意按揭以及贷款的成数和年限，如按揭银行贷款审批过程中需要增加文件，买受人应于接到出卖人按揭银行通知后5日内提供应增加的资料，逾期未提供视为买受人同意在接到出卖人书面通知之日起7日内一次性支付全部房款，如逾期仍未支付则视为买受人逾期付款”，诚毅地产投资公司“有权解除合同”，陈学杰确认至今其尚未支付房屋余款，故陈学杰存在逾期付款的事实。但双方对于逾期付款后，合同解除权行使的具体时限并未进一步明确约定，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据诚毅地产投资公司提供的证据证明其最晚于2013年10月24日书面催告陈学杰补交按揭需要的增加的文件，因此诚毅地产投资公司行使合同解除权的合理期限为三个月即2014年1月24日前，但诚毅地产投资公司于2014年4月15日才向法院提起诉讼要求解除合同，已经逾期行使其合同解除权，解除权已经消灭，故其要求解除与陈学杰签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求缺乏法律依据，依法不予支持；同理，陈学杰反诉称要求继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求依法予以支持。由于陈学杰在收到诚毅地产投资公司的《函告》后并未依约补交银行需要的按揭材料，导致至今无法支付剩余房款，其行为已经违反了合同的约定，依法应当承担逾期付款的违约责任。关于逾期付款责任的计算标准问题，双方约定逾期付款的违约责任为“逾期应付款的日万分之20”，但双方同时约定逾期交房的违约责任为“已付款万分之0.1的违约金”，基于查明的事实，诚毅地产投资公司应于2010年12月31日前将同时符合“经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合同”等条件的商品房交付黄应翔，但根据诚毅地产投资公司提供的证据，本案讼争房产系2012年11月12日才通过了竣工验收，并于2013年1月22日通过了消防验收合格，即2013年1月22日本案讼争的房产才具备了交房的条件，在此时间点后，诚毅地产投资公司并无证据证明其已经通知陈学杰交房，存在着逾期交房的事实。在诚毅地产投资公司与陈学杰同时存在违约的情况下，合同约定的双方各自的违约责任相差二百倍之多，明显不对等，故依法调整双方违约金的计算标准，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算双方的违约金。综合上述认定，根据双方的约定，陈学杰应当在接到通知后5日内提供应增加的资料，但其未能及时提供，依约应视为同意在接到书面通知之日起7日内一次性支付全部房款，即陈学杰最晚应当于2013年10月31日前付清购房款，故其应当自2013年10月31日开始按照未付款1170000元的标准向诚毅地产投资公司支付逾期付款违约金。同时如上所述，诚毅地产投资公司存在逾期交房的违约行为，依法应当自2011年11月1日开始按照陈学杰已付款的金额1798140元的标准向陈学杰支付逾期交房违约金，但因陈学杰本应于2013年10月31日前支付购房余款而至今亦未支付，诚毅地产投资公司的交房期限应当相应顺延，该时间点之后诚毅地产投资公司在陈学杰付清余款之前，有权拒绝交房。故诚毅地产投资公司的逾期交房违约金应当自2011年11月1日计算至2013年10月31日止。同时为避免讼累，防止双方违约损失的进一步扩大，陈学杰支付剩余购房款的付款义务可在本案中一并处理，因讼争房产已经具备交房条件，诚毅地产投资公司交付房产的义务亦应在陈学杰履行付款义务的同时履行。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、陈学杰应于本判决生效之日起十日内支付厦门诚毅地产投资管理有限公司购房余款人民币1170000元；二、陈学杰应于本判决生效之日起十日内支付厦门诚毅地产投资管理有限公司逾期付款违约金（以人民币1170000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2013年10月31日起计付至本判决确定的还款之日止）；三、厦门诚毅地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付陈学杰逾期交房违约金（以人民币1798410元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2011年11月1日起计付至2013年10月31日止）；四、厦门诚毅地产投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向陈学杰交付汀溪温泉别墅山庄C地块C17#楼-1跃2层01单元房产，陈学杰应予以配合；五、驳回厦门诚毅地产投资管理有限公司的其他诉讼请求；六、驳回陈学杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币1263元，适用简易程序减半收取631.5元，由陈学杰负担；反诉案件受理费人民币7346.5元，适用简易程序减半收取人民币3673.25元，由厦门诚毅地产投资管理有限公司负担人民币2557元，由陈学杰负担人民币1116.25元。宣判后，双方当事人均不服，向本院提起上诉。上诉人诚毅地产投资公司上诉称，原审判决存在事实认定不清、适用法律错误等问题。一、诚毅地产投资公司行使的解除权性质系约定解除权，而非法定解除权。诚毅地产投资公司的解除权未超过行使期限，诚毅地产投资公司仍可行使合同约定的解除权，该权利未消灭。1、根据民法“意思自治”原则，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。诚毅地产投资公司与陈学杰于2009年3月10日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律或法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守。双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款约定：“买受人应于签订本合同当日向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料，按揭银行根据买受人的实际情况决定同意或不同意按揭以及贷款的成数和年限，如按揭银行贷款审批过程中需要增加文件，买受人应于接到出卖人按揭银行通知后5日内提供应增加的资料，逾期未提供视为买受人同意在接到出卖人书面通知之日起7日内一次性支付全部房款，如逾期仍未支付则视为买受人逾期付款，适用本合同第七条规定的方式处理”；《商品房买卖合同》第七条第1.2款约定：“买受人未按合同约定的时间付款，逾期超过180天后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。”原审判决对诚毅地产投资公司提供的单号为1083388435400、1020255466504两份EMS特快专递详情单及《函告》的真实性、合法性、关联性予以确认。根据上述合同的相关约定，应认定为陈学杰应在接到诚毅地产投资公司的书面通知之日（即2013年8月6日）起7日内一次性支付全部房款。但因陈学杰未在上述约定的期限（即2013年8月13日）内付款，应视为逾期付款，适用合同第七条规定的方式处理，即逾期超过180日（即2014年2月9日）后，陈学杰在诚毅地产投资公司书面催告15日后仍未支付应付款项，诚毅地产投资公司有权解除合同。2014年4月15日，诚毅地产投资公司向原审法院提起诉讼，陈学杰在收到起诉状及相关诉讼材料后15日内仍未付款，应视为双方合同约定的解除条件已经成就，诚毅地产投资公司享有合同约定的解除权利。原审判决所作的“双方对于逾期付款后，合同解除权行使的具体时限并未进一步明确约定”的认定显属事实认定不清。2、从相关司法解释的适用角度，本案并不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定。《解释》第十五条虽然规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”然而，该条款明确说明本条款系“根据《合同法》第九十四条的规定”，故《解释》第十五条系针对《合同法》第九十四条中规定的法定解除权在商品房买卖合同中的适用问题所做的相关解释，而非针对双方在商品房买卖合同中约定解除权的情形。而诚毅地产投资公司所享有的解除权并非《合同法》规定的法定解除权，而是因双方在《商品房买卖合同》中约定的条件成就而产生的约定解除权，故本案不能适用《解释》的规定进行处理。原审判决存在适用法律错误的问题。3、退一步讲，即使按原审判决认定双方对合同解除权的行使时限未作明确约定的情况下，根据《解释》第十五条及案件的相关事实来看，2014年1月24日这个时间点，应是诚毅地产投资公司要求陈学杰履行相应义务的合理期限（3个月）的届满之日，而并非是原告行使解除权期限的届满之日。在对方当事人没有催告的情况下，解除权应当是在解除权发生之日（2014年1月24日）起一年内行使，诚毅地产投资公司在2014年4月15日向原审法院起诉要求行使解除权，并未超过上述法定期限。4、从立法本意解释，法律规定解除权的目的在于避免一方因对方违约或其他特定事由，若继续履行合同会产生比解除合同更为巨大的损失，从而维护守约方的合法权益。本案中，陈学杰在未有合法或合理抗辩理由的情况下，在长达5年多的时间不予履行支付房款义务，导致诚毅地产投资公司出售房产、收取房屋价款的合同目的无法实现，这种持续不间断的违约行为，已构成违约，在《商品房买卖合同》约定解除的条件成就后，陈学杰不仅未就合同的履行问题与诚毅地产投资公司积极协商，更未能履行其付款义务，明显缺乏履约的诚意。在房价近年快速上涨的时代背景下，若不允许诚毅地产投资公司解除合同，反使违约方（即陈学杰）获得巨大经济利益，不仅对诚毅地产投资公司不公，而且会给诚毅地产投资公司造成更大的损失，也与立法宗旨不符。二、陈学杰原审的反诉请求，没有事实和法律依据，应当依法驳回。1、根据合同补充协议第二条之约定，购房余款人民币117万元，陈学杰以向银行办理按揭贷款的方式支付；陈学杰应于签订合同当日向诚毅地产投资公司提供按揭银行所需的全部按揭资料。但从庭审质证情况来看，陈学杰并未提供任何证据证明其在合同签订当日向诚毅地产投资公司提供按揭银行所需的全部按揭资料，且在经诚毅地产投资公司多次催告后，至今仍未履行上述付款义务。2、合同补充协议第三条之约定：“合同第八条所述的交付期限，是以买受人已按合同、本协议以及双方之间有关支付房款的其他协议的规定付清全部购房款为前提，若买受人逾期支付任何一笔购房款的，出卖人之交房义务得以相应顺延。”据此，诚毅地产投资公司认为，本案约定陈学杰履行付款义务在先，在陈学杰存在逾期付款违约行为的情况下，诚毅地产投资公司享有先履行抗辩权，诚毅地产投资公司的交房义务得以相应顺延，不应认定诚毅地产投资公司存在逾期交房。原审判决诚毅地产投资公司支付陈学杰逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据。3、双方签署的房地产买卖合同第七条关于买受人逾期付款的违约责任的约定：买受人逾期付款不超过180日，合同继续履行；买受人逾期付款超过180日的，出卖人有权解除合同；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行。在本案中，原审判决已认定陈学杰存在逾期付款的违约事实，且陈学杰逾期付款已超过180日。根据上述合同条款的约定，买受人（即陈学杰）愿意继续履行合同的，应经出卖人（即诚毅地产投资公司）同意，合同才可继续履行，在诚毅地产投资公司已明确表示不同意继续履行合同，并要求解除合同的情况下，原审法院仍旧判决支持陈学杰继续履行的诉求，判令诚毅地产投资公司履行交房义务，显然与上述合同对陈学杰逾期付款违约责任的约定相冲突和矛盾。综上所述，而原审判决存在事实认定不清、适用法律错误的问题，请求撤销原审判决，改判支持其原审诉求，驳回陈学杰原审反诉请求。陈学杰答辩称，一、诚毅地产投资公司以其行使合同约定解除权要求解除《商品房买卖合同》的上诉主张不能成立。诚毅地产投资公司向陈学杰发函均系要求陈学杰尽快补充办理银行按揭的材料，根据《商品房买卖合同》补充协议第二条第3款的约定，仅有在买受人陈学杰收到诚毅地产投资公司催告要求补缴材料后的通知之日起的7日后未支付房款的方才视为逾期付款，再根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条的约定，买受人逾期付款超过180日后经书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人才具备要求解除合同的权利。即本案诚毅地产投资公司要求解除合同必须具备如下三个事实条件：1、诚毅地产投资公司催告陈学杰补缴资料，2、陈学杰未按诚毅地产投资公司催告补缴资料并经过187天后陈学杰未支付余款，3、诚毅地产投资公司在陈学杰逾期付款超过187天后催告陈学杰付款，并且陈学杰在诚毅地产投资公司催告付款后15日内仍未付款。但本案诚毅地产投资公司仅要求陈学杰补充银行按揭材料，从未要求陈学杰付款，诚毅地产投资公司要求解除合同的条件根本不成就，上诉主张不成立。二、上诉人诚毅地产投资公司主张陈学杰存在逾期付款行为，其享有先履行抗辩权等缺乏事实和法律依据。陈学杰在《商品房买卖合同》签订当日已依约定向被上诉人支付了首期购房款并向其交付了办理按揭的资料，上诉人已经履行完毕了首期购房款的付款及交付按揭材料的义务。根据《商品房买卖合同》的约定，诚毅地产投资公司应于2010年12月31日前向陈学杰交付讼争房屋，但讼争房屋直至2013年9月22日才具备交房条件且诚毅地产投资公司至今未向陈学杰交付房屋，上诉人诚毅地产投资公司存在逾期交房的行为。诚毅地产投资公司逾期交房行为发生在催告陈学杰补充提交按揭材料之前，诚毅地产投资公司违约在先，陈学杰有权行使先履行抗辩权，并不存在逾期付款的行为，诚毅地产投资公司的上诉主张没有事实和法律依据，应不予支持。三、诚毅地产投资公司存在逾期交房行为，违约在先，其无权要求解除《商品房买卖合同》，亦无权要求陈学杰承担违约责任。诚毅地产投资公司存在逾期交房的行为，已违约在先，根据《合同法》规定，陈学杰享有先履行抗辩权，有权拒绝支付剩余购房款，诚毅地产投资公司无权要求解除合同，更无权要求陈学杰承担违约责任。综上所述，诚毅地产投资公司的上诉请求及事实理由没有任何事实依据和法律依据，请求驳回其上诉。上诉人陈学杰上诉称，一、本案陈学杰不存在违约，一审判决认定陈学杰最晚应当于2013年10月31日前付清购房款，陈学杰未付清购房款存在违约，应自2013年10月31日起向诚毅地产投资公司支付逾期购房付款违约金属于认定事实错误。1、陈学杰在《商品房买卖合同》签订当日已依约定向诚毅地产投资公司支付了首期购房款并向其交付了办理按揭的资料，已经履行完毕了首期购房款的付款及交付按揭材料的义务，不存在违约情形，无需向诚毅地产投资公司支付所谓的逾期付款违约金。2、即使陈学杰未按要求补交按揭材料，但因诚毅地产投资公司已经延期交房违约在先，在诚毅地产投资公司履行交付房屋并按合同承担延期交房的违约责任后，无权要求陈学杰支付购房余款，陈学杰未付购房余款不构成违约。原审法院审理查明诚毅地产投资公司应当于2010年12月31日前向上诉人交付讼争房屋，但其至今未能交付讼争房屋已构成违约。诚毅地产投资公司违约在先，陈学杰有权拒绝支付剩余款项，故陈学杰未支付剩余购房款的行为不存在违约，根本无需支付违约金。综上，一审判决认定陈学杰构成违约并判决陈学杰应当向诚毅地产投资公司支付违约金纯属错误，应给予撤销。二、诚毅地产投资公司应从2011年1月1日起至实际交房之日止向陈学杰支付逾期交付违约金。1、双方明确约定诚毅地产投资公司的交房时间为2010年12月31日，诚毅地产投资公司未按合同约定交付房屋，应从逾期之次日（即2011年1月1日）起向陈学杰支付逾期交房违约金。2、一审判决已查明诚毅地产投资公司至今未交付亦未通知陈学杰交付讼争房屋，即诚毅地产投资公司至今未履行交付义务，因此诚毅地产投资公司支付逾期交付房屋违约金的截止日期应为房屋实际交付之日，一审判决认定截止之日为2013年10月31日没有事实依据。综上，请求依法撤销原审判决第二、六项并依法改判原审判决第三项如陈学杰诉讼请求。诚毅地产投资公司答辩称，其答辩意见与其上诉状中列明的意见相同。陈学杰没有履行付款义务，尚欠1170000元购房款没有支付，诚毅地产投资公司有先履行抗辩权，有权拒绝交付讼争房产，无需支付逾期交付违约金。经审理查明，双方当事人除上诉状中列明的异议外，对原审判决查明的其他事实均无异议，本院对双方无异议之事实予以确认。审理过程中，双方均未提交新的证据。本院认为，双方当事人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容并不违法，应认定有效。本案的焦点在于讼争合同是否应当解除，针对双方的上诉意见，本院分析如下：首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”该司法解释的理解应为：双方当事人没有约定解除权行使期限的，经陈学杰催告，诚毅地产投资公司解除权行使的合理期限为三个月，没有催告的则为一年。原审判决认定诚毅地产投资公司最晚于2013年10月24日催告陈学杰补交按揭需要增加的文件，因此，其行使合同解除权的合理期限为2014年1月24日前，不符合上述司法解释的规定，应予纠正。其次，根据讼争合同补充协议第二条第3款约定，买受人应于签订讼争合同当日向出卖人提供按揭银行所需的全部按揭资料，如需增加文件，买受人应于接到出卖人按揭银行通知后5日内提供应增加的资料，逾期未提供视为买受人同意在接到出卖人通知之日7日内一次性支付全部房款，如逾期仍未支付则视为买受人逾期付款，适用讼争合同第七条规定处理。而讼争合同第七条约定，……（2）逾期超过180日后，买受人在出卖人书面催告15日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。讼争合同签订于2009年3月10日，至诚毅地产投资公司发函要求陈学杰提供全部按揭资料的时间（2013年8月6日及2013年10月24日）已四年多，其间诚毅地产投资公司知道或应当知道陈学杰未提供足够办理按揭所需资料，但并未及时催告，二审期间，诚毅地产投资公司亦称，其原先是想继续履行合同的，因此，原审判决认定，陈学杰应于2013年10月31日，即收到书面通知之日起7日内付清全部购房款，符合双方的约定。陈学杰未支付该款项，已构成违约。但综合考虑以下几点：1、陈学杰已于2009年3月9日支付完毕首付款1798140元，占全部购房款的61%，其已履行大部分的付款义务；2、诚毅地产投资公司依约应于2010年12月31日前将讼争房屋交付给陈学杰，但讼争楼盘于2013年1月22日才通过消防部门抽查合格，在此之前，讼争房屋并不具备交房条件，诚毅地产投资公司亦构成违约，且其违约事实发生在陈学杰逾期付款之前，二者违约程度相当；3、一审审理过程中，陈学杰表示，只要诚毅地产投资公司交房，其愿意支付余款1170000元；4、讼争合同继续履行并无其他障碍，且更有利于促进交易，维护市场稳定。据此，原审判决认定讼争合同应当继续履行，结果正确，应予维持。另外，如前所述，诚毅地产投资公司交房义务的起算点在2011年1月1日，陈学杰付款义务的起算点在2013年10月31日，其间，诚毅地产投资公司逾期交房，应依约承担相应逾期交房违约责任。2013年10月31日之后，由于陈学杰未履行付款义务，根据合同补充协议第三条约定，买受人未依约支付购房款的，出卖人交房义务得以相应顺延。原审判决认定该期间诚毅地产投资公司不承担逾期交房违约责任，并无不妥。综上，二上诉人的上诉请求均没有法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8069元，由诚毅地产投资公司负担5114元，由陈学杰负担3495元。本判决为终审判决。审判长 李向阳审判员 洪德琨审判员 胡林蓉二〇一五年八月十八日书记员 王兴胜附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：